臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度簡上字第77號
上 訴 人 鄭光壹即鄭詳霖
訴訟代理人 嚴庚辰律師
複代理人 林湘陵律師
被上訴人 王劉秀南 住嘉義市○區○○○路000號
王健名
兼上一人
訴訟代理人 王文玉
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於民國101 年7 月10日
本院嘉義簡易庭101 年度嘉簡字第264 號第一審簡易判決提起上
訴，經本院於民國101 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落嘉義市○○段○○○○地號土地，地目建，面積一三五平方公尺，及如附圖所示編號3 、4 、5 、6 號建物分歸被上訴人共同取得，並按原應有部分比例保持共有。被上訴人應分別補償上訴人新臺幣壹拾萬陸仟壹佰捌拾捌元。第一、二審訴訟費用由兩造依應有部分比例負擔。 事 實 及 理 由
一、上訴人主張：
（一）坐落於嘉義市○○段0000地號之土地及其上如附圖所示編 號3 、4 、5 、6 號建物（下稱系爭土地、系爭房屋，合 稱系爭房地）為兩造所共有，權利範圍每人均為4 分之1 ，兩造對於系爭房地並無不得分割之約定，且本件標的物 依原物分割顯有困難；又本件如採變價分割，則執行法院 於變賣共有物時，被上訴人等得依土地法第34條之1 第4 項行使優先購買權，由被上訴人王劉秀南對嘉義市○○○ 路000 號行使優先購買權，由被上訴人王健名對同路204 號行使優先購買權，被上訴人3 人更可聚資購買系爭土地 ，不僅避免被上訴人以高額買回之負擔，被上訴人可就其 各別房屋全部加以利用，亦得避免被上訴人遭他人購買該 房地而導致流離失所；且變價分割能盡早使房地所有權歸 屬同一人，被上訴人是否屬無資力購買房地之事實，原審 並未查明，驟認採行變價分割方法對被上訴人屬居住不正 義，變價分割拍賣系爭房地，被上訴人以較高價值買回完 整之房地所有權，本符對價關係，絲毫無損其利益等語。（二）又系爭房地前因100 年度司執字第16925 號執行拍賣程序 ，上訴人係於第4 標始拍賣取得應有部分1/4 ，故應以鑑 定價值做補償，以上訴人拍賣取得之新臺幣（下同 ）207,000 元做補償為不合理。
（三）爰依民法第823 條、第824 條之共有物分割之法律規定提 起本訴，請求兩造共有之系爭房地准以變價分割。二、被上訴人則以：系爭房地應以原物分配之方式分割為適當， 如不能按應有部分受分配者，得以金錢補償之，伊等願依原 判決所載之金額予以補償等語資為抗辯。
三、原審經審理結果，判決系爭房地分歸被上訴人王劉秀南、王 健名及王文玉共同取得，並按原應有部分比例保持共有；被 上訴人王劉秀南、王健名及王文玉應依其原應有部分比例（ 各1/3 ）以207,000 元補償上訴人；上訴人不服提起上訴， 並聲明：（一）原判決廢棄；（二）兩造共有之系爭房地准 以變價分割。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造共有系爭土地、地目建、面積135 平方公尺之土地及 系爭房屋即嘉義市○○段00○號、1228棟次、住商用，面 積合計62.6平方公尺即如附圖所示編號3 、4 、5 、6 號 建物，上訴人及被上訴人3 人就系爭房地之應有部分各均 1/4 。
（二）上訴人於101 年2 月9 日以拍賣金額207,000 元應買系爭 房地之應有部分各均1/4 ，於101 年3 月22日取得不動產 權利移轉證書。
（三）系爭土地上之房屋於56年12月26日建築完成，現為連棟二 間房屋，面臨北社尾路，並分有二個門牌號碼即嘉義市○ ○○路000 號及204 號，其中206 號房屋係由被上訴人王 劉秀南使用，而204 號房屋則由被上訴人王健名占有並將 之交付王啟全使用。
五、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限。又共有物分割之方法不能協議決定，或於協 議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求，命為分配。民法第823 條第1 項、第 824 條第2 項分別定有明文。經查系爭土地為兩造所共有 ，各共有人應有部分各為1/4 。且兩造無法達成分割協議 ，系爭土地無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限，為兩造所是認，並有地籍圖謄本、土地登記謄本 1 份附卷可稽，且經原審勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄 1 份在卷足憑。從而，上訴人訴請分割系爭土地，洵屬有 據。
（二）復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之 。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得 就共有物之一部分仍維持共有。民法第824 條第1 項至第 4 項定有明文。故依上開規定，共有物之分割，原則上以 原物分配於各共有人；以原物分配如有事實或法律上之困 難，致不能依應有部分為分配者，法院亦得將原物分配於 部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或 將原物之一部分分配予各共有人，他部分變賣後將其價金 依共有部分之價值比例妥為分配，並非定出於「變賣共有 物，以價金分配於各共有人一途」。（最高法院51年台上 字第271 號判例意旨參照）。次按法院定共有物分割之方 法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利 害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等 為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上 字第724 號判決可資參照）。又分割共有物究以原物分割 或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使 用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之 分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年 度台上字第600 號、87年度台上字第1402號判決意旨參照 ）。
（三）經查：
1、系爭房屋與系爭土地應以相同分割方式為之，以避免法律 關係趨於複雜，而系爭房屋就嘉義市○○段00○號部分為 辦理保存登記之木造平房，並有增建1228棟次木造房屋， 面臨北社尾路15米道路，且分有二個門牌號碼即嘉義市○ ○○路000 號及204 號，其中206 號房屋係由被上訴人王 劉秀南使用，而204 號房屋則由被上訴人王健名占有並將 之交付王啟全使用，為兩造所不爭執，而系爭房屋坐落之 系爭土地使用分區為住宅區，系爭房屋亦係供居住使用， 如逕予分割，將造成空間利用上之困難，且無獨立出入口 ，事實上顯為無從分割之建物，復因上訴人不願保持共有 關係，故依客觀情形，顯無從由上訴人依應有部分取得單 獨所有；另系爭土地如予分割，亦將使上訴人分得之土地 面積過小（33.75 平方公尺），小於最小建築面積，而依
法無從供建築或其他使用，顯成畸零地，致經濟上之利用 價值低微，故而其以原物分配全部共有人，顯有困難。 2、又從共有物分割之法理觀察，共有土地或建築物之分割， 其目的在於促進共有人對於土地或建物之改良運用，以利 共有物之利用，並避免共有人間利用共有物所生之爭執。 惟如共有人中有人居住於系爭土地數十年，該地若為其自 用住宅用地，驟然變賣之而分配價金，有無能力另行於他 處購屋居住，以安頓生活，不無疑問。換言之，在利益衡 量，共有人居住權（居住安定）應優先考量，亦即共有人 中是否有人會因變價分割致生活遭受破壞，亦宜詳加審酌 ，不宜僅考量變賣後買受人之開發利益。本件分割如採變 價分割之方法，被上訴人稱並無資力以變價方式購買系爭 房地等語，而依渠等稅務電子閘門財產所得調件明細表可 知，被上訴人等人之現有財產僅有系爭房地（見本院卷第 37～38、41～44頁），則被上訴人主張無資力於變價分割 後之變價程序購買系爭房地，應屬可採，被上訴人主張上 訴人有資力購買，即屬無據。因之，如將系爭房地逕予變 賣，原居住於該處數十年之被上訴人等人將因變價拍賣系 爭房地，流離失所或需以較高之價值買回原居住之系爭房 地，或另尋其他租賃房屋而迫其等由房屋所有人成為寄人 籬下者，此種現象恐將造成居住之不安定。而本件上訴人 主張變價分割，並認以鑑定價值為其可分得之利益，則對 上訴人而言，只要以可變價之金錢填補即得滿足其利益， 反觀諸被上訴人所失者，並非單以金錢填補即得滿足，則 此種變價分割方式顯對被上訴人不利益，而非法律追求公 平正義之本旨。復參諸被上訴人主張以原物分配，並補償 上訴人，且被上訴人同意分割後仍依應有部分保持共有， 則由渠等分得共有物，並補償上訴人等語，本院審酌上訴 人並未居住於系爭房屋，如由被上訴人等取得系爭房地， 僅需填補上訴人之不利益，不僅使得被上訴人居有定所， 亦得使被上訴人僅就上訴人之應有部分予以補償，而降低 金錢負擔，且上訴人所受之不利益亦得予以金錢補償填補 ，應可達兩造最大利益，因之，本院認應以系爭房地分配 被上訴人依其等應有部分之比例保持共有，並由被上訴人 補償上訴人為適當之分割方法。
3、至上訴人雖主張於變價分割程序，得由被上訴人王劉秀南 對嘉義市○○○路000 號行使優先購買權，由被上訴人王 健名對同路204 號行使優先購買權，被上訴人3 人更可聚 資購買系爭土地等語。然系爭房屋與系爭土地為避免法律 關係趨於複雜，且影響應買之意願，不宜分別拍賣，而系
爭房屋（含北社尾路204 號、206 號）同坐落於系爭土地 上，雖現由不同人使用中，但亦應合併拍賣，業如前述， 此亦經100 年度司執字第16925 號執行程序以合併拍賣為 之，是上訴人主張分別拍賣而由共有人分別行使優先購買 權、聚資購買等語，尚屬無據。又系爭房地如以變價分割 程序既應合併拍賣變價，而非以補償上訴人應有部分1/4 之價額為之，則購買系爭房地所需之費用，即屬非低，而 被上訴人僅有系爭房地之財產，並無其餘資力購買，如前 所述，上訴人主張被上訴人有能力聚資購買，尚無可採。 4、又被上訴人應補償上訴人，而其補償標準，雖據上訴人提 出早安房屋之就系爭土地鑑價報告單為證（原審卷第33頁 ），然上開報告書，乃為房屋仲介公司之說明，並非從事 不動產鑑價之鑑價師所為，尚難以憑採。復審酌系爭房地 於100 年9 月27日由嘉義縣市鑑定估價聯誼會以嘉估字第 00000000號函鑑價，經該單位以土地使用分區與建物使用 情形、產權及權利關係、鄰近市場供需、區域狀況概要及 其他說明，認就系爭房地應有部分各1/4 之價值合計為 318,565 元，本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據 尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反技術法規或與經驗法 則相違背之情事，足認前開鑑定應屬可採。至上訴人以拍 賣取得系爭房地應有部分1/4 之價金雖合計為207,000 元 ，然應考量該拍賣乃經二次減價拍賣公告仍無人應買，再 經本院公告3 個月之特別拍賣程序，始經上訴人陳報願以 上開價格承買，業經本院調閱100 年度司執字第16925 號 執行卷宗查閱無訛，復參酌系爭房地僅拍賣應有部分1/4 ，且系爭房屋乃無從為原物分割之建物，並有被上訴人等 居住於內，如前所述，且拍定後不點交，有本院執行處拍 賣公告可查，則此雖影響承買人購買系爭房地1/4 之意願 ，致上訴人以低於系爭房地價值之價格承買，但不得遽以 認定系爭房地價值僅為207,000 元，乃應以上開鑑定報告 所得之318,565 元為據，始為恰當。故被上訴人等人應依 其應有部分比例即各1/3 補償上訴人，即每人應補償上訴 人106,188 元（318,565 元×1/3 ＝106,188 元，元以下 四捨五入）。
六、綜上所述，本院審酌系爭房土之使用現狀、整體利用之效益 、各共有人之利益、上訴人所指分割方案之優劣點等一切情 形，認以系爭房地分歸被上訴人取得，並依原應有部分維持 共有，且由被上訴人每人補償上訴人106,188 元為當，為公 平合理，亦合於社會經濟效用而可採。原審採取原物分割並 補償上訴人之分割方法固非無見，然未及審酌補償金額應以
鑑定價額為據，以為找補，即屬無可維持，上訴意旨指摘原 判決分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決 廢棄，改判如主文第二、三項所示。
七、復按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之主張及抗辯均為伸張 或防禦其權利所必要，依前開說明，自應依兩造共有土地之 應有部分比例，為訴訟費用之負擔，爰判決如主文第4 項所 示。
八、本件為判決基礎之事實及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊 防禦方法、所提證據及調查證據之聲請，經審酌與本院前揭 判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，應依民事訴訟法第463 條、 第385條第1項前段、第450條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 林望民
法 官 呂仲玉
法 官 梁淑美
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
書記官 李佳惠