臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第568號
上 訴 人 李俊仁
訴訟代理人 呂偉誠律師
劉力維律師
輔 佐 人 蕭京娥
被 上訴 人 亞太土地開發有限公司
法定代理人 徐建國
訴訟代理人 林明信律師
上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國101年4月
20日臺灣板橋地方法院101年度訴字第367號第一審判決提起上訴
，本院於101年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國100年5月15日簽立委託授權書，委託被上訴人 仲介出售其所有坐落於新北市○○區○○段第375、380、 381、384、385地號土地（下合稱系爭土地，於論及385地號 時僅簡稱385地號），買賣總價約定為新臺幣（下同） 288,048,000元，但因價格過高無法售出，上訴人嗣於100年 5月25日另簽立委託授權書，委託買賣總價變更為 283,647,180元，並約定於成交後，以銷售總價之2% 作為被 上訴人之居間酬金。經被上訴人居中斡旋，上訴人與訴外人 李國雄達成買賣合意，買受範圍為系爭土地之全部即705.59 坪，買賣價金為每坪404,000元，買賣總價為285,058,360元 ，系爭土地公告現值每坪約20萬元左右，上訴人以每坪超過 40萬元之委售條件，已將舊建照潛藏之開發利益計算在內。 買賣雙方於達成合意後，上訴人收受李國雄交付之1,000 萬 元訂金，並約定於100年5月31日完成簽約手續。詎料，上訴 人竟於簽立買賣契約時，無理要求買方李國雄於原定買賣條 件及價金外，於系爭土地建案完成後，額外給付150 坪建物 及4 個停車位，使買方無法接受其條件，致無法完成簽約程 序，買賣無法完成係可歸責於上訴人之因素所致。150 坪建 物及4個停車位之價值高達6、7千萬元以上，買方以每坪高 於市價20萬元購買系爭土地，705.59坪共讓利約 140,000,000元予賣方，不可能再答應上訴人如此苛刻之條 件。上訴人委售條件如包括150坪建物及4個停車位，應會見
諸於委託授權書或訂金收據才是，否則上訴人不會簽字。 ㈡被上訴人依受託之旨，為上訴人覓得符合託售條件之承買人 ，關於雙方之買賣條件，被上訴人僅從中代為傳達，並無雙 方代理之事；退萬步言，縱係雙方代理，因雙方代理非為保 護公益而設，並非當然違背公序良俗，若上訴人不承認被上 訴人之代理行為，效果也是其與李國雄之買賣契約尚未成立 。買賣雙方之買賣合意在被上訴人之媒介下幾達合致，敲定 正式簽約日期，上訴人遲至正式簽約時，始提出150 坪建物 及4 個停車位之不合理要求，當屬以不正當行為，阻止被上 訴人請求居間報酬之成交條件成就，依法得視為請求居間報 酬之條件已成就，上訴人仍應給付約定之報酬。依兩造委託 授權書之約定，上訴人應給付被上訴人5,701,167 元之居間 報酬，原審已將上開居間報酬酌減至1,418,236 元，約為約 定仲介費用之1/4 ，不宜再予酌減。（被上訴人起訴請求上 訴人給付居間報酬5,701,167 元及法定遲延利息，原審判命 上訴人給付1,418,236 元本息，駁回被上訴人其餘之請求， 被上訴人對敗訴部分未據聲明不服，已告確定） ㈢答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
㈠上訴人於100年5月15日第一次簽立委託授權書，委任被上訴 人負責人徐建國仲介出售系爭土地，被上訴人諉稱無法以約 定之買賣價格288,048,000 元覓得買家，上訴人遂於同年月 25日另訂第二次委託授權書，買賣總價為283,647,180 元。 李國雄於上訴人降低售價當日，即基於與被上訴人事前謀議 而出具不動產購買意向書，偽稱願以每坪價額40萬元購買系 爭土地，再於同年月26日由被上訴人佯裝居中斡旋，並提出 李國雄所開立之台灣中小企業銀行股份有限公司面額 1,000 萬元支票，要求上訴人簽立訂金收據。上訴人簽立訂金收據 前，再度向被上訴人表示須其及李國雄均同意「⒈上訴人不 保證於1年內即能塗銷375租約；⒉因舊建照所多出之建坪， 李國雄應補償上訴人申請所支付700 萬元申請費用，並給付 面積150坪之建物及4個停車位；⒊李國雄所開立未兌現之 1,000萬元支票作為斡旋金，若上訴人與李國雄未能簽訂買 賣契約，即時退還訴外人李國雄」等事項，上訴人始願簽立 訂金收據。然被上訴人竟為雙方代理，未就上訴人最佳利益 為考量，為誘使上訴人簽立訂金收據，詐稱同意上訴人所提 上開條件，並刻意未於不動產購買意向書寫明李國雄地址， 上訴人始於不即查知上情下簽立訂金收據。上訴人於簽立訂 金收據之時，與李國雄關於契約重要之點，即舊建照之申請 復照、375租約之塗銷等重要事項意思表示仍未合致，上訴
人與李國雄就系爭買賣契約意思表示未達成合意，契約並未 成立。上訴人業於101年1月13日將斡旋金1,000萬元支票退 還李國雄，李國雄收受後無反對或拒絕收受。上訴人事後更 發現被上訴人與李國雄實係居於同地，始知被上訴人及李國 雄以上開詐術使上訴人為錯誤之意思表示，另於101年2月20 日以通知函通知撤銷上訴人所為之意思表示。系爭訂金收據 之意思表示既失效力，被上訴人主張依訂金收據為請求，自 無理由。而被上訴人既為雙方代理，系爭買賣契約本為無效 ，被上訴人亦不得請求上訴人給付仲介費用等語，資為抗辯 。
㈡上訴聲明：
⒈原判決不利上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請 均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人於100年5月15日簽立委託授權書，以買賣總價 288,048,000元委託被上訴人仲介出售系爭土地。 ㈡上訴人於100年5月25日第二次簽立委託授權書，以買賣總價 283,647,180元，委託被上訴人仲介出售系爭土地。 ㈢上訴人於100年5月26日受領李國雄開立之訂金支票1,000萬 元，約定100年5月31日簽訂不動產買賣契約。 ㈣上訴人與李國雄均明知系爭土地中之385地號於100年5月間 仍有三七五耕地租約之註記未塗銷。
㈤上訴人與李國雄於100年5月26日均知悉上訴人業就系爭土地 請領建造執照，依舊建造執照得興建之建物面積較依新申請 之建造執照多1,985建坪。
㈥如果系爭土地中之有三七五耕地租約之385地號不能塗銷租 約之註記，李國雄應該不願意購買其餘四筆土地；如舊建築 執照不能復照，李國雄亦不願意以原約定之價格購買系爭土 地。
四、兩造爭執點之論述：
被上訴人主張受上訴人委託仲介出售系爭土地，其已完成仲 介任務，因可歸責於上訴人之事由致系爭土地未完成出售， 即上訴人以「多150坪建物及4個停車位」之不正當方法阻止 買賣契約之成立，仍須依兩造簽署之委託授權書給付居間報 酬等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭 執點為：被上訴人請求上訴人給付居間報酬，應否准許？ ㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項， 應就其所知，據實報告於各當事人。居間人，以契約因其報
告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第567 條第1項前段、第568條第1項分別定有明文。又，當事人互 相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。 當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經 表示意思者，推定其契約為成立，民法第153 條第1、2項亦 定有明文。故契約之成立須兩造就必要之點意思表示一致， 就非必要之點亦須無相反之意思表示方始成立。「民法第 565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居 間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周 旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會 為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約 時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而 僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。 」（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。 ㈡兩造於100年5月15日、100年5月25日簽訂之委託授權書，均 載明「甲方全權委託亞太土地開發有限公司徐建國（下稱乙 方）或張哲盛代為處理銷售事宜‧‧‧如由乙方銷售成交， 甲方支付總價金之百分之貳為乙方公司服務費用」（原審卷 第6、7頁），是兩造間成立之居間契約，係以被上訴人為上 訴人代為銷售「成交」始能請求報酬之媒介居間並非報告居 間甚明。參諸被上訴人於原審提出附件一至三，即最高法院 84年台上字第2925號、82年台上字第400號、本院85年度上 字第1333號判決（原審卷第12至17頁），均為媒介居間契約 之相關判決，益證兩造所成立者為媒介居間契約，以被上訴 人依上訴人預定之價格將系爭土地銷售「成交」始能請求居 間報酬。被上訴人主張系爭土地之買賣經由其居間努力，買 賣雙方之買賣合意幾達合致，也已敲定正式簽約日期，上訴 人遲至正式簽約時，始指出150坪建物及4個停車位之不合理 要求，為交易破局之原因，上訴人以不正當行為阻止被上訴 人請求居間報酬之成交條件成就，視為請求居間報酬之條件 成就，上訴人仍應給付報酬云云。但依上開說明，所謂買賣 雙方之意思達成合致，須雙方就契約重要之點均合致，且對 非重要之點並無相反之意思表示時，方能認買賣雙方之意思 表示已達成合致。若買賣雙方就契約重要之點並未達成完全 合致者，自難認媒介居間之契約義務已達成。
本件買賣雙方就契約重要之點，即系爭土地中之385地號土 地之三七五租約至遲應於何時註銷並未達成合致（理由詳後 述），買賣契約自尚未成立。
㈢上訴人委託被上訴人居間處理系爭土地出售事宜時，已明白 告知被上訴人，系爭土地有三七五租約尚未解除，且於委託
授權書中載明三七五租約須由上訴人排除及全權負責，但未 記載排除之時間（原審卷第7 頁）。李國雄將訂金交付被上 訴人時，約定「地主負責解除375 佃農租約塗銷註記」，復 以手寫方式備註「買方需配合地主375條款註記解除時間約4 個月」（本院卷第53頁）；參以被上訴人訴訟代理人於本院 陳稱「（審判長問：如果三七五租約沒有解決，上訴人不能 賣385 地號土地，李國雄還願意買其他四筆土地？）應該是 不願意」等語（本院卷第155 頁），堪信李國雄購買系爭土 地之條件係上訴人應在四個月內註銷385 地號之三七五租約 ；然上訴人並未承諾可以在四個月內完成，其收取訂金時， 簽立之訂金收據備註四記載「‧‧‧買方並同意一年時間處 理375 租約。」（原審卷第10頁），足見上訴人處理三七五 租約需要一年的時間，買賣雙方就塗銷三七五租約之時間顯 然未達成合意。參諸兩造不爭執真正之100年5月26日錄音譯 文「徐建國：‧‧‧買方配合地主三七五租約解除的時間， 我先幫你抓四個月，來的及嗎？多久？‧‧‧他說如果這個 佃農平常都跟我們好好的，那麼佃農應該不會跟我們有相左 的意見，如果是平常我們就有恩怨，這非常有可能對方他， 因為對方他後面有人，多多少少會知道這件事，他也在擔心 這個，大哥如果你在簽約的時候不要提起這件事。李俊仁： 簽什麼？徐：如果有簽約的話，不要再提到這件事，就說我 們跟佃農已經準備走上和解這條路了，這樣好不好。」、「 徐建國：‧‧‧我是要跟您再做一個確認，三七五需要多少 時間處理？‧‧‧不是，我現在是，我最起碼要跟董事長報 告一下，地主需要多少時間，抓寬一點沒關係。李俊仁：如 果是調解有和解，那這樣四個月就夠了，如果是要送到法院 就要一年，差不多一年時間‧‧‧」等語（本院卷第113至 115頁）。上訴人對於塗銷385地號之三七五租約認為須耗時 一年，而被上訴人因買方要求儘速塗銷三七五租約，遂央求 上訴人在簽約時不要向李國雄提及三七五租約之事情，並告 知李國雄準備與佃農和解，上訴人亦稱願意配合（本院卷第 114頁）。足證買賣雙方對於385地號塗銷三七五租約之契約 重要之點，意思表示不一致。被上訴人法定代理人徐建國於 本院證稱「我要跟買方保證三七五佃農租約可以解決」（本 院卷第97頁反面），被上訴人訴訟代理人亦陳稱「對徐建國 而言，當然要跟買方保證三七五租約可以解決，相對的，徐 建國也要與上訴人敲定三七五租約要何時解決」等語（本院 卷第155 頁反面），堪信李國雄極在意塗銷三七五租約之時 間點，僅給予賣方四個月之時間，但賣方（即上訴人）實則 認為需要一年的時間才可以解決。被上訴人主張買賣雙方在
100年5月26日各簽署訂金收據時，買賣之意思表示達成合致 （本院卷第146 頁反面）。但上訴人在訂金收據上記載一年 的時間處理三七五租約（原審卷第10頁），李國雄得到的訊 息係賣方處理三七五租約的時間為四個月（本院卷第53頁） ；雙方之意思表示顯然不一致。事實上，上訴人與佃農因三 七五租約涉，最高法院101年7月4日以101年度台上字第991 號駁回上訴人就交付385地號土地予承租人之上訴，即原審 判命上訴人將385地號土地返還承租人，上訴人提起上訴， 業遭駁回確定（本院卷第122至125頁），上訴人必須將385 地號土地返還承租人。易言之，系爭土地中385地號之三七 五租約，迄本件言詞辯論終結之101年10月24日止，距上訴 人於100年5月26日出具訂金收據之日已逾一年仍未能解決， 被上訴人亦陳稱若三七五租約沒有辦法解決，李國雄應該不 願意買其他四筆土地等語（本院卷第155 頁），益證系爭土 地之買賣因意思表示未為合致而不成立。
㈣綜上，被上訴人與上訴人約定，上訴人委託授權被上訴人銷 售系爭土地，於被上訴人銷售「成交」時，上訴人應支付服 務費用。因買方李國雄要求塗銷三七五租約之時限為契約訂 立後四個月，而賣方之時限為一年，買賣雙方就契約重要之 點（三七五租約塗銷之時限）並未達成合致，難認系爭土地 之買賣契約已成立。甚者，上訴人前另案起訴請求確認與承 租人間就385 地號之三七五租賃關係不存在，經本院以89年 度上更㈣字第316號判決上訴人敗訴確定（本院卷第123頁反 面），上訴人依確定判決負有返還385 地號土地予承租人之 義務，其欲於出具訂金收據日或預定簽約日起一年內塗銷 385地號土地之三七五租約顯然困難重重（按：上訴人另以 與385地號同一租約之其他土地，承租人有不自任耕作情形 ，訴請確認租賃關係不存在，現仍繫屬於法院，尚未確定） 。李國雄出具訂金收據時，如知悉385地號之三七五租約不 能解決，即不會購買系爭土地，業據被上訴人訴訟代理人陳 明在卷。足證買賣雙方就契約之重要之點意思表示不一致， 買賣契約不成立；從而，被上訴人依委託授權書請求上訴人 給付報酬，難認有理由，不應准許。
五、綜上所述，上訴人抗辯系爭土地之買賣契約係因買賣雙方未 達成合意而未簽約乙節為可採；被上訴人主張上訴人以不正 當行為阻止其請求居間報酬條件之成就為不足採。從而，被 上訴人本於居間契約，請求上訴人給付居間報酬，為無理由 ，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原 審不察，判命上訴人給付1,418,236元本息，並為假執行之 宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢
棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或 與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 7 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭
法 官 蘇瑞華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 7 日
書記官 廖婷璇
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