臺灣士林地方法院民事判決 106年度湖訴字第13號
原 告 吳麗玲
訴訟代理人 朱光仁律師
被 告 李淑蘭
訴訟代理人 李基益律師
複代 理 人 陳明煥律師
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國106 年8 月7 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○弄○○號地下室如附圖（斜線）所示A 、B 、E 部分房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一百零六年九月十日起至遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項前段遷讓房屋部分，於原告以新臺幣貳佰捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰陸拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第一項後段，於原告按月以新臺幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於103 年11月曾簽訂房屋租賃契約（起訴狀後所附證物 一，下稱系爭租約），約定被告於民國103 年11月10日向原 告承租門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00弄00號地下室如 附圖（按指租賃契約書附圖之斜線）所示A 、B 、E 部分房 屋（下稱系爭房屋）使用，租賃期間自103 年11月10日起至 105 年11月9 日止，每月租金新臺幣（下同）40,000元，並 收取押租金80,000元。原告曾於105 年10月間以存證信函向 被告表示，租約期滿將收回系爭房屋不再續租，然被告於租 期屆滿後仍繼續占有系爭房屋，而依系爭租約第6 條約定， 乙方（即被告）於租期屆滿未即時遷讓交還房屋，則甲方（ 即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金5 倍計算之 違約金至遷讓完了之日止。系爭契約既已期滿，被告依約應 將系爭房屋遷讓返還原告。又被告無權占用系爭房屋，亦致 原告受有相當租金之損害，爰依系爭租約第6 條（租賃物返 還請求權及違約金之約定）、不當得利之法律關係，請求被 告遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金不當得利及給付違約
金等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原 告，及自105 年11月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告40,000元；（二）被告應自105 年11月10日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告200,000 元；（三 ）願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：依租約租金雖應先付，及自105 年11月 9 日系爭租約終止日起至106 年8 月7 日止，原告每月仍有 收到被告匯款36,000元，然此並非租金，而係用以抵充損害 賠償及不當得利。又被告雖有代繳原告105 年度系爭房屋稅 金，然此為被告自作主張，原告亦從未同意被告將租金預扣 4,000 元，是被告每月僅支付租金36,000元，並未依債之本 旨提出給付，況被告於104 年度均係每月繳40,000元之租金 等語。
二、被告則以：因訴外人蕭慧美前於103 年9 月26日將址設系爭 房屋之音圓小吃店出讓予被告，兩造遂於103 年11月10日簽 訂系爭租約，且於訂約時合意於系爭租約到期時，原告即續 租被告。詎原告於105 年10月3 日以存證信函向被告表示， 租約期滿不再續租，被告遂於105 年11月4 日函覆原告兩造 早有續租合意，且承租期間因系爭房屋漏水導致被告貨物受 損，被告並因此墊付修繕費用，然原告對此卻置之不理，惟 被告扣除代繳之稅金4,000 元後，仍按月給付租金予被告。 嗣原告竟又於105 年11月22日以存證信函向被告表示兩造已 無租約，被告須賠償原告相當於租金之不當得利及違約金共 104,000 元。縱原告得請求不當得利及違約金，不當得利亦 應按原租金即40,000元計算，而被告每月匯款加計代繳稅金 即為40,000元，被告並無不當得利。又原告明知兩造間存有 租約2 年期滿必然續租之約定，卻仍提起本訴，實有違誠信 原則，已構成權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：（一）原 告之訴駁回；（二）若受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
三、查兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自103 年11 月10日起至105 年11月9 日止，依系爭租約所載，系爭房屋 每月租金40,000元，原告並已收取押租金80,000元，且原告 於105 年10月3 日以存證信函向被告為租約期滿不再續租之 表示，被告迄今尚未遷讓返還系爭房屋予原告等情，有原告 提出之租賃契約書、存證信函在卷可稽，且為兩造所不爭執 ，應堪認定為真正。
四、本院之判斷：
原告主張被告應遷讓返還系爭房屋、返還相當租金之不當得 利及給付違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是
本件應審酌者厥為：（一）系爭租約何時終止？原告請求被 告遷讓返還系爭房屋，有無理由？（二）原告請求被告給付 相當租金之不當得利及違約金，有無理由？應返還之金額為 何？茲分別論述如下：
㈠系爭租約何時終止？原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無 理由？
按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第 450 條第1 項定有明文，如無同法第451 條所定視為以不定 期限繼續契約情事，依同法第455 條規定，承租人應於租期 屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院 69年台上字第4001號判例意旨參照）。本件被告固抗辯兩造 存有於系爭租約到期時，原告即續租被告之約定、原告明知 兩造間存有租約2 年期滿必然續租之約定，卻仍提起本訴， 實有違誠信原則，已構成權利濫用云云，並聲請傳喚證人蕭 慧美，然證人蕭慧美到庭雖結證稱：「（問：依照當時你在 場見聞之經過，由房東之表示，你是否認為在2 年租期屆滿 後房東是否會繼續租給被告？）我覺得會，因為當時相談甚 歡。」、「（問：當時被告是希望簽5 年，但房東有意見， 則在雙方磋商後而決定比照你的模式2 年一簽？）原告很堅 持就是依照我的模式，契約書已經寫好了，所以就是2 年一 簽沒有爭執。」、「（問：2 年一簽的模式，如果在雙方不 愉快下是否可能就不會如此？）也有可能，但房東主要就是 收租，若沒有違法則應該可以。」「（問：你可否預期兩造 後來可以一直和諧相處？）沒有辦法預期。」等語，除由上 開證詞可證原告於簽訂系爭租約時已堅持簽訂2 年到期之租 約外，證人蕭慧美雖證稱伊覺得2 年租期屆滿後房東應會繼 續租給被告云云，但參以證人隨後即證稱若租約雙方不愉快 下可能就不會如此（即續租），則證人蕭慧美上述所稱伊覺 得2 年租期屆滿後房東應會繼續租給被告云云顯然係其當時 臆測之詞，自不足以證明兩造間於訂約時即存有租期屆滿即 為續租之約定，且遍觀系爭租賃契約書，亦未見有租期屆滿 即為續租之記載，更且原告於系爭租約租期期滿前之105 年 10月3 日業以存證信函向被告表示期滿不再續租（參本院卷 第16頁），且該存證信函已於106 年10月4 日送達（參本院 卷第16頁）被告亦不爭執，則綜合上述證據以觀，兩造並未 有租期屆滿即為續租之合意，亦無第451 條所定視為以不定 期限繼續契約之情，系爭租約更已經原告於期滿前明白表示 不再出租並請求被告返還，亦即系爭租約確已於105 年11月 9 日期限屆滿，被告自105 年11月10日起即負有返還系爭房 屋之義務，是原告依民法第450 條第1 項「租賃定有期限者
，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」及系爭租約第6 條「乙 方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續 出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」規 定，主張被告應將系爭房屋如附圖所示A 、B 、E 部分（按 原告請求者為附圖斜線部分）房屋騰空遷讓返還原告，自屬 有據，應予准許。至於被告辯稱原告提起本訴有何違誠信原 則、構成權利濫用等，既未能提出任何積極證據以實其說， 自難僅憑其單方陳述即為對被告有利之認定，附此述明。 ㈡原告請求被告給付相當租金之不當得利及違約金，有無理由 ？應返還之金額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書規定甚 明；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念；依不當得利法則請求返還不當得利者，以無法 律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求 返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數 據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不 當得利之標準（最高法院61年台上字1695號判例、92年度台 上字第324 號判決意旨可資參照）。經查，系爭租約已於10 5 年11月9 日期限屆滿而終止已如前述，被告即有依約按時 返還租賃物之義務，然迄本院106 年8 月7 日言詞辯論終結 時止，被告均未返還系爭房屋，而受有無權占有系爭房屋之 利益，致原告受有相當租金之損害，而兩造就系爭租約終止 後，計算相當於租金之不當得利，每月仍以40,000元作為計 算基準，均無意見（參本院106 年8 月7 日辯論筆錄第2 頁 ），揆諸前開說明，原告本得依系爭契約所約定租金，請求 被告返還其自租期屆滿後至遷讓返還系爭房屋之日止所受相 當於租金之不當得利。被告雖抗辯其自105 年11月9 日後仍 每月匯款36,000元及代繳稅金4,000 元，並無不當得利云云 ，惟系爭租約既於105 年11月9 日期限屆滿，兩造間於其後 即無租賃關係存在，則自105 年11月10日起，兩造間已無被 告得為原告代扣繳租金10% 所得稅之情事存在，原告表示被 告自105 年11月10日之扣繳不符債之本旨當屬有據，故被告 上述4,000 元部分之抗辯，不足採信。故僅能認定被告自 105 年11月起至106 年8 月7 日止按月匯款36,000元予原告 已清償一部分相當於租金不當得利之債務，惟計算至106 年 9 月9 日為止，被告仍應返還相當租金之不當得利共40,000 元（計算式：4,000 元×10個月=40,000 元）。
2.復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。又違約金之酌減是否相當須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準 ，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其 數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核 減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之 限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法 院核減（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915 號、79年台上字第1612號判例意旨參照）。查依系爭租約第 第6 條後段約定：「如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原 告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金5 倍之違約金至 遷讓完了之日止，乙方（即被告）及連帶保證人丙方，絕無 異議。」如前所述，被告逾期未遷出系爭房屋，原告依約雖 得請求被告給付違約金；但本院審酌系爭契約之原租賃期間 為2 年，每月租金為40,000元，被告於租約終止後未履行遷 讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通 常為租金之收入及租金轉投資之收益，原告除上述不當得利 損失外未證明受有其他重大損害等情，參以原告業已收取押 租金80,000元，亦已於本件依民法第179 條向被告請求相當 租金之不當得利，已足填補其所受租金利益喪失之損害，應 認原告仍按系爭租約第6 條規定，請求按被告占用日數照日 租金5 倍計算之違約金，實屬過高，應予酌減為總額1 個月 之租金即40,000元為適當。
3.又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務 之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台 上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參 考）。承前所述，被告應返還計算至106 年9 月9 日為止相 當租金之不當得利金額及違約金合計共80,000元，則依上開 說明，被告已付之押租金80,000元自應可全額抵充，經抵充 後，原告依不當得利規定，請求被告自106 年9 月10日起至 遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告40,000元部分依法有 據，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於系爭租約第6 條（租賃物返還請求權及 違約金之約定）、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭 房屋如附圖（斜線）所示A 、B 、E 部分遷讓返還原告，及 自106 年9 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告40,000元為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行
或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別 酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執 行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
內湖簡易庭法 官 黃紀錄
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。