撤銷會議決議
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上字,101年度,85號
KSHV,101,上,85,20121121,2

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　 101年度上字第85號
上　訴　人　長谷生活科技股份有限公司
法定代理人　鍾正元
上　訴　人　長家開發股份有限公司
法定代理人　鍾正光
共　　　同
訴訟代理人　李玲玲律師
複代理人　　胡詩梅律師
被上訴人　　五十層世貿大樓管理委員會
法定代理人　林鏳源
訴訟代理人　鄭曉東律師
　　　　　　魏緒孟律師
上列當事人間請求撤銷會議決議事件，上訴人對於民國101 年2
月14日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第1886號第一審判決提起
上訴，本院於101 年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
確認被上訴人五十層世貿大樓管理委員會於民國一百年六月二十一日召開之第十七屆第二次區分所有權人會議之決議無效。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：上訴人長谷生活科技股份有限公司（原為 長谷建設股份有限公司，以下稱長谷公司）係「50層世貿大 樓（以下稱系爭大樓）」之原始起造人，亦為該大樓原始停 車位（共291 個）之所有權人。其後該公司除賣出66個停車 位予部分系爭大樓區分所有權人，及將其中110 個停車位出 售予第三人即該大樓區分所有權人長捷開發股份有限公司（ 以下稱長捷公司），現由長捷公司將該110 個停車位信託予 上訴人長家開發股份有限公司（以下稱長家公司）外，仍由 長谷公司保有其餘115 個停車位，且系爭大樓所屬停車位根 據規約本應依起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專 用部分，而該等停車位於民國98年3 月前均由上訴人委託被 上訴人所設置之系爭大樓管理中心代為出租暨收取租金，足 見上訴人確為該等車位之所有權人及使用權人無訛。又被上 訴人於民國100 年6 月1 日召開系爭大樓第17屆第1 次區分 所有權人大會會議，惟會議通知單中「會議議題」僅記載「 一大樓規約修改。二大樓之車位約定專用議案」等語，並未 表明修改討論事項內容及依據，核與會議程序不符，該次會 議雖因出席不足而流會，被上訴人隨後再於同年月21日召開 第2 次區分所有權人大會（以下稱系爭會議），但會議通知



單所記載會議議題內容仍與第1 次會議相同，猶未表明修改 討論事項內容及依據，故系爭會議亦屬不符程序，且上訴人 於會議中亦曾提出異議在案，但會議紀錄卻未詳盡記載。其 次，系爭會議議題一決議逕將系爭大樓規約暨組織章程（以 下稱系爭規約）第2 條第4 項原規定停車空間應依與起造人 或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分等語，修改為 停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決定之（以下稱 系爭第1 項決議），議題二則將原屬於長家公司所有其中10 4 個停車位及長谷公司所有其中74個停車位（應為178 個停 車位，其中地下3 樓第42號停車位重複分配2 戶1/B 及20F1 ，下稱系爭停車位），強行表決通過改由如系爭會議紀錄所 附車位約定專用名冊所載之區分所有權人取得使用權（以下 稱系爭第2 項決議），此舉顯已侵害上訴人權益，決議內容 亦因違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定而不生效力， 為此乃提起本訴並聲明：確認系爭第1 、2 項決議無效。原 審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，於本院聲 明為：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人五十層世貿大樓管理 委員會於100 年6 月21日召開之第17屆第2 次區分所有權人 會議之決議無效。
二、被上訴人則以：系爭大樓第1 次區分所權人會議及系爭會議 之開會通知單均載明會議議題為「一大樓規約修改。二大樓 之車位約定專用議案」，業已公開該次會議討論事項，自無 程序瑕疵可言。況長谷公司、長家公司先前亦分別委任陳彩 媚、陳彩繁代理出席系爭會議，且渠2 人均未在會議過程針 對召集程序或決議方法是否違法表示異議，自不得事後再以 程序瑕疵為由而主張撤銷系爭決議。其次，長谷公司雖為系 爭大樓之原始起造人，但該大樓地下室停車位係以大樓全體 區分所有權人分別共有之方式辦理登記，為公共設施之一部 分，又原屬於長谷公司所有之區分所有建物已先後經法院拍 賣而改由他人取得，故屬於停車位之持分應隨主建物所有權 移轉而併予轉讓他人，各該區分所有建物之買受人亦可據此 取得停車位使用權，而系爭第2 項決議乃係依現時之區分所 有權人因法院拍賣程序所取得公共設施持分比例加以計算而 為分配，並無不當。故上訴人主張仍保有其所指系爭停車位 之所有權或專用權，顯非可採。另長谷公司亦應針對其主張 曾出售110 個停車位予長捷公司一事加以舉證為憑。故上訴 人現時既非系爭停車位之所有權人，亦無從證明仍保有該等 停車位之專用權，系爭決議自無違反公寓大廈管理條例第33 條第3 款規定而不生效力之情事等語，資為抗辯。於本院答 辯聲明：上訴駁回。




三、兩造不爭執事項
㈠長谷公司為系爭大樓之原始起造人，並於81年10月間據以辦 理第一次所有權登記。又長谷公司、長家公司現時各係系爭 大樓其中高雄市○○區○○段22473 建號（門牌號碼高雄市 三民區○○○路80號20樓之2 ）及同段建號22478 （門牌號 碼高雄市三民區○○○路80號25樓之2 ）建物之區分所有權 人。
㈡系爭大樓第17屆第1 次區分所有權人會議原訂於100 年6 月 1日召開，且依該次開會通知單所載會議議題為「一、大樓 規約修改。二、大樓之車位約定專用議案」，嗣因出席人數 不足而流會，遂於同年6 月21日再次召開系爭會議，且依該 次開會通知單所載會議議題仍與上述議題內容相同。 ㈢系爭規約第2 條第4 項原規定：「停車空間應依與起造人或 建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分（ 停車場管理辦法詳見附約一）」，嗣經系爭會議以系爭第1 項決議變更為：「停車空間之約定專用應依區分所有權人會 議決議定之，並載明於規約（停車場管理辦法詳見附約一） 」等語。
㈣系爭第2 項決議乃將系爭大樓地下3 樓停車位31個（編號1 至2、6至8 、24至27、40至42、45至53、55、59至61、72至 74、79至81）、地下4 樓停車位13個（編號A02 、A10 、A1 1 、B02 、B17 、B19 、C02 、D13 、D14 、D16 、D24 、 D30 、D31 ）及地下5 樓停車位30個（A01 、A02 、A04 、 A09 至A11 、B03 至B05 、B09 、B17 、B19 至B20 、C09 至C10 、C19 、D02 至D05 、D08 至D10 、D18 至D22 、D3 0 、D34 ）；及地下2 樓停車位28個（編號1 至28）、地下 3 樓停車位43個（編號3 至5 、10至20、23、28至39、56至 57、62至69、75至78、82、84）及地下4 樓停車位33個（編 號A01 、A04 至A05 、A08 至A09 、B04 、B07 至B09 、B1 6 、B18 、D01 至D03 、D05 至D11 、D15 、D19 至D23 、 D25 至D29 、D32 ）等停車位（以下稱系爭停車位，其坐落 之位置及面積如附圖所示），改由系爭會議所附停車位約定 專用名冊其上所載區分所有權人取得使用權。又依系爭第2 項決議取得上述停車位使用權之人，均係依據法院拍賣程序 購買系爭大樓所屬區分所有建物而成為該大樓區分所有權人 。
㈤長谷公司、長家公司先前確有分別委任陳彩媚、陳彩繁代理 出席系爭會議。
㈥系爭停車位於98年3 月前係由上訴人委託被上訴人所設置之 管理中心代為出租予他人使用暨收取租金，所收租金則先用



以抵繳長谷公司應繳之管理費，如有不足，再由長谷公司補 繳不足數額。惟自98年3 月後被上訴人改以僅就部分停車位 與長谷公司依上述方式辦理結算，嗣自100 年1 月起既未再 針對停車位租金與上訴人辦理結算。
㈦公寓大廈管理條例第33條第3 項規定：「依第56條第1 項規 定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之 區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管 理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」 區分所有權人會議之決議，未依該款事項辦理者，不生效力 。
㈧系爭大樓地上50層、地下5 層，長谷公司為起造人，於81年 8 月21日建築完成，取得使用執照。其中防空避難設備面積 2231.2平方公尺，為地上層。地下層有獨立之出入口；門牌 號碼編定為民族一路78至82號共一百戶；「地下5 層防空避 難間停車空間間停車空間，地下4 層、3 層停車場，地下層 辦公室、停車場，地下1 層辦公室，1 至23層辦公室，24層 辦公室，25層辦公室，屋頂平台，26至36層辦公室，37層機 械房，38至46層辦公室，47層機械房，48層屋頂平台、機械 房，49至50層瞭望台」；地下5 層面積3861.63 平方公尺。 ㈨如原審卷第187 頁上訴人所為「五十層大樓拍定明細表」之 拍定人，拍賣公告拍賣標的並無某特定停車位，於拍定後執 行法院亦未將某特定停車位點交於拍定人。
四、確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確， 上訴人主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此 種不妥狀態能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度 台上字第1237號著有判例。本件茲據上訴人主張被上訴人所 召開系爭會議之系爭第1 、2 項決議內容非法修改系爭規約 內容暨變更系爭停車位使用權人，足認渠等私法上地位確有 因被上訴人否認其取得系爭停車位專用權而有受侵害之危險 。又倘上訴人果能取得本件勝訴判決，當可使系爭第1 、2 項決議不生拘束效力，揆諸前開說明，自應認定上訴人提起 本件訴訟具有即受確認之法律上利益，合先敘明。五、關於「系爭車位在系爭會議前使用權歸屬之爭議為何」之爭 點，本院之判斷為：
㈠按實體上有關權利義務效力之規定，依法律不溯及既往原則 ，法律自其生效時起，以後所發生之事項，始有其適用，至 其生效前所發生之事項，則不適用此法律。84年6 月28日新 公布施行之公寓大廈管理條例第43條第1 、2 項規定「本條



例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立 管理組織」「前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專 用部分之限制」（查修正後公寓大廈管理條例第55條亦有相 同規定）。又同條例第7 條第1 至5 款規定：「公寓大廈共 用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不 得為約定專用部分：①公寓大廈本身所占之地面。②連通數 個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社 區○○巷道、防火巷弄。③公寓大廈基礎、主要樑柱、承重 牆壁、樓地板及屋頂之構造。④約定專用有違法令使用限制 之規定者。⑤其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活 利用上不可或缺之共用部分」（查修正後之公寓大廈管理條 例第7 條亦有相同規定）。申言之，公寓大廈管理條例施行 前已取得建造執照之公寓大廈，得不受同條例第7 條各款「 不得為約定專用部分」之限制。換言之，公寓大廈管理條例 施行前已取得建造執照之公寓大廈，就「約定專有部分」， 如有分管契約約定，即應從其約定，縱該分管契約就「約定 專用部分」有違法令情形（公寓大廈管理條例第7 條第4 款 參照），仍不影響其效力，即此部分有法律不溯既往原則之 適用。準此，共有人間，得就此共用部分另為「約定專用」 ，此項約定，即為共有物之分管契約，亦即共有人間就共有 物所為使用、收益、管領之協議。又契約之成立，只要各當 事人間意思表示一致，並不需要一定之形式。又意思表示並 不限於明示之意思表示，即默示之意思表示亦非法所不許。 所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以 間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易 上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認 為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。基 上可知，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓 大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定 ，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對 各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地 之使用、管理，未予干涉，行諸有年，即非不得認有默示分 管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除 有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可 得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台 上字第1570號判決參照）。
㈡長谷公司自承取得使用執照後，於地下3 層增劃停車位4 個 、地下4 層增劃5 個停車位、地下5 層均增劃5 個停車位， 惟系爭大樓係公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公



寓大廈，得不受公寓大廈管理條例第7 條各款「不得為約定 專用部分」之限制；另兩造不爭執：系爭停車位，長谷公司 擁有其中74個停車位，其明細如原審卷第122 、123 頁所載 ；長家公司所有其中104 個停車位，其明細如原審卷第123 頁所載，合先敘明。
㈢本件系爭大樓於78年9 月9 日開工，81年8 月21日建築完成 ，取得使用執照，而系爭大樓之公共設施包括地下室規劃為 停車空間之共同使用部分只編列1 個建號，即高雄市○○區 ○○段22522 建號，系爭停車位未獨立編列建號，故無獨立 之所有權狀，有系爭大樓使用執照、建物登記謄本、高雄市 政府工務局101 年6 月12日高市工務建字第10133478100 號 函暨系爭大樓使用執照申請書等資料在卷可稽（原審卷第19 頁、本院卷一第91至236 、245 至266 頁），足見系爭大樓 地下室汽車停車位係以共同使用部分方式登記。 ㈣被上訴人主張有無停車位使用權之表徵，係以應有部分比例 多寡為認定標準云云，惟所有權與使用權乃不同概念，系爭 大樓各區分所有權人在公共設施之應有部分比例，既僅係抽 象地存在於公共設施之全部，並非具體於特定之停車位上， 公共設施應有部分比例之多寡，與其能否取得停車位專有使 用權並無必然關係。因而，縱擁有停車位之區分所有權人共 同使用部分之應有部分較無停車位區分所有權人共同使用部 分之應有部分為高，仍難單憑應有部分比例之多寡，即得認 定其即為某特定停車位之專用權人甚明。系爭規約第2 條第 4 項原規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契 約書或分管契約書使用其約定專用部分（停車場管理辦法詳 見附約一）」，為兩造所不爭執（原審卷第74頁、本院卷一 第53頁），且有50層世貿大樓規約暨組織章程為憑（原審卷 第258 頁），足認系爭停車位之使用權須經買賣契約書或分 管契約之約定始取得約定專用權，與共用部分之應有部分比 例無涉。另參以98年3 月前，系爭停車位係由長谷公司委託 被上訴人所設置之管理中心代為出租予他人使用暨收取租金 ，所收租金則先用以抵繳長谷公司應繳之管理費，如有不足 ，再由長谷公司補繳不足數額，復為兩造所不爭執（本院卷 二第22頁），且有代收租金車位明細表可證（原審卷第67至 70頁），長谷公司倘非使用權人，何以得委託被上訴人出租 系爭停車位。而長家公司之110 個停車位係由原所有權人長 捷公司分別於97年7 月30日購入1 個停車位、98年7 月30日 購入7 個停車位、100 年1 月1 日購入102 個停車位，於1 00年4 月1 日信託予長家公司，業據提出車位使用權轉讓契 約書及信託契約書為證（原審卷第113 至120 頁）。故長谷



公司、長家公司基於分管契約，擁有系爭停車位之使用權， 應堪認定。被上訴人空言否認上訴人擁有系爭停車位之專用 權，自無足取。
六、關於「系爭會議所附停車位約定專用名冊其上所載區分所有 權人是否已取得系爭停車位使用權」之爭點，本院之判斷為 ：
㈠共用部分之應有部分固應與專有部分隨同移轉，惟受讓人僅 取得專有部分及對共用部分之應有部分，非謂取得特定停車 位等共用部分之所有權，仍須受原分管契約之拘束。若前手 一併將其對特定停車位基於分管契約而生之使用權讓與受讓 人，受讓人始得使用特定停車位。至前手基於分管契約對特 定停車位無使用權，當無讓與該特定車位使用權於後手之權 利，自不待言。
㈡被上訴人主張部分原屬於長谷公司所有之區分所有建物已先 後經法院拍賣而改由他人取得，故屬於停車位之應有部分應 隨主建物所有權移轉而併予轉讓他人，各該區分所有建物之 買受人亦可據此取得停車位使用權云云，惟系爭車位之使用 權已由起造人長谷公司與各承購戶定明停車位之使用權者及 其範圍，長谷公司、長家公司仍擁有系爭車位使用權，已如 前述。又本院調閱臺灣高雄地方法院90年度執字第29216 號 、90年度執字第43346 號、91年度執字第45260 號、91年度 執字第54842 號、92年度執字第32 836號、93年度執字第42 763 號、93年度執字第64074 號、94年度執字第7386號、94 年度執字第56034 號、95年度執字第3267號、95年度執字第 19728 號、95年度執字第44 103號、95年度執字第60973 號 、95年度執字第73997 號、96年度執字第98496 號、97年度 司執字第63919 號、97年度司執字65928 號強制執行事件等 卷宗，該執行程序之拍賣公告並未記載拍賣標的含車位，於 拍定後執行法院亦未將某特定停車位點交於拍定人，是查封 拍賣之範圍無法據以認定包括系爭停車位甚明。而被上訴人 對於因系爭會議而取得系爭車位之區分所有權人，皆為透過 法院拍賣程序取得系爭大樓建物所有權人，且於拍定後執行 法院亦未將某特定停車位點交於拍定人等情，並不爭執。則 該區分所有權人雖經拍賣取得系爭大樓共用部分之應有部分 ，被上訴人主張其等因此取得系爭停車位之使用權，顯屬無 據。從而，本件在有分管契約的情況下，拍定人自應受其前 手及其他共有人分管契約之拘束，無從取得系爭停車位之使 用權。
七、關於「系爭第1 、2 項決議是否因違反公寓大廈管理條例第 33條第3 項規定而無效」之爭點，本院之判斷為：



㈠按公寓大廈起造之約定專用部分變更時，應經使用該約定專 用部分之區分所有權人同意，否則區分所有權人會議之決議 不生效力。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會 或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。公寓大廈管 理條例第33條第3 款定有明文。次按公寓大廈管理條例係於 84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系 爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車 場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默 示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若 受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管 契約之約束。該分管契約既未經『全體』共有人之同意終止 ，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另 訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意 旨參照）。
㈡停車位使用權（即約定專用部分）之歸屬乃系爭大樓規約第 2 條第4 項約定專用部分，而規約第3 條第5 項載明：「下 列各款事項應經大會討論與決議，同時應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例3 分之2 以上出席，以出席 人出席人數4 分之3 以上之同意始可成立。㈠規約之訂定或 變更... ；㈤約定專用或約定共用事項」（原審卷第258 頁 ），故系爭停車位約定專用部分之變更，系爭大樓之規約雖 規定為區分所有權人會議有權決議事項之一，但該部分規約 仍不得違反前述公寓大廈管理條例第33條第3 款之規定，否 則因此作成之決議，仍屬無效。
㈢本件五十層世貿大樓管理委員會於100 年6 月21日召開系爭 大樓第17屆第2 次區分所有權人大會會議決議，以系爭第1 項決議將停車空間之約定專用應依「起造人或建築業者之買 賣契約書或分管契約書」變更為依「區分所有權人會議決議 」定之，並載明於規約，且系爭第2 項決議將系爭停車位改 由系爭會議所附停車位約定專用名冊其上所載區分所有權人 取得使用權。又依系爭第2 項決議取得上述停車位使用權之 人，均係依據法院拍賣程序購買系爭大樓所屬區分所有建物 而成為該大樓區分所有權人，業如前述，且有系爭會議記錄 在卷可憑（原審卷第8 至18頁）。惟五十層世貿大樓係在公 寓大廈管理條例施行前即已完成，且長谷公司與各承購戶間 訂有系爭分管契約，已如前述，該分管契約不因公寓大廈管 理條例施行後而失效，則長谷公司、長家公司仍有系爭停車 位之使用權，五十層世貿大樓之其他區分所有權人均應受系 爭分管契約拘束。系爭分管契約雖經系爭會議決議終止，惟 未經系爭停車位之約定專用權人即上訴人同意，該決議自無



使系爭分管契約發生終止之效力，系爭分管契約仍有效存在 。系爭大樓以會議決議方式變更規約內容，決定系爭停車位 之使用人，未經使用該約定專用部分之區分所有權人即長谷 公司、長家公司之同意，故系爭決議自屬無效。八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。九、綜上所述，上訴人主張被上訴人於100 年6 月21日召開之第 17屆第2 次區分所有權人會議決議，違反公寓大廈管理條例 第33條第3 款規定而無效，為可採。從而，上訴人請求確認 該次決議無效，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之 判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴
法 官 李昭彥
法 官 陳真真
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
書 記 官 陳金卿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。