臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
101年度湖簡字第1105號
原 告 佳麗建設開發股份有限公司
法定代理人 陳美慧
訴訟代理人 劉宏相
被 告 杜航生
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國101 年11月27日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○○路○段○○○○號十四樓房屋騰空遷讓返還原告，及自民國一百零一年七月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元暨自民國一百零一年七月一日起至返還上開房屋之日止，按拖欠租金加計二分之一違約罰款。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告之主張：
1、被告於民國101 年2 月1 日向原告承租坐落新北市○○區○ ○○路0 段00○0 號14樓房屋（下稱系爭房屋），雙方並簽 訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自101 年2 月1 日起至 102 年1 月31日止，每期（月）租金新臺幣（下同） 12,000元及其給付方式。詎被告自101 年7 月起即積欠原告 系爭房屋租金2 個月以上未付。原告曾於101 年8 月7 日以 存證信函催告被告限期清償積欠租金逾期不另通知即終止租 約，該函經被告於101 年8 月11日收受，然被告仍置之不理 。為此提起本件訴訟，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還原 告，以及自101 年7 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付原告12,000元暨自101 年7 月1 日起至返還系爭房屋之 日止，按拖欠租金加計2 分之1 違約罰款。
2、提出租賃契約書、存證信函、回執、被告簽收記錄等為證。二、被告之答辯：
1、對原原告所主張未繳納之租金數額不爭執，被告拒繳租金之 理由，是因為簽約後才發現系爭房屋不能裝設冷氣，被告本 想要解約，但是原告一直說要幫被告裝設，但都未裝，後來 被告自己去找水電工來看，才發現沒有可以裝設冷氣的插座 ，這麼熱的天氣，害被告痛苦萬分。
2、爰聲明求為判決駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
1、原告主張之前揭事實業據其提出與所述相符之房屋租賃契約
書、存證信函、回執、被告簽收記錄等為證，並為被告不爭 執，此部分事實應可信為真實。
2、至原告主張被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，以及給付 原告所主張之租金暨按拖欠租金加計2 分之1 違約罰款乙節 ，則為被告否認，並以上開情詞置辯。按所謂同時履行之抗 辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一 之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或 雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付， 與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發 生同時履行之抗辯。最高法院59年台上字第850 號判例著有 明文。故凡欲主張同時履行抗辯者，必於他方之給付與己方 之給付有立於對待給付之地位者，始有適用之餘地。次按出 租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並 於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法 第423 條規定甚明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人 之給付租金義務，具有對價關係。故就租賃關係而言，承租 人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出 租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持 使用、收益之狀態始可。（最高法院86年度台上字第1675 號判決參照）。
3、本件被告雖辯稱系爭房屋無法裝設冷氣，是原告並未提供合 於約定之使用收益狀態，其得主張同時履行抗辯並拒絕給付 租金云云，然為原告所否認，陳稱系爭房屋客廳冷氣插座是 220V，88年間所建屋之房間都不太大間，故僅有110V之冷氣 插座，雖無獨立之線路，但使用十餘年都不會跳電等語。經 查，依據卷附系爭租約內容以觀，兩造並未就系爭房屋是否 須配備有室內220V之冷氣插座為特別約定，此有系爭租約影 本1 份在卷可參，是兩造間顯未就出租人是否應提供室內 220V之冷氣插座乙節特別加以約定，是縱系爭房屋內無法裝 設220V之冷氣，被告亦無從以之為由，主張原告未提供合於 約定使用收益之狀態，並拒絕給付租金，是被告此部分所辯 ，應屬無據。
4、按租賃物為房屋，承租人租金支付有遲延者，且其積欠租金 額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得定相當 期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物，民法第440 條、第455 條定有明文。查本件被告自 101 年7 月起即未繳租金，計至原告催告時，遲付租金總額 已達2 個月以上，揆諸前揭說明，原告自得依法催告、終止 租約。本件原告於101 年8 月7 日以存證信函催告被告限期
清償積欠租金，逾期不另通知即終止租約，該函經被告於 101 年8 月11日收受，仍拒付租金，原告自得終止租約。次 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物為民法第455 條 前段所明文，兩造間之租約既已終止，揆諸前揭說明，原告 自得請求被告返還系爭房屋。
5、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不 能返還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書亦分 別規定甚明。被告自租約終止翌日起，已無法律上之原因， 繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用，因而受有損害， 該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。再者，因故 意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，同法第 184 條第1 項前段定有明文；就他人之物為使用收益，無正 當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為 ，而負損害賠償責任（最高法院79年度台上字第253 號判決 參照）。此外，兩造間之租賃契約第7 條第1 款約定，承租 人拖欠租金，經出租人催告限期繳納仍不支付時，承租人願 受出租人一拖欠租金加計2 分之1 違約罰款，是原告自得依 被告拖欠租金加計2 分之1 向被告請求違約罰款。 6、從而，原告本於租賃之法律關係，訴請被告將系爭房屋騰空 遷讓返還原告，及自101 年7 月1 日起至返還系爭房屋之日 止，按月給付原告12,000元暨自101 年7 月1 日起至返還系 爭房屋之日止，按拖欠租金加計2 分之1 違約罰款，核屬有 理由，應予准許。
7、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及陳述，核與判決結果 不生影響，不再逐一審酌論列，併此敍明。
8、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額共為4,190 元 （第一審裁判費4,190 元），應由被告負擔。中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
內湖簡易庭法 官 張國棟
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
書記官 簡吟倫
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