臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第252號
原 告 曾厚榮
訴訟代理人 曾永
被 告 吳忠義
陳吳靜枝
賴吳金碧
黃吳月治
兼訴訟代理 吳土發
人
被 告 吳佳儒
訴訟代理人 許幸芳
上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國101年
12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就嘉義市○○段○○○○號房屋坐落嘉義市○○段○○○地號土地如附圖所示編號A面積十九平方公尺部分，有租賃關係存在。
兩造間就前項租賃關係，核定每年租金額為貳仟叁佰伍拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告平均負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決 之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定 有明文；又所謂有受確認判決之法律上利益者，係指法律關 係之存否在當事人間不明確，因其不明確致原告之權利或其 他法律上之地位有不安之危險，而該不安之危險得以確認判 決予以除去者而言。查兩造就系爭土地之租賃關係是否存在 生有爭執而不明確，而前案（即本院99年度嘉簡字第286號 民事判決，於民國100年5月17日確定）亦僅在判決理由中認 定兩造間應推定有租賃關係存在，並未在主文中加以確認使 之具有既判力，致原告之法律上地位仍有不安之危險，此不 安之危險復得以本件確認判決予以除去，故原告就此提起確 認之訴，自有確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面
一、原告主張：
（一）坐落嘉義市○○段000地號土地（下稱系爭土地）原屬訴 外人吳墩所有，嗣吳墩過世，於88年8月10日由其子女即 被告吳土發、吳忠義、陳吳靜枝、賴吳金碧、黃吳月治及 訴外人張吳春繼承取得應有部分各6分之1，嗣張吳春過世
，其應有部分於93年9月8日由訴外人張英元繼承，張英元 於97年9月13日再贈與登記予被告吳佳儒（即被告吳忠義 之女）。另嘉義市○○段000○號即門牌編號嘉義市○○ 路000號之房屋（下稱系爭房屋）原為吳墩所有，吳墩於 76 至77年間在939建號房屋前方興建一鋼筋混泥土造二層 建築改良物（即1723棟次，下稱系爭增建物），系爭增建 物占用系爭土地19平方公尺、占用同段251地號3平方公尺 ，其餘面積占用同段248之1地號土地，該系爭增建物於興 建完成後已附合為系爭房屋之一部分，此經本院98年度訴 字第75號及99年度嘉簡字第286號判決確認。嗣吳墩於78 年6月13日將系爭房屋（含系爭增建物）贈與移轉登記所 有權予被告吳忠義。由上所述，可知系爭土地、系爭房屋 及系爭增建物原屬吳墩一人所有，吳墩於78年6月13日將 系爭房屋（含系爭增建物）贈與並移轉登記予被告吳忠義 時，吳墩仍為系爭土地之所有權人，依民法第425條之1第 1項前段規定之立法理由及類推適用該條項之規定，前開 建物之受讓人即被告吳忠義與讓與人吳墩間成立租賃關係 ，嗣原告於96年12月27日經由本院95年度執字第20558號 執行程序拍定取得上開248之1地號土地、939建號房屋暨 增建物1723棟次建物所有權全部，已繼受原所有權人即被 告吳忠義之繼續合法使用系爭土地之權利，系爭房屋（含 系爭增建物）與系爭土地之使用關係，當屬法定推定租賃 關係，在系爭房屋（含系爭增建物）得使用期限內成立租 賃關係。又因本件租賃關係為法定，非原、被告間自由合 意形成之租賃關係，是原告多次私下與被告協調，均無法 達成租金數額之共識，爰依民法第425條之1第2項規定請 求法院核定本件租金數額。
（二）系爭增建物占用系爭土地為19平方公尺，系爭土地申報地 價為每平方公尺新臺幣（下同）2,480元，以年息10%計算 ，每年租金應為4,712元【計算式：占用19平方公尺×申 報地價2,480元×10%＝4,712元】。又系爭土地之所有權 人為被告分別共有，則原告應每年給付被告各786元【計 算式：4712元÷6人＝785.3元，原告主張小數點進一位為 786元】。
（三）並聲明：1.請求確認被告與原告間就坐落嘉義市○○段00 0地號土地如附圖所示編號A面積19平方公尺部分，有租賃 關係存在。2.請求核定原告就其所有之嘉義市○○段000 ○號房屋占有前項土地部分，每年應給付各被告之租金額 為786元。3.原告應自民國96年12月27日起至第1項租賃關 係消滅日止，按年給付被告各786元。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）被告吳忠義則以：當時欲向原告買回原告於法院購得部分 ，然買賣未成，原告竟未返還訂金，伊不願租予原告。系 爭土地係伊父親吳墩所有，系爭房屋係伊等所有，本院98 年度訴字第75號及99年度嘉簡字第286號等前案判決有誤 。系爭增建物占有面積未達19平方公尺，請求重新測量等 語。
（二）被告陳吳靜枝則以：系爭土地係伊等所有，原告主張無理 由。希望透過買賣方式解決，亦即原告將系爭房屋賣予伊 等，或伊等將土地賣予原告。伊認為法院點交部分才算數 ，系爭增建物占有面積未達19平方公尺等語。（三）被告賴吳金碧則以：伊認為法院點交部分才算數，系爭增 建物占有面積未達19平方公尺等語。
（四）被告黃吳月治、吳土發均以：當時有談及買賣之事，然未 談成，原告並未返還訂金。伊認為土地係伊所有，為何無 法取回，系爭土地實與原告無涉等語。
（五）被告吳佳儒則以：伊不願租予原告，要租應以1個月1萬元 為適當，系爭增建物占有面積未如地政測量的多，請求重 新測量，法院點交部分才算數。
（六）被告均稱：因有神明牌位未移走，無法租予原告等語，並 均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項（見本院101年12月11日言詞辯論筆 錄）：
（一）兩造不爭執之事實：
1.系爭土地原係吳墩所有，嗣於88年8月10日為被告吳土發、吳 忠義、陳吳靜枝、賴吳金碧、黃吳月治及張吳春繼承，應有部 分各6分之1，嗣張吳春死亡，其應有部分由訴外人張英元於93 年9月8日繼承，嗣再於97年6月13日贈與移轉登記予被告吳佳 儒（即吳忠義之女）。
2.系爭房屋為吳墩於76年7月27日為第一次保存登記，並於78年6 月13日贈與移轉登記所有權予被告吳忠義。
3.248之1地號土地係被告吳忠義於76年6月26日因贈與登記取得 所有權。
4.系爭房屋前之系爭增建物（即本院95年度執字第20558號執行 程序中拍賣之1723棟次建物在939建物屋前之部分）係76、77 年間所興建；系爭增建物占用嘉義市○○段000地號3平方公尺 ，其餘面積占用同段248之1地號土地。
5.被告經由本院95年度執字第20558號執行程序拍定取得之標的 物範圍包含上開248之1地號土地、系爭房屋及系爭增建物。6.原告與吳忠義曾經本院於98年3月31日以98年度訴字第75號判
決被告吳忠義應將原告上開拍定範圍之土地及房屋交付原告， 並已確定。
7.系爭增建物於興建完成後已附合為系爭房屋之一部分，此經本 院99年度嘉簡字第286號判決理由中確認。（二）兩造爭執事項：原告得否請求確認系爭房屋與系爭土地是 否有租賃關係存在？若有，本件應核定之租金數額為何？四、本院之判斷：
（一）原告得否請求確認系爭房屋與系爭土地是否有租賃關係存 在？
1.按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣 ，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之 真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例 意旨參照）。經最高法院再以73年度第5次民事庭會議決議略 以：參照上開判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之 房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之 性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定， 當可訴請法院裁判。嗣民法於88年4月21日修正，於89年5月5 日施行，將前揭實務長年實行情形予以明文化，增訂民法第42 5條之1，於第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有 ，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人 間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內， 有租賃關係。」於第2項規定：「前項情形，其租金數額當事 人不能協議時，得請求法院定之。」是民法債編施行法雖未有 民法第425條之1得溯及適用之規定，惟仍應本諸前揭判例意旨 解釋當事人間之權利義務關係。
2.經查，系爭房屋及系爭土地原同屬吳墩一人所有，系爭房屋（ 含系爭增建物）係於78年6月13日由所有人吳墩贈與並移轉登 記所有權予被告吳忠義，而系爭土地、系爭房屋（含系爭增建 物）係於96年12月27日由原告透過本院95年度執字第20558號 執行程序拍定取得，系爭增建物無獨立水電系統，且與系爭房 屋共用同一出入門戶，在使用上係與系爭房屋結為一體，無分 離單獨使用，系爭增建物非為獨立之權利客體，而應為被附屬 之系爭房屋所有權範圍擴及所及等情，業據原告提出系爭土地 及建物之第二類登記謄本、系爭土地之異動索引一覽表、本院 99年度嘉簡字第286號民事判決在卷可證，且為被告所不爭執 ，並經本院職權調取本院99年度嘉簡字第286號卷宗查核無訛 ，原告此部分主張，堪信為真實。而原告所有系爭增建物占用 系爭土地之面積為19平方公尺乙情，業經本院履勘現場並囑託
嘉義市地政事務所（下稱嘉義地政）派員測量查明，有本院 101年10月26日勘驗筆錄及該所繪製如附圖所示之複丈成果圖 （下稱系爭複丈成果圖）在卷可稽，堪予認定。被告固否認占 用面積為19平方公尺，辯稱應以執行法院實際點交部分才算數 云云，惟本件系爭增建物之占用範圍及面積，係經本院偕同兩 造、嘉義地政派員到場測量所繪製而確認，該測量成果係嘉義 地政本諸土地測量專業及精密技術、儀器所為，被告未能具體 指明嘉義地政之測量有何不當之處，亦未舉證證明執行法院之 點交與本件測量結果是否正確有何關連，是被告抗辯系爭複丈 成果圖有誤云云，自屬其主觀認定，無從採信。3.本件系爭房屋（含系爭增建物）與系爭土地原均登記為吳墩所 有，吳墩嗣僅將系爭房屋（含系爭增建物）於78年6月13日贈 與並移轉登記予吳忠義，已如前述，而形成系爭土地與系爭房 屋（含系爭增建物）所有權未再同屬一人之情形，參考上開判 例及法條規定之立法意旨，旨在於房屋所有權與基地利用權一 體化之體現，以保護房屋既得之使用權，而應推斷當時系爭土 地所有人吳墩默許系爭房屋（含系爭增建物）所有人即被告吳 忠義得於系爭房屋可使用期限內，繼續使用系爭土地，而得類 推民法第425條之1第1項規定，有推定租賃關係存在。至被告 抗辯尚有神明牌位未移走云云，然神明牌位是否移走，核屬該 牌位與系爭房屋間之占有關係，與本件推定租賃關係存在無涉 ，是被告此部分抗辯，要非有據。又被告表明不願出租系爭土 地予原告云云，惟兩造間之租賃關係既屬法律推定，當事人間 本即不可能有租金之約定；本件既屬推斷被告默許系爭房屋受 讓人即原告繼續使用系爭土地，為求公平合理起見，原告自當 支付系爭房屋占有系爭土地之相當代價，故被告前揭所辯自不 足採，本院自得在兩造對租金數額不能協議時，定原告應給付 之租金額。
(二)本件應核定之租金數額為何？
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97 條 規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25 條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所 申報之地價為法定地價；土地法第115條復規定，同法第97條 之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地） 之租金，亦按土地申報地價年息10％為限。惟此年息10％為限 ，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必 須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌系爭土地之位置，工 商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關 係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年臺上字第855號
、68年臺上字第3071號判例意旨參照）。2.經查，系爭房屋位處嘉義市區內，為住家使用，臨二線道之東 義路，到最近郵局、便利商店約1.5公里遠，約3公里可上國道 三號高速公路，離嘉義市政府、嘉義火車站距離約3至4公里， 生活機能尚可等情，有本院101年10月26日勘驗筆錄及系爭土 地登記謄本存卷可參，本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情 形、經濟繁榮程度、被告使用系爭土地之經濟價值、當前經濟 環境等一切狀況，認以該土地申報價額年息5%計算為相當。本 件原告占有系爭土地面積19平方公尺，系爭土地99年度之申報 地價為每平方公尺2,480元，依此計算之原告應每年給付租金 2,356元【計算式：占用面積19平方公尺×申報地價2,480元× 5%＝2356元】，故核定本件系爭房屋占有系爭土地部分之租金 為每年2,356元。又兩造間之租金雖經核定，原告主張本於租 賃關係請求給付被告租金云云，惟原告並非本件租賃關係之出 租人（出租人為被告，原告為承租人），自無請求向被告給付 租金之權利，是原告請求判決已到期之部分96年12月27日起至 租賃關係消滅日止，按年給付被告各786元之聲明，洵屬無據 ，應予駁回。
(三)綜上所述，本件原告主張確認兩造間就系爭房屋坐落系爭24 9地號土地如附圖所示A部分面積19平方公尺，有租賃關係存 在，為有理由；故原告主張核定租金部分，亦有理由，應予 准許，爰核定兩造間之租金如主文第二項所示。又原告並非 本件租賃關係之出租人，其請求96年12月27日起至租賃關係 消滅日止，按年給付被告各786元之聲明，為無理由，應予 駁回。另核定租金之訴為形成之訴，法院本不受當事人聲明 之拘束，故本院核定之數額雖與原告聲明內容有所差異，惟 該部分仍應為原告勝訴之判決，併予敘明。
五、本件雖係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告 敗訴之判決，惟確認之訴與形成之訴性質並不適於為假執行 ，爰不依職權為假執行之宣告，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 12 月 25 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 王昌國
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 27 日
書記官 李文政