宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第11851號
原 告 財團法人台灣省私立台北仁濟院
法定代理人 林明成
訴訟代理人 蘇儀騰律師
盧柏岑律師
劉宗欣律師
被 告 吳大容
吳楊壬妹
兼 上 二人
訴訟代理人 吳伯華
上列當事人間請求調整租金等事件，於民國101年11月20日言詞
辯論終結，同年12月11日下午5時在本院臺北簡易庭第1法庭公開
宣示判決，出席職員如下︰
法 官 羅富美
書記官 孫國慧
通 譯 何曉瀅
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理由要領，記載於下：
主 文：
被告吳大容、吳楊壬妹承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號面積十五點五九三平方公尺土地之租金，及被告吳大容承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號面積零點六六一平方公尺土地之租金，均自民國一百年八月一日起調整為按申報地價年息百分之三點五計算。
被告吳大容、吳楊壬妹應給付原告新台幣伍萬叁仟貳佰零柒元，及自民國一百年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告吳伯華應分別與吳大容、吳楊壬妹連帶給付上開金額。如有任一被告履行給付時，其餘被告於該被告履行給付範圍內免給付義務。
被告吳大容、吳伯華應連帶給付原告新台幣貳仟貳佰玖拾柒元，及自民國一百年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行。但被告吳大容、吳楊壬妹、吳伯華以新臺幣伍萬叁仟貳佰零柒元預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項得假執行。但被告吳大容、吳伯華以新臺幣貳仟貳佰玖拾柒元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領：
甲、程序方面：
原告聲明第2項、第3項原請求被告吳大容、吳楊壬妹、吳伯 華連帶給付原告新台幣（下同）110707元，請求被告吳大容 、吳伯華連帶給付原告4682元，及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5％計算之利息。嗣於訴訟進行中，變 更為如原告聲明第2項、第3項所示（見本院卷第216至217頁 、第225頁），為民事訴訟法第255條第1項第3款所許，合先 敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：原告與被告吳大容、被告吳楊壬妹於民國81年9 月30日就原告所有台北市○○段○○段000地號面積15.593 平方公尺部分土地（下稱系爭A地）簽訂土地租賃契約（下 稱系爭A租約），連帶保證人為被告吳伯華，建物門牌號碼 為台北市○○街0號9樓之1，約定租期2年，租金按申報地價 年息2％計算為每月1,038元。另原告與被告吳大容於81年9 月30日就原告所有之台北市○○段○○段000地號土地面積 0.661平方公尺部分（下稱系爭B地）簽訂土地租賃契約（下 稱系爭B租約），連帶保證人為吳伯華，建物門牌號碼為台 北市○○街0號地下1樓停車場，約定租期2年，租金按申報 地價年息2％計算每月44元。系爭A租約、B租約租期屆滿後 ，被告繼續使用系爭土地並繳納租金，原告未為反對之表示 ，依民法第451條成立不定期租賃關係。系爭土地位於柳州 街，鄰近貴陽街及中華路，地處西門町鬧區，隨89年間捷運 板南線之開通，周遭臺北車站及西門捷運站交通便利，生活 機能良好，商業發展繁榮，土地價值大幅增高，顯非兩造締 約當時所得預料，依申報地價年息2％計算顯然過低，原告 於93年間依系爭租約第5條約定，基於當時情事及基地狀況 ，經董事會決議自93年7月1日起將土地租金按申報地價年息 2％調整為3％，並於93年8月5日發函通知含原告在內之全體 承租戶，多數承租戶已按調整後租率繳納租金，惟被告拒絕 依申報地價年息3％繳納租金。原告依約得單方調整租約， 亦得依民法第442條、第227條之2規定，請求法院將93年7月 1日以後之租金調整為申報地價年息3％，並請求將100 年8 月1日起之租金調整為申報地價年息5％。又自92年10月1日 起至100年12月31日止系爭A地之租金，扣除被告先後提存之 44070元、67800元後，被告尚積欠系爭A地租金57622元未付 ；另自92年10月1日起至100年12月31日止系爭B地之租金， 扣除被告先後提存之1833元、2820元後，被告尚積欠系爭A
地租金2482元未付等語。並聲明：㈠被告吳大容、吳楊壬妹 承租原告所有坐落臺北市萬華區○○段○○段000地號面積 15.593平方公尺土地之租金，被告吳大容承租原告所有坐落 臺北市○○區○○段0○段000地號面積0.661平方公尺土地 之租金，均自100年8月1日起調整為按申報地價年息5%計算 每月租金。㈡被告吳大容、吳楊壬妹應給付原告57622元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。被告吳伯華就上開債務應分別與吳大容、吳楊壬妹負連 帶清償責任。㈢被告吳大容及吳伯華應連帶給付原告2482元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。㈣願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於81年9月30日簽訂系爭租約，約定租金按 申報地價年息2％計算，兩造均應遵守契約之約定，原告竟 藉口依租約第5條約定自93年7月1日起擅自非法調漲租金， 對被告無拘束力。系爭土地位於萬華區老舊社區之柳州街， 靠近龍山國中，沿街住戶居多，商店稀少，整條街商業蕭條 ，原告訴請調高租金之理由不實，否則為何93年7月公告地 價及原告申報地價較92年調降870元。被告自92年10月1日起 至100年12月底止，均已按申報地價年息2％計算，如期每年 如數全部繳清租金，並無積欠租金情事等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、查被告吳大容、吳楊壬妹以被告吳伯華為連帶保證人，於81 年9月30日，與原告簽訂系爭A租約，向原告承租系爭A地面 積15.593平方公尺，約定租期2年，租金按申報地價年息2％ 計算；被告吳大容以吳伯華為連帶保證人，於81年9月30 日 ，與原告簽訂系爭B租約，向原告承租系爭B地面積0.661 平 方公尺，約定租期2年，租金按申報地價年息2％計算；系爭 A租約、B租約租期屆滿後，被告繼續使用系爭土地並給付租 金，原告未為反對意見，系爭租約視為不定期租賃契約；被 告於95年2月21日、96年4月27日，以原告為提存物受取人， 提存31779元、14124元、70620元等情，業據兩造陳述綦詳 ，並有兩造不爭執其真正之土地登記謄本、系爭A租約、系 爭B租約、本院提存所95年度存字第945號提存通知書、96年 度存字第2584號提存通知書、100年度存字第3247號提存書 附卷可佐（見本院卷第31至35頁、第119頁、第156頁），且 經本院調閱本院95年度存字第945號、96年度存字第2584號 、100年度存字第3247號提存卷宗核閱屬實，堪信為真實。四、茲先就原告主張調整租金部分，是否有理由，論述如下： ㈠按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之 效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。不動
產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第442 條已 有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃 不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事 人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另 行協議（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。次按租 賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減 其租金；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其 原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變 更其他原有之效果，民法第442條前段、第227條之2第1項分 別定有明文。復按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出 租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地 繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年 上字第283號判例參照）。再按未定期限之基地租賃，契約 當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約 定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後， 如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金 依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人 自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金， 最高法院著有93年台上字第2446號判例可資參照。又按房屋 或土地出租人，依民法第442提起請求增加租金之訴，如起 訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決 ，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此 項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字 第521號判例參照）
㈡查兩造於系爭A租約、B租約第4條約定「租金按申報地價年 息2％計算」、第5條約定「租賃期間中遇有申報地價調整時 ，甲方（即原告）得按前條租率調整租金又依政令或法令變 更租率規定時甲方得調整前條之租率」，有系爭A租約、系 爭B租約在卷可考（見本院卷第32至35頁）。次查，系爭土 地之公告地價每平方公尺，於89年7月為43508元，於93年1 月為42638元，於96年1月為43720元，於99年1月為45300元 ；系爭土地之公告現值每平方公尺於89年7月為100445元， 於96年1月為112149元，於99年1月為0000000元，於100年1 月已漲至134939元等情，有系爭土地公告地價及公告現值表 附卷為憑（見本院卷第55頁），又原告自陳：原告歷年來均 係參照公告地價辦理地價之申報，故系爭土地之申報地價與 公告地價相同等語（見本院卷第5頁），堪認系爭土地之申 報地價如上所列之公告地價。再查，原告主張系爭土地位於 柳州街，鄰近貴陽街及中華路，地處西門町鬧區，隨89年間
捷運板南線之開通，周遭臺北車站及西門捷運站交通便利， 生活機能良好，商業發展繁榮等情，已據其提出系爭土地位 置照片為證（見本院卷第166至171頁）。又查，坐落系爭土 地上之建物為台北市○○街0號、8號大樓，該大樓為地上12 層地下1層建物，大樓內多數住戶含被告在內均係將該建物 供住宅使用，被告居住於該大樓內之台北市○○街0號9樓之 1建物，大樓對面是柳州街、貴陽街2段交叉口之臺灣銀行萬 華分行、台北地檢署第二辦公室，該臺灣銀行前有公車站牌 ，附近之永福街、柳州街口有家樂福桂林店，但永福街、柳 州街口泰隆汽車商行所在大樓整棟鐵門關閉，且從系爭大樓 往桂林路間之許多建物1樓均鐵門關閉，附近之桂林路、中 華路二段上商店林立，交通便利，附近之學校為龍山國中、 老松國小等情，經本院履勘現場，製有履勘筆錄及照片數張 附卷可稽（見本院卷第144至153頁）。本院審酌系爭土地週 邊之生活機能、繁榮狀況及交通便利程度，參以財政部所定 92、93、96、98、99年度房屋及土地之當地一般租金標準均 規定土地之當地一般租金標準依土地申報地價5％計算，臺 北市、高雄市、新竹市市有土地、新竹縣、金門縣、彰化縣 縣有土地出租租金計收基準按土地申報地價年息5％計算（ 見本院卷第41至54頁），並斟酌系爭房屋屋齡較久及目前系 爭土地附近有一些老舊建物鐵門關閉無人使用等情，認系爭 土地周邊環境、工商繁榮之程度、被告利用土地之經濟價值 及所受利益，於訂約後已有變更，租金依原約定基地申報地 價之固定比率2％計算有顯失公平情形，是原告主張自93年7 月1日起之租金調整為按申報地價年息3％計算，洵屬有理， 而自100年8月1日起之土地租金，則以調整為按申報地價年 息3.5％計算為適當。
五、次就原告請求給付租金之金額，論述如下： ㈠系爭A地租金部分：
原告雖主張：自92年10月1日起至100年12月31日止系爭A地 之租金，扣除被告先後提存之44070元、67800元後，被告尚 積欠系爭A地租金57622元未付等語，惟查，系爭A地租金， 應自93年7月1日起調整為按申報地價年息3％計算，並自100 年8月1日起調整為按申報地價年息3.5％計算，系爭土地申 報地價每平方公尺於89年7月為43508元，於93年1月為42638 元，於96年1月為43720元，於99年1月為45300元，已詳如前 述，則依此計算，系爭A地自92年10月1日起至100年12月31 日止之租金，應為共計165077元（計算式如附表一），扣除 被告先後提存之44070元、67800元後，被告尚積欠系爭A地 租金53207元未付（165077－44070－67800＝53207），是原
告請求系爭A地之承租人即被告吳大容、吳楊壬妹給付系爭A 地租金53207元之範圍內，應屬有據；又被告吳伯華為被告 吳大容、吳楊壬妹系爭A租約之連帶保證人，有系爭A租約在 卷可稽（見本院卷第35頁），是原告請求被告吳伯華分別與 被告吳大容、吳楊壬妹連帶給付上開53207元，亦屬有據。 ㈡系爭B地租金部分：
原告雖主張：自92年10月1日起至100年12月31日止系爭B地 之租金，扣除被告先後提存之1833元、2820元後，被告尚積 欠系爭B地租金2482元未付等語，惟查，系爭B地租金，應自 93年7月1日起調整為按申報地價年息3％計算，並自100年8 月1日起調整為按申報地價年息3.5％計算，系爭土地申報地 價每平方公尺於89年7月為43508元，於93年1月為42638元， 於96年1月為43720元，於99年1月為45300元，已詳如前述， 則依此計算，系爭B地自92年10月1日起至100年12月31日止 之租金，應為共計6950元（計算式如附表二），扣除被告先 後提存之1833元、2820元後，被告尚積欠系爭B地租金2297 元未付（6950－1833－2820＝2297），是原告請求系爭B地 之承租人即被告吳大容、連帶保證人即被告吳伯華連帶給付 租金2297元之範圍內，洵屬有據。
六、從而，原告請求將被告吳大容、吳楊壬妹向其承租系爭A地 之租金，及被告吳大容向其承租系爭B地之租金，均自100 年8月1日起調整為按申報地價年息百分之3.5計算；並請求 被告吳大容、吳楊壬妹給付系爭A地租金53207元及自起訴狀 繕本送達翌日即100年11月2日起至清償日止按年息5%計算之 利息，被告吳伯華就上開債務應分別與吳大容、吳楊壬妹負 連帶清償責任；暨原告請求被告吳大容、吳伯華連帶給付系 爭B地租金2297元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年11月2 日起至清償日止按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由， 應予准許。原告逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。七、本判決主文第二項、第三項部分，係就民事訴訟法第427 條 訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行，爰並依同法第392條第 2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗， 不應准許。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 併予敘明。
九、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決
如主文。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 孫國慧
法 官 羅富美
附表一：系爭A地租金
┌───────┬──────────┬──┬─────┐
│期間 │每月應繳租金 │月數│該段期間租│
│ │ │ │金總額 │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自92年10月1日 │申報地價43508元× │3 │3390元 │
│起至92年12月31│15.593平方公尺×2%÷│ │ │
│日止 │12月＝1130元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自93年1月1日起│申報地價42638元× │6 │6648元 │
│至93年6月30日 │15.593平方公尺×2% │ │ │
│止 │÷12月＝1108元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自93年7月1日起│申報地價42638元× │30 │49860元 │
│至95年12月31日│15.593平方公尺×3%÷│ │ │
│止 │12 月＝1662元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│96年1月1日起至│申報地價43720元× │36 │61344元 │
│98年12月31日 │15.593平方公尺×3%÷│ │ │
│ │12月＝1704元 │ │ │
│ │ │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自99年1月1日起│申報地價45300元× │19 │33535元 │
│至100年7月31日│15.593平方公尺×3%÷│ │ │
│止 │12月＝1765元 │ │ │
│ │ │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自100年8月1日 │申報地價45300元× │5 │10300元 │
│起至100年12月 │15.593平方公尺×3.5%│ │ │
│31日止 │÷12月＝2060元 │ │ │
│ │ │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│合計 │ │ │165077元 │
│ │ │ │ │
└───────┴──────────┴──┴─────┘
附表二：系爭B地租金
┌───────┬──────────┬──┬─────┐
│期間 │每月應繳租金 │月數│該段期間租│
│ │ │ │金總額 │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自92年10月1日 │申報地價43508元× │3 │141元 │
│起至92年12月31│0.661平方公尺×2% ÷│ │ │
│日止 │12月＝47元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自93年1月1日起│申報地價42638元× │6 │276元 │
│至93年6月30日 │0.661平方公尺×2%÷ │ │ │
│止 │12 月＝46元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自93年7月1日起│申報地價42638元× │30 │2100元 │
│至95年12月31日│0.661平方公尺×3%÷ │ │ │
│止 │12 月＝70元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│96年1月1日起至│申報地價43720元× │36 │2592元 │
│98年12月31日 │0.661平方公尺×3%÷ │ │ │
│ │12月＝72元 │ │ │
│ │ │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自99年1月1日起│申報地價45300元× │19 │1406元 │
│至100年7月31日│0.661平方公尺×3%÷ │ │ │
│止 │12月＝74元 │ │ │
│ │ │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│自100年8月1日 │申報地價45300元× │5 │435元 │
│起至100年12月 │0.661平方公尺×3.5% │ │ │
│31日止 │÷12月＝87元 │ │ │
├───────┼──────────┼──┼─────┤
│合計 │ │ │6950元 │
│ │ │ │ │
└───────┴──────────┴──┴─────┘
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
書記官 孫國慧