臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1629號
原 告 顏福松
訴訟代理人 鍾義律師
被 告 林中智
被 告 林中信
共 同 鄭曉東律師
訴訟代理人 魏緒孟律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國101 年11月6 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：訴外人王文洋（後更名為王奕森）前來原告位於 高雄市前金區市○○路167 號6 樓之尚耕法律事務所，要求 為其安排與被告洽談購買高雄市○○區○○段414 、416 、 41 6-1、416-2 、417 、418 、419 地號等7 筆土地（下稱 系爭土地）事宜。經原告聯絡安排被告與王文洋於民國99年 12月31日上午於上開事務所協談，雙方議定每坪新臺幣（下 同）95,000元，總價196,270,000 元，並於當日及100 年1 月上旬某日被告與原告協議本件賣方應給付之仲介費為150 萬元。原告於系爭土地買賣過程中耗費心力協調雙方協談， 然被告與王文洋及其親戚於101 年5 月間至鄭曉東律師處履 約。被告拒不給付兩造約定之仲介費150 萬元。為此，爰依 兩造仲介費之約定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應連帶 給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年利率5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：被告林中信與訴外人林明道、林明賢三人共同出 售系爭土地，而被告林中智則係代其子即林明道在簽訂正式 買賣契約前，與王奕森議訂主要買賣條件，後來由林明道親 自簽約，故應由林明道執行契約，與被告林中智無涉。系爭 土地之買賣係因王奕森表示欲購買系爭土地，被告告知系爭 土地已與他人早訂有買賣契約，因有糾紛，委由原告處理中 。故王奕森乃提議同赴原告處，仍委請原告辦理訂約事宜， 並請其見證，是而被告與王奕森就買賣條件早互有認知。嗣 被告與王奕森確定售價後，於99年12月31日至原告處由原告 擬就協議書，由買賣雙方表示意見，最後由原告整合完成， 於100 年2 月12日簽訂買賣契約時，因本件買賣係買方直接 接洽賣方，原告係擔任見證人，並非介紹人，且被告與原告
並無有協議仲介150 萬元之情事。另被告已給付原告律師酬 金46萬元，故原告再向被告請求150 萬元仲介費，實無理由 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠被告林中信、林中智與王奕森於99年12月31日在原告處就系 爭土地之買賣簽訂協議書，雙方另於100 年2 月12日簽訂買 賣契約。
四、兩造爭執及其論述：
原告主張伊為系爭土地買賣之居間人，請求被告連帶給付仲 介費，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造主要爭 點厥為：㈠原告是否為系爭契約之居間人？是否與被告間存 有居間報酬之約定？㈡原告請求被告連帶給付仲介費150 萬 元，是否有理由？茲分述之：
㈠原告未舉證兩造間有居間報酬之約定：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示 ，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有名文。又按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律 別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法 第277 條定有明文。故民事訴訟如係由原告主張權利者，應 先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張 之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所 舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字 第917 號）。原告主張伊為系爭契約之居間人，為被告否認 ，依上開說明，原告自應就兩造間存有居間契約之事實負舉 證責任。
⒉查原告主張伊為系爭土地買賣契約之居間人，並提出99年12 月31日協議書、100 年1 月24日同意書、100 年2 月12日不 動產買賣契約書、100 年2 月12日同意書、100 年2 月12日 解除契約同意書、100 年9 月2 日不動產買賣契約補訂書、 100 年12月10日不動產賣契約補訂續書及100 年12月10日佃 農租金免除同意書（見卷第8 至21頁）等件為證，惟上開文 件僅能至多證明原告曾擔任系爭土地買賣簽約之見證人，換 言之，上述文件內容並從未記載原告為系爭土地之居間人等 語。是以，上開書面資料尚無法證明原告與被告間存就系爭 土地間有居間契約之事實。
⒊再者，證人蔡瓊綢證稱：「（後來簽完協議書之後，林宗智 、林中信有跟顏律師商談佣金的事情嗎？）是王文洋他們走 後，有跟顏律師在講到這件土地賣金的仲介事宜」、「（當
時結果怎麼談？）當時他們是坐在會議桌上，我是坐在我的 辦公桌，詳細的內容我不是很清楚，我去會議桌收紙杯還有 簽署完的文件的時候，我有聽到他們在談這個部分」、「（ 那妳聽到什麼？）好像顏律師要跟他們要200 萬，林宗智、 林中信他們只要給顏律師100 萬，林宗智、林中信有說之前 跟劉家妤簽訂買賣契約書本來要給一個代書仲介費用100 萬 ，因為顏律師跟他們說這件事情比較複雜，然後土地上有一 些三七五減租、佃農租約要處理，會比較累一點，談定價額 是150 萬，雙方就沒有意見了」等語（見本院卷第57頁）。 惟依蔡瓊綢上開證詞，其自承其並未全程參與原告與被告間 商談過程，且其另證稱：「（妳有很明確聽到因為顏律師是 仲介本件土地的買賣，所以林中信才願意給付仲介費，妳有 無聽到這樣的內容？）詳細的內容我不太清楚，他們在說如 果這件簽成的話，顏律師就說買賣如果完成，我就要收200 萬的費用」等語（見本院卷第59頁）。可認蔡瓊綢對兩造商 談之內容不甚瞭解，既然蔡瓊綢並未親自參與兩造間商談過 程，且未明確聽聞被告有允諾因原告擔任系爭土地居間人而 同意150 萬元仲介費等情，尚難以蔡瓊綢之證詞作為有利原 告之證據。參以蔡瓊綢為原告之員工，與原告之間具有一定 之利害關係，其所為之證詞或陳述，難期中立、客觀，而其 所為之證述與陳述，又有前揭瑕疵，自難據為原告有利之認 定。是此，要難僅依蔡瓊綢上開證詞，即認定被告曾允諾給 付原告150 萬元仲介費。
⒋至證人曾慶芳雖亦證稱：被告當時有同意給付150 萬元仲介 費予原告等語（見本院卷第62-63 頁）。惟曾慶芳亦自承被 告與王奕森簽定100 年2 月12日不動產買賣契約書時伊不在 場等語。而觀之100 年2 月12日不動產買賣契約書第11條第 2 項第2 款約定：買賣土地仲介及佃農額外要求或行政、司 法程序一切費用等皆由買方（即王奕森）負擔等語。既然曾 慶芳未全程參與兩造間就系爭土地買賣事宜過程，且其證詞 又與上述契約書內容不符，尚難僅憑曾慶芳之證詞為有利原 告之認定。又原告為該份不動產買賣契約書之見證人，衡情 ，倘被告確曾允諾給付原告高達150 萬元仲介費，以原告身 為職業律師，具有專業之法律素養，自應以書面明文約定居 間（仲介）系爭土地出售之及報酬等相關權利義務，避免日 後衍生糾紛之可能，是原告豈會未曾要求被告簽定任何書面 約定，甚同意被告與王奕森在上述不動產買賣契約書約定相 關仲介費僅由王奕森負擔，實與一般不動產仲介之常情相違 ，已見原告主張其與被告間就系爭土地之買賣存有居間之契 約關係，難予採信。原告復未能提出兩造間有支付仲介費約
定之事證，是以，原告主張兩造間有約定給付居間報酬云云 ，即不足採。
⒌雖原告主張依王奕森簽定之承諾書（見本院卷第69頁），其 上記載因原告撮合王奕森與被告林中信等人就系爭土地達成 買賣契約，而允諾給付300 萬元，應可證明原告確為系爭土 地之居間人等語。然此允諾書縱可證明原告為系爭土地之仲 介人，尚無法逕而推論被告亦曾同意給付原告150 萬元仲介 費乙節。是以，前揭承諾書亦難為有利原告證據，附此敘明 。
㈡原告不得請求被告給付仲介費：按稱居間者，謂當事人約定 ，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約。民法第565 條定有明文。承上所述，原告未能舉 證證明兩造間有給付仲介報酬之約定，即難認兩造間成立居 間契約。原告請求被告給付仲介費，即屬無據。 ㈢綜上，原告未舉證證明與被告間成立居間契約，原告並無居 間報酬請求權，從而原告依民法第565 條請求被告應連帶給 付150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％ 計算之利息，洵屬無據，原告之訴為無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁 回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
書記官 林瑞標