臺灣基隆地方法院民事判決 100年度重訴字第72號
原 告 林 霞
訴訟代理人 楊延壽律師
被 告 許素英
訴訟代理人 陳福寧律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國101年11月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰玖拾陸萬肆仟元，及自民國九十七年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰玖拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按委任關係，因當事人一方死亡而消滅，民法第550條前段 定有明文。經查，本件被告原委任陳培仁律師、陳福寧律師 為訴訟代理人，陳培仁律師復委任彭敍明律師為複代理人到 庭處理訴訟事務，有委任狀3紙附卷足憑。惟查，陳培仁律 師於本件訴訟程序進行中死亡，依前開民法第550條前段規 定，其與彭敍明律師間之委任關係即告消滅，被告復未另行 委任彭敍明律師為其訴訟代理人，彭敍明律師自不得到庭執 行律師職務。被告雖陳稱上開委任關係之消滅有害於委任人 之利益，依民法第551條之規定，受任人應繼續代理陳培仁 律師處理訴訟事務云云，惟上開委任關係之委任人陳培仁律 師既非本件訴訟當事人，其與彭敍明律師間之委任關係消滅 未害及陳培仁律師之利益，被告所為上開主張，顯係對該委 任關係之當事人及民法第551條之規定有所誤解，先予敘明 。
二、原告起訴主張：
(一)坐落基隆市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地 （下稱系爭土地）原為原告所有，被告於民國（下同）96年 11月間與原告訂立買賣契約，向原告買受系爭土地，約定價 金總額為新臺幣（下同）85,264,000元，原告於被告交付票 面金額合計2,300萬元之支票後，即於96年12月11日將系爭 土地所有權移轉登記予被告。嗣兩造於97年2月1日補行簽立 協議書（下稱系爭協議書），其上記載系爭土地面積合計為 730坪，每坪價金為116,800元，價金合計為85,264,000元， 另記明被告於96年12月前已支付原告2,300萬元，俟金融機
構核撥貸款後，被告即應給付價金尾款62,264,000元，且至 遲應於97年5月底前完成銀行辦理貸款事宜；系爭協議書既 已明確記載買賣之標的物、價金及給付方式、清償期等事項 ，自堪認兩造間有系爭買賣契約存在。被告雖稱於97年2月4 日交付30萬元、97年6月15日交付1,000萬元、97年7月11日 交付1,800萬元、97年7月18日交付2,400萬元等語，惟被告 於97年7月11日僅交付1,600萬元，而該200萬元部分之差額 ，即係系爭協議書第2條所約定被告以系爭土地向第三人設 定抵押權借款應給付之利息，以該條所約定自97年1月1日起 按月給付32萬元、並以6個月10天計算，約定以整數計算， 即被告應給付200萬元之利息，可見系爭協議書確為兩造就 系爭土地買賣之約定。又被告之前配偶簡政良曾以系爭契約 及系爭協議書係受原告詐欺所訂立為由，對原告及原告配偶 廖政義提出刑事詐欺告訴，惟案經臺灣基隆地方法院檢察署 檢察官作成98年度偵字第4732號不起訴處分，簡政良不服提 出再議，雖經臺灣高等法院檢察署發回續行偵查，又再經臺 灣基隆地方法院檢察署檢察官作成99年度偵續字第24號不起 訴處分確定。而訴外人林佳陵雖於臺灣基隆地方法院檢察署 99 年度偵續字第24號案件檢察官偵查中於99年6月14日受訊 問時，證稱兩造於協議書簽訂當日尚在商談價金問題，且系 爭協議書內容均係其受原告配偶廖政義指示所寫，簡政良就 一坪以價金12萬元計算乙節亦不同意，兩造亦認為買賣契約 尚未成立等語，惟至多僅能證明雙方於96年11月9日就系爭 土地之買賣價金尚在協議中，而未能證明兩造買賣契約並未 成立。況被告已於101年5月29日與訴外人魏秀英訂立不動產 買賣契約書，將系爭土地以144,625, 000元之價金出賣予魏 秀英，更堪認被告確與原告訂立系爭買賣契約而為系爭土地 之所有權人。
(二)原告已依約交付系爭土地，並無權利瑕疵之情形，且系爭土 地亦無物之瑕疵，茲分述如下：
1、系爭1232、1233、1234地號土地上原有訴外人潘進德、張貽 軫所有門牌號碼為○○路0000號房屋後半段之建物，及鄒淑 美所有舊屋所殘留之一面牆垣。原告於訂立系爭買賣契約前 之96年10月16日即與訴外人潘進德、張貽軫簽訂切結書，該 2人同意於原告欲使用土地時即將建物拆除後將占用部分土 地返還予原告，原告於與被告訂立系爭買賣契約時亦已將前 開切結書交予被告，以代土地之交付。被告為開發系爭土地 供建築房屋之用，於移轉系爭土地所有權後，即由其配偶簡 政良擔任負責人之竑良建設股份有限公司（下稱竑良公司） 委託東亞建築經理股份有限公司（下稱東亞公司）就系爭土
地進行建築融資評估，當時潘進德、張貽軫之建物雖尚未拆 除，惟東亞公司於97年5月20日所出具之建築融資評估報告 書中記載系爭土地現況為空地、無占用情形，顯見被告曾提 供切結書予東亞公司作為評估之參考；且被告於97年9月底 與榮華段1205-1地號土地之所有權人即占用系爭1234地號土 地之潘進德洽談合建事宜未果，乃寄發存證信函要求潘進德 於97年10月10日前自行拆除越界占用系爭土地之建物，而由 潘進德之回函內容可知被告所寄發之存證信函內附有上開切 結書等情，均堪認原告確已交付該切結書予被告，以代系爭 土地之點交。另原告已於97年12月17日與訴外人鄒淑美達成 協議，由原告給付其28萬元後由原告拆除上開牆垣，被告亦 知上情。
2、被告於兩造在97年2月1日簽訂協議書後，即委託林燕淵建築 師進行規劃設計，嗣為明土地及建築範圍，被告並於97年5 月8日申請地政人員至現場鑑界，原告並應被告要求，委請 圍籬包商至系爭土地現場依竑良公司總經理劉寬瑞指示依鑑 界結果架設圍籬，原告即於該時依圈設圍籬後之土地現狀， 將系爭土地交予被告，其後圍籬拆除重新再圈設即非原告所 為。另系爭協議書約定至遲應於97年5月底前完成銀行辦理 貸款事宜，惟屆期銀行仍未撥款，被告為免原告對其主張違 約之損害賠償，故於貸款核撥前之97年6月15日、97年7月11 日自行籌款支付原告價金，竑良公司並持前開評估報告，提 供系爭土地為第一商業銀行設定最高限額為1億6,200萬元之 抵押權，第一商業銀行並於97年7月14日核撥貸款，被告即 於97年8月5日將系爭土地信託登記予第一商業銀行。被告已 將系爭土地併同另一筆土地，以竑良公司為起造人，並由竑 良公司委託進行建築評估，向基隆市政府申請並經核發建造 執照，該建造執照備註欄載明「併案申請拆除執照」等文字 ，所指之拆除標的即係上開越界建築之建物，而於行政程序 上，需經建物所有權人簽訂同意書，始得申請拆除執照，故 於竑良公司申辦建照當時，占用人即已提供同意書同意拆除 土地上之建物，竑良公司復已於100年3月30日開工，顯見原 告已將系爭土地點交予被告，而由被告就系爭土地為現實管 領。況被告已將系爭土地出賣予訴外人魏秀英，顯見原告確 已交付系爭土地予被告。原告既已盡出賣人交付標的物之義 務，即無違反民法第348條第2項之情形。
3、又被告於契約簽訂時已明知系爭土地上有既成巷道，兩造當 時多次至現場履勘，並約定依現況交付，前開東亞公司之建 築融資評估報告書所附圖面亦明確標示地界線涵蓋既成巷道 即整條復興路97巷，且系爭既成巷道雖無法為私人使用，惟
其面積亦屬整體建照之容積範圍，並未影響整體土地可興建 之樓地板面積，被告亦明知上情。原告既已排除系爭土地上 原有之建物及停車棚，即無被告所稱之瑕疵存在，系爭土地 交付被告後，遭他人於其上搭建停車棚及雨庇，即與原告無 涉。
4、又被告於契約簽訂時已明知系爭土地上有高低落差之情形， 且兩造當時多次至現場履勘，並約定依現況交付，亦如前述 ，則系爭土地並不因有高低落差之情形即謂有物之瑕疵。(三)兩造約定之價金尾款清償期既於97年5月底即已屆至，惟被 告就價金尾款僅以支票給付5,030萬元，於97年7月11日經第 一商業銀行核撥貸款後，仍有尾款11,964,000元未付，為此 依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給 付原告11,964,000元，及自97年7月12日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。另陳明願供擔保請准宣告假執行。三、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並抗辯略以 ：
(一)原告配偶廖政義向被告前配偶簡政良借款，簡政良即分別於 96 年11月1日貸與廖政義300萬元、96年11月15日貸與500萬 元、96年12月8日貸與500萬元、96年12月21日貸與500萬元 、97年1月5日貸與500萬元，合計共貸與廖政義2,300萬元， 另再於97年2月4日貸與廖政義30萬元、於97年6月15日貸與 1,000萬元、97年7月11日貸與1,800萬元、97年7月18日貸與 2,400萬元，合計廖政義共向簡政良借款7,530萬元，且因簡 政良本有意購買系爭土地，故約定俟買賣價金達成合意後， 即以前開借款抵付價金，故亦未約定借款利息及清償期，簡 政良並與被告訂立借名登記契約，由原告於96年12月11日將 系爭土地所有權登記於被告名下，被告係經廖政義同意後始 以系爭土地辦理貸款及申請建照。而原告向被告前配偶簡政 良謊稱須向原告之配偶廖政義之股東證明廖政義已自簡政良 受領2,300萬元，簡政良因與廖政義交情甚深，遂要求被告 與其同於系爭協議書上簽名，而系爭協議書內容僅係廖政義 口述繕打，未經兩造協議，兩造就買賣價金並未達成一致。 被告之前配偶簡政良於臺灣基隆地方法院檢察署99年度偵續 字第24號案件檢察官偵查中於99年9月10日受訊問時，已證 稱其未同意系爭土地之買賣價金數額，即未承認兩造間成立 系爭買賣契約。且訴外人林佳陵於前開偵查中於99年6月14 日亦證稱，兩造於協議書簽訂當日尚在商談價金問題，且系 爭協議書內容均係其受原告配偶廖政義指示所寫，簡政良就 一坪以價金12萬元計算乙節亦不同意，兩造亦認為買賣契約 尚未成立，僅係為向銀行辦理貸款始先移轉系爭土地所有權
等語，顯見兩造就系爭買賣契約之價金並未達成合意。另訴 外人劉寬瑞於臺灣基隆地方法院檢察署99年度偵字第4732號 案件檢察官偵查中，於98年12月9日證稱其受廖政義之請託 繕打協議書，簡政良表示係要繕打證明書予廖政義之股東看 ，該協議書係由廖政義口述內容等語，可見系爭協議書僅係 證明書，而非買賣協議，且該協議書內容係廖政義口述，無 法證明就買賣價金之約定已達成協議，且若兩造間存有買賣 契約，系爭協議書即無可能再約定可再將土地讓與第三人， 故兩造間並無買賣契約之存在。被告與前配偶簡政良於發現 遭詐欺後，即於97年10月20日委託陳福寧律師發函，以被告 於簽名之時因忙於他事無暇細看協議書內容、被告並未同意 以每坪116,800元之價格向原告購買系爭土地等情為由，依 民法第88條及第92條之規定撤銷簽訂協議書之意思表示。故 兩造間並無買賣契約之存在，系爭協議書上復無關於買賣或 約定買賣價金總額之文字，系爭協議書亦非係為買賣契約之 增補所簽訂。又被告既登記為所有權人，即有處分系爭土地 之處分權限，被告自得將系爭土地出賣予訴外人魏秀英。兩 造間既無買賣契約關係存在，原告起訴請求被告給付買賣價 金尾款，即無理由。
(二)縱認兩造間系爭買賣契約關係存在，且買賣價金為85,264,0 00元，然被告得依關於權利瑕疵及物之瑕疵擔保責任，請求 原告負損害賠償責任及請求減少價金，並主張以上開對原告 之債權於本件原告請求之範圍內予以抵銷。茲分述如下： 1、系爭土地上仍有訴外人潘進德、張貽軫、鄒淑美之建物未拆 除，且其上仍有停車棚、停車格，原告並未依約將系爭土地 交付被告，此由原告曾於被告發函催告點交後，委請律師於 97年11月18日函覆俟雙方有協商結果後，即行點交，可見原 告並未將系爭土地點交予被告。原告未點交系爭土地予被告 ，已違反民法第348條第2項所定出賣人之義務，並因此使被 告無法將系爭土地交予竑良公司建造房屋，竑良公司因而遲 未能開工，致被告應賠償竑良公司所受至101年4月止就建築 融資之利息損害5,409,739元，被告自得依民法第353條關於 權利瑕疵擔保之規定，請求原告賠償上開被告所受5,409,73 9元之損害。
2、系爭土地上除仍有他人所有之鐵皮屋、停車格、停車棚，尚 有道路用地，復因有高低落差而影響被告開發建築，系爭土 地之通常效用及經濟價值即有減少，原告亦應負物之瑕疵擔 保責任：
(1)系爭1234地號土地上有訴外人潘進德、張貽軫之建物未拆除 ，原告亦未將對占用系爭1234地號土地之潘進德、張貽軫之
返還請求權讓與被告以代交付。另原告雖主張已拆除訴外人 鄒淑美於系爭土地上之牆垣，惟原告拆除部分係訴外人鄒淑 美所有復興路398巷32-1號房屋，而系爭1234地號土地上另 有訴外人鄒淑美所有基隆市○○路0000號房屋未拆除，被告 為拆除前開房屋以完整使用土地，僅得另於101年2月29日給 付潘進德、張貽軫725萬元，於101年7月14日給付鄒淑美28 萬元，上開人等始同意拆除並返還占用部分土地，上開潘進 德、張貽軫及鄒淑美之建物，亦分別至101年3月及8月始拆 除，被告為此支出合計753萬元【計算式：725萬元＋28萬元 ＝75 3萬元】。
(2)系爭1230地號土地上有既成巷道，該既成巷道經基隆市政府 套繪管制，不得更改，其上原設計私設道路部分仍應維持道 路使用，不得建築房屋，另系爭1230地號土地上除有停車棚 占用，亦劃有停車格。系爭土地雖於97年初即圍圍籬，惟圍 籬圈設之範圍並未包括停車場棚架及停車位，依99年間現場 照片所示之停車場棚架亦為舊物，顯見原告就系爭土地上原 已存在之障礙並未完全排除。被告就上開既成巷道及其上劃 有停車格及蓋有停車棚之系爭土地即未能建築房屋。經委由 第一太平戴維斯不動產估價師事務所鑑價後，倘系爭土地全 部可供為建築用地，則系爭土地應有39,419,790元之價值， 然倘系爭1230地號土地供作私設道路用地而不得建築，則系 爭土地全部應僅有26,060,861元之價值，二者之差額即系爭 買賣標的物因物之瑕疵所減損之價值達13,358,929元，被告 主張系爭買賣價金應減少13,358,929元。 (3)又系爭土地有山崖，高低差達14.5公尺，被告亦無法利用該 有高低落差之地興建房屋。
3、又被告於訂立買賣契約之時不知系爭土地有上開瑕疵情形， 直至訴外人竑良公司於97年3月27日委託林燕淵建築師規劃 設計系爭土地之利用後，始經建築師告知系爭土地有上開瑕 疵情形，且東亞公司於97年5月20日所製作之建築融資報告 ，亦係於系爭契約訂立之後所製作，更可證被告係於買賣契 約成立之後始知物之瑕疵，原告稱被告於買受前即已知悉系 爭土地上有既成巷道、停車棚、停車格及高低落差之情形， 均非事實，被告自得依權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保相關規 定，請求原告負損害賠償責任及得請求減少價金之金額合計 為26,298,668元【計算式：28萬元（給付予鄒淑美）＋725 萬元（給付予張貽軫）＋5,409,739元（賠償予竑良公司之 利息損失）＋13,358,929元（應減少價金）＝26,298,668元 】，被告對原告即有26,298,668元之債權，被告主張以前開 對原告之債權，於原告本件請求之範圍內予以抵銷等語。
四、經查，原告與訴外人廖政義為夫妻，被告與訴外人簡政良前 為夫妻，而系爭土地原為原告所有，經原告將系爭土地所有 權移轉登記予被告後，被告於97年8月5日以信託為原因將系 爭土地所有權移轉登記予第一商業銀行，及原告先後自被告 及簡政良受領5230萬元，暨兩造於97年2月1日簽訂系爭協議 書，其上記載系爭土地面積合計為730坪，每坪價金為116, 800元，價金合計為85,264,000元，被告於96年12月前已支 付原告2,300萬元，於金融機構土地融資核可後直接支付尾 款62,264,000元，土地融資核可至遲應於97年5月底前完成 等內容之事實，有系爭土地登記謄本、支票41紙、協議書等 件影本附卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。五、原告主張其將系爭土地出賣並移轉所有權予被告，兩造間就 系爭土地有買賣契約之法律關係存在，約定價金為85,264,0 00元之事實，業據提出協議書、土地登記謄本、東亞建築經 理股份有限公司建築融資評估報告書等件影本為證。被告就 其確於系爭協議書上簽名之事實不爭執，惟抗辯其係因原告 配偶為借用被告前配偶簡政良名義向銀行貸款，故由簡政良 向被告借名，而由原告將系爭土地所有權移轉登記於被告名 下，兩造間就系爭土地並無買賣關係存在云云。惟查，被告 訴訟代理人簡政良已於本院言詞辯論期日自承其與被告交付 原告7千多萬元係為買受系爭土地（見本院101年11月8日言 詞辯論筆錄）；而被告於登記為系爭土地所有權人後，即以 簡政良擔任負責人之竑良公司名義以系爭土地申請建造執照 ，並向第一商業銀行申請貸款，並因而於97年8月5日將系爭 土地信託登記予第一商業銀行，復於97年12月2日以竑良公 司名義與訴外人張貽軫簽立預售房地買賣契約書，約定出售 竑良公司於系爭土地建造之房屋予張貽軫，再於101年5月29 日將系爭土地出賣予魏秀英等事實，有土地登記簿謄本、建 造執照、第一商業銀行基隆分行以101年10月12日函附之擔 保物（不動產）勘查覽記錄表及授信批覆書等貸款資料影本 、契約承擔協議書、不動產買賣契約書等件影本附卷可稽， 並為兩造所不爭執，應堪信為真實。則被告於登記為系爭土 地之所有權人後，不僅有開發利用系爭土地之行為，更進而 處分系爭土地，衡諸常情，被告若無與原告就系爭土地成立 買賣契約而由被告取得系爭土地所有權之合意，而僅係系爭 土地之登記名義人，要無明知自己並非系爭土地所有權人卻 仍以所有權人之地位如此積極規畫利用甚而處分系爭土地之 可能，顯見兩造簽立系爭協議書之真意確係就系爭土地成立 買賣契約。至被告雖辯稱其簽名之時因忙於他事無暇細看協 議書內容，且又誤信原告配偶廖政義謊稱須向股東證明已受
領2,300萬元，始於系爭協議書簽名，被告並已於97年10月 20日委託陳福寧律師發函撤銷上開錯誤及受詐欺所為之意思 表示云云。惟按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事 情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以 其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；因被詐 欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。 但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知 者為限，始得撤銷之，民法第88條第1項、第92條第1項固分 別定有明文。然民法第88條所定「表意人若知其情事，即不 為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於 行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以 致與其內心之效果意思不一致，如欲寫千公斤，誤為千台斤 是（最高法院81年度台上字第322號判決要旨參照）。是縱 被告於簽立系爭協議書時確未詳閱內容，亦非前揭規定所定 意思表示之錯誤；又被告不僅未舉證證明訴外人廖政義對其 謊稱簽立協議書係用以向股東證明，且被告既已自承交付原 告七千餘萬元係為買受系爭土地，益徵被告簽立系爭協議書 並無任何錯誤或受詐欺情事，其所為意思表示之撤銷，於法 即有未合，被告抗辯已撤銷簽訂系爭協議書之意思表示云云 ，亦非可採。
六、被告雖又抗辯系爭土地上有他人所有之建物、停車格、停車 棚及既成巷道，原告並未履行出賣人交付買賣標的物之義務 ，復因有高低落差而影響被告開發建築，系爭土地之通常效 用及經濟價值即有減少，原告應負權利瑕疵及物之瑕疵擔保 責任，被告自得以對原告之損害賠償債權及請求減少價金之 債權，於本件原告請求之範圍內予以抵銷云云。經查：(一)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務， 如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；出 賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關 於債務不履行之規定，行使其權利，民法第348條、第353條 分別定有明文。經查，系爭土地上原有訴外人潘建德、張貽 軫、鄒淑美之建物，其上現劃有停車格及架設有停車棚等事 實，為兩造所不爭執，應堪信為真實。再查，訴外人張貽軫 、潘進德於96年10月16日出具切結書予原告，表示願無條件 拆除其所有門牌號碼基隆市○○路0000號房屋占用系爭土地 部分、原告於97年12月17日與訴外人鄒淑美達成協議，約定 原告給付訴外人鄒淑美28萬元後，由原告拆除訴外人鄒淑美 之建物，及原告已將系爭土地交付予被告等事實，有切結書 及協議書影本各1紙附卷可稽，並經證人即竑良公司之前身
鴻良公司之前任總經理劉寬瑞到庭證稱：「（問：你的老闆 (即簡政良)買賣前後有無去看過該筆土地？土地狀況如何？ ）當時現有巷有卡到一些停車棚、雨庇，但在協議書之前， 賣方就有承諾要拆除，有簽切結書，後來也有拆掉。」、「 （問：土地後來的狀況，賣方承諾拆除的是否都有拆除？） 因為我們有要求鑑界，鑑過之後根據地界要求賣方圍圍籬， 如果有什麼東西跑進去，都要求賣方拆掉，賣方也確實都有 拆除，拆了圍牆、雨庇。（問：圍籬是何人圍的？土地有無 交付？）圍籬是賣方花了十幾萬叫人圍的，大門是我們從別 的工地拆下請賣方裝，鎖則是我們自己買裝上去上鎖，等於 算點交，巷子跟大馬路都有圍。（問：證六照片(即被告所 提出顯示系爭土地上遭占用劃有停車格並搭建停車棚之彩色 照片3紙)所示是圍籬的外面、巷子底，沒有圍在圍籬中，該 如何處理？）格子是後來畫的當初沒有看到、紅色的棚子有 拆掉是後來又做起來...」、「（原告訴訟代理人問：(提示 協議書資料) 證人是否知悉？若有，請簡述此協議書的由來 ？）有，當時鄒淑美的舊房子已經倒塌，剩一片牆，鄒淑美 不時地來找竑良建設，說要協議請求補償否則不清除，我們 請賣方處理鄒淑美的事情，期間我們也有跟鄒淑美在安樂區 公所協調過，最後鄒淑美跟賣方講好，用28萬元解決這件事 情。（被告訴訟代理人問：證人所述棚子、雨庇何時拆除？ ）97年5月7、8號，鑑界完後我們就請賣方去圍圍籬，圍籬 搭好之後，過了幾天賣方就去拆了。（被告訴訟代理人問： 賣方何時交土地與買方？）鑑界完第二天，圍籬圍好、大門 裝好鎖上後就視同交付。」等語（見本院101年9月24日言詞 辯論筆錄），足見系爭土地上原雖有訴外人潘建德、張貽軫 、鄒淑美之建物或地上物及架設有停車棚，惟原告已將上開 建物或地上物拆除或經占用人切結承諾拆除，並於系爭土地 上圈設圍籬、將系爭土地交付被告。至系爭土地上現有之停 車棚，既係原告交付系爭土地後始再遭他人搭建，則與原告 無涉。而被告雖辯稱系爭土地上潘建德、張貽軫、鄒淑美之 建物係其與上開人等交涉後始拆除云云，並提出101年2月29 日與張貽軫簽訂之契約承擔協議書影本1紙、101年7月14日 與鄒淑美簽訂之協議書影本1紙為證，惟原告既主張占用系 爭土地之建物或地上物均已拆除之事實，業如前述，而被告 不僅未能證明上開協議書所載應拆除之建物係兩造買賣契約 成立時即存在於系爭土地上而未拆除之建物，且縱上開協議 書所載之建物於買賣契約成立時即存在，原告既於本件訴訟 中提出切結書及協議書，一再主張已與訴外人張貽軫等人達 成協議，若系爭土地上確尚有原告應拆除之張貽軫等人所有
之建物，被告亦應通知原告，而被告竟於本件訴訟中一方面 主張其非系爭土地買受人，一方面另與張貽軫等人成立協議 ，更有甚者，被告與張貽軫約定拆除房屋之「拆除價款」竟 高達725萬元，顯與常情相違，被告上開抗辯，不足採信。 是被告以系爭土地上仍有他人之建物或地上物、原告未交付 系爭土地為由，抗辯原告應負權利瑕疵擔保責任云云，即不 足採。
(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立 時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責，民法第354第1項前段、第355條第1項分別定有明文。原 告已將原存在於系爭土地上之他人建物、地上物拆除，並於 系爭土地上圈設圍籬後將系爭土地交付被告，業如前述，則 被告抗辯系爭土地上猶有他人建物、地上物存在，原告應負 物之瑕疵擔保責任云云，即不足採。被告雖又抗辯系爭土地 內有道路用地、復因有高低落差而影響被告開發建築，系爭 土地之通常效用及經濟價值即有減少云云，並提出現場彩色 照片7紙為證。惟查，被告於系爭買賣契約訂立前後曾至現 場查看土地現狀，亦知系爭1230地號土地上有既成巷道（即 復興路97巷）無法興建房屋等情，業經證人劉寬瑞到庭證稱 ：「（問：你老闆買賣前後有無去看過該筆土地？土地狀況 如何？）我們有去看過很多次，在路邊有圍圍籬，旁邊有巷 子沒有圍，還沒寫協議書之前老闆就知道那裡有巷子，我們 有請教過建築師，建築師說巷子可以當空地比，對面積沒有 損失，將之納入法定空地，不會影響建蔽率，因為現有巷不 是計畫道路，也不影響建築線、容積率，只要房屋不要蓋在 既成巷道上就好...（問：為何去問建築師？）老闆聘僱的 。」、「（問：證六照片(即被告所提出顯示系爭土地上遭 占用劃有停車格並搭建停車棚之彩色照片3紙)所示是圍籬的 外面、巷子底，沒有圍在圍籬中，該如何處理？）...當初 巷子準備當空地沒有要蓋房子。簽協議書之前我與老闆就有 去看過、建經公司去看過、第一銀行也去看過，非常慎重。 有既成巷道無所謂，因為可以當空地比。（問：有既成巷道 是否建築經理公司及銀行都知情？）是。」等語（見本院10 1年9月24日言詞辯論筆錄）。而系爭土地買賣價金高達85, 2 64,000元，衡情一般人於訂立系爭買賣契約前就土地現狀 必進行相當程度之調查，足見證人劉寬瑞上開證言與事實相 符，應堪採信。則被告於訂立系爭買賣契約前，既已知悉系 爭土地內有既成巷道、復有高低落差之情，而仍簽訂系爭買
賣契約，縱系爭土地確因有既成巷道及高低落差之情而減少 其價值，依前開民法第354第1項前段、第355條第1項之規定 ，被告亦不得因此請求原告負物之瑕疵擔保責任。七、又原告主張被告於簽立系爭協議書後，雖先後給付原告7, 530萬元，惟僅其中7,330萬元為價金，其餘200萬元則為被 告依系爭協議書第二條約定應給付之其前以系爭土地向第三 人設定抵押權借款之利息，被告雖先辯稱該200萬元並非利 息，惟又稱「（問：為何那次要付兩百萬元？）為了讓銀行 撥款，設定抵押要塗銷銀行才會撥款。」（見本院101年11 月8日言詞辯論筆錄），足見上開200萬元確係經由原告轉交 第三人之利息，而非本件買賣契約之價金，且被告復未提出 證據證明該200萬元確係價金，其上開所辯自非可採。 是系爭買賣契約約定之價金為85,264,000元，扣除被告已給 付之價金7,330萬元【計算式：2,300萬元＋5,030萬元＝7, 330萬元】後，被告尚有價金11,964,000元【計算式：85, 264,000元－7,330萬元＝11,964,000元】未給付。而被告既 尚積欠原告買賣價金11,964,000元未給付，被告對原告又無 得主張抵銷之權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任之債權，原 告請求被告給付價金11,964,000元，即屬有理。又原告主張 被告未依系爭協議書約定，於金融機構核撥貸款後給付價金 尾款等情，亦有系爭協議書附卷可稽，而本件金融機構係於 97 年7月14日核撥貸款（見本院101年3月29日言詞辯論筆錄 ）之事實，既為兩造所不爭執，原告請求被告給付97年7月 14 日起算之遲延利息，即為有理，其逾此部分之利息請求 ，則不應准許。從而，原告依兩造間買賣契約之法律關係請 求被告給付價金11,964, 000元，及自97年7月14日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開 範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定 相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院。中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
書記官 陳崇容
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