臺灣高等法院高雄分院民事判決 101年度上易字第306號
上 訴 人 李秀亞
被上訴人 戴修屏
訴訟代理人 黃呈祿律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國101 年7 月
16日臺灣高雄地方法院99年度訴字第432 號第一審判決提起上訴
，本院於101 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段307 、307-1 地號 土地上同段1607、1623建號建物，暨共同使用部份同段1881建 號（權利範圍分別為萬分之47、萬分之48，下稱1881建號）， 即門牌號碼分別為高雄市三民區○○○路458 號（B 棟）16樓 房屋（下稱系爭B16 樓房地）、同路456 號（C 棟）16樓房屋 （下稱系爭C16 樓房地，與B16 樓房地合稱系爭房地）及地下 室二樓如原判決附圖所示編號89號停車位（下稱系爭停車位） 原為訴外人劉秋琴所有，嗣經原審以民國98年度司執字第5494 號拍賣抵押物事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，由上訴人 拍定取得所有權。因系爭房地所屬尖美DC社區住戶規約（下稱 系爭規約）約定停車位係依分管契約由特定區分所有權人專用 ，並表彰於系爭房地所屬共同使用部分之權利範圍，故上訴人 拍定系爭房地之際已取得系爭停車位之所有權及專用使用權。 詎被上訴人無權占用系爭停車位，上訴人自得請求返還及使用 期間相當於租金之不當得利，爰依所有物返還請求權及不當得 利法律關係，提起本訴等語。求為判決：㈠被上訴人應返還系 爭停車位。㈡被上訴人應自99年10月1 日起至返還系爭停車位 之日止，按月給付新臺幣（下同）3000元。（原審為上訴人全 部敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人應返還系爭停車位。㈢被上訴人應自99年10月 1 日起至返還系爭停車位之日止，按月給付3000元。被上訴人則以：其為坐落高雄市○○區○○段307-1 地號土地 上之同段1724建號建物，暨共同使用部份同段1881建號（權利 範圍為萬分之21），即門牌號碼高雄市○○區○○路77號（J 棟）15樓之1 號房屋之所有權人（下稱J15 樓房地），前於88 年3 月31日向劉秋琴購買系爭停車位，並取得系爭停車位之地 下室車位使用權利證明書，自屬有權使用系爭停車位。且系爭 停車位非系爭執行事件之拍賣範圍，尖美社區之管理委員會於 上訴人拍定系爭房地前，復已告知系爭停車位係由被上訴人購
買及使用，上訴人應受拘束。又尖美社區之共同使用部份即18 81建號表彰之權利範圍與停車位無關，尖美社區亦有其他建物 屬共同使用部份即1881建號之權利範圍較大，但無停車位之情 況。縱認上訴人拍定範圍包含系爭停車位，上訴人請求之不當 得利金過高，應以土地法第97條第1 項規定計算不當得利金之 請求標準等語置辯。於本院聲明如主文所示。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地原為劉秋琴所有，經原審以系爭執行事件查封拍賣， 由上訴人得標並於98年9 月16日領得權利移轉證書而取得所有 權。
㈡被上訴人於79年12月3 日以買賣為原因，取得尖美DC社區之J1 5 樓房地所有權；上訴人於79年12月3 日以買賣為原因，取得 坐落高雄市○○區○○段307-1 地號土地上之同段1769建號建 物，暨共同使用部份同段1881建號（權利範圍為1 萬分之19） ，即門牌號碼高雄市○○區○○路85號（M 棟）13樓房屋之所 有權人（下稱M13 樓房地），兩造均為尖美社區之區分所有權 人。
㈢劉秋琴於82年11月22日向訴外人鄭登賢購買系爭房地時，加購 系爭停車位，而有系爭停車位之使用權。另系爭停車位無單獨 之所有權狀，僅有使用權利證明書，被上訴人並於88年3 月31 日以1 百萬元價格向劉秋琴買受系爭停車位之使用權，業於同 日付款1 百萬元與劉秋琴。
㈣系爭規約第2 條第4 項規定：停車空間應依與起造人或建築業 者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。㈤被上訴人於98年10月14日具狀對系爭執行事件聲明異議，經原 審司法事務官批示系爭停車位非拍賣範圍。
㈥尖美社區之使用執照係高市工建築使字第1730號，該使用執 照核定之法定停車空間為109 輛，集中在地下二樓。協商整理兩造之爭點如下：上訴人於系爭執行事件拍定範圍是 否包括系爭停車位？若是，上訴人得否依所有物返還請求權、 不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭停車位及給付相 當於租金之利益若干元？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第767 條第1 項前段固有明文。又按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦 有明文。本件上訴人主張系爭執行事件之拍賣範圍包括系爭停 車位，上訴人拍定系爭房地後併取得系爭停車位之所有權，得 依該所有權為本件請求等語，依上開說明，上訴人自應就其係 系爭停車位之所有權人負舉證責任。次按公寓大廈管理條例所 謂「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並
就其共用部分按其應有部分有所有權；所謂「共用部分」係指 公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物， 而供共同使用者；所謂「約定專用部分」係指公寓大廈共用部 分經約定供特定區分所有權人使用者而言，公寓大廈管理條例 第3 條第2 款、第4 款、第5 款定有明文。職故，公寓大廈之 「共用部分」及「約定專有部分」之所有權乃為全體區分所有 權人所共有，僅以應有部分比例呈現其所有權狀態。又共有人 之應有部分係抽象地存在於一物之上，因此共有人對於共有物 並無特定部分之所有權，故公寓大廈管理條例第9 條第1 項乃 規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定 。」準此，全體區分所有權人均得本於其應有部分對停車位等 共用部分有使用收益之權，但非謂區分所有權人得本於其應有 部分對特定停車位之共用部分有其所有權，否則即與共有人之 應有部分係抽象地存在於一物之上之共有法制相悖。又公寓大 廈管理條例第9 條第1 項後段所稱「但另有約定者從其約定」 ，係指全體區分所有權人就共有之共用部分成立分管契約而言 。詳言之，公寓大廈等集合住宅之公共設施（共用部分），原 則上均屬各區分所有權人共有，但就公共設施，仍得約定其中 部分僅供特定區分所有權人使用，此即公寓大廈管理條例第3 條第5 款所稱之約定專用部分。而在公共設施與停車位均編列 在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於上開 約定而取得約定專用權，應認各區分所有權人間已合意成立分 管契約。綜上，公寓大廈之停車位等共用部分均為全體區分所 有權人所共有，依公寓大廈管理條例第9 條第1 項前段之規定 ，本得自由使用收益，但對特定停車位並無所有權，其所有權 僅抽象地存在於全部公用部分之上；又若全體區分所有權人就 何人得使用特定停車位等共用部分成立分管契約，即成立同條 例第3 條第5 款所稱之約定專用部分，依同條例第9 條第1 項 後段之規定，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位。至 公寓大廈管理條例第4 條第2 項固規定：「專有部分不得與其 所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應 有部分分離而為移轉或設定負擔。」亦即，共用部分之應有部 分固應與專有部分隨同移轉，惟受讓人僅取得專有部分及對共 用部分之應有部分，非謂取得特定停車位等共用部分之所有權 ，仍須受原分管契約之拘束。若前手一併將其對特定停車位基 於分管契約而生之使用權讓與受讓人，受讓人始得使用特定停 車位。反之，前手基於分管契約對特定停車位無使用權，當無 讓與該特定車位使用權於後手之權利，自不待言。經查：
㈠尖美社區之地下室停車位係附屬於1881建號建物中，亦屬系爭 大樓之共同使用部分，該公共設施之建物所有權係全體住戶所 共有一節，為兩造所不爭執（見本院卷第34頁），並有系爭大 樓B 、C 棟房屋之建物登記謄本、停車位配置圖、高雄市政府 工務局87年9 月14日97高市工務建字第23972 號簡便行文表、 系爭建物使用執照附卷可稽（見原審98年度移審調字第323 號 卷第15頁至第46頁、原審卷㈠第5 頁、第50頁、第274 頁）。 足認系爭停車位係設在共用之公共設施部分，且為全體區分所 有權人所共有。是以揆諸上揭公寓大廈管理條例第3 條第4 款 之規定，系爭停車位所在位置乃為全體區分所有權人（包括兩 造）所共有，而就該特定之共用部分即系爭停車位所在位置並 無獨立之所有權。
㈡系爭規約第2 條第4 款約定：停車空間應依與起造人或建築業 者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專有部分。無買賣契 約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會 議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專有部分供特定區 分所有權人使用等語，有系爭規約附卷可憑（見原審卷㈠第16 頁）。足認尖美DC社區所屬大廈停車位之共用部分須有分管契 約始得取得約定專用權。若係後手而非原分管契約之當事人， 則須經區分所有權人會議決議，始取得特定停車位專用權。佐 以證人即尖美DC社區管理委員會管理員顏進龍於原審結證稱： 自93年9 月16日起擔任大廈管理員，停車位使用權利證明書內 所劃之車位配置示意圖係大廈興建當時停車位之配置方式，住 戶使用之停車位如有變動，會拿使用證告訴管理室；98年9 月 及系爭房地拍賣前後，上訴人曾向管理室詢問系爭停車位使用 情形，當時有告知上訴人系爭停車位係被上訴人使用中。又大 廈C9樓向仕美、D7樓陳寶芝、E9樓李明智、F13 樓林翠華、H1 2 樓王美華、K3樓鄧秀香、L5樓魏王麗英之房屋都是1881建號 之權利範圍均超過萬分之40，但皆無停車位使用權，其中王美 華是另向他人承租停車位使用，魏王麗音則借用I5樓房屋所有 停車位。至M11 樓陳沂蓮，就1881建號之權利範圍原先超過萬 分之40，目前已分割與他人，因管理委員會於99年召開協調會 ，通知大廈內為停車位使用權買賣交易之住戶共24戶（即12個 車位），要求出售停車位使用權者，需將1881建號之權利範圍 移轉對方等語（見原審卷㈠第191 頁至第193 頁、卷㈡第61頁 至第63頁）。益徵尖美DC社區所屬大廈住戶即區分所有權人使 用停車位，非以區分所有權人就1881建號建物之應有部分多寡 決定，而係依分管契約、或區分所有權人會議決議，或向有約 定專用權之人受讓權利，始得使用特定停車位。㈢系爭房地原為劉秋琴所有，經原審以系爭執行事件查封拍賣，
嗣由上訴人標得。另兩造均為尖美DC社區之區分所有權人，而 劉秋琴於82年11月22日向訴外人鄭登賢購買系爭房地時，乃並 購系爭停車位使用權，且系爭停車位無所有權狀，僅有使用權 利證明書，被上訴人則於88年3 月31日以1 百萬元價格向劉秋 琴買受系爭停車位之使用權，業於同日付款1 百萬元與劉秋琴 等節，為兩造所不爭執（見本院卷第39頁至第40頁），並有上 訴人之原審不動產權利轉證書、被上訴人與劉秋琴之車位讓渡 書、匯款憑證、異動索引附卷可據（見原審卷㈠第7 頁至反面 、第43頁至第44頁、第85頁至第87頁）。足認尖美DC社區所屬 大廈停車位因均無獨立之建號，而係附隨編入1181建號建物， 故無所有權狀，亦無從為所有權登記，且系爭房地之前手劉秋 琴購買系爭房地時，雖依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定 擁有系爭建物包括地下停車位等共用部分之應有部分，惟對特 定共用部分即系爭停車位並無所有權或使用權，而係另行支出 對價，始受讓系爭停車位約定專有權即使用權。再佐以前述證 人顏進龍所述大廈住戶有出租及單獨交易停車位等語，亦即尖 美DC社區所屬大廈停車位使用權為尖美DC社區所屬大廈住戶間 可出租及交易之對象，乃有相當之價值，並非當然隨同大廈房 地所有權之移轉而移轉，且為區分所有權人所同意。㈣系爭房地於系爭執行事件中由黃枝川不動產估價師鑑價，其以 鄰近地區行情每建坪單價5 至6.5 萬元評估，並說明有無停車 位及管理費用不明，而採建坪價評估等語；且系爭執行事件拍 賣系爭房地之拍賣公告，亦無標明包括系爭停車位在內；又上 訴人拍定系爭房地而領得權利移轉證書之日係98年9 月16日， 及被上訴人於98年10月14日具狀對系爭執行事件聲明異議時， 經原審執行法院所屬司法事務官批示特定車位非拍賣範圍等情 ，有系爭房地不動產估價報告書、拍賣不動產附表、原審囑託 塗銷不動產查封及辦理移轉登記含附不動產附表、上訴人98年 10月14日民事執行聲明異議狀在卷可佐（見系爭執行事件卷第 25頁至第45頁、第50頁、第82頁、第90頁、第127 頁至第130 頁）。佐以上訴人自承尖美DC社區停車位行情於79年間為35萬 元，98年間迄今停車位成交價約為60萬元等語（見本院卷第37 頁至第38頁），而系爭房地經上開估價師鑑價為6,253,000 元 ，經執行法院於第一次拍賣時定底價690 萬元，因無人應買而 兩次減價後，於第三次拍賣時，始由上訴人以405 萬元標得一 情，亦有系爭執行事件卷在卷可據，另劉秋琴於91年9 月5 日 向臺灣銀行前金分行申辦房屋貸款時，僅以系爭房地擔保，經 該行評估價值後核貸650 萬元，並無含停車位使用權之價值一 節，復有臺灣銀行前金分行101 年10月15日前金授字第101500 64311 號函檢附申貸資料在卷可證（見本院卷第51頁至第60頁
），益徵系爭停車位之所有權或使用權不在系爭執行事件之拍 賣範圍，且自拍賣價款金額可得而知，系爭房地並未含系爭停 車位使用權。因此，上訴人雖經拍賣取得專有部分即系爭房地 之所有權，及依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定併取得系 爭建物之共用部分1881建號應有部分，惟就特定公用部分即系 爭停車位則未支付對價亦未受讓，而無使用權。至被上訴人則 已因向系爭停車位原使用權人劉秋琴價購及受讓系爭停車位使 用權，依前揭說明，乃已取得系爭停車位之使用權，上訴人自 因受分管契約之拘束而不得依同條例第9 條第1 項前段規定自 由使用收益公用部分關於系爭停車位之特定部分，故不得對系 爭停車位主張有使用權。
㈤至上訴人主張：上訴人所有系爭C16 樓房地就1881建號之權利 範圍為萬分之48，應係建商出售時包括系爭停車位之使用權， 始將公共設施面積應有部分登記與C16 樓房地所有權人，因此 上訴人對系爭停車位之使用權非僅據區分所有人分管契約，尚 因登記己取得共用部分及其依附之專有部分所有權，被上訴人 與訴外人劉秋琴買受系爭停車位使用權，並未移轉1881建號之 應有部分，其等間債權關係，自不得對抗上訴人之所有權等語 ，並以尖美DC管理委員會、頂尖企業管理顧問有限公司函及申 請使用執照所附設計圖為據。惟查：上訴人與被上訴人均為系 爭建物之區分所有權人，對系爭建物之公用部分（包括系爭停 車位）自係本其應有部分保持共有。又兩造均為共用部分之共 有人，依公寓大廈管理條例第9 條第1 項後段規定，乃應受系 爭規約及分管契約之拘束。是以，上訴人主張被上訴人向劉秋 琴購買系爭停車位之使用權時，劉秋琴未將其對共用部分之應 有部分移轉登記與被上訴人，被上訴人自不得憑其與劉秋琴間 之債權契約對抗上訴人之所有權等語，顯乃誤解兩造均為系爭 建物共用部分之共有人而需受分管契約拘束之法制，且無視系 爭停車位之使用權非當然隨同共有部分應有部分移轉。另所提 出之尖美DC管理委員會、頂尖企業管理顧問有限公司函及申請 使用執照所附設計圖，均無從據以認定上訴人於取得系爭房地 所有權及共有部分應有部分時系爭停車位之使用權已因之移轉 取得。則揆諸首揭說明，上訴人上開主張均不可採。㈥又上訴人主張：大樓各建物與公共設施應有部分不得單獨分割 讓售，區分所有人私自將公共設施應有部分之停車位單獨讓售 ，僅為債權行為，不得據以否認建商首次售屋時已將系爭停車 位之所有權登記與C16 樓房地1881建號之權利範圍內等語。惟 查：系爭停車位所設位置屬於1881建號建物之部分，亦即系爭 停車位暨1881建號建物均屬於系爭建物之共用部分而為全體區 分所有權人本其應有部分維持共有一節，業如上述。故上訴人
受讓系爭房地之際，與被上訴人於79年12月3 日以買賣為原因 ，取得尖美社區之J15 樓房地所有權之際，均已取得對系爭建 物共用部分之應有部分相同，則上訴人與被上訴人均為系爭建 物共用部分之共有人，復因系爭建物有分管契約之約定（即系 爭規約），揆諸上開公寓大廈管理條例第9 條第1 項後段規定 及說明，不論上訴人或被上訴人，或其他區分所有權人均對系 爭建物之共用部分有應有部分，而保持共有，則全體區分所有 權人即須依分管契約之約定始得使用收益停車位等共用部分。 又劉秋琴依系爭規約之約定享有系爭停車位之使用權，其自得 再依系爭規約之約定將系爭停車位之使用權讓與被上訴人。故 而上訴人主張被上訴人對系爭停車位無所有權，不得對抗上訴 人等語，係誤解共有人對共有物之使用收益須受分管契約拘束 之共有制度，乃不足採。
㈦綜上所述，上訴人與被上訴人均係系爭建物之區分所有權人， 依公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，兩造於受讓系爭建 物專有部分之際，亦隨同受讓系爭建物共用部分之應有部分， 均本其應有部分對系爭建物之共用部分保持共有，亦即兩造對 系爭停車位之全部至系爭建物共用部分之全部均本其應有部分 而保持共有，則揆諸首揭規定及說明，關於系爭停車位之使用 即須依系爭規約之約定為之。被上訴人既有系爭停車位之使用 權，上訴人復無其他具體事證證明系爭執行事件拍賣範圍包括 系爭停車位之使用權，或其自系爭執行事件取得系爭停車位之 使用權，自不得對抗已取得系爭停車位使用權之被上訴人。又 上訴人雖得本於其應有部分對系爭停車位所設位置1881建號享 有共有權，惟仍受分管契約之拘束，不得對抗就系爭停車位有 約定使用權之被上訴人，則上訴人自不得依所有物返還請求權 之法律關係，請求被上訴人返還系爭停車位，亦不得依不當得 利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金，附此敘明。綜上所述，上訴人主張本於所有物返還請求權及不當得利法律 關係，請求被上訴人返還系爭停車位，及應自99年10月1 日起 至返還系爭停車位之日止，按月給付3000元，為無理由，不應 准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴
法 官 李昭彥
法 官 謝靜雯
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
書 記 官 劉鴻瑛
, 台灣公司情報網