臺灣臺北地方法院簡易民事判決 101年度北簡字第4699號
原 告 陳鎧文 住臺北市○○路0段000號12樓
訴訟代理人 張昱裕律師
被 告 陳森通 住臺北市○○○路0段000巷00○0號
訴訟代理人 林淑惠律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，於中華民國101年11月19日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰參拾伍萬元，及自民國一百零一年四月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100年9月20日，與被告簽訂房屋租賃 契約（下稱系爭租約），承租被告所有位於臺北市○○路0 段000號1樓（地下室）、2樓及臺北市○○路0段000巷0號房 屋（下稱系爭房屋）經營頂級韓式烤肉餐廳，租賃期間自10 1年1月起至107年1月10日止，租金議定第1年至第4年每月新 臺幣（下同）450,000元，第5年至第6年租金495,000元，押 金則為1,350,000元。另除約定原告應遵守住戶、大樓規約 及決議外，再特約101年1月11日至2月10日間為施工裝潢期 間，免收租金、管理費等情。又被告明知原告承租系爭房屋 係供經營頂級韓式餐廳使用，而原告經營餐廳本需在租賃物 內配置廚房及排煙設施，原告更已規劃將臺北市○○路0段0 00號1樓（下稱系爭地下室）充為餐廳之廚房使用，被告特 承諾原告稱，原告之排煙設備置於大樓頂樓，敦安大廈管理 委員會（下稱管委會）不會阻止，而系爭地下室亦可作為廚 房使用而無問題。兩造締約後，原告除依約支付押租金1,35 0,000元予被告外，另雇工拆除租賃物現場之部分木作、磚 造隔間、地坪打除、清運垃圾等，支付費用320,000元，又 委託他人將系爭地下室設計規劃為餐廳之廚房，另支付487, 200元設計費，總計花費達2,157,200元。惟原告於施工期間 ，商請被告協助徵得管委會同意將排煙設備置於頂樓，管委 會竟表示大樓頂樓為共用部分，不得提供；另管委會因知悉 原告欲將系爭地下室充為餐廳廚房後，即於101年1月14日召 集住戶開會討論，兩造當日亦出席表示意見，然與會住戶認 為系爭地下室性質上屬防空避難室，設置廚房與法不容，乃
決議：「參與住戶基於安全、噪音以及油煙等問題，一致強 烈表達反對於地下室、頂樓以及公共使用空間設置廚房以及 排煙設備。並誠摯表示勿在本大樓經營燒烤餐廳」，故原告 欲在上開租賃物內經營頂級餐廳之計畫顯難達成，被告無法 提供合於所約定使用收益之租賃物供原告經營餐廳使用，已 違反民法第423條之義務，既因可歸責被告事由致原告租賃 目的顯難達成，原告乃在101年2月23日以臺中民權路郵局第 769號存證信函通知被告解除系爭租約，並請於文到後5日內 全額退還押租金及賠償上開損害，此解約信函已於101年2月 24日合法送達被告。爰依民法第259條第1款規定請求被告返 還押租金1,350,000元，及依同第260條、第226條第1項規定 請求被告賠償原告所支付之拆除、清運垃圾費用320,000元 及設計規劃餐廳費用487,200元之損害，總計2,157,200元。 並聲明：被告應給付原告2,157,200元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息5%計算利息。願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告辯稱：
(一)系爭租約僅約定租賃標示及使用範圍為系爭租賃標的房屋及 被告同意原告以本租賃標的物地址登記設立「鎧盛餐飲股份 有限公司（負責人為陳鎧文）」供營業之用，是被告僅須提 供系爭租賃標的房屋予原告，而該房屋具有得為一般營業使 用收益之狀態，即屬合於約定使用收益之租賃物，系爭房屋 被告嗣已出租他人經營美式速食餐廳，足見其具有得為一般 餐廳營業使用收益之狀態，原告解約並非合法。(二)原告承租系爭房屋將作韓式烤肉店乃其訂約之動機，非兩造 契約之內容。因被告認其所有系爭房屋之1、2樓店面與地下 室係一體的，不願分開出租，原告於締約之初僅願承租系爭 房屋之1、2樓店面，並未將系爭地下室列為必要承租使用之 空間，故系爭租賃房屋之地下室縱不能做為廚房使用，應不 影響原告承租系爭租賃房屋做為餐廳使用之目的。(三)原告於委託仲介出租系爭房屋時，即將其建物謄本、建物測 量成果圖及使用執照竣工圖交付仲介轉知原告及其設計師， 供其了解各樓層建物之法定用途。足見原告於簽約前即已知 悉系爭地下室之法定用途為防空避難室，依現況不能合法作 為廚房使用，而仍願意承租。另法定用途為防空避難室之地 下室，如未經申請變更法定用途，不能合法作為餐廳廚房使 用，及區分所有建物之屋頂平台乃屬全體區分所有權人共有 之公共設施，非經全體區分所有權人同意，亦不得任意占有 使用，乃週所週知之事情。原告於兩造簽約前除已知悉系爭 地下室之法定用途為防空避難室，依現況不能合法作為餐廳
廚房使用外，亦知悉其規劃將排煙設備放置在大樓屋頂平台 ，需經大樓全體區分所有權人或大樓管委會同意，且明知簽 約前，尚未獲得大樓住戶或管委會之同意，仍願意與被告簽 約。足徵原告於簽立系爭租約前，即已充分明白系爭房屋之 地下室依現況不能合法作餐廳廚房使用，且將排煙設備放置 大樓屋頂平台，亦有可能因該大樓區分所有權人或管委會之 反對，而無法符合其規劃，仍願意與被告簽約承租系爭房屋 ，則上開風險自應由原告自行承擔。
(四)另原告於住戶反對其違法在地下室設置廚房及將排煙設備放 置頂樓平台時，亦曾向仲介姚錦賢及被告友人黃恩新表示， 其最壞打算即請設計師變設計，將廚房及排煙設備移至2樓 ，承此可知，原告亦非必將餐廳之廚房及排煙設備設分別置 在系爭地下室及大樓屋頂平台，始可在系爭房屋開設韓式烤 肉餐廳。顯見，被告交付原告之系爭房屋，並無不能供原告 做韓式烤肉餐廳使用之情事。從而，原告主張被告未提供合 於約定使用收益之租賃物予原告，亦有不實。
(五)被告否認締約時知悉原告已規劃將系爭地下室充為餐廳之廚 房使用，被告亦未承諾原告之排煙設備可設置於大樓頂樓， 管委會不會阻止，及保證系爭地下室可作為廚房使用等情。 再系爭租約亦無記載被告出租之房屋須可供原告在系爭地下 室合法設置廚房，並可供原告在屋頂平台放置排煙設備。從 而，原告起訴主張被告特承諾原告稱，原告之排煙設備放置 於大樓頂樓管委會不會阻止，系爭地下室亦可作為廚房使用 ，顯與事實不符，而非可採。
(六)依系爭租約第肆條使用租賃物之限制第2項亦明定「乙方（ 即原告）應遵守住戶、大樓規約及『決議』。」，另於租約 第捌條其他約定事項第5項又約定：「乙方（即原告）應依 法使用房屋，若有非法情事，致被取締或罰款，乙方應自行 負責，概與甲方（即被告）無關。」，足見兩造於租約中已 明定原告應依法使用房屋，並遵守住戶、大樓規約及決議。 則原告自應依系爭租賃房屋之法定用途使用之，並遵守敦安 大廈住戶會議之決議，而不能據此主張被告違約。又敦安大 廈住戶大會於101年1月14日臨時會之結論，僅是反對於地下 室、頂樓以及公共使用空間設置廚房以及排煙設備，並未反 對原告在系爭租賃房屋經營燒烤餐廳，蓋因系爭房屋依法並 非不得經營燒烤餐廳。是原告起訴主張其欲在系爭租賃房屋 內經營頂級餐廳之計劃難達成，亦與事實不符。(七)原告於兩造簽約前，雖有口頭向被告提及，其規劃將排煙設 備放置大樓之屋頂平台，希望被告可幫忙與住戶協調。惟被 告亦僅口頭表示如果有需要，其可幫忙協調看看，但不保證
可行，原告則當場表示，協調可行最好，不行也沒關係，因 此兩造並為未將此訂入契約，作為被告應履行之義務。被告 雖曾表示如果需要，可以幫忙與住戶協調，但並未承諾或保 證一定可以做到，被告前開表示可幫忙與住戶協調一事乃被 告對原告之恩惠，並非系爭租賃契約所約定被告應盡之義務 。是退萬步言，被告縱未幫忙原告與住戶為協調，亦不違反 其契約之義務。
(八)並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於100年9月20日，與被告簽訂系爭租約，承租系 爭房屋，租賃期間自101年1月起至107年1月10日止，租金議 定第1年至第4年每月450,000元，第5年至第6年租金495,000 元，押金則為1,350,000元，除約定原告應遵守住戶、大樓 規約及決議外，再特約101年1月11日至2月10日間為施工裝 潢期間，免收租金、管理費，原告於訂約後已依約支付押租 金1,350,000元予被告；嗣管委會知悉原告欲設置廚房及排 煙設備後，即於101年1月14日召集住戶開會討論（兩造當日 亦出席表示意見），乃決議：「參與住戶基於安全、噪音以 及油煙等問題，一致強烈表達反對於地下室、頂樓以及公共 使用空間設置廚房以及排煙設備。並誠摯表示勿在本大樓經 營燒烤餐廳」；原告於101年2月23日以臺中民權路郵局第76 9號存證信函通知被告解除系爭租約，該函並於101年2月24 日送達被告之事實，業據其提出公證書及房屋租賃契約、敦 安大廈住戶大會臨時會議記錄、臺中民權路郵局第769號存 證信函及回執為證（見原證一、四、五），且為被告所不爭 執，自堪信為真實。
四、至原告主張被告應返還押租金及負損害賠償責任，為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。而所謂合於約定之使用、收益之 狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之 認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕 疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有 所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始 可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院 89年度台上字第422號判決意旨參照）。故租賃物在租賃關 係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其 妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生， 出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益 之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之
責任（最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第23 07號、98年度台上字第222號判決意旨參照）。又因可歸責 於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付 遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有 明文，是債權人即得行使民法第226條、第256條規定之權利 。又租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解 除之意思表示使之消滅（最高法院51年度台上字第2823號判 例參照）。又租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事 人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規 定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜， 應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之 契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人 以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判決意旨 參照）。
(二)查依系爭租約第壹條第2、3項約定：「本約簽訂時，乙方（ 即原告）已預查鎧勝餐飲股份有限公司之公司名稱」、「甲 方（即被告）同意乙方本租賃標的物地址登記設立「鎧盛餐 飲股份有限公司（負責人為陳鎧文）」；又證人姚錦賢於本 院審理時證稱：系爭租約是原告透過其所屬仲介公司與被告 簽訂，原告說他要開烤肉店，其有跟屋主說原告要開韓式烤 肉店，其有帶原告去系爭房屋看2次，還有其他同事帶看， 來開門的是黃恩新，在頂樓現場有討論排煙的話題等語（見 本院101年6月19日筆錄第1至6頁）；證人洪明旭於本院審理 時亦證稱：原告委託其設計餐廳廚房等設備，勘查現場時是 黃恩新陪同，當時就有規劃地下室要做廚房及頂樓要做排煙 設備，黃恩新都很清楚等語（見同上筆錄第7頁），足見原 告於向被告承租系爭房屋時，即已表明係為供經營韓式烤肉 餐廳之用而承租，並設計規劃系爭地下室做為廚房使用，且 在頂樓設置排煙管。又證人姚錦賢另證稱：簽約時其在場， 兩造有討論到原告規劃地下室要做廚房使用，可能外牆要拉 排煙管到頂樓，所以有多方討論，屋主沒有說他的店不能開 韓式烤肉店，屋主有提到如果要跟管委會協調，他很樂意幫 忙協調等語（見本院101年6月19日筆錄第1至6頁），可認原 告主張兩造係以系爭房屋供經營韓式烤肉餐廳之用途，簽立 系爭租約為可採，被告辯稱僅以一般營業使用而簽立，殊無 足採。
(三)嗣管委會知悉原告欲設置廚房及排煙設備後，即於101年1月 14日召集住戶開會討論（兩造當日亦出席表示意見），乃決 議：「參與住戶基於安全、噪音以及油煙等問題，一致強烈 表達反對於地下室、頂樓以及公共使用空間設置廚房以及排
煙設備。並誠摯表示勿在本大樓經營燒烤餐廳」等情，為兩 造所不爭執，並有上開會議紀錄附卷可稽（見原證四），益 徵原告確實受到敦安大廈住戶及及管委會之阻撓，致無法利 用系爭房屋經營韓式烤肉餐廳。且依公寓大廈管理條例第16 條第2項規定，住戶不得於防空避難設備等處所堆置雜物、 設置柵欄、門扇或營業使用，本件被告出租系爭房屋，其中 系爭地下室性質上為防空避難室，有測量成果圖在卷足憑（ 見原證六），而依據內政部營建署91年3月13日台內營字第 0000000000號函之函釋意見可知，系爭地下室依法應不得供 為營業使用，縱使申請變更，主管機關亦不會准許，故被告 所出租之系爭房屋，其中之系爭地下室依法本即不得供營業 使用，且締約後住戶大會亦決議不同意該防空避難空間可由 原告作為餐廳之廚房使用，則原告在法律明文限制系爭地下 室營業使用，且未能取得敦安大廈區分所有權人之同意之情 況下，自無強求原告可不顧敦安大廈住戶之意願及法令規定 ，於敦安大廈經營韓式烤肉業務，則依當時情形，原告就系 爭房屋即無法依兩造約定之承租目的（經營韓式烤肉餐廳） ，而為圓滿之使用收益，是被告顯未依民法第423條規定， 履行其應提供合於約定使用目的之系爭房屋予原告之義務。(四)被告雖辯稱：其未承諾原告之排煙設備可設置於大樓頂樓， 及保證系爭地下室可作為廚房使用，原告於簽約前即已知悉 系爭地下室之法定用途為防空避難室，依現況不能合法作為 廚房使用，且將排煙設備放置大樓屋頂平台，亦有可能因該 大樓區分所有權人或管委會之反對，而無法符合其規劃，仍 願意與被告簽約承租系爭房屋，則上開風險自應由原告自行 承擔，又原告亦非必將餐廳之廚房及排煙設備設分別置在系 爭地下室及大樓屋頂平台，始可在系爭房屋開設韓式烤肉餐 廳，顯見被告交付原告之系爭房屋，並無不能供原告做韓式 烤肉餐廳使用之情事等語。惟原告於向被告承租系爭房屋時 ，即已表明係為供經營韓式烤肉餐廳之用而承租，並設計規 劃系爭地下室做為廚房使用，且在頂樓設置排煙管，兩造係 以系爭房屋供經營韓式烤肉餐廳之用途，簽立系爭租約，惟 嗣後未得住戶及管委會同意，致無法利用系爭房屋經營韓式 烤肉餐廳等情，業如前述，被告始終未能加以排除，即難認 其已履行民法第423條規定之出租人義務；且依前揭最高法 院判決意旨觀之，系爭房屋受有妨害，致無法為圓滿之使用 收益者，不問其妨害係因可歸責於被告之事由或由於第三人 （本件為住戶及管委會）之行為而生，出租人均負有除去之 義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，此不因被告 有無保證達成而有不同，是被告上開所辯，要無足採。
(五)原告未能依約交付合於所約定使用、收益之租賃物，並保持 合用之狀態，自屬不完全給付，依民法第227條第1項規定， 原告自得依關於給付不能之規定，行使同法第226條、第256 條之權利。又原告於101年2月23日以臺中民權路郵局第769 號存證信函表示解除系爭租約，該函並於101年2月24日送達 被告（見原證五存證信函）雖與繼續性租賃契約之性質不合 ，惟探求其真意，乃欲使將來之租賃契約關係失效，自應解 為終止之意思。準此，系爭租約即因原告於101年2月24日合 法終止。
(六)次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付不能之規定，行使民法第226條之損害賠償請 求權，民法第227條第1項定有明文；又因不完全給付而生前 項以外之損害者，債權人並得請求賠償，亦為同條第2項所 明定；又終止權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第26 3條準用第260條亦定有明文。經查，被告於系爭租約有效期 間之初即101年1月11日，迄至原告依法終止時即101年2月24 日，始終未能對敦安大廈住戶及管委會之阻撓，加以排除， 致使原告無法圓滿使用系爭房屋，自屬可受歸責，其依法終 止契約後，自得依民法第227條第1項、第2項規定，請求上 訴人賠償其所受損害。茲就原告請求賠償損害，及依約請求 返還押租金，是否有據？分述如下：
1、關於拆除、清運垃圾費用320,000元及設計規劃餐廳費用487 ,200元部分：原告主張其支出上開費用，固據提出匯款申請 單、估價單為證（見原證二、三）。惟兩造間系爭租約第肆 條第5項約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方（即原告） 取得甲方（即被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有 建築，乙方於交還房屋時以現狀交還」、「民國101年1月11 日至101年2月10日為裝潢期，免租金，水、電費、管理費、 本約義務及一切發生風險由乙方承擔」（見原證一）。而拆 除、清運垃圾費用屬房屋改裝施設之支出，原告既須以現狀 交還房屋，所支出之改裝施設費用本無可能回收，自無損害 可言，不得請求被告賠償，另設計規劃餐廳費用，則為裝潢 期之支出，依上開約定，應由原告承擔，原告亦不得請求被 告賠償。是原告請求被告賠償其已支出之拆除、清運垃圾費 用320,000元及設計規劃餐廳費用487,200元，應屬無據。 2、關於押租金1,350,000元部分：原告主張其已依約支付押租 金1,350,000元，為被告所不爭執。茲系爭租約既經原告合 法終止而消滅，則依系爭租約第參條第2項約定，原告搬遷 交還系爭房屋、抵扣積欠租金及費用後，被告應予返還。而 自101年1月11日起至同年2月10日止為施工裝潢期間，免收
租金，已如前述；至自101年2月11日起至同年月24日終止租 約日止之租金，按於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合 於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承 租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高 法院99年台上字第526號判決意旨參照），本件被告既未使 系爭房屋合於約定使用收益狀態，而致原告不能達租賃之目 的，原告自得拒絕租金之給付，被告即不能依上開約定扣抵 自101年2月11日起至同年月24日終止租約日止之租金。且被 告自承已將系爭房屋出租予他人，足見原告已搬遷交還系爭 房屋，復無須抵扣之租金及費用，依上開約定，被告應返還 全額押租金。準此，原告請求被告返還押租金1,350,000元 應屬有據。
五、綜上所述，原告請求被告給付原告押租金1,350,000元，及 自起訴狀繕本送達翌日即101年4月12日起至清償日止，按法 定利率即年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許 。逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分 所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
臺北簡易庭
法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
書 記 官 陳香伶