臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度小上字第六二號
上 訴 人 甲○○
被 上訴人 皇翔建設股份有限公司
法定代理人 廖吉年
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求返還保留金事件，上訴人對於中華民國九十年五月七日臺灣板橋地方
法院板橋簡易庭九十年板小字第四二八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟壹佰壹拾元由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五萬 元，及自民國八十九年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠按當事人就已成立之約定，欲延長其有效期間者，倘雙方無更須以一定方式訂 立之表示，則延長固於雙方意思合致後發生效力，惟原審判決僅認定被上訴人 於八十九年八月二十二日將被告開設眼科診所之平面圖傳真回上訴人，及被上 訴人於八十九年八月三十日將正式租賃契約交給上訴人等二項被上訴人單方面 之事實，竟即據此推論兩造於約定期限經過後，仍繼續就系爭房屋磋商租賃相 關事宜云云。實則本件上訴人於八月十四日後因未見被上訴人同意出租房屋， 即行另覓租賃處所，本無意思向被上訴人承租系爭房屋，亦未再對被上訴人為 任何訂租之表示，被上訴人縱嗣後有任何傳真或將租約交付之舉，均屬其片面 之行為，與上訴人無關，原判決依前揭被上訴人單方面之行為，即認定上訴人 有合意延長原被上訴人應於八月十四日前同意出租約定之有效期間，似有認定 事實不依證據之違法。
㈡次查原審證人許添輝證稱八十九年九月一日至九月底都與上訴人接洽簽約情形 ，並提出銷售日報表等資料，證明上訴人就簽約時間一改再改，未談及被上訴 人有任何逾期未同意出租一事，且至九月二十六日始第一次向證人表示被上訴 人應退回系爭五萬元云云，惟查上訴人未獲被上訴人同意出租房屋後，早已表 示系爭五萬元租賃保留金應全部返還，該證人固數度與上訴人有所聯繫，然上 訴人均未承諾訂約，且所謂銷售日報表及其餘被上訴人所提之書面資料，概係 渠等單方面製作之文書，核其記載本不致有何不利上訴人之處，但其內容既經 上訴人於原審否認其真實性，則依民事訴訟法第三百五十七條規定，仍應由舉 證人即被上訴人證其真正，其就此未為證明，原判決即予採認，乃有判決不備 理由之違法。
㈢又依原判決意旨及被上訴人原審所提書面紀錄均未見載有八月十四日前與上訴 人聯繫之內容，可知被上訴人未於八十九年八月十四日前表示同意出租之事實 ，乃確定無疑，是故雙方約定已因解除條件成就，使契約失其效力，此為上訴 人於原審所一再強調。被上訴人抗辯已於八月十四日前同意出租，並未舉證以
實其說，原判決意旨卻予以肯定，亦有判決不備理由之違法情形。 ㈣縱上所述，本件被上訴人未於八十九年八月十四日前向上訴人為同意出租房屋 之意思表示，上訴人亦未在該期限屆滿前同意延長雙方約定，至於被上訴人於 期限屆滿後始向上訴人表示訂約，則屬另一要約之意思表示，與原已失效之法 律關係乃屬二事，上訴人既未再承諾與被上訴人訂立租約，則被上訴人保有原 租賃保留金五萬元即欠缺法律上原因，衡諸不當得利之規定，自應依法返還。乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人於八十九年八月十四之日前即曾以電話通知上訴人表示願意出租，雙 方並持續磋商，並於八月三十日談妥締約事宜，如果雙方沒有協議，被上訴人 不可能繼續處理相關事宜。
理 由
一、本件上訴人起訴主張兩造約定由上訴人交付新台幣（下同）五萬元，保留其對於 坐落台北縣土城市○○路二之一號、二號、中華路一段二十三號、二十五號之一 及地下一樓（下稱系爭房屋）作為店舖及辦公室用途之租賃權，並載明被告若未 能於八十九年八月十四日前同意出租者，前開五萬元之保留金應全部無息退還， 惟被上訴人逾期仍未為同意出租之意思表示，上開約定已因解除條件成就而消滅 ，因求為命被上訴人給付五萬元及自八十九年十二月十日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息之判決。被上訴人則以其在八十九年八月十四日前就曾以電 話向上訴人表示同意出租，之後雙方就系爭房屋租賃事實持續接洽至八十九年九 月間，且上訴人曾將系爭房屋之平面圖傳真被上訴人，表示其將規劃為開設眼科 之用，被上訴人看過認沒問題後，即於八十九年八月二十二日再將平面圖傳真回 上訴人，另於八十九年八月三十日將正式租賃契約交予上訴人，兩造並約定於八 十九年九月四日簽約，可見雙方已有延長原約定「被上訴人應於八十九年八月十 四日以前同意出租」訂約期間之合意等語，資為抗辯。上訴人對於原審為其敗訴 判決，則復以：㈠本件上訴人於八月十四日後因未見被上訴人同意出租房屋，即 行另覓租賃處所，本無意思向被上訴人承租系爭房屋，亦未再對被上訴人為任何 訂租之表示，被上訴人縱嗣後有任何傳真或將租約交付之舉，均屬其片面之行為 ，與上訴人無關，原判決依前揭被上訴人單方面之行為，即認定上訴人有合意延 長原被上訴人應於八月十四日前同意出租約定之有效期間，有認定事實不依證據 之違法；㈡原審判決以被上訴人單方面製作之銷售日報表等文書，作為判斷之基 礎，然該等文書既經上訴人否認其真正，自應由被上訴人先行舉證證明為真，原 判決未經被上訴人舉證即予採認，乃有判決不備理由之違法；㈢被上訴人雖抗辯 其已於八月十四日前同意出租，然並未舉證以實其說，原判決意旨卻予以肯定， 亦有判決不備理由之違法情形等情，據以指摘原判決違背法令。二、按被上訴人既抗辯其已於八十九年八月十四日前以電話向上訴人表示同意出租， 雙方並持續磋商締約事宜，且本已約定簽約日期，可見兩造有延長訂約期間之合 意等情，依民事訴訟舉證責任分配之法則，自應由被上訴人就此等有利於己之積 極事實，負舉證責任。經查被上訴人就前開事實，業據提出平面圖傳真影本一紙
、租賃契約書影本一份為證，並經證人即被上訴人委託銷售系爭房屋大樓之公司 經理許添輝到庭證述明確，且有證人提出之銷售日報表一份在卷可參，而原審判 決依上開證據，認定兩造確有於約定期限經過後仍繼續磋商租賃相關事宜之事實 ，非僅係被上訴人為促成締約之單方面行為，並以此認定雙方顯有延長訂約期間 之合意，此乃原審法院斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，本於自由心證所為之 判斷，並無何判決不備理由之情事；況核對被上訴人所提出之租賃契約書與上訴 人於聲請支付命令時提出之租賃契約書，二者並無二致，茍上訴人於八十九年八 月十四日期限屆至後即未曾再與被上訴人進行磋商，何以其亦能執有該份內容相 同且約定明確之租賃契約書？再觀諸被上訴人提出之平面圖傳真影本，其上非但 明確載明該房屋出租後之用途，且就整體空間已作出「眼鏡展示區」、「眼鏡試 戴區」、「磨片室」、「隱形眼鏡試戴區」、「手術室」、「眼科門診」、「鐳 射治療室」、「弱視治療室」及「精密驗光室」等具體規劃，若非雙方有繼續磋 商租賃契約之事實，否則被上訴人單方面焉有作出此等專業化設計之必要？再佐 以證人許添輝之證詞及其所提出之銷售日報表等文件，原審判決據此認定兩造確 有繼續磋商租賃相關事宜之行為，其認定事實，亦難謂有何違誤。又上訴人雖主 張銷售日報表乃被上訴人單方面製作之文書，應由被上訴人先行證明該等文書之 真正，始能採為判決基礎等情，惟查系爭銷售日報表乃證人許添輝所製作之文書 ，並經許添輝本人簽名其上，被上訴人復提出證明書一紙，用資證明證人許添輝 確為巨業廣告公司即被上訴人委託銷售系爭大樓公司之業務經理，且上訴人於原 審中並未爭執許添輝簽名之真正，而係另以「書面記載是否實在，要查證，而且 要以原書面為準。」等情置辯，則依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定，該 銷售日報表之形式上真正已獲推定，原審法院自得採為判決之基礎，至於上訴人 若欲主張該等內容記載不實，則涉及該文書之實質證據力問題，應轉換由上訴人 就內容有何不實盡舉證責任，惟此與被上訴人負舉證責任之形式證據力要屬二事 ，上訴人就此部分之指摘，亦無可採。末查原審法院並未認定被上訴人於八十九 年八月十四日前已表示同意出租，而係以雙方有同意延長訂約期間之合意作為判 斷基礎，則縱被上訴人對於是否在八十九年八月十四日前同意出租乙節未能舉證 以實其說，然與判決結果不生影響，原審判決亦未作此認定，是當無何違誤可言 。
三、從而原審認兩造就原先成立之「被上訴人應於八十九年八月十四日前表示同意出 租」之約定，已經合意延長其訂約期間，並據此認上訴人不得以被上訴人違反前 揭約定為由請求返還保留金，並無違誤。上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢 棄改判，並無理由，應予駁回。
四、訴訟費用之負擔：第二審訴訟費用應由上訴人負擔，包括第二審裁判費用七百五 十三元，第二審送達費用三百五十七元，共計一千一百十元，茲確定如主文第二 項所示。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第二項、 第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十 月 十七 日 臺灣板橋地方法院民事第一庭
~B審判長法 官 許瑞助
~B 法 官 張紫能
~B 法 官 劉元斐
右正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十 年 十 月 十七 日~B 法院書記官 洪惠玲
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