臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第240號
原 告 蘇誠道
王誠良
王誠明
蘇玲芳
共 同
訴訟代理人 顏伯奇律師
被 告 蔡張阿麵
訴訟代理人 呂維凱律師
被 告 陳華國
訴訟代理人 王百治律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年12月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳華國應將坐落嘉義市○○段○○段○○○○地號土地上，面積五平方公尺之地上物拆除，並與被告蔡張阿麵將土地返還原告。
被告陳華國應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟玖佰捌拾元，及自民國一百零一年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告蔡張阿麵應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟玖佰捌拾元，及自民國一百零一年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上開所命給付，如任一被告為給付，他被告於給付範圍內免給付義務。
被告陳華國應自民國一百零一年五月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣叁仟叁佰叁拾叁元。被告蔡張阿麵應自民國一百零一年五月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣叁仟叁佰叁拾叁元。上開所命給付，如任一被告為給付，他被告於給付範圍內免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告 起訴經確認出租人為蔡張阿麵，並列承租人陳華國為被告， 聲明請求被告應將坐落嘉義市○○段0○段00○0地號土地（ 下稱系爭土地）上之地上物（磚造鐵皮建物）拆除，並遷讓 交還予原告；被告應給付新臺幣（下同）318,840元予原告 及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5％計算之利息；被告自 民國101年5月1日起至返還土地之日止，按月給付原告5,314
元。於訴訟進行中，變更聲明為：被告陳華國應將系爭土地 上之磚造鐵皮地上物拆除，並遷讓交還與原告；被告蔡張阿 麵應將系爭土地遷讓交還與原告；被告陳華國應給付342,65 6元予原告，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起按年息5％計 算之利息。被告蔡張阿麵應給付342,656元予原告，及自起 訴狀繕本送達翌日起按年息5％計算之利息；上揭債務經被 告陳華國及蔡張阿麵之任一人清償，其餘人等所負之債務亦 屬消滅。被告陳華國自101年5月1日起至返還土地之日止， 按月給付原告5,314元。被告蔡張阿麵自101年5月1日起至返 還土地之日止，按月給付原告5,314元。上揭債務經被告陳 華國及蔡張阿麵之任一人清償，其餘人等所負之債務亦屬消 滅（見本院卷第139頁），經核與上揭規定並無不合，予以 准許。
二、原告主張：
㈠原告為系爭土地之所有權人，系爭土地上遭人興建未保存登 記之磚造鐵皮建物（下稱系爭建物），經查系爭建物乃被告 蔡張阿麵出租陳華國後興建，陳華國為建物所有人，即系爭 土地之直接占有人，原告本於民法第767條規定，請求拆除 並返還土地與原告，被告蔡張阿麵為系爭土地之出租人，為 間接占有人，請求將土地返還原告。地上權須經地政機關合 法登記，始屬適法，被告蔡張阿麵空言有地上權，並不可採 ，且經函詢嘉義市政府稅務局並無建物資料，自無從推論門 牌337號之建物乃坐落系爭土地上。況法院履勘現場時，被 告蔡張阿麵表示已向原告之母購買，僅未移轉登記，顯見被 告並無行使地上權之意思。又依被告蔡張阿麵101年6月29日 民事答辯狀記載及開庭陳述稱：系爭土地上之建物僅有屋後 小部分坐落系爭土地上，該建物門牌原為嘉義市○○路000 號，現整編為嘉義市○○路000號（下稱原建物），因道路 拓寬原建物遭拆除，僅留部分建物，該建物即為蔡昭南與蔡 張阿麵繼承取得。系爭土地雖不是被告所有，但被告從43年 就取得原建物，主張有時效取得地上權等語。被告陳華國則 稱：伊想隔壁這塊空地是否可以租給伊，一併建造起來，33 7號這塊是空地，伊取得蔡張阿麵的同意，搭建起來，蔡張 阿麵說地是她們的，所以向她承租等語。足徵被告蔡張阿麵 所稱○○路000號原建物自43年買入時已無權占用系爭土地 ，因民族路拓寬而拆除，系爭土地成為空地，91年間被告陳 華國要承租系爭土地，被告蔡張阿麵出面表明為地主，並與 被告陳華國簽立租約，被告陳華國即在系爭土地上興建房屋 。既然91年承租時系爭土地並無任何建物，被告蔡張阿麵出 面主張伊乃地主，又陳華國租地之目的為興建房屋，足見蔡
張阿麵與陳華國所成立之租賃標的，乃指系爭土地而言。被 告蔡張阿麵抗辯租地建屋係指53地號土地，應由其負舉證責 任。
㈡系爭土地面臨嘉義市民族路，乃嘉義市精華路段，系爭建物 由被告陳華國經營通訊行，販賣手機等相關通訊產品，被告 占用系爭土地，無須繳納每年2381.6元之地價稅，有不當得 利情事，系爭土地係供作商業使用，非屬自用住宅，依最高 法院94年度第2次民事庭會議及最高法院72年度臺上字第273 9號、臺灣高等法院99年度重上更㈠字第129號等判決意旨， 不受土地法第97條以申報地價為計價標準之限制，且基地租 金之數額，尚須斟酌基地位置，工商業繁榮程度，以系爭土 地位於嘉義市之繁華市中心，旁邊有熱鬧之文化路夜市，且 有新成立之嘉義市文化公園，旁邊有民族國小及崇文國小， 工商程度相當繁榮，應以較接近市價之公告現值9％計算為 妥當。依不當得利請求計算每月為5,314元（141,700元5 0.0912），原告請求5年之租金損害，自96年5月1日起 至101年4月30日之日止，共5年，可請求金額為318,840元（ 5,314125），並自101年5月1日起至返還土地之日止， 按月給付原告5,314元。
㈢被告占用系爭土地應經所有權人同意，其與被告蔡張阿麵之 約定不可對抗所有權人，亦即被告無權占用人間之約定，不 可使被告成為有權占有。被告陳華國雖給付租金予蔡張阿麵 ，然蔡張阿麵以他人土地與陳華國成立租約，乃可歸責蔡張 阿麵之事由，被告陳華國可向其請求返還租金，且無權占用 他人土地，不論善意或惡意均需返還占有之利益，則無權占 有他人土地可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念， 自有返還租賃利益之義務。被告間負有不真正連帶給付責任 ，其中一人給付與原告即履行清償責任，原告僅受領1次清 償，無重複受償之虞。縱被告陳華國為善意占有，原告無法 依據不當得利為請求，原告依民法第184條第1項前段規定， 就受有相當於租金之損害，亦得請求賠償。
㈣並為聲明如一之變更聲明所示。
三、被告蔡張阿麵答辯以：
㈠坐落系爭土地上之原建物，原面向嘉義市民族路，主要部分 坐落於嘉義市○○段00○0○00地號土地上，僅有屋後小部 分坐落於系爭土地上，門牌原為嘉義市○○路000號，現整 編為337號，原建物為蔡張阿麵配偶蔡昭南之父蔡慶明於43 年購買所有，原建物坐落之同段53地號土地為被告繼母蔡賴 金枝所有，屋後小部分坐落系爭土地部分，原係蔡昭南之父 蔡慶明，以配偶蔡賴金枝名義連同建物一同買入，但未辦理
土地登記，加以買賣契約因年代久遠已經滅失，原建物因道 路拓寬尚剩部分建物，該建物即為蔡昭南與蔡張阿麵實質繼 承取得，其等主觀上自始有以行使地上權之意思而占有，在 客觀上有在他人土地上建築房屋，使用其土地迄今已超過20 年以上，依最高法院80年度臺上字第1348號判例意旨，自得 依民法第772條準用同法第769條、第770條規定請求登記為 地上權權利人。法院即應就占有人是否具備時效取得地上權 之要件為實體上審查。被告之建物占有使用系爭土地，係基 於地上權之法律關係而占有，並非無權占有使用系爭土地。 ㈡兩造就系爭土地有地上權及租賃之法律關係存在，被告所有 之建物占有使用系爭土地並非無法律上原因，且因地上權仍 然存在，原告為不當得利之請求無理由。又系爭建物係被告 陳華國自行興建之鐵皮屋，被告租賃契約之租賃標的為「嘉 市○○路000號」，非系爭土地，被告以53號土地出租，無 不當得利可言，該建築物是否越界侵權，因被告非興建人， 自與被告無關。且依土地法第97條第1項規定，土地租金之 數額，應以土地申報地價為基礎，且參照最高法院88年度臺 上字第3331號判決意旨，所謂相當於租金之損害金，並非必 達申報地價年息10％之最高額，原告以系爭土地公告現值9 ％為計算基準，與上開規定及判決意旨不合，原告請求亦屬 過高，顯無理由。又依民法第126條規定，租金請求權因5年 間不行使而消滅，被告為時效抗辯，原告請求超過5年部分 已罹於時效。
㈢並為聲明：駁回原告之訴。
四、被告陳華國答辯以：
㈠被告陳華國87年開設之行動部品通信行，原在南門段5小段 56之3地號（即門牌341號）、56之17地號（即門牌339號） 土地上，嗣因房屋老舊，房東同意讓陳華國改建，當時旁邊 之系爭土地閒置，陳華國經附近居民告知地主為蔡張阿麵， 乃於91年向其承租「○○段0○段00○0地號土地」，併同時 改建為現今之建物。故行動部品通信行建物橫跨於56之3、5 6之17、56之2地號土地上。
㈡因56之3地號土地上之建物門牌為341號，56之17地號土地上 之建物門牌為339號，故陳華國與蔡張阿麵乃於房屋租賃契 約上將承租系爭土地書寫為○○路000號。是卷附陳華國與 蔡張阿麵房屋租賃契約書，其真正意思係陳華國向蔡張阿麵 承租系爭土地，且自承租後陳華國均按時繳納租金予蔡張阿 麵。陳華國接獲鈞院開庭通知，始知系爭土地之地主為原告 ，並非蔡張阿麵，本件應屬出租他人之物的法律關係。蔡張 阿麵雖非系爭土地所有人，然租賃契約為債權契約，出租人
不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己 名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人 。被告陳華國於收受起訴狀繕本送達以前，不知原告為系爭 土地所有權人，其依與蔡張阿麵訂立之租賃契約占有使用系 爭土地，係屬善意占有人，依最高法院91年臺上字第1538號 、77年臺上字第1208號判決意旨，對於原告自無不當得利可 言。
㈢並為聲明：駁回原告之訴。
五、原告起訴主張系爭土地為其所有，系爭土地面積5平方公尺 均由被告陳華國興建作為通訊行之系爭建物占用，被告間有 租賃關係存在等情，被告不爭執，並有系爭土地登記謄本、 地籍圖謄本、現場照片及商業登記資料在卷可稽，復經本院 履勘現場，有勘驗筆錄可參，堪信為真。
六、原告主張被告無權占有系爭土地，被告陳華國應將系爭建物 坐落系爭土地部分拆除，並與被告蔡張阿麵返還系爭土地， 且應給付如上揭計算相當於租金之損害金等情，為被告否認 ，蔡張阿麵辯稱：原建物係被告蔡張阿麵配偶蔡昭南之父蔡 慶明以配偶蔡賴金枝名義於43年間買入，屋後小部分坐落系 爭土地上，原建物因道路拓寬尚剩部分建物，該建物即為蔡 昭南與蔡張阿麵實質繼承取得，係基於地上權之法律關係而 占有，並非無法律上原因，且出租標的係同段53地號土地， 被告陳華國之系爭建物有無越界建築，與其無關，並無不當 得利，又原告請求金額過高，超過5年部分罹於時效等情。 陳華國答辯以：於收受起訴狀繕本前，不知原告為系爭土地 所有權人，係與蔡張阿麵承租系爭土地興建系爭建物，屬善 意占有人，對於原告無不當得利等情，則本件爭點在於：被 告是否有權占用系爭土地，原告請求相當於租金之損害金額 若干為適當。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段及中段定有明文。系爭土地為原告所有，原告請求被告陳 華國拆除占用系爭土地之系爭建物，並與被告蔡張阿麵將系 爭土地返還原告，被告抗辯非無權占用，自應就有何占有使 用系爭土地之正當權源，負舉證之責。被告蔡張阿麵就其抗 辯，雖提出戶籍謄本資料、同段53地號土地登記謄本及地價 稅資料為證，並經嘉義市東區戶政事務所於101年7月11日以 嘉市○○○○○0000000000號函覆以：○○路000號門牌係 於83年8月1日由○○路000號整編而來，然占有土地建築房 屋，有以無權占有之意思為之，有以所有之意思為之，有以 租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有
，上開資料此僅可證明被告蔡張阿麵之親屬曾設籍於原建物 所在地，原建物門牌277號經整編為○○路000號，被告蔡張 阿麵對於以行使地上權之意思占有系爭土地之抗辯並未提出 舉證，已難採憑，況因時效而取得地上權登記請求權者，不 過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得 據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。又系爭土地租用 情形，經被告陳華國到庭陳稱略以：伊原本就租在339、341 號，已經老舊，房東願意讓伊改建，伊想隔壁空地可否承租 一併建造，337這塊是空地，伊取得蔡張阿麵同意，搭建起 來。伊之前開業4年了，問鄰居這塊地是誰的，鄰居幫忙聯 絡蔡張阿麵過來，因蔡張阿麵跟伊說地是她們的，所以向她 承租。91年間承租337號，當時剩下年久失修的鐵皮屋及牆 壁，被拆沒有門，只有一面牆及一點鐵皮，337號舊有建物 都被伊拆光，與341及339號一併使用，一直支付租金，講好 3個月1萬元，伊直覺來跟伊簽約就是房東，就是蔡張阿麵， 有跟蔡張阿麵講好要拆鐵皮及牆壁，蔡張阿麵也同意等語（ 見本院卷第51頁反面、第52頁及第91頁反面、第92頁及反面 ），是依被告陳華國之陳述，當時係為租地建屋，並非承租 原建物，再佐以被告陳華國當庭繪製之337號遺留牆垣遺址 之位置，確係坐落系爭土地上，有該繪圖在卷可稽，則被告 間租賃契約書（見本院卷第34頁以下）之租賃標的雖記載「 嘉市○○路000號」，其真意應係指系爭土地，堪認被告陳 華國確與被告蔡張阿麵承租系爭土地，被告蔡張阿麵空言出 租門牌337號之53地號土地云云，並非可採。是依被告間就 系爭土地之租賃關係，被告蔡張阿麵為間接占有人，被告陳 華國為直接占有人，被告抗辯非無權占有既不足採，原告本 於所有權之作用，請求被告陳華國拆除其所建系爭建物坐落 系爭土地上之地上物，並與被告蔡張阿麵將系爭土地返還原 告，自屬正當。
㈡按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61 年臺上字第1695號判例要旨可資參照。本件被告蔡張阿麵無 權占用系爭土地，卻將之出租與被告陳華國興建系爭建物， 損及原告基於系爭土地所有權之利益歸屬，符合不當得利之 構成要件，原告主張5年內，依不當得利之法律關係，請求 被告返還所受利益，於法自無不合。被告陳華國雖抗辯其為 善意占有人，對原告無不當得利之適用云云，然民法就不動
產係以登記為物之表徵（民法第758條、土地法第43條參照 ），民法第943條關於占有人於占有物上，行使之權利，推 定其適法有此權利之規定，乃以權利蓋然性為基礎，對於已 登記不動產所有權人而言，均得以登記為反證而推翻，被告 陳華國既為租地建屋，本應查明系爭土地登記情形始無懷疑 ，且依陳華國自承系爭土地當時為空地，卻僅以原建物存留 牆垣遺跡及鄰居告知聯繫，即與被告蔡張阿麵訂立租約，對 於誤信系爭土地之權利狀況是否屬於善意，並非無疑，自難 以其按時向蔡張阿麵繳租，據為有利被告陳華國之認定。又 就不當得利之金額，原告主張依系爭土地公告現值9％之計 價標準，被告抗辯金額過高，查被告間系爭租約約定之租金 為每3個月1萬元，有租賃契約書影本在卷可稽，約相當於每 月3,333元（即10,0003，元以下四捨五入），本院審酌系 爭土地面臨民族路，交通便利，被告陳華國系爭建物經營通 訊行之使用狀況，認以系爭租約所約定之租金每月3,333元 計算，最符合系爭土地每月使用利益之客觀交易價值，則原 告主張96年5月1日至101年4月30日止共計5年受有相當於租 金之損害共199,980元（即3,333125），又因被告現仍 持續占有使用中，應至返還系爭土地之日止，按月給付原告 3,333元相當不當利益之損害金，應屬妥適。是以原告請求 被告給付199,980元，及自收受原告101年6月11日準備書狀 送達翌日（即101年6月15日，有回執影本在卷可稽）起至清 償日止，按週年利率5％計算之法定利息，及自101年5月1日 起至交還系爭土地之日止，按月給付原告3,333元之不當利 益，自屬有據，應予准許，逾此部分，應予駁回。又系爭土 地被告蔡張阿麵為間接占有人，被告陳華國為直接占有人， 雖對原告各負返還不當得利之債務，惟各被告給付目的相同 ，任一被告為給付即足填補原告該部分之損失，他被告於同 一範圍當免再負給付義務，原告主張被告各負不真正連帶債 務責任，應屬有據。是各被告就所應給付相當於租金之不當 得利部分，如其一已為給付，他被告於此範圍即免給付義務 。另本院已依不當得利法律關係准許原告此部分之請求，無 庸審究原告主張之侵權行為請求權有無理由，附此敘明。七、綜上，原告本於所有權法律關係請求被告陳華國拆除地上物 並與被告蔡張阿麵返還系爭土地，並依不當得利法律關係請 求被告給付金額如主文第2、3項所示，為有理由，應予准許 ，逾此請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
民事第三庭 法 官 陳端宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
書記官 馬嘉蓮