臺灣板橋地方法院刑事裁定 101年度自更字第1號
自 訴 人 熊裕
蘇碧慧
吳翠屏
張國財
王靜英
張采玉
張采媛
陳麗絹
簡瑜慧
游春美
張詩敏
張淑麗
黃小玲
黃增雄
吳李淑貞
鄭文彬
沈信銘
江海瑜
蕭桂芬
楊淑如
卓玲暖
黃金枝
林亞津
陳葉秀卿
郭逢昀
王碧梅
羅振華
張美嫻
楊媖順
洪沛樺
傅紹明
丁書斌
余世芳
黃建榮
兼 共 同
自訴代理人 林憲同
律 師
被 告 鄭政隆
蔡東和
上二人共同
選任辯護人 陳建勳律師
上列被告等因詐欺案件，經自訴人提起自訴及追加自訴，前經本
院裁定駁回（100 年度自字第4 號、第9 號、第13號），自訴人
不服提起抗告，臺灣高等法院於民國101 年7 月2 日，以101 年
度抗字第664 號裁定，撤銷原審裁定發回本院更為審理，本院裁
定如下︰
主 文
自訴及追加自訴均駁回。
理 由
一、自訴狀及追加自訴狀所載之自訴意旨略以：自訴人熊裕、蘇 碧慧、吳翠屏、張國財、王靜英、張采玉、張采媛、陳麗絹 、簡瑜慧、游春美、張詩敏、張淑麗、黃小玲、黃增雄、吳 李淑貞、鄭文彬、沈信銘、江海瑜、蕭桂芬、楊淑如、卓玲 暖、黃金枝、林亞津、陳葉秀卿、郭逢昀、王碧梅、羅振華 、張美嫻、楊媖順、洪沛樺、傅紹明、丁書斌、余世芳、戊 ○○、林憲同等35人均係新北市板橋區（臺北縣已於99年12 月25日改制為新北市，原轄下鄉鎮市均改制為區，下同）民 生路1 段1 號、1 之1 號、1 之2 號正隆麗池社區大樓之住 戶，且均為原始訂約承買人，被告辛○○係正隆股份有限公 司（下稱正隆公司）前任董事長，被告蔡東和為正隆公司總 經理，正隆麗池社區大樓係於民國84年由正隆公司建造出售 ，買賣合約則於90年間分別由被告辛○○代表正隆公司與承 買人共同簽立，被告辛○○、蔡東和就系爭建物之「九米綠 地」部分，涉嫌對承買人共同設局詐欺情節如下：上開建物 係由正隆公司提供新北市板橋區海山段1083、1084、1085、 1085-2及1086-1地號五筆土地做為建築基地，被告2 人將上 開1085-2及1086-1地號（現已合併成為1085-2地號）保留為 法定空地，由正隆公司保留淨空及植栽綠草（即自訴人所稱 「九米綠地」），查上開買賣契約附件八第2 條一之㈡共用 部分即將九米綠地納入全體住戶之共用部分，被告2 人向新 北市政府申辦建造執照上，亦將九米綠地規劃成為植栽綠地 ，新北市政府則依植栽綠地而進行查勘及核發使用執照，是 被告2 人自始將九米綠地規劃為本案上開建物之建築基地， 即應依買賣契約本旨將九米綠地規劃成為住戶公用休閒之庭 園，始符本件買賣給付本旨。另九米綠地既屬建造執照上之 法定空地，本建案即無買賣合約所稱無償提供九米綠地之事 實，九米綠地應屬正隆麗池社區大樓法定空地暨兩造買賣標 的及價金之對價給付範圍，且被告2 人是使用詐術而欺騙全 體承買人，證據為在合約條款文字上隱藏成為「開放公眾通
行使用」，及在向新北市政府申辦建造執照上註記「法定空 地（植栽綠地）」，而在申辦使用執照前也有地表鋪設簡單 草坪，事實上該草坪底層自始全部鋪為硬質地磚可供汽車通 行，等到領取本建案使用執照後，被告2 人立刻雇人撤除全 部表面草坪，逕將九米綠地回復成為可供正隆公司員工車輛 或載貨卡車進出通行之公用巷道，更有甚者，被告2 人仍然 保留九米綠地原始地號，以供他日規劃鄰接廠區土地建案之 不法目的使用，並自保留98% 持分，而僅將2%持分登記予全 體承買人等情。而自訴人兼共同自訴代理人林憲同律師（下 稱自訴代理人）復當庭補充：被告2 人施用詐術的證據有二 ，第一是房地買賣契約上的不實契約文字，第二是銷售人員 的銷售廣告詞，被告2 人涉嫌詐欺取財及詐欺得利，關於九 米綠地土地持分部分是屬於詐欺取財，自訴人等有支付買賣 價金，但被告2 人並沒有交付土地持分，關於九米綠地庭園 設施部分是屬於詐欺得利，因為正隆公司沒有將九米綠地設 計成為休閒綠地，並且被告2 人意圖保留正隆公司永久無償 使用九米綠地的地上通行權等情，因認被告辛○○、蔡東和 共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財及同條第2 項之詐 欺得利罪嫌云云。
二、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問及調查 結果，如認為案件有刑事訴訟法第252 條至第254 條之情形 者，得以裁定駁回其自訴，同法第326 條第3 項定有明文。 次按，犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實 ；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法 第154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。另認定不 利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於 被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何 有利之證據；而所謂「積極證據足以為不利被告事實之認定 」，係指據為訴訟上證明之全盤證據資料，在客觀上已達於 通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信被告確曾犯罪之 程度，若未達此一程度，而有合理懷疑之存在時，即無從為 有罪之認定，最高法院分別著有30年上字第816 號、76年臺 上字第4986號判例足資參照。次按，刑事法上之詐欺，係以 施用詐術使人陷於錯誤將本人或第三人之物交付，為構成要 件，苟未施用詐術，即難課以詐欺罪。所謂以詐術使人交付 ，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法不能認 為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。故必行為人 有不法所有意圖，並以詐術使人將本人或第三人之物交付， 始能成立，如所交付之物係屬行為人自己所有，縱以詐術為 之，亦難成立該罪。又因詐欺取財罪，係侵害財產權之犯罪
，以施用詐術之一方取得財物，致被詐欺之一方因而生財產 上之損害為必要，若無所損害，行為人除按其情形或應成立 其他罪名外，並無論以詐欺取財罪之餘地。（最高法院87年 度臺上字第3540號、92年度臺上字第1141號、89年度臺非字 第388 號、94年度臺上字第5286號判決意旨參照），由此可 知，被告二人成立詐欺取財或詐欺得利犯罪的前提，在於其 等2 人曾對各自訴人施用詐術，各自訴人並而該詐術而陷於 錯誤，而為財產的交付，始行構成。
三、本件自訴人認被告2 人涉犯詐欺取財與詐欺得利等罪嫌，無 非以下列證據為其主要論據：
①自訴人與正隆公司簽訂的房地買賣契約書共44份（見本院 100 年度自字第4 號【下稱前審卷】卷㈠第7 頁至第13頁 、第64頁至第71頁、第75頁至第76頁、第81頁至第82頁、 第89頁至第92頁、第97頁至第100 頁、第105 頁至第106 頁、第109 頁至第110 頁、第114 頁至第115 頁、第118 頁至第125 頁、第128 頁至第131 頁、第143 頁至第146 頁、第151 頁至第154 頁、第156 頁至第157 頁、第161 頁至第168 頁、第171 頁至第176 頁、第179 頁至第182 頁、第188 頁至第189 頁、第192 頁至第193 頁、第202 頁至第205 頁、第221 頁至第224 頁、第229 頁至第230 頁、第236頁至第237頁、第242 頁至第245 頁）。 ②自訴人與正隆公司簽訂的不動產買賣契約書共24份（見同 上卷㈠第77頁至第80頁、第85頁至第88頁、第95頁至第96 頁、第126 頁至第127 頁、第132 頁至第137 頁、第147 頁至第148 頁、第169 頁至第170 頁、第184 頁至第187 頁、第194 頁至第199 頁、第207 頁至第218 頁、第234 頁至第241 頁、第252 頁至第253 頁）。 ③新北市板橋地政事務所網路申領《異動索引》共21份（見 同上卷㈠第72頁至第74頁、第93頁至第94頁、第101 頁至 第102 頁、第116 頁至第117 頁、第139 頁至第142 頁、 第149 頁至第150 頁、第158 頁至第160 頁、第177 頁至 第178 頁、第190 頁至第191 頁、第200 頁至第201 頁、 第206 頁、第219 頁至第220 頁、第225 頁至第226 頁、 第223 頁、第248 頁至第249 頁、第254 頁、同上卷㈡第 10頁至第11頁）。
④土地所有權買賣暨建築物改良物買賣所有權移轉契約共10 份（見同上卷㈠第83頁至第84頁、第103 頁至第104 頁、 第107 頁至第108 頁、第111 頁至第113 頁、第155 頁、 第213 頁至第216 頁、第227 頁至第228 頁、第231 頁至 第232 頁、第250 頁至第251 頁、第246 頁至第247 頁）
。
⑤自訴人建物所有權狀2 份（見同上卷㈠第15頁至第16頁） 。
⑥自訴人土地所有權狀3 份（見同上卷㈠第17頁至第19 頁 ）。
⑦附件九「地籍圖」1份（見同上卷㈠第14頁）。 ⑧正隆公司基本資料網路查詢列印資料1 份（見同上卷㈠第 20頁至第23頁）。
⑨建築基地附表1份（見同上卷㈠第24頁）。 ⑩建物登記第二類謄本共17份（見同上卷㈠第25頁至第42頁 ）
⑪「九米綠地」現場照片2張（見同上卷㈠第255頁）。 ⑫100 年1 月7 日正隆麗池社區管理暨海山段1085-2地號土 地產權協商會議1份（見同上卷㈠第264頁）。 ⑬100 年2 月23日正隆麗池社區管理暨海山段1085-2地號土 地產權協商會議1份（見同上卷㈠第265 頁）。 ⑭正隆公司100 年2 月15日隆總字第11035 號函、100 年2 月18日隆總字第11041 號函、100 年3 月17日隆總字第 11067 號函各1 份（見同上卷㈠第270 頁至第271 頁、同 上卷㈡第34頁）。
⑮房地買賣契約附件五「建材設備說明」1 份（見同上卷㈡ 第15頁至第19頁）。
⑯房貸買賣契約附件八「正隆麗池」住戶管理規約1 份（見 同上卷㈡第20頁至第25頁）。
⑰臺北縣政府函2 份與現場會勘紀錄1 份（見同上卷㈡第11 4 頁至第116 頁）
⑱調解筆錄1份（見同上卷㈡第117頁）。
⑲大中聯合法律事務所100 年3 月10日、100 年3 月9 日、 10 0年5 月10日、100 年5 月16日、100 年6 月8 日、10 0 年6 月9 日、100 年6 月16日、100 年6 月23日、100 年6 月29日、100 年7 月13日、100 年9 月13日、100 年 11月16日、100 年12月6 日、100 年12月15日、101 年1 月18日、101 年2 月14日函共16份（見同上卷㈡第26頁至 第27頁、第90頁、第92頁至第93頁、第119 頁至第122 頁 、第125 頁至第126 頁、第131 頁、第149 頁、第186 頁 至第187 頁、第190 頁至第191 頁、第201 頁、第233 頁 、第275 頁）。
四、經查：
㈠按提起抗告，應以抗告書狀，敘述抗告之理由，提出於原審 法院為之。又文書非由公務員製作者，應記載年、月、日並
簽名。其非自作者，應由本人簽名，不能簽名者，應使他人 代書姓名，由本人蓋章或按指印，但代書人應附記其事由並 簽名。刑事訴訟法第407 條、第53條分別定有明文。且刑事 訴訟並無自訴人之原審代理人得為自訴人提起上訴或抗告之 規定，如以自訴人名義對於原審裁定提起抗告，而抗告狀係 由原審代理人的律師代為撰寫，未經自訴人簽名或蓋章，即 難認已在抗告期間合法提起抗告（最高法院77年度臺上字第 5556號、85年度臺上字第280 號判決意旨參照）。次按，第 二審法院應就原審判決經上訴之部分調查之，是第二審對於 未經上訴之部分自不得審判，否則即係對未受請求之事項予 以判決，最高法院71年臺上字第3033號著有判例可資參照。 「又依刑事訴訟不告不理之原則，無訴即無裁判，法院對於 未經起訴（包括自訴）、未經上訴或起訴（包括自訴）、上 訴效力所不及之事項或終局確定裁判，再予裁判，因其訴訟 關係或尚未發生，或已歸於消滅，其所為之裁判當然無效， 自始不發生裁判之效力」，並經最高法院95年度臺上字第55 14號判決闡釋甚詳。因自訴狀及追加自訴狀所列蔡吉成、陳 俊伸、方維芸、林逸群、黃錫飛、施麗珠、鄭雅云、劉康威 、徐媓娟、楊勝騰、陳立茵、梁靜萍、許志瑋、洪哲裕、魏 琇尼、蔡經民、江惠紅、施小蘭、蔡素雰、楊永甯、林慶華 、陳俊宏、蘇淑華、王郁仁、江義珍、黃宗宸、游寶猜、邱 素蘭、潘美嘉、劉文靜、江讚祥、張烱杰、林瑞超、林顯榮 、高子超、李美君、陳麗玉、陸聰文、洪秀琴、蔡淑貞、林 建銘、王姵惏、紀欽哲、丙○○、丁○○、甲○○、己○○ 、乙○、庚○○○（本院100 年度自字第4 號、第9 號、第 13號裁定，以及臺灣高等法院101 年度抗字第664 號裁定均 誤載為蔡張舒舒）等49位自訴人，於前審以100 年度自字第 4 號、第9 號、第13號裁定駁回自訴後，均未提起抗告，而 刑事訴訟法並未規定自訴代理人得為自訴人提起抗告，前開 蔡吉成等49位自訴人於前審的自訴代理人即林憲同律師，雖 於101 年4 月2 日以前開蔡吉成等49人名義向本院提出刑事 抗告狀（見臺灣高等法院101 年度抗字第664 號卷第11頁至 第16頁），然該刑事抗告狀未經蔡吉成等49人本人具名蓋章 ，蔡吉成等49人亦未委任林憲同律師為第二審自訴代理人， 難認蔡吉成等49人已在上訴期間內合法聲明抗告，參照前揭 說明，第二審對於該未經合法抗告之部分，依法不得審判， 卻以101 年度抗字第664 號裁定併予撤銷發回，乃屬對未經 抗告之事項而為裁判，有違不告不理原則，就此部分所為裁 判當然無效，並無拘束任何人或本院的效力，是上開蔡吉成 等49人部分，均已因未於法定期間就本院100 年度自字第4
號、第9 號、第13號裁定聲明不服而確定，而非本院審理的 範圍與對象，先此敘明。至於自訴狀及追加自訴狀原另列有 謝佩珊、葉淑靜、周世雄、張曉芬、郭芳郎、杜曉婷等6 位 自訴人，因自訴人謝佩珊等6 人委任自訴代理人所提之自訴 案件即本院100 年度自字第4 號、第9 號、第13號，經臺灣 高等法院於101 年7 月2 日以101 年度抗字第664 號裁定撤 銷發回本院更審後，並未另行提出委任狀委任代理人，以致 其等6 人所提之自訴欠缺法定必備程式，經本院於101 年11 月15日裁定命自訴人謝佩珊等6 人應於7 日內補正委任律師 為代理人，然自訴人謝佩珊等6 人逾期迄今仍未補正，故本 院將另就自訴人謝佩珊等6 人所提自訴部分，另行審結。 ㈡自訴代理人就本件各自訴人如何遭被告2 人施以詐術，以及 因該詐術發生何種錯誤等犯罪構成要件事實，始終未能明確 指明，僅能含糊概括表示：「設局詐欺」等語，以致本案自 訴與追加自訴之犯罪事實究竟為何，均不明確，程式上已有 未合。
㈢再對照自訴代理人提出之地籍圖與被告辛○○辯護人提出之 正隆麗池「平面圖集」中的一樓全區平面配置圖各1 份（見 前審卷卷㈠第14頁、第286 頁），可知自訴人所謂「九米綠 地」，實乃正隆麗池社區大樓面向新北市板橋區民生路一段 左側而坐落在新北市○○區○○段000000○000000地號2 筆 土地上的通道（1085-2及1086 -1 地號，現已合併成為1085 -2地號）。依自訴代理人提出之房地買賣契約書44份（見前 審卷㈠第7 頁至第13頁、第64頁至第71頁、第75頁至第76頁 、第81頁至第82頁、第89頁至第92頁、第97頁至第100 頁、 第105 頁至第106 頁、第109 頁至第110 頁、第114 頁至第 115 頁、第118 頁至第125 頁、第128 頁至第131 頁、第14 3 頁至第146 頁、第151 頁至第154 頁、第156 頁至第157 頁、第161 頁至第168 頁、第171 頁至第176 頁、第179 頁 至第182 頁、第188 頁至第189 頁、第192 頁至第193 頁、 第202 頁至第205 頁、第221 頁至第224 頁、第229 頁至第 230 頁、第236 頁至第237 頁、第242 頁至第245 頁），以 及不動產買賣契約書23份（見前審卷㈠第77頁至第80頁、第 85頁至第88頁、第95頁至第96頁、第126 頁至第127 頁、第 132 頁至第137 頁、第147 頁至第148 頁、第169 頁至第17 0 頁、第184 頁至第187 頁、第194 頁至第199 頁、第207 頁至第218 頁、第234 頁至第241 頁、第252 頁至第253 頁 ），自訴人與正隆公司簽訂買賣契約的日期為87年4 月23日 起至94年5 月13日之間，自訴狀及追加自訴狀記載買賣合約 於90年間簽立，亦容有與事實未合之處。且依前述房地買賣
契約書與不動產買賣契約書的約定內容，顯示就上開通道坐 落的土地（即原1085-2及1086-1地號土地，現已合併為1085 -2地號土地，下稱系爭土地，以此中性文字替代自訴代理人 存有主觀意見的「九米綠地」用語）之所有權，是否移轉予 買受人部分，有兩種版本，其中一種係在房地買賣契約書第 2 條「預定買賣標的物及權利範圍」第1 款「土地部份」約 定「其中1085-2、1086-1地號面積合計柒佰陸拾伍平方公尺 ，係由乙方（指正隆公司）無償提供永久作為本大廈建築基 地之用，乙方仍保有土地所有權，並不計入本件土地產權買 賣範圍，惟其使用方式雙方同意依本契約第十九條第一款之 約定辦理」（見前審卷㈠第7 頁），另一種是在不動產買賣 契約書第3 條買賣標示第1 款「土地部分」※註欄約定「其 中1085-2地號，面積柒佰陸拾伍平方公尺，係由乙方無償提 供作為本大廈建築基地之用，並不計入本件買賣範圍；雖礙 於公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，須以持分方式併 同移轉予甲方，惟其使用方式雙方同意依本契約書第十二條 第二款之約定辦理」（見前審卷㈠第77頁、前審卷㈡第261 頁），上述兩種版本的約定，均已明文記載系爭土地「並不 計入本件產權買賣範圍」或「並不計入本件買賣範圍」等語 ，換言之，依自訴人與正隆公司簽訂的買賣契約，自訴人向 正隆公司購買正隆麗池社區大樓的區分建物暨該區分建物坐 落的基地（以下統稱區分不動產）所給付的價金，自始至終 即不包括取得系爭土地的所有權在內。再比較不動產買賣契 約書與房地買賣契約書的記載內容，可知不動產買賣契約書 係在原1085-2及1086-1地號土地，現合併為1085-2地號土地 後，始行擬定與簽訂，此觀房地買賣契約書記載的地號為10 85-2與1086-1，而不動產買賣契約書僅記載1085-2地號，但 面積部分則均一致為765 平方公尺之記載，即屬自明，堪認 不動產買賣契約書為房地買賣契約書的修訂版本，正隆公司 因以系爭土地作為建築基地，為配合公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，始不得不將系爭土地的部份應有部分移轉 登記在包括自訴人在內的各買受人名下。準此以言，正隆公 司事後之所以約定願將系爭土地的部份應有部份移轉登記至 包括自訴人在內的各買受人名下，並非係因包括自訴人在內 的各買受人所給付的價金，本包含購買系爭土地所有權的緣 故，而是正隆公司欠缺法律專業，事先並不知系爭土地所有 權不得與正隆麗池社區大樓區分不動產的專用部分單獨分離 而移轉，為免所從事的不動產交易因違反法律規定而無效， 造成交易上的糾紛與困擾，始不再向包括自訴人在內的各買 受人追加要求增加給付價額的情況下，無條件將系爭土地的
部份應有部分移轉登記予包括自訴人在內的各買受人名下。 ㈣雖然正隆公司未按自訴人購買持有區分建物的面積比例移轉 系爭土地應有部分予包括自訴人在內的各買受人，而是統一 移轉系爭土地10萬分之2 的應有部分予各買受人，是否即符 合公寓大廈管理條例4 條第2 項的規範，容有爭議的空間。 然此種爭議空間，僅屬民事上的法律爭議，並不能認為被告 2 人曾向購買正隆麗池社區大樓區分不動產的自訴人，施以 任何的詐術，或是自訴人係因陷於錯誤而購買正隆麗池社區 大樓的區分不動產。尤其，不論是房地買賣契約書或不動產 買賣契約書，自訴人除在契約書末端的「立契約書人」買方 欄簽名外，更在前述系爭土地並不計入買賣範圍的條款下方 記載「充分討論後確認簽章」欄簽名確認，顯示正隆公司就 系爭土地不在買賣標的範圍，已特別註記提醒各自訴人，自 訴人對於系爭土地與所給付的價金，並無任何對價關係，當 然知之甚詳。且各自訴人復均在買賣契約書第1 條「契約審 閱」就有關「本契約簽訂前已經甲方（指買受人）攜回審閱 七日以上，並經雙方磋商後合意訂定之」之記載，予以簽名 確認，準此，各自訴人對於買賣契約書內容，既然已攜回審 閱7 日以上，而有關系爭土地不在本件買賣範圍內的記載， 就買賣契約書的第2 條，稍加閱覽即可察知，各自訴人簽約 當時復在約定系爭土地不在買賣範圍的第2 條下方簽名確認 ，自無可能對系爭土地不在買賣範圍一節，欠缺認識。其中 ，自訴人林憲同兼為本件自訴案件的自訴代理人，其具有律 師身分，而為法律專業人士，其對於買賣契約內記載的文字 用語，業已明白宣示買受範圍並不包括系爭土地一節，更難 諉為不知。此外，房地買賣契約第2 條與不動產買賣契約第 3 條已提及系爭土地的使用方式，依房地買賣契約書第19條 第1 款、不動產買賣契約書第12條第2 款規定辦理，已如前 述，而房地買賣契約書第19條第1 款、不動產買賣契約書第 12條第2 款則明白記載「1085-2、1086-1地號，係永久開放 供公眾通行使用」、「1085-2地號土地，係永久開放供車輛 、公眾出入通行使用」等語（見前審卷㈠第12頁、同卷㈡第 26 5頁至第266 頁），是任何人觀覽自訴人與正隆公司簽訂 的買賣契約書內容，均可輕易知悉契約記載「不計入本件買 賣範圍」的系爭土地，係指開放供公眾通行使用的通道土地 ，並無任何使人誤認為系爭土地應鋪設花草植栽之休閒綠地 的規劃或設計之情形。參以，被告辛○○辯護人提出之正隆 麗池一樓全區平面配置圖1 份（見前審卷卷㈠第286 頁）， 用以供公眾通行的土地，僅有一處，即正隆麗池大樓面對民 生路一段的左側即系爭土地，各自訴人在閱覽買賣契約書內
容時，當然能認知契約書上所指的1085-2或1086-1等地號的 土地，即係指上開通道坐落的系爭土地，則自訴人依契約書 內的記載文字，自可明瞭正隆公司所出售的不動產，並不包 括系爭土地所有權在內，是自訴人事後以正隆公司未將系爭 土地的應有部分按各自訴人持有區分建物的面積比例辦理移 轉登記，構成詐欺取財犯罪，即屬無據。
㈤基於私法自治與契約自由原則，契約當事人如何約定彼此的 權利義務，在不違反強制、禁止規定，以及違背公共秩序與 善良風俗的情況下，具有廣泛的形成空間，縱使違反法律強 制或禁止規定，或違背公共秩序或善良風俗，除非契約當事 人事先知悉而仍有所隱匿，否則其法律效果僅為法律行為無 效，並無因而使契約當事人成立詐欺犯罪的餘地。本件自訴 人與正隆公司簽訂的買賣契約書，明白約定買賣範圍不包括 系爭土地的所有權，縱使有違反公寓大廈管理條例之規定， 其法律效果僅屬買賣契約之全部或一部無效，已如前述，並 不當然構成詐欺犯罪，而從正隆公司就系爭土地所有權歸屬 ，由原來在房地買賣契係約書約定「乙方（指正隆公司）仍 保有土地所有權」（見前審卷㈡第7 頁），迄至不動產買賣 契約書修正約定「礙於公寓大廈管理條例第四條第二項之規 定，須以持分方式併同移轉予甲方」的過程（見前審卷㈠第 77頁），顯示正隆公司係事後發現完全不移轉系爭土地應有 部分予購買正隆麗池社區大樓區分不動產的買受人，可能違 反公寓大廈管理條例的規定，始由原來的完全不移轉系爭土 地所有權，改為約定移轉部份系爭土地應有部分，且正隆公 司就其是否移轉系爭土地所有權或應有部分予買受人乙事， 均在其與包括自訴人在內的各買受人簽訂的契約書中明白揭 露，並無刻意隱匿或掩飾之情事，自無對購買麗池社區大樓 區分不動產之買受人施以詐術可言。因依正隆公司與包括自 訴人在內的各買受人簽訂的買賣契約，已明白表明正隆公司 出售區分不動產的範圍，並不包括系爭土地，則買賣契約仍 約定正隆公司應永久提供系爭土地供自訴人或其他買受人通 行使用，就正隆公司立場而言，自屬無償提供，是房地買賣 契約書或不動產買賣契約書使用「無償提供」之用語，並無 任何的錯誤或不當，自訴代理人於前審準備程序中表示：自 訴人係因買賣契約書第2 條約定無償提供系爭土地，屬被告 施用詐術之證據，使全部自訴人陷於錯誤云云（見前審卷㈡ 第237 頁反面），顯然以自訴人給付的價金，本來就包含取 得系爭土地所有權的前提下所得出之結論，但此種說法，其 實是倒果為因的循環論證，因為如果不能證明正隆公司依買 賣契約負有移轉系爭土地全部所有權的義務，或自訴人已取
得系爭土地所有權，那麼正隆公司就其所有的系爭土地提供 給包括自訴人在內的各買受人使用，當然就是無償，自無契 約使用「無償提供」用語，即屬施用詐術的問題。從房地買 賣契約與不動產買賣契約的約定內容，以及從房地買賣契約 第2 條修訂為不動產買賣契約第3 條的過程，可以看出正隆 公司販售正隆麗池社區大樓區分不動產時，最初的設計與規 劃，就是不出售系爭土地，而由正隆公司繼續保留系爭土地 所有權，因此可以認定正隆公司就正隆麗池社區大樓區分不 動產對包括自訴人在內的各買受人所為的出價，確未將移轉 系爭土地所有權部分，納入考量範圍，換言之，正隆公司出 售正隆麗池社區大樓區分不動產，而向包括自訴人在內的各 買受人所索取的價金，並未加計或包括出售系爭土地所有權 所應收取的價格。正隆公司係因事後發現不併同移轉系爭土 地所有權的應有部分，將面臨可能違反公寓大廈管理條例的 爭議與法律風險，此時，正隆公司有四種可能的選擇，第一 種是放任不管，等待發生爭議時，再循訴訟途徑，由法院判 定不併同移轉系爭土地所有權應有部分，是否確會違反法律 強制規定以及其效力如何，並依後續程序處理與解決責任問 題，第二種是向包括自訴人在內的各買受人主張買賣契約無 效，以系爭土地需併同移轉給各買受人的前提下，評估是否 提高售價，重新出售，第三種是告知各買受人可能有違反法 律強制規定的風險，與各買受人洽談解除舊約，重新簽訂新 約，第四種就是自己承受損失，不向包括自訴人在內的各買 受人另行要求購買系爭土地所有權應有部分的價金，逕行將 系爭土地所有權的部份應有部分，併同移轉給買受人，避免 發生買賣契約因違反法律強制規定而無效的爭議。除第一種 選擇，是屬於消極的不作為外，其餘第二種與第三種選擇， 都可能會面臨全部或部分買受人的反彈，例如買受人不接受 正隆公司買賣契約無效的主張，或不願意因系爭土地所有權 的歸屬問題而解除契約，而蒙受重新簽訂買賣契約，必須就 取得系爭土地所有權的應有部分，另行支付價金，致購屋成 本上升的風險，換言之，採取第二種與第三種方法，雖屬積 極面對交易爭議，但可能仍有其他爭議或糾紛，因此，正隆 公司採取自我吸收損失的方式，逕自將系爭土地所有權的部 份應有部分移轉登記予包括自訴人在內的各買受人。準此以 言，對簽署房地買賣契約書的買受人諸如自訴人蘇碧慧、張 國財、簡瑜慧、游春美、張詩敏、張淑麗、黃小玲、吳李淑 貞、鄭文彬、蕭桂芬、卓玲暖、林亞津、郭逢昀、王碧梅、 羅振華、張美嫻、楊媖順、丁書斌、林憲同等19人而言（見 前審卷㈠第89頁至第90頁、第109 頁至第110 頁、第156 頁
至第157 頁、第124 頁至第125 頁、第68頁至第69頁、第81 頁至第82頁、第70頁至第71頁、第130 頁至第131 頁、第10 5 頁至第10 6頁、第145 頁至第146 頁、第151 頁至第152 頁、第114 頁至第115 頁、第99頁至第100 頁、第7 頁至第 13頁），其等取得系爭土地所有權10萬分之2 的應有部分， 卻不用另外支付其他代價，如果公寓大廈管理條例第4條 第 2 項無法作為受領系爭土地所有權10萬分之2 應有部分的法 律上的原因，將構成不當得利，負有依民法第179 條規定， 歸還正隆公司的義務。蓋依房地買賣契約書之記載，正隆公 司並無移轉系爭土地所有權的應有部分予該等買受人（即包 括自訴人蘇碧慧、張國財、簡瑜慧、游春美、張詩敏、張淑 麗、黃小玲、吳李淑貞、鄭文彬、蕭桂芬、卓玲暖、林亞津 、郭逢昀、王碧梅、羅振華、張美嫻、楊媖順、丁書斌、林 憲同等19人在內）的義務。倘若正隆公司在與包括自訴人在 內的各買受人簽訂房地買賣契約書或不動產買賣契約書之前 ，即已預見不併同移轉系爭土地所有權的應有部分予買受人 ，可能違反法律的強制規定，正隆公司就正隆麗池社區大樓 區分不動產，與自訴人或其他買受人進行議價時，極有可能 提高出售的價金，換言之，自訴人或其他買受人事後能不額 外支出價金，就得以受領正隆公司移轉系爭土地所有權應有 部分之給付，實係因正隆公司最初的評估，未考量到不併同 移轉系爭土地所有權應有部分的適法性與法律風險，以致後 來面臨適法性爭議時，考量各種解決途徑的成本效益，在不 得已的情況下，選擇自行吸收損失，以無償方式將系爭土地 所有權10萬分之2 的應有部分移轉予包括自訴人在內的各買 受人，而未再向包括自訴人在內的各買受人索取額外的價金 。自訴人主張渠等給付的價金，應包含取得系爭土地所有權 ，正隆公司未為給付，應構成詐欺取財云云，顯與渠等與正 隆公司簽訂的買賣契約約定內容不符，要屬無據。 ㈥被告雖主張表示：正隆公司係基於買方如取得系爭土地部分 所有權，可增加貸款額度的利益，始將原來的房地買賣契約 書有關系爭土地所有權全歸正隆公司所有，修改成不動產買 賣契約書的約定即正隆公司願將系爭土地的部份應有部分移 轉予買受人等語（見本院101 年度自更字第1 號【下稱本院 卷】卷㈠第101 頁反面），然被告此部分主張，與不動產買 賣契約書第3 條買賣標示第1 款「土地部分」※註欄明白記 載「其中1085 -2 地號‧‧‧雖礙於公寓大廈管理條例第四 條第二項之規定，須以持分方式併同移轉予甲方，惟其使用 方式雙方同意依本契約書第十二條第二款之約定辦理」的用 語（見前審卷㈠第77頁、前審卷㈡第261 頁），明顯不同，
依不動產買賣契約的用語，正隆公司係考量全然不將作為建 築基地的系爭土地所有權，移轉部份應有部分予買受人，可 能違反公寓大廈管理條例的規定，始修正最初的房地買賣契 約，倘若如被告所主張，僅係單純基於商業銷售策略，以圖 買受人容易取得貸款，又何必加註「雖礙於公寓大廈管理條 例第四條第二項之規定」等文字？是被告前揭所辯，亦難採 信。但必須說明的是，系爭土地所有權究歸正隆公司所有， 抑或買受人所有，對於正隆公司申請建造執照或使用執照的 合法性，完全沒有影響，此觀新北政府101 年11月20日北府 工字第00 00000000 號函說明欄第三段的記載即屬自明（見 本院卷㈡第22頁反面），換言之，正隆公司是否將系爭土地 的部分應有部分移轉予買受人，不涉及違反建築法的問題， 所涉及者，僅是正隆公司與買受人簽訂的買賣契約，是否因 而全部或一部無效的法律爭議。
㈦另自訴代理人主張依房地買賣契約書附件九的地籍圖、附件 五「建材設備說明」第22項休閒設施、附件八第2 條之1 ㈡ 共用部份，以及正隆公司銷售廣告中，正隆公司將系爭土地 規劃成地面鋪設花草植栽之休閒綠地，正隆公司未依買賣契 約本旨規劃成為住戶公用休閒之綠地庭園，卻將系爭土地供 公眾通行，構成詐欺得利等語（見前審卷㈠第1 頁至第2 頁