臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字第647號
原 告 許恒豪
訴訟代理人 王志超律師
陳若軍律師
被 告 川龍科技股份有限公司
被 告 洪國川
兼法定代理
人
上列二人共
同訴訟代理
人 蔡碧桃
潘永芳律師
上列當事人間請求返還賃物等事件，於中華民國101 年11月22日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告川龍科技股份有限公司應將坐落於新北市○○區○○路○段○○○巷○○○號房屋遷讓返還原告。
被告川龍科技股份有限公司、洪國川應連帶給付原告新臺幣陸拾叁萬元，及自民國一百零一年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告川龍科技股份有限公司、洪國川應自民國一百零一年五月十日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣參拾壹萬伍仟元。
訴訴費用由被告川龍科技股份有限公司負擔。
本判決得假執行。但被告川龍科技股份有限公司、洪國川如以新台幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：緣被告川龍科技股份有限公司（下稱川龍公 司）於民國（下同）100年9月間向原告承租位於新北市○○ 區○○路○段000 巷00號之房屋（下稱系爭房屋），租期自 100年9月10日起至101年3月9 日止，每月租金為新臺幣（下 同）315,000 元（水電費另計），並由被告川龍公司之法定 代理人即被告洪國川為連帶保證人，就租期屆滿後之違約金 及損害賠償負連帶責任。查原告於租賃期間屆滿前，即以口 頭告知被告川龍公司屆期不再續租，被告川龍公司未表示異 議，詎系爭房屋租賃期間屆滿後，被告川龍公司拒不返還系 爭房屋，亦未再給付租金，原告於101年3月19日以律師函請 求被告將系爭房屋遷讓返還原告，惟被告迄今仍拒不返還， 另依據系爭租約第6條雖約定原告得向被告請求按租金5倍之
違約金至遷讓完了為止，惟原告願捨棄其他違約金之請求， 僅請求相當於每月租金315,000 元之違約金，被告川龍公司 及被告洪國川應就101年3月9 日系爭租約期間屆滿之翌日10 1年3月10日起至系爭房屋遷讓返還原告之日止之違約金負連 帶賠償責任。據此，被告被告川龍公司、洪國川應連帶給付 自101年3月10日起至101年5月9日止之違約金共計630,000元 （計算式：315,000元×2＝630,000 元），又被告川龍公司 、洪國川應自101年5月10日起至系爭房屋遷讓返還原告之日 止，按月連帶給付原告315,000 元之違約金。為此，爰依據 租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，請求㈠被告川龍公司 應將坐落於新北市○○區○○路○段000 巷00號房屋遷讓返 還原告。㈡被告川龍公司、洪國川應連帶給付原告630,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。㈢被告川龍公司、洪國川應自101年5 月10日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告315,00 0元。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、對於被告川龍公司、洪國川抗辯之陳述：
(一)被告確於101年5月11日匯入180,000 元至原告設於合作金庫 銀行延平分行之活期存款帳戶，惟因原告與被告川龍公司之 租賃契約早已經屆滿，對於被告川龍公司匯款之目的及用途 深感不解，當即委請律師於101年5月15日以律師函請被告於 5日內取回，無奈被告遲未領回，故原告依法於101年6月6日 至鈞院辦理提存，是被告欲以該匯款證明兩造間有租賃契約 之更新或另訂契約，自不足採。
(二)原告於本件租期屆滿前已告知被告不予續租，自無回應被告 於101年4月9 日所寄發存證信函之必要，況被告未依法於原 契約約定期間內繼續繳付租金，自不得主張兩造間有契約之 更新。職是，被告未能證其所述：「已由原告母親多次與被 告電話聯絡，同意被告依前次簽立契約時雙方已口頭討論過 的範圍於租賃期滿後減少租金後繼續出租給被告」等語，其 主張自屬無稽。又兩造於蘆洲區調解委員會之調解未有任何 共識，被告於第3 次調解提出縮減租賃面積及租金為原告所 拒，第4 次調解亦未能成立，則被告空言兩造於調解中達成 合意，卻未能舉證以實其說，顯非實在。
三、被告川龍公司、洪國川則請求駁回原告之訴，併陳明如受不 利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，並以：(一)本案已由雙方口頭約定續約一年矣，原告不應毀約，緣被告 於租約到期前，已由原告之母親多次與被告電話聯絡，同意 被告依前次簽立契約時雙方已口頭討論過的範圍於租期屆滿 後減少租金繼續出租給被告，此約定為原告所不否認之事實
，此於被告所寄發予原告101年4月9 日蘆洲光華路郵局存證 號碼000043號存證信函第二項所述「本公司於租約到期前即 曾多次與台端主張要縮減租用面積‧‧‧依面積比例減少租 金，台端謂：會前去重新量計所使用面積再討論降低為多少 租金‧‧‧」，原告並無提出異議或否認，即可證原告與被 告間之租賃關係繼續存在。再查，原告就本件契約簽訂前先 至新北市蘆洲區調解委員會申請與被告調解，由調解委員李 宗文擔任本件的調解員，第一次調解時原告即出示其就系爭 房屋自行丈量過的尺寸圖給被告，作為雙方討論被告要續租 的區位及範圍，並以一年期間作為續約原則，本次於租金尚 未達成協議，雙方乃約定4月30日第2次於同地點調解，實當 日雙方確認被告續租房屋甲、乙及丙範圍總面積為639 坪， 月租金為180,000元，租期為自101年5月10日起至102年5 月 9 日止為期一年，惟原告本來要請的代書沒來，無法當場書 立契約，雙方再行約定同一地點第3 次協調做簽約期日，據 此被告認為口頭契約已經成立，隨後雙方就消防設備的裝設 事宜進行討論，由原告指示被告應協助原告尋找安裝消防的 廠商作為詢價的程序，被告並須配合現場安裝施作，確保消 防安全，做好工安預防的準備，詎料，原告於出席第3 次協 調會時，卻反悔表示被告須以315,000 元繼續承租，否則就 不租了‧‧‧，故意刁難被告作毀約，豈可知此言無信？於 是雙方不歡而散，惟被告確有續租使用該房屋的需要，故依 雙方第二次協調會達成的月租金180,000元，續租1年之約定 給付原告租金，於101年5月11日第一次以匯款方式支付租金 給原告，原告業已收訖在案，又於101年6月12日第2 次擬再 匯款支付租金給原告時，卻因原告拒收而遭退匯，由此可證 被告並無遲付租金之情事。又查，原告主張被告應給付630, 000元之理由並不正當。被告主張應給付金額為360,000元， 乃憑雙方於101年4月30日所約定續約的月租金為18,000元， 則計算101年3月10日至101年5月9日僅為2個月，所以被告應 給付原告2個月租金為360,000元，被告理由在於原契約到期 前即已向原告表示所擬再續租的範圍即雙方新租約月租金為 180,000元的範圍，另被告主張本筆360,000元應自原告已向 被告收取的1,000,000元押租金內扣抵，且原告自88年9月10 日雙方簽約起即已向被告超收押租金1,000,000 元至今逾12 年已，未曾支付被告利息或扣除租金作為補償，於租金的收 入部分也限制被告僅得以最低金額每月20,000元作為向稅捐 機關申報之金額，該做法為渠等逃漏稅的方法，顯失租稅公 平，被告乃依據土地法第99條主張已超交付原告的押租金為 1,000,000－（180,000×2）＝640,000元得按月抵用被告應
支付原告的月租金。更查原告之房屋未依「消防法設施消防 設備」已受有消防局開立罰單3 次之事實，被告已善盡告知 原告的義務，然原告卻執意不負出租人應負的修繕責任，倘 自被告先行繳付，則被告得依繳付收據金額，逕自以租金抵 扣，以維公平。
(二)查被告向原告承租座落於新北市○○區○○路○段000 巷00 號房屋自民國88年迄今已十餘年，均依約給付租金，未曾遲 誤，本件兩造租約租期雖自100年9月10日至101年3月9 日止 ，惟於租期屆滿前，已由原告之母親多次與被告連絡，經雙 方討論後，原告同意依面積比例減少租金繼續出租予被告， 此由被告於101年4月9日蘆洲光華路郵局存證號碼000043 號 存證信函明載原告會前去重新量計所使用面積再討論降低多 少租金並重新簽約，足以證明兩造卻已達成續租之合意，而 原告之母親於本件租約到期前多次與被告討論續約與縮小租 用面積之事宜，有錄音帶及其譯文足以為證，為此，特陳請 鈞院鑒核，賜准傳訊證人即原告之母親到庭證述，以明事實 。況且，原告就本件租約糾紛已先至新北市蘆洲區調解委員 會申請調解，由調解委員李宗文文協調，原告於第一次調解 時即出示其就系爭房屋丈量之尺寸圖，並交付被告，作為兩 造要續租之區位及範圍並一年期間作為續約原則，惟兩造就 租金尚未達成合意，故兩造約定於101年4月30日作第二次調 解，在第二次調解時，雙方已達成續約之合意，即確認被告 續租甲、乙、丙的範圍總面積為639 坪，月租金為18萬元， 租期為自民國101年5月10日起至102年5月9 日止為期一年， 當時因故未訂立書面契約，惟兩造續租之意思表示一致，應 認租賃契約已有效成立，上開續租之合意有當時調解之李宗 文調解委員足以為證，特陳請 鈞院鑒核，賜准傳訊證人即 李宗文調解委員（地址：新北市○○區○○路00號四樓）到 庭證述，以明事實。又按兩造既已達成續租之合意，被告即 依約自民國101年5月11日以匯款18萬元租金予原告，101 年 6 月第二次卻遭原告拒收而遭退匯，惟仍無礙於兩造租約已 成立生效之事實，且被告亦自101年5月10日起依兩造確認租 賃房屋甲、乙、丙之範圍總面積639 坪而為租賃使用，丁部 份未再使用，則被告既僅使用系爭房屋甲、乙、丙之範圍， 原告自不得依原有租金31萬5 千元向被告請求給付租金，其 逾每月租金18萬元之請求即無理由等語置辯。四、本件原告主張被告川龍公司於100年9月間向原告承租系爭房 屋，租期自100年9月10日起至101年3月9 日止，每月租金為 315,000 元（水電費另計），並由被告川龍公司之法定代理 人即被告洪國川為連帶保證人，就租期屆滿後之違約金及損
害賠償負連帶責任，且原告於系爭租約屆滿後即於101年3月 19日以律師函請求被告將系爭房屋遷讓返還原告等事實，業 據其提出兩造於100年9月14日所簽訂之租賃契約、協成法律 事務所101年3月19日101協成楊律字第031902號函各影本1份 為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。至於原告主張因系 爭租約租期屆滿被告川龍公司應將系爭房屋返還予原告，且 被告川龍公司、洪國川應連帶給付原告違約金630,000 元（ 計算式：315,000元×2＝630, 000元），並應自101年5月10 日起至遷讓房屋返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告31 5,000 元等節，則為被告所否認，並以上開情辭置辯，是本 件之爭點厥為：系爭租約於租期屆滿前兩造是否有續約或默 示更新之情形？若無，則原告得向被告請求違約金金額及期 間為何？茲論述如下：
(一)有關系爭租約效力部分：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。 ；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。民法第153條、第421條分別定有明文 。申言之，該契約必要之點係為租金及租賃標的物使用受益 權。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
⒉本件被告雖辯稱被告於租約到期前，已由原告之母親多次與 被告電話聯絡，同意被告依前次簽立契約時雙方已口頭討論 過的範圍於租期屆滿後減少租金繼續出租給被告，被告並以 存證信函向原告表示：「本公司於租約到期前即曾多次與台 端主張要縮減租用面積‧‧‧依面積比例減少租金，台端謂 ：會前去重新量計所使用面積再討論降低為多少租金‧‧‧ 」，且兩造亦因此欲調整租金數額，遂約定丈量使用面積至 新北市蘆洲區調解委員會調解，雖未經該會調解成立，惟於 第二次調解時，原告母親與被告已達成續約之合意，即確認 被告續租系爭房屋即各分為甲、乙、丙的範圍總面積為639 坪，月租金為18萬元，租期為自101年5月10日起至102年5月 9 日止為期一年云云，並提出蘆洲光華路郵局存證號碼0000 43號及蘆洲郵局存證號碼000167號存證信函各影本1 份為證 ，然就該文件內容以觀，僅能證明被告單方表示因縮小系爭 房屋使用面積曾有向原告反應，願意以租金180,000 元繼續 租用一年等情，至於兩造對於系爭租約必要之點有達成合意 則無法據以證明，況本院依被告聲請傳喚證人許黃圓、李宗
文作證，而許黃圓到庭具結證稱：「（問：你在101年4月30 日有去調解委員會與被告調解？）答：有。」、「（問：有 談到承租房屋的面積減為639 坪及租金改為18萬的問題嗎？ ）答：有談到，他說剩下的要還我，但是沒有還我。我是同 意，但是他放在我廠房的東西沒有搬好。他要還給我的地方 沒有清空，所以我沒有同意。」、「（問：後來有沒有去測 量？）答：沒有。」、「（問：原告的租約問題是否都委託 你處理？）答：對。」；另證人李宗文亦到庭具結證稱：「 （問：之前兩造調解的內容是否記得？（提示蘆洲市公所調 解委員會調解卷宗）答：他們總共來過三次，我看過他們有 來過兩次，卷宗裡面前兩次是我調解的，最後一次是吳志遠 調解的。第一次4 月26日他們來是為了租約的問題，後來兩 造把事情講開提到要繼續承租，剛剛證人那時候就約被告下 次過來簽約，第二次4 月30日來的時候又沒有講好，所以又 約了一次。」、「（問：當時有沒有提到減縮面積及租金的 事情？）答：太久我不太記得，不過確實有提到被告租的面 積太大，要減少租用面積。租金的問題我不記得，少租的意 思應該就是要減少租金。」、「（問：有沒有提到減租要減 多少？）答：他們有談到因為生意不好要縮小租地範圍，金 額我不清楚。」、「（問：為何他們還約5月7日調解？）答 ：因為4 月30日他們有提到要減少租金，實際金額我忘掉了 ，兩造另外約5月7日再談。」，此有渠等101 年11月22日言 詞辯論筆錄附卷可稽，顯見原告之母親即許黃圓雖確有代表 原告有因系爭租賃標的物使用坪數減少進而與被告商談減少 租金之情形，惟因被告放在系爭房屋的東西並未遷出，故許 黃圓則未同意被告調降租金，另李宗文固然證述許黃圓與被 告於第二次調解即101年4月30日時有討論縮小租地範圍及降 低租金等情，然兩造迄今尚未對此上開必要之點即租賃標的 物使用受益權範圍及租金數額成立調解，並經本院核定，有 本院依職權向新北市蘆洲區調解委員會調閱101 年度民調字 第063 號調解卷宗在卷可證，應認兩造僅止於調解成立前之 磋商階段，並未對於該租賃契約必要之點達成調解，使租賃 契約意思合致。又本件系爭租約租期於101年3月9 日屆滿， 原告於系爭租約租期期滿後，於101年3月19日以律師函通知 被告遷出系爭房屋，有如前述，亦無民法第451 條默示更新 要件之適用，是原告主張系爭租約因租期屆滿而消滅，應可 採信。
(二)有關原告請求違約金金額及期間部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租 賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應
返還租賃物。民法第439條第1項前段、第450條及第455條第 1 項前段分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非 以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占 有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額 ，尚屬可採。最高法院61年台上字第1695號判例可參。 ⒉本件系爭租約業經租期屆滿而消滅，已如前述，依前揭法條 說明，被告川龍公司應將系爭房屋遷讓返還予原告，是原告 執此主張，自屬有據，又依據系爭租約第6 條規定：「乙方 即被告川龍公司於租期屆滿時，除經甲方即原告同意繼續出 租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得 藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方 每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止 ，乙方及連帶保證人丙方即被告洪國川，決無異議」，本件 被告川龍公司辯稱對於系爭房屋丁區不租部分面積約277 坪 屋內之設備業於101年5月9日前搬空，並於5月11日照相等語 ，為原告所否認，依舉證責任分配法則，應由被告就將其設 備於101年5月9 日搬空有利於己之事實，負舉證責任，查系 爭房屋面積約916坪，甲、乙、丙區面積639坪，丁區面積27 7 坪，被告川龍公司固據其提出系爭房屋丁區不租部分屋內 搬空情形照片乙張為證，足見被告龍川公司雖於系爭租約期 滿後，未取得原告同意繼續使用系爭房屋甲、乙、丙、丁區 全部，然其於5月9日前將丁區不租部分屋內設備自系爭房屋 遷出，惟並未返還予原告，被告仍占有系爭房屋，應認被告 確有違反上開租約第6條之約定，是依上開租約第6條約定， 原告自得向被告請求自租期屆滿後即101年3月10起至101 年 5月9日止相當於租金五倍之違約金，是原告請求被告川龍公 司應給付相當於2個月租金之違約金即630,000元（計算式： 315,000元×2＝630,000 元），並請求被告川龍公司應自10 1年5月10日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告相當於 租金之違約金315,000 元，且被告洪國川為系爭租約之連帶 保證人，對此應負連帶清償責任，核屬有據。
五、從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求㈠被告川龍科技 股份有限公司應將坐落於新北市○○區○○路○段000 巷00 號房屋遷讓返還原告。㈡被告川龍科技股份有限公司、洪國 川應連帶給付原告630,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 即101年5月30起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息。㈢被告川龍科技股份有限公司、洪國川應自101年5月10
日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告315,000 元 。均為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊及防禦方法，對本判決之判斷，並不生影響 ，無庸一一加以論斷，併予敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。惟被告陳 明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核 無不合，爰酌定相當之擔保金額，並予以准許。八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條但書、第436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 14 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 12 月 14 日
書 記 官 胡明怡
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