臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第458號
原 告 張瑞麟
訴訟代理人 汪玉蓮律師
複 代理 人 汪銀夏
被 告 陳于恭
訴訟代理人 蔡碧仲律師
複 代理 人 黃馥瑤律師
訴訟代理人 李嘉苓律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經原告提起民事訴訟及為訴
之追加，本院於民國101 年12月19日經言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
被告應自坐落嘉義縣水上鄉○○段○○○○號房屋（門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○○○○○號房屋）遷出，並將系爭房屋騰空遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣玖拾叁萬陸仟元，及自民國一○一年十一月十日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月於每月九日給付原告新臺幣柒萬貳仟元。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查原 告於起訴時原請求「被告應將門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村 ○○○000 號房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（ 下同）324,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5％ 計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷 讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金額36,000元，及自 各月應給付金額之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利 息。原告願供擔保，請准宣告假執行」，嗣原告於本院審理 時，另具狀追加請求被告給付原告違約金2,340,000 元，復 於民國101年12月11 日又具狀減縮違約金之請求，並變更聲 明為「被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告93 6,000元，及自101年11月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按 月於次月9日給付原告72,000 元。原告願供擔保，請准宣告 假執行」，核原告上揭追加及減縮聲明之主張，乃本於同 1 份房屋租賃契約所生法律關係為請求，兩者請求基礎事實同 一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，於法自無不合，應予
准許。
二、原告起訴主張：
（一）緣坐落嘉義縣水上鄉○○段000 ○號房屋（門牌號碼嘉義 縣水上鄉○○村○○○000 號房屋，下稱系爭房屋）原為 訴外人李張月霞所有，李張月霞將系爭房屋出租與被告做 為廠房使用，每月租金36,000元，租賃期限自99年7 月10 日起至100年7月9日止，每月10 日應繳納房屋租金。嗣原 告於99年12月9 日向李張月霞購買系爭房屋及土地。原告 購屋後，李張月霞由其子即訴外人李信峰代理，會同原告 及被告，三方協議，由原告同意以相同條件繼續出租系爭 房屋給被告，期限至100年10月9日止，三方並將條件加載 於房屋租賃契約書中。雖被告依約給付租金至100年10月9 日，惟租賃期限屆至後，被告迄未將系爭房屋騰空返還原 告，且繼續居住系爭房屋內，原告告知被告請其遷讓系爭 房屋，但被告始終未予置理，爰按民法第455條、第767條 規定，提起本訴。
（二）又系爭房屋之租期屆滿後，被告即屬無權占用系爭房屋， 按系爭租約第6 條規定，被告於租期屆滿未繼續給付租金 ，原告亦無同意續租，被告未將系爭房屋遷讓返還原告， 被告應按月給付原告相當於5 倍租金之違約金，但參照目 前實務見解，違約金以2倍為適當，故原告自願減縮請求2 倍違約金即72,000 元（計算式：36,000元×2＝72,000元 ）即可。查被告於100年10月10日起即違約，迄至101年11 月9 日止，被告已無權占用系爭房屋長達13個月，依約原 告得向被告請求之違約金為936,000 元（計算式：72,000 元×13個月＝936,000元），及自101年11月10日起至系爭 房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月於次月9 日給付原告 72,000元計算之違約金。
（二）並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原 告936,000元，及自101年11月10日起至遷讓系爭房屋之日 止，按月於次月9 日給付原告72,000元。原告願供擔保， 請准宣告假執行。
（三）對被告之答辯則以：原告未同意給付被告30萬元之增建費 用以扣抵租金一事，蓋若原告同意，則被告於原告承受系 爭租約時，即不會繳納租金，顯見原告並無說30萬元抵租 金之事，甚者，原告是希望被告能依約將系爭房屋回復原 狀交還原告，況且現在系爭房屋2 樓部分被告業已拆除， 無從為買賣標的。
三、被告則以：參最高法院47年臺上字第1820號判例意旨，系爭 租約於100年10月9日期滿後，原告未表示反對續租之意思，
被告仍繼續使用系爭房屋，系爭租約已變成不定期租賃，並 不以有繼續收取租金為必要。原告僅空言表示多次向被告請 求搬遷，卻未能舉證以實其說，自堪認兩造間不定期租賃關 係繼續存在。且被告就系爭房屋2 樓內部增建廠房設備，原 告慮及尚可利用且拆除恐將損傷房屋主體結構，同意以給付 被告30萬元充抵租金，故迄至目前為止，兩造間租賃關係仍 然存續。原告縱未收取相當租金之利益，並不影響被告業已 取得不定期租賃契約承租人地位，系爭租約仍有效合法存在 ，被告是有權占用系爭房屋。故原告主張按民法第455 條、 第767 條規定，並無理由等語答辯，並聲明：原告之訴駁回 。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
原告主張系爭房屋原為訴外人李張月霞所有，李張月霞將系 爭房屋出租與被告做為廠房使用，每月租金36,000元，租賃 期限自民國99年7月10日起至100年7月9日止，嗣原告向被告 購得系爭房屋，並同意以相同條件繼續出租系爭房屋給被告 至100年10月9日止等情，業據原告提出房屋租賃契約書、建 物登記謄本及房屋稅繳款書各1 份為憑，且為被告所不否認 ，堪信為真實。至於原告另主張系爭房屋租期於100年10 月 9 日屆滿，被告迄今未返還系爭房屋，屬無權占用，依約應 返還系爭房屋並給付違約金，則為被告所否認，並以前揭情 詞置辯，準此，本件應續予審究者即為：（一）系爭房屋於 100年10月9日租期屆滿後，是否轉為不定期租賃關係？（二 ）被告是否無權占用系爭房屋，應將系爭房屋騰空返還原告 ，並給付原告違約金？茲分述如下：
（一）系爭房屋於100年10月9日租期屆滿後，是否轉為不定期租 賃關係？
1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451條定有明文。又民法第451條所謂出租人不即時 表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後 ，相當時期內，能表示反對之意思，而不表示者，例如消 極地任由承租人為租賃物之使用收益、不積極地表示反對 續租等，即生視為不定期限繼續契約之效果（最高法院70 年度台上字第4636號判決意旨參照）。反之，如出租人已 明確表示反對續租之意者，即無視為不定期限繼續租賃契 約之可言。
2、被告固辯稱系爭房屋租期屆滿後，原告透過證人李信峰向 被告表示願意以30萬元購買系爭房屋2 樓增建部分，並允
許抵充租金，故抗辯兩造間有不定期限租賃關係云云。惟 經本院傳喚證人李信峰到庭作證結果，證稱：「當初的講 法原告是希望被告趕快搬走，原告是為了要被告趕快搬走 才說要用30萬元買增建部分」、「但並沒有說要抵租金」 等語，此有本院101年10月24日言詞辯論筆錄1份在卷可佐 ，由此可知，原告非但沒有表示同意要用「系爭房屋2 樓 增建部分之買賣價金」來讓被告抵充租金，且更明確表示 希望被告儘快搬走，甚至為了讓被告儘速搬離而願意出價 購買系爭房屋2 樓增建部分，顯見原告業已明確表達不願 續租系爭房屋給被告之意，故被告辯稱兩造間已成立不定 期限租賃關係，且原告同意以系爭房屋2 樓增建部分之買 賣價金30萬元來抵充租金云云，均屬無稽，難予採信。更 何況，本件兩造間雖曾經磋商系爭房屋2 樓增建部分買賣 事宜，惟最後兩造並未達成買賣合意，甚且被告在審理中 亦自承系爭房屋2樓目前正在拆除當中，有本院101年12月 19日言詞辯論筆錄1份可佐，堪信系爭房屋2樓增建部分最 後並未完成交易，自無所謂買賣價金或抵充租金問題，故 被告上開答辯，顯與實情相違，難以採信。
3、至被告再辯稱系爭租約於100年10月9日期滿後，原告未表 示反對續租之意思，被告仍繼續使用系爭房屋，系爭租約 已變成不定期租賃云云。惟查，證人李信峰於本院審理中 證稱：「當時原告希望被告趕快搬走，被告當時買一個新 工廠還沒有弄好，希望給他一點時間搬走。但是兩造並無 共識」等語（詳本院101年10月24 日言詞辯論筆錄）、證 人李惠昇於審理中亦證稱：「我聽他們的談話，對方希望 被告趕快搬走，然後不要去破壞廠房的結構，所以說要把 二樓的部分買下來」等語（詳本院101 年12月19日言詞辯 論筆錄），從上開2 位證人證詞內容可知，原告於系爭房 屋租約到期後，業已明確表示反對續租給被告之意，並希 望被告儘快搬離，自難認兩造間有默示成立不定期限租賃 契約之情事。本件原告雖遲至101年7月間才向本院提出訴 訟，請求被告遷讓房屋，惟在起訴之前，原告已多次透過 證人李信峰請求被告搬遷，此有本院101 年10月24日言詞 辯論筆錄在卷可佐，原告此等通融、寬限被告搬遷期限之 作法，乃係出於善意與誠信，自不得曲解為默示同意被告 繼續為租賃物之使用收益，而逕予視為有不定期限繼續租 賃契約規定之適用。
4、綜上，本件系爭房屋於100年10月9日租期屆滿後，原告業 已明確向被告表示不予續租之意，甚至多次催促被告儘快 搬遷，已如前述，從而本件並無民法第451 條規定之適用
，故被告辯稱系爭房屋租期屆滿後，兩造已轉為不定期租 賃關係云云，顯屬無據，難予採信。
（二）被告是否無權占用系爭房屋，應將系爭房屋騰空返還原告 ，並給付原告違約金？
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第 455 條定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還 請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權 人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係， 請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801 號判例要旨 可資參照。
2、經查，本件兩造間就系爭房屋之租賃關係，已於100 年10 月9日因租期屆滿而終止，且無民法第451條所定視為不定 期繼續租賃契約之情事，均如前述，則被告對於系爭房屋 已屬無權占有，除應依約返還租賃物即系爭房屋外，原告 亦得本於所有權人之地位請求被告返還系爭房屋，從而， 原告依民法第455條前段及第767條規定，請求被告自系爭 房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，為有理由，應予 准許。
3、再者，原告主張依兩造間就系爭房屋所簽訂之房屋租賃契 約書第6 條規定，「乙方（被告）於租期屆滿時，除甲方 （原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷 空交還甲方，不得藉詞推諉或主張權利，如不即時遷讓交 還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金 至遷讓完了之日止」部分，被告方面並未否認系爭約定條 款及房屋租賃契約之真實性，僅抗辯兩造間應視為有不定 期租賃關係等語（惟此部分業經本院駁回被告抗辯，詳如 前述），準此，此處應續予審究者乃系爭房屋租賃契約所 定租期屆滿未即日搬遷者，應賠償租金5 倍違約金之約定 ，是否有違約金過高情形，應否依民法第252 條規定予以 酌減？
4、查民法第252 條所稱約定之違約金過高者，包括懲罰性及 損害賠償額預定之違約金在內（最高法院50台抗字第55號 判例參照）。又兩造所簽訂系爭房屋租賃契約書第6 條之 違約金條款，並未特別約定係屬於損害賠償額預定之違約 金或懲罰性違約金，依民法第250條第2項規定自應視為以 預定債務不履行之損害賠償為目的，屬於損害賠償額預定 之違約金。此外，上開房屋租賃契約書第6 條固規定被告 於系爭房屋租期屆滿後未搬遷者，應給付租金5 倍之違約 金，然原告自行審酌司法實務上對於相關案例之判決，通
常認5倍違約金之約定過高，以2倍違約金之請求為適當， 因而自願減縮請求租金2倍之違約金，此有原告於101年12 月11日所提出民事訴之聲明更正狀在卷可佐，本院參酌系 爭屋租賃契約書第6 條之約定，在被告違約時，原告即得 請求正常租金5 倍之收益，原告非但未受損害反而享有顯 不相當之利益，如此，將促使出租人樂見承租人違約而不 予制止，有違民法規定違約金，係在防止當事人違約並予 以適當之制裁之立法意旨，故斟酌上開立法意旨、被告違 約之情狀及原告求償所需耗費之時間及精力，本院認原告 自行減縮請求被告給付租金2倍之違約金即每月72,000 元 （計算式：租金36,000元2 倍＝72,000元），應屬適當 ，為有理由，應予准許。從而，原告主張被告於100 年10 月9日系爭房屋租期屆滿翌日起，迄至101 年11月9日止， 被告已無權占用系爭房屋長達13個月，依約被告應向原告 給付之違約金為936,000 元（計算式：違約金72,000元× 13個月＝936,000元），及自101年11月10日起至系爭房屋 騰空遷讓返還原告之日止，按月（於每月9 日）給付原告 72,000元計算之違約金，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告主張兩造間就系爭房屋所定租賃期限業已屆 滿，系爭租賃關係即已終止，並依租賃物返還及所有物返還 請求權之法律關係，請求被告應自坐落嘉義縣水上鄉○○段 000○號房屋（門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○○000號房 屋）遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應 予准許。又原告依兩造間系爭房屋租賃契約書第6 條約定， 請求被告於100年10月10日起至101年11月9 日止無權占用系 爭房屋期間（13個月），應給付原告違約金936,000 元（計 算式：違約金72,000元×13個月＝936,000元），及自101年 11月10日起至系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月（於 每月9日）給付原告72,000 元計算之違約金，亦屬有理由， 同應准許。
六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對 判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。七、本件屬於適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第389條第1項第3 款之規定，法院應依職權宣告假執行，爰 依職權宣告假執行；又依同法第392條第2項規定，本院併依 被告聲明宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2項、第78條、389條第1項第3款及第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 江淑萍