臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第1354號
原 告 馬玉珊
訴訟代理人 王勝彥律師
被 告 昭志工業股份有限公司
法定代理人 陳明焜
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101 年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬捌仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告向原告承租門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○ ○村○○○00○0 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造簽 訂不動產租賃契約（下稱系爭契約），依系爭契約規定，租 賃期間2 年，即自民國99年8 月1 日起至101 年7 月31 日 止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，應於每月1 日前繳 納，並收取相當於3 個月租金之保證金54,000元；且被告得 於系爭房屋之外牆刊登廣告；被告於終止租約或租賃期滿不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿翌日起，被告應給付按租 金1 倍計算之違約金。詎被告自100 年5 月1 日起至租賃期 間屆滿日即101 年7 月31日止，共15個月，均未依約繳納租 金，扣除預納之保證金，總計積欠12個月之租金216,000 元 。又原告於租賃期間屆滿前，即寄發存證信函予被告表示不 再續租，兩造之租賃關係應於101 年7 月31日消滅，然被告 仍繼續使用系爭房屋及外牆至101 年9 月24日，亦未繳納租 金，而受有相當於租金之利益32,400元，自應返還予原告， 並依約計付懲罰性違約金32,400元，總計64,800元。為此， 爰依系爭契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。 並聲明：被告應給付原告280,800 元。
二、被告則以：系爭房屋及外牆均無法達到兩造所約定之租賃目 的，被告亦從未使用系爭房屋之屋內空間，是以被告於100 年11月11日以傳真向原告表示終止系爭契約，被告自無給付 租金、違約金之義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告所主張被告向原告承租系爭房屋，依系爭契約，被告可 使用系爭房屋外牆作為掛放廣告之用，租賃期間自99年8 月 1 日起至101 年7 月31日止，為期2 年，每月租金18,000元 ，應於每月1 日前繳納，並收取保證金54,000元。原告於前 開租賃期間屆滿前，向被告表示屆期不再續租。被告承租後
遂將廣告掛放於系爭房屋之外牆，其自100 年5 月1 日起即 未繳納租金，並於101 年9 月24日將掛放前開外牆之廣告拆 除等情，業據原告提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證 信函等件可佐，且為被告所不爭執，是前開主張，自堪信為 真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告應給付其所積欠之租金及違約金乙節，惟經被 告以前詞置辯，是以本件爭點厥為：被告是否已於100 年11 月11日合法終止系爭租約？如未合法終止，原告得請求被告 給付及返還之租金、違約金及不當得利之數額若干？ ㈠ 被告於100 年11月11日向原告所為終止系爭契約之意思表示 並不適法，不生終止之效力，又原告已於租賃期限屆至前表 示不再續租，兩造租賃關係應於101 年7 月31日消滅。 ⒈ 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第 450 條第1 項定有明文。基此，定期租賃契約之承租人，在 租賃期間屆滿前，除具因出租人之債務不履行、租賃目的不 達（如民法第424 條、第435 條）等法定事由、意定事由、 合意終止或契約對於終止權預先約定與保留之情況外，承租 人不得任意終止租賃契約，無前開事由所為終止，除經出租 人同意外，不生終止之效力。系爭契約第2 條規定：兩造之 租賃期限自99年8 月1 日至101 年7 月31日止，為期2 年， 屬定有期限之租賃契約，揆諸前開說明，被告除有法定事由 、約定事由或合意終止等情形外，不得任意終止租約，如無 前開情形而為終止之意思表示，不發生終止之效力。 ⒉ 被告雖辯以系爭房屋酸氣太重，無法供人居住使用；且系爭 房屋外牆之廣告亦被五楊高架所遮蔽，完全失去宣傳功能， 被告遂以因租賃目的不達為由，於100 年11月11日向原告終 止系爭契約，兩造租賃關係業於該日消滅等語。惟查，系爭 契約第4 條第1 項約定：「本房屋係供營業之用。辦公、倉 庫」。兩造既合意系爭房屋之使用收益目的係作為工作場所 、儲存物品之用，被告自無請求原告交付及保持系爭房屋合 乎居住場所狀態之理，況如確有被告所稱之情事，被告應立 即通知原告進行修繕，然被告既未能提出任何證據證明曾請 求原告針對系爭房屋進行維護處理或通知原告系爭房屋不合 於使用收益目的之紀錄，反依約給付租金達9 個月，復未能 提出任何系爭房屋有違兩造所約定之使用收益內容之舉證， 自難遽認被告所辯為真。
⒊ 又被告辯稱其於系爭房屋外牆所張貼之廣告遭五楊高架所遮 蔽，無法達到租賃目的等語，然細究系爭契約內容，標題明 載為「房屋租賃契約」，且其中約款多以系爭房屋作為規範
對象，僅在第7 條「其他特約事項」之第7 點提及系爭房屋 外牆廣告由被告使用。由此可知，系爭契約之主要租賃標的 應為系爭房屋，系爭房屋外牆僅為原告附帶同意由被告作為 刊登廣告之用，被告可否僅以系爭房屋外牆之廣告效益因外 在環境之影響，導致廣告效益有所減損為由，而認租賃目的 不達，逕向原告終止系爭契約，已非無疑。另參以被告於10 0 年11月11日寄發與原告之傳真內容，表示願意繼續承租系 爭房屋外牆做為廣告看板，其於99年8 月31日訂定系爭契約 ，時隔1 年有餘，仍向原告表示願意繼續承租系爭房屋外牆 ，系爭外牆之廣告效益是否誠如被告所稱，因五楊高架之興 建而受到負面影響，實非無斟酌之餘地。綜上，被告既未能 提出積極證據證明系爭房屋及外牆並未達使用目的，自不得 以租賃標的不符合兩造約定之使用收益約定為由而終止系爭 契約，復查無其他法定、約定之終止事由，職是之故，被告 於100 年11月11日向原告所為終止系爭契約之意思表示，並 不合法，不生終止之效力。又原告既於租賃期間屆至前表示 不再續租，是以兩造之租賃關係，應於系爭契約所約定之租 賃期間屆滿日即101 年7 月31 日 消滅。
㈡ 原告請求被告給付租金216,000元，為有理由 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益， 他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。民 法第421 條第1 項、第439 條前段定有明文。經查，兩造約 定每月租金為18,000元，被告自100 年5 月1 日起至租賃期 間屆滿日即101 年7 月31日止，共15個月，均未依約繳納租 金，扣除預納之保證金54,000元，總計積欠12個月之租金2 16,000元。是以，原告請求被告給付上開租金，要屬有據。 ㈢ 原告請求被告32,400元之違約金部分，為有理由，應予准許 ；請求被告返還不當得利之部分，為無理由，應予駁回。 ⒈ 按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。
⒉ 原告雖主張依據不當得利之法律關係請求被告返還相當於租 金之不當得利，另依系爭契約之懲罰性違約金約款請求被告 賠償等語。惟查，系爭契約第6 條第2 項約定：「乙方（即 被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租 賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」， 依上開說明，系爭契約既未明定違約金之性質為懲罰性之違
約金，依法自應認屬賠償總額預定性質之違約金。 ⒊ 按民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定 性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務 人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生 ，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及 損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，最高法 院83年度台上字第2879號判決足資參照。 ⒋ 經查，被告既自承於101 年9 月24日將系爭房屋外牆之廣告 拆除，足見被告並未於系爭契約屆滿日履行返還租賃物之責 任，而有債務不履行之情事，且可歸責於被告，揆諸前開說 明，不待原告主張所受損害之數額，原告自得請求被告依據 系爭契約第6 條第2 項之規定給付自101 年8 月1 日起至同 年9 月24日止，按租金1 倍計算之違約金共32,400元（計算 式：18,000＋18,000×4/5=32,400）之違約金。又前開違約 金既為損害賠償總額之預定，即足以填補原告所受之損害， 自不得再依不當得利之法律關係請求被告返還所受相當於租 金之利益。是以，原告請求被告自101 年8 月1 日起至遷讓 房屋時即101 年9 月24日止，共32,400元之違約金，洵屬有 據，應予准許，逾此範圍，應予駁回。
五、從而，原告請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許， 逾此部分，為無理由，應予駁回。又本件係依民事訴訟法第 427 條第1 項適用簡易程序，所為被告敗訴判決部分，爰依 同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 436條第2項、第79條、第389條第1項第3款。中 華 民 國 101 年 12 月 14 日
桃園簡易庭 法 官 林涵雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 14 日
書記官 簡鈴玉
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