宣 示 判 決 筆 錄
101年度北簡字第2362號
原 告 財團法人艋舺清水巖祖師廟
法定代理人 周昇平
訴訟代理人 李逸文律師
複代 理 人 許坤皇律師
李叡廸律師
廖姵涵律師
被 告 曹楊秀蘭
訴訟代理人 曹麗美
上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國101年12月11日言詞
辯論終結，同年月28日下午5時在本院臺北簡易庭第3法庭公開宣
示判決，出席職員如下︰
法 官 羅富美
書記官 孫國慧
通 譯 何曉瀅
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理由要領，記載於下：
主 文：
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○○○號房屋騰空返還原告，並自民國一百年七月一日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰陸拾肆元。被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○○○號房屋騰空返還原告，並自民國一百年七月一日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣貳拾陸萬玖仟伍佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領：
一、原告主張：原告前於民國99年7月1日與被告簽訂房屋租賃契 約（下稱系爭租約），約定由被告承租門牌號碼為臺北市○ ○區○○街0段000○0號房屋（下稱系爭136之2號房屋）及 臺北市○○區○○街0段000○0號房屋（下稱系爭136之3號 房屋，與系爭136號之2房屋下合稱系爭房屋），而系爭136 之2號房屋每月租金為新臺幣（下同）1,164元，系爭136之 3號房屋每月租金為1,082元，系爭房屋之租期均為自99年7 月1日起至100年6月30日止。嗣系爭房屋之租期屆滿後，被
告竟拒不搬遷，繼續盤據系爭房屋使用，為此依系爭租約第 2條第2項約定及民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭 房屋，又被告違約未於租賃期滿立即交還房屋，故依系爭租 約第2條第2項約定，請求被告按月給付原告3倍租金作為賠 償等語。並聲明：㈠被告應將系爭136之2號房屋騰空返還原 告，並自100年7月1日起至前開房屋騰空返還之日止，按月 給付原告3,492元。㈡被告應將系爭136之3號房屋騰空返還 原告，並自100年7月1日起至前開房屋騰空返還之日止，按 月給付原告3,246元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告之夫曹燕清於51年間購買系爭136之2號房屋 ，用來設立新興機車行，至今仍在使用中。被告自51年間起 按時繳交系爭136之2號房屋之土地租金每月1,164元，及系 爭136之3號房屋之土地租金每月1,082元，被告繳交系爭房 屋之房屋稅及土地租金長達51年。被告之夫曹燕清於90年5 月16日以5萬元之價格，向訴外人陳桂嫺購買系爭136之3號 房屋，讓渡書足以證明系爭房屋所有權歸屬於被告。被告為 系爭房屋之所有權人，但被告於99年間向原告繳交土地租金 時，原告以將系爭房屋由已亡之曹燕清過戶於被告名下為由 ，誘騙被告於99年7月1日前往祖師廟簽訂房屋租賃契約，被 告不疑有詐，而與原告簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法 律效力等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡願供 擔保，請准宣告免為假執行。
三、茲先就原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分，論述如下： ㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、 第455條前段分別定有明文。次按租賃，乃特定當事人間所 締之契約，出租人並不以所有人為限（最高法院48年台上字 第1258號判例意旨參照）。倘當事人間就租賃物及租金意思 表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響 當事人間租賃契約之效力。
㈡查原告主張：兩造於99年7月1日簽訂系爭房屋租賃契約2份 ，約定由被告向原告承租系爭136之2號房屋、系爭136之3號 房屋，系爭136之2號房屋每月租金1,164元，系爭136之3號 房屋每月租金1,082元，租期均為自99年7月1日起至100年6 月30日止之事實，業據其提出房屋租賃契約書2份為證（見 本院卷第4至7頁），被告對上揭房屋租賃契約書2份上承租 人欄其簽名為真正亦不爭執，堪認兩造間就就租賃物及租金 意思表示一致，系爭租約即已成立生效。次查，系爭租約於 100年6月30日租約到期後，兩造並未依系爭租約第2條第3項 「乙方（被告）如願續租，須於租期屆滿前三個月提出書面
要約，經雙方同意後續約」之約定續約之事實，兩造並不爭 執，堪認兩造間之房屋租賃關係，於100年6月30日系爭租約 租賃期間屆滿時消滅。是原告依民法第455條前段之規定， 請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈢被告雖辯稱：被告為系爭房屋所有權人，原告以將系爭房屋 由已亡之曹燕清過戶於被告名下為由，誘騙被告於99年7月1 日前往祖師廟簽訂房屋租賃契約，被告不疑有詐，而與原告 簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法律效力云云，但為原告 所否認。且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事法上所謂 詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令 其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法 第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張 被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最 高法院18年上字第371號、44年台上字第75號分別著有判例 可資參照。然查，被告辯稱被告為系爭房屋所有權人乙節， 固提出新興機車行之商業登記抄本、戶籍謄本、租金收據、 租金統一發票、房屋稅繳款書、房屋稅轉帳證明、財政部台 北市國稅局財產歸屬資料清單等件為證，但上揭租金收據、 租金統一發票上均載明原告收取之各期租金為「房地租金」 （見本院卷第59至63頁），而新興機車行之商業登記抄本、 被告之戶籍謄本又與房屋所有權無涉，被告復未能舉證證明 其為系爭房屋之原始起造人或由原始起造人受讓事實上處分 權之人，被告自不能僅憑房屋稅繳款書、房屋稅轉帳證明、 財產歸屬資料清單即據以主張其為系爭房屋之所有權人。被 告雖另提出曹燕清與陳桂嫺於90年5月16日簽訂之讓渡書、 土地建築改良物買賣所有權移轉契約書為證，然觀諸上揭讓 渡書上係記載；「台端有地上物使用權人陳桂嫺女士，標示 為臺北市○○區○○街0段000○0號，今以新台幣伍萬元正 將本使用權讓渡與曹燕清先生，並配合新使用權人辦理房屋 稅單更名登記，…」等語（見本院卷第94頁），未能證明陳 桂嫺為系爭136之3號房屋之原始起造人或由原始起造人受讓 事實上處分權之人，自亦不足以證明被告為系爭房屋之所有 權人或事實上處分權人。再查，被告辯稱：被告為系爭房屋 所有權人，原告以將系爭房屋由已亡之曹燕清過戶於被告名 下為由，誘騙被告於99年7月1日簽訂房屋租賃契約云云，為 原告所否認，被告復未能舉證證明原告有誘騙之事實，被告 上開所辯，無足憑取。
㈣呈上所述，原告依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓 返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
四、次就原告請求被告給付賠償金部分，論述如下： ㈠查兩造於系爭租約第2條第2項約定：「本租約屆滿時，乙方 （即被告）享有優先續約之權利，惟雙方應依第三條規定另 行訂立契約，否則租賃關係即告消滅，不須另行通知。乙方 應即交還房屋，否則應按月給付甲方三倍租金作為賠償。」 。又查，系爭租約業於100年6月30日屆期，已如前述，且被 告於租期屆滿後迄今未遷讓返還系爭房屋乙節，為被告所不 爭執，則原告依上開約定，請求被告給付自100年7月1日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付依租金3倍計算之違 約金，固屬有據。
㈡惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高， 應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損 害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益 為衡量標準。兩造間系爭租約第2條第2項租期屆滿租賃關係 消滅後，被告應即交還房屋，否則應按月給付原告3倍租金 作為賠償之約定，核屬違約金之性質。本院審酌系爭房屋租 金，原各為每月1,164元及1,082元，原告收回系爭房屋可得 享受之利益及目前社會經濟狀況等情，認原告請求被告給付 按照租金3倍計算之違約金，尚屬過高，應核減為按月依租 金數額計算之違約金為適當。是原告請求被告自100年7月1 日起至騰空返還系爭136之2號房屋之日止，按月給付原告 1,164元，及自100年7月1日起至騰空返還系爭136之3號房屋 之日止，按月給付原告1,082元之範圍內，應予准許。五、從而，原告依民法第455條規定及系爭租約之約定，請求被 告騰空返還系爭136之2號、136之3號房屋，及自100年7月1 日起至騰空返還系爭136之2號房屋之日止，按月給付原告 1,164元，暨自100年7月1日起至騰空返還系爭136之3號房屋 之日止，按月給付原告1,082元之範圍內，為有理由，應予 准許，原告逾此範圍之請求，則應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假 執行，核無不合，爰酌定相當擔保併宣告之。至原告敗訴部 分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，不應准許， 應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 併予敘明。
八、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決 如主文。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示金額 。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 孫國慧
法 官 羅富美
計 算 書：
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 2,870元
合 計 2,870元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 孫國慧