臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第599號
上 訴 人 包麗菊
訴訟代理人 羅子武律師
李志正律師
被 上訴人 徐美玉
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國101年3
月19日臺灣士林地方法院99年度訴字第988號第一審判決提起上
訴，本院於101年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段3小段1285建號 即門牌號碼臺北市大同區○○○路○段200巷25號11樓區分所 有建物（下稱11樓房屋），及其共用部分之同段1294建號建 物（下稱1294建號建物，應有部分10,000分之795），暨同 段1296建號建物（下稱1296建號建物，應有部分14分之1） ，上開3建物（以下合稱系爭不動產）原為被上訴人所有， 嗣移轉為訴外人紀世傑所有，伊於民國98年間經原法院97年 度執字第37959號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍 賣程序取得所有權。門牌號碼臺北市大同區○○○路○段200 巷25號之地下室（下稱系爭地下室）係附屬於1296建號建物 之共用部分，並由起造人即建商劃定停車位出售，使區分所 有權人取得專用權，全體區分所有權人間就共用部分之系爭 地下室，存有由購買停車位之共有人使用特定編號停車位之 分管契約。被上訴人於購買系爭不動產時，曾向建商購買系 爭地下室編號9之停車位（下稱系爭停車位）之專用權，並 於移轉系爭不動產予紀世傑時，將系爭停車位之專用權併予 移轉。伊經拍賣取得系爭不動產所有權，即繼受紀世傑基於 分管契約對系爭停車位之專用權，並得排除他人使用。詎被 上訴人竟未經伊同意，無權占有系爭停車位，爰依分管契約 及民法第767條第1項規定，先位請求被上訴人將系爭停車位 騰空返還伊。又縱認伊不得請求被上訴人返還系爭停車位， 惟系爭停車位既係附屬於1296建號建物之共用部分，被上訴 人並非系爭停車位之專用權人，逾越其應有部分比例無權占 有系爭停車位，侵害其他共有人之權利，爰依民法第821條 及第767條規定，備位請求被上訴人將系爭停車位騰空返還 伊及1296建號建物之共有人全體。並先位聲明：㈠被上訴人 應將系爭停車位騰空返還上訴人。㈡願供擔保請准宣告假執 行；備位聲明：㈠被上訴人應將系爭停車位騰空返還上訴人
及1296建號建物之共有人全體。㈡願供擔保請准宣告假執行 ）。
二、被上訴人則以：系爭停車位所在之百富世家大廈（下稱百富 大廈）停車場為全自動式機械停車塔，並非平面車位，無法 於不動產登記簿為登記，1296建號建物僅為公共設施，共有 該建號之應有部分並不等同擁有停車塔設備之使用權。且依 上訴人所有1296建號建物之應有部分換算面積，無法供停放 兩部車。百富大廈之住戶均須另行向建商購買停車塔設備之 使用權，購買指定號碼停車位者始能取得停車塔遙控器，且 每名購買者之遙控器僅能開啟其個人之停車位，住戶與建商 間定有使用停車位之分管契約。伊於88年1月28日購買坐落 臺北市大同區○○○路○段200巷25號12樓房屋（下稱12樓房 屋）時，向建商購買兩個停車位，因斯時房屋尚在興建中， 無法得知確實車位而未註明停車位編號。伊於交屋後即使用 雙停車位，所有住戶均知悉，管理費亦由伊繳納，系爭停車 位乃伊所有。紀世傑買受系爭不動產並未購買系爭停車位， 僅買受公共設施之應有部分。且伊曾詢問地主有關停車位之 分配事宜，系爭不動產原分配之停車位為編號3，並非編號9 。又系爭停車位並非系爭執行事件之拍賣標的，拍賣公告亦 未註明含系爭停車位，上訴人聲請點交時，執行法院亦告知 點交範圍不含系爭停車位。況上訴人嗣後曾向伊要約買受系 爭停車位，可見上訴人並未經拍賣程序取得系爭停車位。另 伊早於99年2月21日前將12樓房屋連同系爭停車位出售予訴 外人黃寶龍，伊已非占有人，上訴人不得向伊請求返還系爭 停車位等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人應將系爭停車位騰空返還上訴人及1296建 號建物之共有人全體，並駁回上訴人其餘之訴（被上訴人對 其敗訴部分提起上訴，因不合法經原審法院裁定駁回確定， 不再贅述）。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，除補稱 ：依被上訴人與建商簽訂之房屋土地預訂買賣合約第4條： 「共用部分項目、面積及面積分配比例計算：前條共用部 分除法定停車位、法定機車位另計外，係指門廳、走道、樓 梯間。…前款共用部分之權利範圍係依買受主建物面積與 主建物總面積之比例而為計算…」、第8條地下層共用部分 權屬：「…地下第二層除第四條所列共用部分及依法令得 為區分所有之標的者外，其餘由賣方規劃為停車位，另行出 售予本大樓承購戶。未購買停車位或非乙方約定專用外之 承購戶，已充分認知本房地總價並不包括停車位之價款，且 所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含機車位停車位之持分 面積。除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同
意對本預售屋之地下室機車位停車位無任何權利，包括持分 所有權及使用管理權等」；及附件八停車位預定買賣合約書 中「產權登記：有關地下層每車位持分產權悉依地政主管機 關當時之法令規定辦理登記。車位面積包括停車位、車道及 迴車空間等，車位面積登記不論車位尺寸大小，均依『個』 單位計算並以公共設施方式辦理登記，坪數係登錄於建築改 良物登記簿謄本共同使用部份持分面積內，不另發給建物所 有權狀」，足認系爭地下室之停車位係附屬於1296建號共用 部分。而1296建號共用部分之登記方式，係先將停車空間之 面積併入共用部分計算比例，區分所有權人購買停車位時， 再將該車位應有之共用部分應有部分，移轉併入該區分所有 權人之區分所有建物所附共用部分之應有部分內，即購買車 位之區分所有權人就1296建號共用部分之應有部分比例將增 加，其多出之應有部分比例，即係表彰專用停車位之權利， 性質仍屬公寓大廈管理條例第3條第5款所稱「約定專用部分 」。系爭地下室停車位係由起造人即建商另外出售予購屋者 ，使其就所劃定之停車位取得專用權，全體區分所有權人就 該共有之地下室建物已有分管約定，兩造及其他區分所有權 人均應受該分管契約拘束等語，並上訴聲明：㈠原判決關於 駁回上訴人下開之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭停車位 騰空返還上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠百富大廈係預售屋，於89年12月28日建築完成，使用執照字 號為89使字第448號，並於90年2月22日為建物所有權第一次 登記。11樓房屋及12樓房屋於完成建物所有權第一次登記前 ，即均由被上訴人向建商買受。
㈡被上訴人於買受12樓房屋時，同時向建商購買系爭地下室編 號5之停車位。被上訴人於91年間以買賣為原因，將系爭不 動產所有權移轉登記予紀世傑。嗣系爭不動產於98年11月30 日經系爭執行事件拍賣，由上訴人拍定，執行法院僅點交11 樓區分所有建物予上訴人，並未包括系爭停車位。 ㈢被上訴人於99年10月間，將12樓房屋及系爭停車位出賣予黃 寶龍，已於99年11月11日辦畢所有權移轉登記，系爭停車位 現由黃寶龍使用中。百富大廈之停車場係位於系爭地下室， 為多層循環型機械停車設備。
㈣上開各情，有土地及建物所有權狀、建物登記謄本、建物異 動索引、原法院98年12月18日士院木97執強37959字第09803 21156號不動產權利移轉證書、房屋土地預訂買賣合約書、 停車位預訂買賣合約書、照片6張、臺北市建築管理處100年 11月7日北市都建使字第10072484500號函、被上訴人與黃寶
龍所簽訂之房地產買賣契約書及系爭執行事件卷宗可稽（原 法院99年度士小調字第327號卷〈下稱調字卷〉第8-12、24- 25、34-47頁；原審卷㈠第124-130、184、206-208頁、卷㈡ 第127-130頁），堪信為真實。
五、上訴人主張其取得系爭不動產所有權後，即繼受紀世傑基於 分管契約對系爭停車位之專用權。被上訴人無權占有系爭停 車位，應將系爭停車位返還上訴人云云，為被上訴人所否認 ，並以上開情詞置辯。經查：
㈠系爭停車位係坐落1296建號建物範圍內之特定空間，而1296 建號建物之所有權範圍包括地面層共同使用部分（21.31平 方公尺）、騎樓（11.01平方公尺）、地下一層共同使用部 分（22.66平方公尺）及地下二層共同使用部分（101.17平 方公尺），合計總面積為156.15平方公尺。其中所謂「停車 位空間」，係位於地下二層共同使用部分，有臺北市建成地 政事務所建物測量成果圖可稽（調字卷第51頁）。而系爭停 車位所屬之停車場，係位於系爭地下室之多層循環型機械停 車設備，有箱型循環式車位共15個，設置位置為地面一層、 地下一、二層，升降行程為9.96公尺，額定速度包括升降及 橫移之速度，門裝置型式為電動、門開啟方式為捲門上開， 於百富大廈興建時即已裝設，並於89年9月29日完成竣工檢 查乙節，有臺北市建築管理處100年11月7日北市都建使字第 10072484500號函及所檢附社團法人高雄市機械安全協會89 年9月29日(89)高機竣字第092903號函、建築物附設停車空 間機械停車設備竣工檢查申請書及檢查表、出廠證明、安全 合格證明及照片12張可稽（原審卷㈠第184-189頁背面）。 觀諸上開照片及卷附之系爭停車位照片所攝（調字卷第11-1 2、24-25頁），復參以證人即系爭停車位買受人黃寶龍所證 稱：「（問：停車位使用方式為何？）有一個遙控器，按下 去就是固定9號的停車位會跑出來，不會隨便找一個空位出 來，一定是9號跑出來」等語（原審卷㈡第138頁背面），核 與被上訴人所抗辯系爭地下室之所有停車位均係指定號碼購 買，每人之遙控器僅能開啟自己之停車位等語相符（原審卷 ㈡第80頁），可見百富大廈之停車場係位於地下二層，每一 停車位均有特定編號，且各停車位使用人僅能使用特定編號 之停車位，係使用遙控器操作機械停車設備，使該特定編號 之停車位由地下二層平移至升降處，經地下一層上昇至地面 一層，待地面一層之鐵捲門向上捲起後，始能停放或開出車 輛，並非得停放於任何空位。換言之，系爭停車位所屬停車 場，係結合1296建號建物，及已成為1296建號建物一部分之 機械停車設備。就1296建號建物使用收益方法所為之約定：
地面層及地下一層係由全體共有人按物之性質（供停車使用 ），共同為使用收益（類似平面車位之車道及出入口），地 下二層部分，則以機械停車設備分歸特定人使用，惟機械停 車設備所承載空間則隨循環系統變換，在地下二層範圍內循 環變動，雖各共有人使用空間非恆久、絕對特定，惟性質上 仍為1296建號建物共有人間之分管約定。
㈡按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其 基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」 ，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。次按「區分所有 建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按 其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號， 單獨登記為各相關區分所有權人共有」、「區分所有建物共 有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附 表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所 有權狀中記明之，不另發給所有權狀」，為土地登記規則第 81條所明定。1296建號建物係主建物臺北市○○區○○段3 小段0000-0000、1289、1290及1293號等13筆建物之共用部 分，雖編定建號登記為區分所有權人共有，但未另發給所有 權狀，有臺北市建成地政事務所100年11月15日北市建地一 字第10031670100號函及所附建物登記謄本（原審卷㈠第193 -215頁），暨建物所有權狀可憑（調字卷第10頁）。是系爭 停車位所在之1296建號建物，應為百富大廈區分所有權人專 有部分所屬建物共用部分，此一共用部分之應有部分，依公 寓大廈管理條例第4條第2項規定，不得與專有部分分離而為 移轉。上訴人既經系爭執行事件拍定並取得系爭不動產即主 建物11號房屋之所有權，自亦取得該專有部分所屬建物共用 部分即1296建號建物之應有部分，而為1296建號建物之共有 人。
㈢次按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約 定」，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。是公寓大廈 之停車位雖屬共用部分，但得約定供特定區分所有權人使用 。又分管契約性質上為債權契約，新加入共有關係之共有人 與原共有人間，解釋上固得以默示合意方式繼續原分管約定 ，惟如客觀之事實無法佐證默示合意存在，甚且足認共有人 間已成立新分管約定以取代僅具債權契約性質之原分管約定 ，即未可再主張變更前原分管約定之效力。上訴人主張其前 手紀世傑與1296建號建物全體共有人間存有分管約定，由紀 世傑分管系爭停車位，且該分管約定為伊所繼受等情，既為 被上訴人所否認，自應由上訴人就所主張紀世傑與其他共有
人間存有分管系爭停車位之約定，且該約定於1296建號建物 所有權移轉為上訴人所有時仍繼續存在之事實，負舉證之責 。上開11樓房屋及12樓房屋之所有權人原均為被上訴人，有 臺北市建成地政事務所異動索引可憑（原審卷㈡第127-130 頁），是1296建號建物之分管使用，原係由被上訴人與其他 共有人所成立，被上訴人係分管使用系爭停車位及編號5之 停車位。迨91年7月18日，包含1296建號建物應有部分14分 之1在內之系爭不動產所有權移轉登記為紀世傑所有，紀世 傑成為1296建號建物之共有人。而依證人紀世傑所證述：「 大概91年的時候，我和被告（即被上訴人，下同）財產做分 割，被告將11樓房屋轉到我名下，但因為被告有將公司住址 設在11樓，可能需要繼續使用11樓房子，所以被告請我簽立 租賃契約……。當時簽立租賃契約時，沒有討論到停車位的 事情。……．（問：12樓所附為5號停車位，11樓所附是否 為9號停車位？）我不知道，我只知道一個房子配一個停車 位，但到底是幾號，我不知道」等語（原審卷㈡第9頁）， 可見證人紀世傑雖自被上訴人處受讓系爭不動產而成為百富 大廈區分所有權人之一，惟其未曾自行占有使用系爭停車位 ，否則當無可能不知系爭停車位之編號。雖證人紀世傑另證 稱：「我沒有把11樓的停車位賣掉，但因為我不會開車，所 以我把車位租給200巷9號鄔先生，租金都是由被告在收，至 於被告後來如何處理該停車位，我就不清楚了」云云（原審 卷㈡第8頁背面），惟查，紀世傑既已稱其不知系爭不動產 所屬停車位之編號，參諸百富大廈停車場須由停車位使用人 以遙控器操作機器停車設備後，始能使用特定編號之停車位 ，則紀世傑竟能與他人訂定租賃標的不明之停車位租賃契約 ，並將該編號不明之停車位交付承租人使用收益，顯與常理 有違，足見其未曾持有系爭停車位之遙控器及將該停車位交 付承租人。又衡諸社會常情，權利人固得將其權利之使用收 益委由他人代為處理，惟仍會掌握受任人之處理情形，紀世 傑就系爭停車位之使用情形、11樓房屋及12樓房屋所配置之 停車位編號，均無所悉，益見其所稱將系爭停車位出租云云 ，應與事實不符而未可信。況紀世傑稱租金悉由被上訴人收 取，其不清楚被上訴人如何處理系爭不動產所屬之停車位， 顯見紀世傑於成為1296建號建物之共有人後，係與被上訴人 合意由被上訴人繼續使用收益（收取租金）及處理系爭停車 位，且紀世傑亦未基於間接占有人之身分占有系爭停車位。 再者，依系爭地下室汽車停車位專用人名冊所載，編號5之 停車位及系爭停車位之使用人及門牌號碼均記載為「12樓徐 美玉」（原審卷㈠第75頁），而被上訴人自交屋後迄其將12
樓房屋出賣時，均同時使用編號5及系爭停車位，且系爭停 車位之管理費均由被上訴人繳納等情，亦有被上訴人提出之 管理費存根足憑（原審卷㈠第73-74頁）。衡諸紀世傑受讓 系爭不動產後，系爭停車位仍由被上訴人使用收益，足徵被 上訴人與紀世傑間，就所分管之編號5之停車位與系爭停車 位，係另成立均由原所有權人即被上訴人分管之約定，該分 管之債權約定，於原分管約定之範圍內，且於他共有人之利 益無妨害，自應承認其效力。
㈣被上訴人與紀世傑間曾形同夫妻關係，並育有一女等情，業 據證人紀世傑證述明確（原審卷㈡第8-9頁），且系爭停車 位之收益處理均歸被上訴人。另依被上訴人與紀世傑所訂立 之租賃合約所載，95年9月5日間被上訴人尚且出資裝潢11樓 房屋，並打通與被上訴人所有之12樓房屋（原審卷㈠第92頁 ），足見斯時被上訴人與紀世傑間之關係仍屬深厚。而被上 訴人以裝潢出資新臺幣（下同）1,800萬元利息加計每年1,0 00元之方式給付租金、租期長達20年，亦迥異於一般租賃常 態。參以紀世傑所證述：「因為被告有將公司住址設在11樓 ，可能需要繼續使用11樓房子，所以被告請我訂立租賃契約 ，一個月的租金非常低，幾乎不用錢。當時簽立租賃契約時 ，沒有討論到停車位的事情」等語（原審卷㈡第9頁）；而 該租賃合約復經紀世傑與被上訴人執以辦理公證，俾符民法 第425條第2項規定，被上訴人並在系爭強制執行程序提出該 租賃合約陳稱不得點交等情，堪徵該租賃合約之訂立，應係 被上訴人為保障其得以繼續使用系爭不動產所為形式之安排 ，尚難以該租賃合約形式上記載「含車位」，據以推論系爭 停車位係由紀世傑所分管。上訴人以被上訴人與紀世傑於95 年間簽訂房屋租賃合約，其上記載「雙方達成坐落於臺北市 ○○○路2段200巷25號11樓（含車位）之租賃使用」，主張 系爭停車位應係紀世傑所分管云云，委無足取。六、綜上所述，紀世傑雖為1296建號建物所有權人，惟上訴人既 未能舉證於系爭不動產拍定前，前所有權人紀世傑與包含被 上訴人在內之1296建號建物共有人間，繼續存在系爭停車位 由紀世傑分管使用之約定，自非得主張繼受紀世傑分管契約 之權利而取得系爭停車位所有權。上訴人先位聲明本於分管 契約及民法第767條第1項規定，請求被上訴人將系爭停車位 返還上訴人，洵屬無據，不應准許。原審就此部分為上訴人 敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一予以論駁， 附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 黃國益
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
書記官 余姿慧