最高法院民事判決 一○一年度台上字第一九七○號
上 訴 人 洪柏棋
洪錦坤
共 同
訴訟代理人 陳啟昌律師
被 上訴 人 李東華
楊秋娟
李佳涔
李佳思
李軍輝
上列當事人間請求給付地租事件，上訴人對於中華民國一○○年
十二月二十七日台灣高等法院第二審更審判決（一○○年度上更
㈠字第二九號），提起上訴，本院.
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人之被繼承人李得川（民國九十七年二月二十四日死亡，由繼承人即被上訴人楊秋娟、李佳涔、李佳思、李軍輝之被繼承人李東興、被上訴人李東華聲明承受訴訟；嗣李東興於一○○年九月一日死亡，其繼承人亦已聲明承受訴訟）生前起訴主張：改制前台北縣三重市福德北段七二四、七二四之一、七二四之二（嗣併入七二四之一）、七二四之三、七二四之四號土地（重測前為同市○○○段○○○○段○○○○號，下稱系爭土地），原為伊被繼承人李烏車所有，其後由伊及訴外人李美麗繼承，各取得應有部分二分之一。三十八年間訴外人李陳閔及陳水木就系爭土地為地上權設定登記，設定權利範圍各為二四‧七一○坪（即八一‧六九平方公尺，下稱Ａ地上權）、二一‧三三三坪（即七○‧五二平方公尺，下稱Ｂ地上權），嗣Ａ、Ｂ地上權分別由訴外人李阿屘、陳森藤繼承，復於七十九年間各讓與並移轉登記予上訴人洪錦坤、洪柏棋。而上訴人本於地上權，提供土地與鄰地共同作為委建房屋之建築基地，獲有巨額利益，伊未獲利反需負擔土地稅捐，顯生不公平結果，應依土地法第九十七條之規定，酌定Ａ、Ｂ地上權之地租等情，爰求為命洪錦坤於Ａ地上權存續期間內，自九十七年五月三日起，依七二四之三號土地面積二八‧○九平方公尺，七二四之四號土地面積五三‧六○平方公尺；洪柏棋於Ｂ地上權存續期間內，自九十七年五月三日起，依七二四之四號土地面積七○‧五二平方公尺，均按當年度各土地申報地價年息百分之八之二分之一計付地租予伊，每年九月三十日、次年四月三十日給付半數之判決（李得川逾該範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：李陳閔、陳水木之地上權登記未有租金之記載，依土地法第四十三條規定，伊無給付地租之義務。且李得川與另一共有人李美麗除曾向伊收取地價稅外，數十年間未收取租金，尤見系爭地上權並無地租之約定。況李烏車早已將系爭土地讓售予陳水木等人，前經台灣台北地方法院六十二年度訴字第三七一二號判決（下稱前案判決）命李得川、李美麗等人辦理繼承登記後將土地分割移轉予各買受人，伊係向部分買受人購買房屋及土地，並受讓系爭地上權，嗣並依該判決提存尾款，乃合法占有系爭土地，李得川違約未辦理所有權移轉登記，反而請求給付地租，有違誠信等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：李得川因繼承取得系爭土地應有部分二分之一，李得川及其繼承人李東興死亡後，該應有部分由被上訴人共同繼承。另李陳閔、陳水木於三十八年間分別取得Ａ、Ｂ地上權登記，再各由李阿屘、陳森藤繼承，七十九年間Ａ、Ｂ地上權分別讓與並移轉登記予洪錦坤，洪柏棋。按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支付地租之約定，亦得為無償之約定。但設定地上權時未同時約定地租者，參諸地上權性質上為一種用益物權，地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有人則須負擔土地稅捐，為平衡當事人雙方權益，土地所有權人應非不得請求地上權人支付地租（參見司法院大法官會議釋字第二九一號解釋意旨）。故土地所有人與地上權人若非約定無償使用，且上訴人因地上權而獲有使用土地之利益時，被上訴人即得請求支付租金。查Ａ、Ｂ地上權係由李陳閔、陳水木單獨申請登記，其中Ａ地上權之他項權利登記聲請書「地租或年息」欄記載「每年每坪白米叁斤計算」，堪認該地上權非約定無償使用；至於Ｂ地上權之他項權利登記聲請書「地租或利息」欄雖空白無記載，但該地上權係陳水木單獨申請，陳水木為此出具保證書，並於保證書上記載「不能覓致地主（即李烏車）蓋章」等字，可見並未與李烏車就該地上權為地租之約定，亦非約定無償使用。又被上訴人主張上訴人因地上權之設定獲有向他人收取委建費之利益乙節，為上訴人所不爭執，為平衡當事人雙方權益，被上訴人自得請求法院酌定租金，並命上訴人給付。又李陳閔他項權利登記聲請書係李陳閔單方填載提出於地政機關，自屬其真意；又地政主管機關依其內部行政管理將舊土地登記簿資料轉載於新土地登記簿，並為行政管理而蓋有「以後之異動以新登記簿記載為準」字樣，舊土地登記簿之記載非即失其效力，故新土地登記簿轉載若發生缺漏，自仍得援用舊土地登記簿之記載而為更正。上訴人以李陳閔「地租或年息」欄內記載之筆跡與聲請書其它記載不同而否認為李陳閔之本意；或因土地登記簿上有上揭舊土地登記簿轉載後停止使
用之記載，而主張Ａ地上權之地租約定失其效力云云，均無可採。又系爭土地重測前之土地登記簿關於系爭地上權登記之地租雖空白，但並非登記為「無地租」，上訴人既自承其於七十九年間所為地上權登記係單獨申請，足徵李得川與上訴人就地租並未約定，故地上權之他項權利登記聲請書「地租或利息」欄空白未記載，亦不生上訴人所指土地法第四十三條之絕對效力。另上訴人提出之土地複丈通知書或李得川等多年未收取地租等情，均無從證明系爭地上權曾為無償之約定。而前案判決雖命李得川及李美麗等人於收受尾款同時，就系爭土地辦理繼承登記後，將土地分割並分別移轉所有權予買受人陳水木等人，惟系爭地上權設定範圍及上訴人實際占用範圍，均較上開判決所認定李重雄、卓周秀、陳水木買受之面積為大，是上訴人以其向該三人買受房屋及土地為由，主張其係以實際所有權人身分占有系爭土地云云，已非可採。且上訴人非屬民事訴訟法第四百零一條第一項所謂之繼受人，縱洪錦坤前就李重雄之尾款部分，於八十八年間為提存，亦不足以證明其已繼受前案判決之法律關係；遑論其依該判決之移轉登記請求權，亦已罹於十五年之時效期間，上訴人以前手之買賣關係為辯，亦無足取。審酌系爭土地位於新北市三重區重新路一段台北橋頭，土地上之建物均為二樓，為磚造或混凝土造，均供店面使用，市況繁榮，及上訴人利用基地所受利益等一切情狀，認地租以按土地申報地價年息百分之八計算為適當。惟洪錦坤之建物占用七二四之三、七二四之四號土地面積各二八‧九八、五五‧三一平方公尺，已逾Ａ地上權範圍，依比例計算，其地上權於上開二筆土地面積應以二八‧○九、五三‧六○平方公尺計算。從而，被上訴人請求洪錦坤、洪柏棋應各於Ａ、Ｂ地上權存續期間內，自九十七年五月三日起，依上開土地面積，按當年度申報地價年息百分之八之二分之一計付租金，於每年九月三十日、次年四月三十日各給付半數，尚非無據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按地上權之成立，不以支付地租為要件，地租既非地上權之必要內容，則關於地租之約定，如未經登記，自僅發生債之效力，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力。又不動產物權，係以登記表現其內容，而有公示與公信力，是登記之內容，自應特定、明確。上訴人係分別自李阿屘、陳森藤受讓地上權，土地所有人與前地上權人李阿屘、陳森藤間關於地租之約定，自須登記，且內容特定、明確，始生物權效力，而得對抗上訴人。惟依卷附土地登記簿謄本記載，李阿屘、陳森藤之地上權就地租部分均登載「空白」（見一審卷㈠一五、一六頁），並無特定、明確之地租內容，依上說明，上訴人自不因受讓地上權，當然對於土地所有人負有給付地租之義務。至於○○○○○○○○○○○
○○○號解釋理由所稱「因時效完成而經登記為地上權人者，土地所有權人既未喪失其所有權，而仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照民法第八百七十六條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之」，係就原無地上權登記存在，因時效而取得地上權之情形為闡述，此與地上權之讓與，受讓人係基於信賴原地上權登記之內容而取得地上權，截然有別，該解釋意旨，於地上權讓與之情形，自無從逕予援用。至於受讓人如得無償使用土地，土地所有人就該未定有地租之地上權，得否依民法第八百三十五條之一第二項規定，請求法院酌定地租，則屬別一問題。原審逕以該解釋意旨為上訴人應給付地租之依據，於法已有未合，且既謂Ａ地上權原約定之地租為「每年每坪白米叁斤計算」（似僅記載於地上權登記聲請書，而未經登記），則受讓該地上權之洪錦坤，何以應改依土地申報地價年息百分之八計付地租？亦欠明瞭。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。又被上訴人主張上訴人本於地上權，提供系爭土地與鄰地共同作為委建房屋之建築基地，而獲有巨額利益，其未獲利反需負擔土地稅捐，顯生不公平結果，爰請求法院酌定地租云云，是否係依民法第八百三十五條之一第二項情事變更法則而為請求？案經發回，宜併予闡明，以利判斷，附此敘明。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 十二 月 五 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 盧 彥 如
法官 邱 瑞 祥
法官 吳 謀 焰
法官 高 孟 焄
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○一 年 十二 月 十七 日
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