損害賠償
臺灣高等法院(民事),重上字,101年度,400號
TPHV,101,重上,400,20121113,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第400號
上　訴　人　　陳瓊瑤
　　　　　　　楊宗吉
　　　　　　　林國基
　　　　　　　黃揚錦
　　　　　　　洪秀卿
共　　　同
訴訟代理人　　王元勳律師
被　上訴人　　瓏山林營建股份有限公司
兼法定代理人　陳志棟
共　　　同
訴訟代理人　　張毓桓律師
被　上訴人　　第五大道建設有限公司
兼法定代理人　蔡萬寶
共　　　同
訴訟代理人　　周建才律師
複　代理人　　蕭維德律師
上列當事人間因損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年3月9
日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第321號第一審判決提起上訴
，本院於101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人陳瓊瑤、楊宗吉、林國基、黃揚錦、洪秀卿起訴主張 ：渠等於民國（下同）98年7月至12月間，分別購買坐落臺 北市○○區○○段一小段23地號土地，範圍包含門牌號碼臺 北市大同區○○○街○段3號或5號建物與立體停車塔之圓山 仰望建案（下稱系爭建案），且因信賴現場銷售人員所稱該 建案乃信譽口碑皆佳之被上訴人瓏山林營建股份有限公司（ 下稱瓏山林公司）自建自售，被上訴人第五大道建設有限公 司（下稱第五大道公司）僅係瓏山林公司基於節稅考量而設 立，實質上兩者為同一公司，遂與第五大道公司及訴外人林 鴻堯簽訂房屋及土地買賣契約書（下稱系爭房屋契約、系爭 土地契約），買受如原判決附表三（下稱附表三）門牌號碼 欄所示之建物及所屬基地，並約定以主建物、附屬建物（即 陽台及雨遮）、共同使用部分（即臺北市○○區○○段一小 段1916、1920建號建物，以下逕以該建號稱之）總面積乘以 每坪單價，加上三格停車位價格計算買賣總價金；另於系爭 房屋契約第3條第1項第2款約定共同使用部分之面積不含地



下層之汽車停車位持分面積與機械停車空間持分面積。詎於 交屋後，上訴人始發現1919建號建物之地下停車位車道（下 稱車道）持分竟計入上開共同使用部分面積，顯然有超收如 附表三請求金額欄所示價金之情形；經向瓏山林公司反應上 情，瓏山林公司卻以其非系爭房屋及土地契約之當事人為由 ，置之不理，顯見瓏山林公司於銷售系爭建案時，即係以其 為實質上契約當事人，並以虛灌坪數等方式詐欺上訴人，使 上訴人受有溢付價金之損害。為此，爰依民法第354條第1項 、第359條請求減少價金之規定，及同法第179條請求返還不 當受領之價金之規定，暨同法第184條第1項前段請求賠償損 害之規定，請求擇一命瓏山林公司及第五大道公司就虛灌坪 數超收價金部分為有利上訴人之判決；又被上訴人陳志棟、 蔡萬寶既分別為瓏山林公司、第五大道公司之法定代理人， 自明知瓏山林公司及第五大道公司上開侵害上訴人權利之行 為，卻猶放任之，應依民法第184條第1項前段、第185條之 規定，就上訴人所受損害負連帶賠償之責，且依民法第28條 之規定與瓏山林公司及第五大道公司負連帶賠償責任，並聲 明如原判決附表二所示。原審為上訴人全部敗訴之判決，上 訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決關於駁回下 列第二、三、四、五、六項部分暨假執行聲請均廢棄；㈡瓏 山林公司與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶 ，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付陳瓊瑤新臺幣（下同）392 萬9,736元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人已為給付 ，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈢瓏山林公司 與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志 棟與蔡萬寶應連帶給付楊宗吉380萬4,468元，及自本起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上 開請求如任一被上訴人已為給付，其他被上訴人在已給付之 範圍內免為給付；㈣瓏山林公司與陳志棟應連帶，或第五大 道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付林國 基336萬4,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人已為 給付，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈤瓏山林 公司與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶，或 陳志棟與蔡萬寶應連帶給付黃揚錦350萬7,579元，及自本起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；上開請求如任一被上訴人已為給付，其他被上訴人在已給 付之範圍內免為給付；㈥瓏山林公司與陳志棟應連帶，或第 五大道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付



洪秀卿386萬6,445元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人 已為給付，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈦第 二、三、四、五、六項如受有利判決，願供擔保，請准宣告 假執行；㈧第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、瓏山林公司、陳志棟則以：瓏山林公司僅為系爭建案之營造 廠商，負責興建系爭建案建物，非負責銷售之承銷商或建商 ，系爭建案接待中心之銷售人員亦非其所僱用之員工，且瓏 山林公司又非系爭房屋及土地契約之立約當事人，上訴人自 無從請求瓏山林公司負瑕疵擔保責任。況瓏山林公司及其法 定代理人陳志棟並無故意與第五大道公司共同以虛灌系爭建 案建物坪數之方式而侵害上訴人，則上訴人主張瓏山林公司 及陳志棟應與第五大道公司負共同侵權行為之連帶損害賠償 責任，亦屬無據等語，資為抗辯，並為答辯聲明：㈠上訴駁 回；㈡第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。
三、第五大道公司、蔡萬寶則以：系爭建案為興建完成後始出售 之成屋，而非預售屋，自無虛灌坪數之問題；又系爭房屋契 約均已明確約定各上訴人所購買及登記之坪數，依系爭房屋 契約第3條約定之房屋產權登記坪數，且於第4條第1項約定 車道為共同使用部分，自應依系爭房屋契約第4條第2項所定 方式計算上訴人之持分，故上訴人承購如附表三門牌號碼欄 所示建物之所有權狀登記坪數加計1919建號建物之車道持分 後，並無短少之情，是第五大道公司依系爭房屋契約之約定 ，將該建號1919號車道持分坪數計入共同使用部分坪數內， 即符債之本旨，第五大道公司及其法定代理人蔡萬寶並無侵 害上訴人權利之情事，上訴人請求應負瑕疵擔保及侵權行為 責任，自無理由等語，資為抗辯，並為答辯聲明：㈠上訴駁 回；㈡訴訟費用由上訴人等共同負擔；㈢如受不利益之判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭之事實：
㈠陳瓊瑤於98年10月12日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭 房屋與土地契約，買受如附表三編號2所示之房屋及所屬 該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,260萬元、 土地價金2,558萬元、房屋產權登記面積共計76.2坪、停 車位3位（含無固定編號機械車位2位）。
㈡楊宗吉於98年7月13日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭 房屋與土地契約，買受如附表三編號4所示之房屋及所屬 該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,221萬元、 土地價金2,479萬元、房屋產權登記面積共計76.2坪、停 車位3位（含無固定編號機械車位2位）。




㈢林國基於98年12月10日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭 房屋與土地契約，買受如附表三編號5所示之房屋及所屬 該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,072萬元、 土地價金2,178萬元、房屋產權登記面積共計69.67坪、停 車位3位（含無固定編號機械車位2位）。
㈣黃揚錦於98年12月21日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭 房屋與土地契約，買受如附表三編號8所示之房屋及所屬 該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,155萬元、 土地價金2345萬元、房屋產權登記面積共計69.65坪、停 車位3位（含無固定編號機械車位2位）。
㈤洪秀卿於98年11月23日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭 房屋與土地契約，買受如附表三編號9所示之房屋及所屬 該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,187萬元、 土地價金2,411萬元、房屋產權登記面積共計69.67坪、停 車位3位（含無固定編號機械車位2位）。
㈥依各上訴人簽立之系爭房屋契約第3條之約定，房屋產權 登記面積包含主建物面積、附屬建物面積（即陽台及雨遮 ）與共同使用部分面積（不含地下層之汽車停車位持分面 積及機械停車空間持分面積）。
五、兩造爭執要旨：㈠被上訴人瓏山林公司是否為系爭房屋契約 之當事人？㈡建號1919號車道持分之面積計入系爭房屋契約 第3條第1項第2款之共同使用部分面積，是否為物之瑕疵， 上訴人得否依民法第354條第1項、第359條；第184條第1項 前段、第185條、及第179條，擇一請求如上訴聲明之給付？ 茲分述之：
㈠被上訴人瓏山林公司非系爭房屋契約之當事人，上訴人向 其請求為無理由：
「⒈被上訴人第五大道公司負責人蔡萬寶之子蔡孝宜，於 被上訴人瓏山林營建股份有限公司、瓏山林文化事業 股份有限公司、瓏山林產業股份有限公司均具有董事 身份，而上開3公司間公司所在地均為臺北市松山區 ○○○路3段109號18樓，且被上訴人第五大道公司員 工吳佳橞於他案臺北地檢署曾證稱「第五大道公司目 前只有伊一位員工，蔡萬寶也很少在管公司之事」， 被上訴人第五大道公司僅是被上訴人瓏山林公司為節 稅目的而另外設立公司，此有臺北地檢署101年度偵 字第10720號不起訴處分書足稽。被上訴人瓏山林公 司確為本件房地買賣契約書實質當事人。
⒉另參證人吳其定於100年8月11日在原審證稱「我看到 賣方是第五大道公司，我有去問銷售人員，為何是第



五大道，銷售人員回答說是瓏山林為了節稅的需求才 會以第五大道名義銷售，事實上兩家公司是一樣」「 否則我不會與資本額只有一千萬的公司買3-4千萬房 子」；證人孟平於同日在原審亦證稱「我先問銷售小 姐是不是代銷公司員工，他說房子是瓏山林自建自售 」「第五大道公司是瓏山林為了企業避稅而設立公司 ，實際上房子有問題，瓏山林會負責」；證人劉家瑜 於同日在原審亦表示「他說是瓏山林蓋的房子，等於 是瓏山林人員來賣房子」「後來看到契約上是第五大 道，我們就問銷售人員第五大道與瓏山林關係，銷售 人員說瓏山林就是我們，我們就是瓏山林，是因為節 稅關係才會設立第五大道」，顯見本件房屋買賣契約 實質當事人應為被上訴人瓏山林公司。
⒊再者，被上訴人第五大道建設有限公司竟將每年租金 高達200多萬元停車塔廣告牆，以每年租金20萬元出 租予瓏山林公司，且簽訂長達20年租約並經公證，若 非被上訴人第五大道公司為被上訴人瓏山林公司為節 稅目的所另設立之公司，被上訴人第五大道公司焉會 將20年高達4,000萬元租金，僅以400萬元出租予被上 訴人瓏山林公司。」云云，惟查：
⒈各建案藉由銷售中心推介不動產時，除由銷售人員帶看 銷售中心建物模型、地理位置圖及現場看屋外，提供廣 告DM並交付銷售人員名片，亦屬行銷手法之一，因此， 閱讀廣告DM及銷售人員之名片內容應屬消費者認識建案 之重要步驟。而系爭建案廣告DM已詳實載明「【投資興 建】第五大道公司」、「【營造工程】瓏山林公司」， 不僅有上訴人所提廣告DM可稽（見原法院卷六第6頁） ，且據系爭建案現場銷售人員即證人周榮華證述「…當 初在銷售時，名片上是寫圓山仰望，當時銷售上的海報 是寫投資興建為第五大道公司」等語在卷（見原法院卷 五第63頁），自可認上訴人於銷售人員推介系爭建案時 ，即已知悉且明瞭系爭建案分由不同之公司投資與營建 。
⒉次依證人周榮華證稱「這是成屋，因為建案旁邊有停車 塔，上面有寫瓏山林，所以客戶來的時候會問是不是瓏 山林公司蓋的，我們會說是第五大道公司委託瓏山林公 司蓋的」、「（證人認知第五大道公司與瓏山林公司間 之關係為何？是否屬於同一間公司？）兩者只是委託營 造的關係，是不同的公司」、「（系爭建案是由何公司 負責銷售工作？是否由瓏山林公司自行銷售？或有其他



代銷公司？）悅成公司負責銷售」等語（見原法院卷五 第63頁至第64頁）；證人陳美凰證稱「我有跟上訴人說 明是第五大道公司投資興建的，營建公司是瓏山林公司 」、「（證人認知第五大道公司與瓏山林公司間之關係 為何？是否屬於同一間公司？）不是同一家公司，只是 委託營造的關係」等語（見原法院卷五第65頁至第65頁 反面）；證人陳曉貞所證「…那個建案是成屋，所以會 帶客戶去看現場。我有向客戶說明本件是第五大道公司 賣的，瓏山林公司是營造公司」、「（是否知悉瓏山林 公司與第五大道公司間之關係？）第五大道是建設，瓏 山林公司是營造。本件建案是第五大道公司找代銷公司 銷售」等語（見原法院卷五第80頁反面至第81頁），又 足證系爭建案之現場銷售人員接待各上訴人時，均已明 確告知系爭建案為被上訴人第五大道公司投資興建，被 上訴人瓏山林公司只為營造公司之事實，則上訴人所稱 系爭建案現場人員告知被上訴人瓏山林公司與被上訴人 第五大道公司實質上為同一公司云云，尚屬無據，殊難 採取。
⒊再觀諸各上訴人所簽訂之系爭房屋契約，除於首欄「立 契約書人」部分記載賣方為被上訴人第五大道公司外， 另於首頁以黑色放大粗體字標明「特別聲明事項：本社 區○○○○○道公司所投資興建，委任瓏山林聯合建築 師事務所及臺北國際聯合建築師事務所設計，並委任瓏 山林公司全責營造」等語，且經上訴人於審閱人處親字 簽名蓋章確認（見原法院卷一第32 頁、第13 0頁、第 173頁、卷二第3頁、第59頁、第101 頁、第129頁、卷 三第4頁、第47頁、第90頁、卷四第57 頁），益徵上訴 人確知被上訴人第五大道公司為與其成立系爭房屋契約 之當事人；此參以永豐商業銀行內湖分行100年10月4日 永豐銀內湖分行（10 0）字第22號函關於「經查詢本行 承作系爭建案房屋貸款共2戶…該案建設公司為第五大 道公司」之內容（見本院卷五第33頁），更證系爭房屋 契約之當事人為被上訴人第五大道公司。
⒋至上訴人雖另提出系爭建案銷售現場照片，欲證明出賣 人為被上訴人瓏山林公司；然觀諸該銷售現場照片（見 原法院卷六第7頁），僅可見銷售現場所擺設之文宣載 有「圓山仰望」、「70坪‧76坪」、「0000-0000」等 文字，未可得知系爭建案出賣人乃被上訴人瓏山林公司 之訊息，是上訴人此部分之主張，仍無足採。
⒌至於上訴人所提原審證人吳其定、孟平、劉家瑜等證人



之證言，以證明被上訴人瓏山林公司為實質之契約當事 人，然查上開三位證人之證言純屬揣測之詞，被上訴人 第五大道公司，係經合法登記之公司為法人，其得為權 利義務之主體，本件上訴人等買受之系爭建物其所有權 第一次均登記為被上訴人第五大道公司，上訴人於訂約 前已閱過建物謄本（見本院卷第85頁反面），縱被上訴 人第五大道公司係瓏山林公司為節稅而成立之公司，亦 無礙其法人獨立之人格，上開證人之證言，均不足採。 ⒍是以，系爭建案之文宣與系爭房屋契約既均已明載系爭 建案為被上訴人第五大道公司所投資興建，且上訴人就 被上訴人瓏山林公司乃系爭房屋契約實質當事人乙情未 能舉實證以佐其說，應認系爭房屋契約之當事人為被上 訴人第五大道公司。上訴人向被上訴人瓏山林公司為本 件之請求，為無理由。
㈡建號1919號車道持分面積計入系爭房屋契約第3條第1項第 2款之共同使用部分並無不合，上訴人依物之瑕疵請求減 少價金或請求侵權行為損害賠償，或請求返還不當得利均 無理由：
上訴人主張渠等已購買停車位，建號1919號車道持分面積 即屬停車空間之持分面積，而不應計入系爭房屋契約第3 條第1項第2款所訂共同使用部分面積，如將該部分計入， 則有虛增坪數之嫌；被上訴人第五大道公司則辯稱：系爭 房屋第4條第1項之約定，車道乃共同使用部分，自應依系 爭房屋契約第4條第2項之約定，將建號1919號車道之持分 坪數計入共同使用部分面積，以符債之本旨。經查： ⒈上訴人指稱其所購買之「圓山仰望」建案有虛灌坪數及 坪數減少之問題，上訴人確有誤會，蓋本件屬成屋之銷 售，系爭房屋全部完工，並已為所有權第一次登記之後 始轉賣與上訴人，上訴人於簽約之前已看過現場，閱過 建物謄本，已如前述系爭房屋其登記之情形如何？現場 情形如何？均已一清二楚，此與「預售屋」之銷售有所 不同，預售屋係房屋未建築完成前即予銷售，承購戶只 能依廣告，及圖表了解將來完成後之房屋模樣，預售屋 建築完成，有可能與簽約之契約，有些地方不符，乃有 找補之問題。而本件被上訴人第五大道公司，其出售系 爭建物，應係以房屋之總價為依據，總價即包括房屋各 部分之價格，至於房屋各部分價金之配置，應不影響其 總價，換言之，被上訴人第五大道公司，所訂定之1919 建號，歸屬於房屋之共同使用面積，若不許其登記在房 屋共同使用部分，而應登記於「車位」時，其勢必調整



房屋部分之單價，就如俗語所云，朝三暮四與朝四暮三 ，其實並無區別，被上訴人等五大道公司，將系爭1919 號建號登記為房屋共同使用面積，其考量也許有其商業 目的，但並無虛灌坪數之問題。
⒉依系爭房屋契約第3條房屋出售面積及認定標準之約定 （見原法院卷一第130頁背面，茲以上訴人陳瓊瑤所購 如附表三編號2號門牌號碼欄所示建物為例），該條就 「本房屋產權登記面積共計76.20坪」部分，已明載包 括「主建物面積及附屬建物（即陽台及雨遮）：合計 50.89坪」、「共同使用部分面積總計25.31坪（不含 地下層之汽車停車位持分面積及機械停車空間持分面積 ）」；就「本房屋汽車停車空間」部分，則記載「本 社區大樓地下層之汽車停車空間（附件二、藍色部分） ，由2樓以上每戶房屋各持分28分之1所共同持有，日後 由社區管委會統一管理」、「依建築法規法定或獎勵 增設停車空間相關規定所設置之機械式汽車停車空間（ 附件二、黃色部分），由2樓以上每戶房屋各持分28分 之1所共同持有，每戶房屋可分配2位機械停車空間（無 專用編號）」，雖為不爭之情；惟系爭房屋契約就攸關 是否計付價金之共同使用部分，於第4條「共同使用部 分項目、總面積及面積分配比例計算」明文「前條共 同使用部分，係指各樓層中梯廳（緊急昇降機間）、樓 梯間…法定汽車停車空間、機車停車空間…及依建築法 規法定或獎勵增設停車空間相關規定所設置之機械式汽 車停車空間、地下層停車空間等依法應列入共同使用部 分之項目」、「前項紅色部分共同使用權利範圍之面 積，由本社區大樓全體區分所有權人依買受主建物加附 屬建物面積與本社區主建物加附屬建物總面積之比例而 為計算持分共有；綠色部分共同使用權利範圍之面積， 由本社區2樓以上區分所有權人依買受主建物加附屬建 物面積與本社區2樓以上主建物加附屬建物總面積之比 例而為計算持分共有」、「第1項藍色部分及黃色部分 共同使用權利範圍之面積，則由2樓以上房屋，每戶各 持分28分之1（參閱附件二）。地下層之汽車停車空間 ，日後由社區管委會統一管理；依建築法規法定或獎勵 增設停車空間相關規定所設置之機械式汽車停車空間， 每戶房屋可分配2位機械停車空間（無專用編號）」（ 見原法院卷四第130頁至第131頁），而上開條文所指紅 色部分，並於系爭房屋契約附件二使用執照影本暨核准 之設計圖（地下二層平面圖、地下一層平面圖、地面一



層平面圖，如原法院卷一第140頁至第142頁，彩色同原 法院卷四第77頁至第79頁所示，或本院卷第150頁、第 151頁）為明確及明顯之標示，是縱銷售人員未詳為說 明停車位之面積是否包括建號1919號車道持分面積，亦 難認有令人混淆而無法明瞭共同使用部分面積應包括建 號1919號車道持分面積之情形可言。上訴人主張系爭房 屋契約第3條第1項第2款所定「地下層之汽車停車位持 分面積」包括建號1917號、1918號、1919號持分面積云 云，洵屬無據，不能採取。
⒊上訴人另主張系爭房屋契約第3條第1項第2款「地下層 之汽車停車位持分面積」內容既有疑義，即應為有利於 消費者之解釋云云。消費者保護法（下稱消保法）第11 條第2項雖明定「定型化契約條款如有疑義時，應為有 利於消費者之解釋」；然按定型化契約應受衡平原則限 制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能 依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應 適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款 」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不 締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違 反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院96年 台上字第1246 號判決意旨參照），而系爭建案銷售人 員提供給上訴人之系爭房屋契約文字可經合意變更等情 ，既經證人周榮華證述「銷售人員沒有權利，要經過悅 成公司聘請的現場主管向悅成公司反應，再由悅成公司 向第五大道公司反應，如果兩造有共識就可以變更」、 證人陳美凰證稱「我們有5天審閱期，如果客戶有提出 要求的話，我會再交給海悅公司的專案經理，如果兩造 有協議成功就可以變更契約」等語在卷（見原法院卷五 第64頁、第65頁反面），應認系爭房屋契約之內容可因 兩造之協商合意變更，亦即上訴人如就系爭房屋契約第 3條第1項第2款所定「地下層之汽車停車位持分面積」 內容有所疑義，認須變更契約內容，自得向現場銷售人 員反應，視可否與被上訴人第五大道公司達成變更契約 內容之合意，如無法達成合意，再選擇是否仍繼續購買 如附表三門牌號碼欄所示之建物，核與所謂定型化契約 有別，即無消保法第11條第2項規定之適用，上訴人此 部分主張亦無可取。
⒋基上，系爭建案之共同使用範圍及面積持分分配比例已 經系爭房屋契約約定綦詳，且有該契約附件二之平面圖 可佐，既如前述，則上訴人所購買如附表三編號2號門



牌號碼欄所示建物之面積，應包括主建物、附屬建物（ 即陽台及雨遮）及共同使用部分（包含系爭房屋契約附 件二所示紅色、綠色、藍色及黃色部分持分面積，如原 法院卷一第140頁至第142頁，同原法院卷四第77頁至第 81頁），再扣除地下層之汽車停車位持分面積及機械停 車空間持分面積（即上開藍色及黃色部分持分面積，如 原法院卷四第77頁至第79頁），亦即共同使用部分不得 扣除建號1919號車位之持分面積。以上訴人陳瓊瑤購買 如附表三編號2號門牌號碼欄所示之建物為例，其建物 所有權狀登載之面積為50.89坪【計算式：主建物面積 134.91平方公尺＋陽台面積16.42平方公尺＋雨遮面積 16.91平方公尺＝168.23平方公尺，換算後為50.889575 坪，四捨五入為50.89坪】（見原法院卷一第102頁）， 核與系爭房屋契約第3條第1項第1款約定之主建物面積 及附屬建物（即陽台及雨遮）部分面積50.89坪相符。 其建物所有權狀另登載共有部分包含建號1916號「大公 」部分，面積540.18平方公尺；建號1919號「車道」部 分，面積776.05平方公尺；建號1920號「小公」部分， 面積926.63平方公尺；上訴人所有權應有部分各為一萬 分之373，合計為25.31坪〔計算式：（540.18＋776.05 ＋926.63）×0.0373×0.3025〕，核與系爭房屋契約第 三條第1項第2款約定共同使用部分面積總計25.31坪〔 不含地下層之汽車停車位持分面積及機械停車空間持分 面積（即建號1917號「車公」部分及建號1918號「車塔 」部分）〕相符，有上訴人陳瓊瑤建物所有權狀（見原 法院卷一第102頁）及上訴人陳瓊瑤之系爭房屋契約（ 見原法院卷一第130頁背面）可資對照。足見被上訴人 第五大道公司已依約履行債務，要無上訴人所稱虛灌坪 數溢收價金之情。至其餘上訴人分別購買如附表三編號 4、5、8、9號門牌號碼欄所示建物之坪數計算方式亦同 ，茲不予贅述。
⒌上訴人雖再舉行政院公平交易委員會（下稱公平會）公 處字第100903號處分書、100年8月24日新聞資料（見原 法院卷四第28頁至第38頁、卷六第8頁），主張被上訴 人瓏山林公司確於銷售系爭建案時，有虛灌坪數云云； 然被上訴人瓏山林公司僅負責系爭建案之營造工程，非 銷售系爭建案之人，亦非系爭房屋契約之當事人，已於 前述，且依上開處分書與新聞資料，遭公平會處罰之對 象為瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林企業公司） ，其法人格與被上訴人瓏山林公司不同，當不得比附援



引之。又瓏山林企業公司之所以遭公平會認定已違反公 平交易法第24條之規定，係因其未於「瓏山林藝術館」 、「博物館」等預售屋之房屋預定買賣契約書中，揭露 共同部分所含項目應含車道之資訊，而系爭建案屬成屋 銷售，已於銷售過程中讓客戶實際看屋等情，業經證人 周榮華、陳美凰及陳曉貞證述在卷（見原法院卷五第63 頁至第63頁反面、第65頁、第80頁反面），復為上訴人 所不爭執，故本院當不得在銷售條件不同之情形下，逕 以公平會前揭處分書與新聞資料，認定被上訴人第五大 道公司於銷售系爭建案時，亦有虛灌坪數之情。上訴人 此部分之主張，洵無足取。
⒍上訴人另抗辯稱「房屋的買受人將新的房地賣給新的住 戶就不受分管協議書第七條的拘束」云云，更舉最高法 院86年度台上字第1655號判決為據，主張「若有住戶先 將停車位全數出售予同一建案中之某甲住戶後，嗣後又 另將房屋單獨出售予某乙住戶，則某乙對於『車道』因 仍有所有權持分（屬公共使用部分）而得對車道行使權 利，且不受停車分管協議之拘束，將妨礙買受車位者使 用車道之權利」云云，此等見解，應屬誤解。蓋，公寓 大廈管理條例第24條第1項明訂：「區分所有權之繼受 人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或 影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權 人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，縱有上 訴人所稱假設情形出現，繼受之區分所有權人仍應繼受 前手之權利義務事項，實無上訴人所假設及憂慮之情形 存在。此部分抗辯，亦無理由。
六、綜上所述，系爭房屋契約之當事人即被上訴人第五大道公司 已依系爭房屋契約之約定，移轉如附表三門牌號碼欄所示建 物之所有權，核無虛灌坪數溢收價金之情，上訴人依民法第 354條第1項、第359條、第179條、第184條第1項前段、第 185條、第28條之規定，請求判決如上訴聲明所示，為無理 由，原審判決上訴人敗訴，核無不合，上訴論旨，仍執陳 詞，斤斤指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予 駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
民事第十五庭




審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 方彬彬
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
書記官 方素珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。