台灣彰化地方法院民事判決 九十年度簡上字第一四六號
上 訴 人 乙○○
被 上訴人 丙○○
金盈利實業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張震律師
復 代理人 丁○○
右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十年六月二十日台灣彰化地
方法院彰化簡易庭八十九年度彰簡字第三六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人丙○○應返還上訴人新台幣（下同）
二十四萬四千元及自八十九年六月二十四日起至清償日止按年利率百分之五計算
之利息。㈢被上訴人金盈利實業股份有限公司應返還上訴人十七萬六千元及自八
十九年六月二十七日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈣願供擔保宣
告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外補稱：
㈠上訴人於八十九年二月十五日向台中市北區調解委員會提出調解之聲請，對造人
係金盈利建設公司法定代理人：甲○○，但出面調解的是林春雄郤沒有出具委任
狀。又依民法第七百三十八條，當事人之一方，對於他方當事人之資格或對於重
要之爭點有錯誤而為和解者得撤銷其和解。上訴人提出調解要點為被上訴人違反
契約，要求返還所收之價金並解除契約。而並不具對造人資格之林春雄郤模糊焦
點。從原契約衍生出其他付款方式及貸款金額。此調解事件，事後調解委員會也
出具調解不成立證明書，證明此次調解並不成立，因此前判決有違此法令。
㈡又依民事訴訟法第四百二十二條規定：調解程序中調解委員或法官所為之勸導，
及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎
。基於前述理由前判決亦不合法。
㈢被上訴人於判決書上一再表明上訴人係因未繳交契稅，不斷催繳稅費，又證人即
代書薛富仁結稱：受被上訴人之託辦理此件過戶手續，因未繳契稅故無法辦理過
戶等語，上訴人提出異議。原因如下：被上訴人於回覆上訴人八十九年元月三十
一日所寄出之存證信函內容中說明，本稅單於開單元月初即開出且自元月八日星
期六即開始繳納，但碰巧元月八日為週休假期，政府機關均未上班，以致稅單需
延至元月十日再繳納等語，與被上訴人所述完全不符。被上訴人之違約過失事實
，堪為明確，依據向法令沒收原告所繳之價金。又被告聲稱所產生之直接成本（
三十萬七仟元）更無理由加諸於上訴人。
㈣被上訴人於原審所傳訊證人之中除薛代書其身份確定外，另二位證人竟公然假冒
仲介與售屋小姐，出庭應訊，已當庭遭上訴人斥回，薛富仁代書所證言係他所承
辦之過戶未移轉是因契稅未繳所致，又契稅未繳乃是被上訴人作業過失延誤致契
稅單於元月八日開始繳納，事逢週休，無法如期通知上訴人，並非如第一審判決
書所說係上訴人不繳交契稅。基上述所言及理由，應廢棄及變更原判決。
㈤於原審開庭辯論其間，被上訴人及其委託代理之張震律師，一致強調林春雄與此
訴訟毫無關係，但總觀其案件唯一關鍵即是林春雄及售屋小姐柯真真。金盈利建
設之法定代理人甲○○先生屬間接關係，仲介所產生之過失，但又避不見面，理
所當然由被告金盈利建設其法定代理人甲○○負責承擔此過失。又依民事訴訟法
第一百九十九條之一說明，依上訴人之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關
係，而其主張不明瞭或不完足者審判長應曉諭其敍明或補充之。被上訴人如主張
有消滅或妨礙原告請求之事由，究為防禦方法，或提起反訴有疑義時，審判長應
闡明之。
三、證據：陳援用於原審提出之證據外，並提出存證信函影本一紙為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外補稱：
㈠查本件上訴人於原審主張系爭契約因於民國（下同）八十九年一月十日被上訴人
無法交屋及系爭不動產仍有貸款而設定擔保為由而解除，請求被上訴人加倍返還
所受領之定金及價金，以作為違約賠償金云云。
㈡經查，本件上訴人並未繳納系爭房屋應繳之契稅，已據其坦承在卷，另參以證人
薛富仁證稱契稅應由上訴人繳納，本件系爭房屋最後未辦過戶係因上訴人契稅二
萬多元拒未繳納，而系爭不動產上所設定抵押權之登記只要承買人對保，銀行貸
款後，即可塗銷。足見，本件係因上訴人嗣後決定不予履約而未依約定繳納契稅
，致無法交屋並辦理相關移轉登記手續，與被上訴人無關。
㈢又本件上訴人曾於八十九年二月十五日向台中市北區調解委員會聲請調解，而於
八十九年二月二十九日調解成立，內容經雙方當事人同意後製作調解書為「一、
房屋總價新台幣肆佰伍拾萬元整八十八年十二月九日簽約已交貳拾萬元，言明八
十九年三月十日交屋，交屋時聲請人再交付對造人（即被上訴人金盈利公司）捌
萬元整。二、貸款金額肆佰貳拾萬元之其中參佰貳拾玖萬元向中國信託銀行以首
次購屋之利率貸款，肆拾柒萬元向中國信託銀行信貸分之年償還，肆拾肆萬元對
造以比照首次購屋之利率貸予聲請人分之年償還。三、對造人交屋時贈送聲請人
貳萬元做為購買家電用。四、雙方其他請求拋棄。」是上訴人與被上訴人確已成
立調解在案，雖因該調解委員會未依法送法院核定，致該調解書不生與民事確定
判決同一之效力此業經原審調查綦詳，然兩造就此部分既有意思表示之合致，自
有和解之效力，而依調解書內容觀之，上訴人對被上訴人延遲交付房地部分並不
生解除契約之效力，兩造對房屋之交付期間已同意更改為八十九年三月十日，故
上訴人以被上訴人違約未於約定時間交屋而解除契約之主張，並無理由此業經原
判決認定在案。
三、綜上所述，本件顯然係上訴人於訂約後評估無法負擔貸款金額而要求解除契約，
即契約之解除係因上訴人個人之因素，並非由於被上訴人未交屋所致。是上訴人
不願履行契約，已合於系爭契約第十條規定之情形，被上訴人提出花費之成本，
依約沒入上訴人繳交之價金作為違約金，即有理由，上訴人仍執前辭上訴，實不
足採。
丙、本院方面：依職權函台中市北區區公所查林春雄於調解時有無提出委任狀。
理 由
一、上訴人主張上訴人於民國八十八年十二月九日向被上訴人丙○○及金盈利實業股
份有限公司（以下簡稱金盈利公司）購買土地及房屋，買賣不動產土地為坐落於
彰化市○○段第九一二─一五九四地號，面積四十九平方公尺，權利範圍全部，
建物建號為二四六０，即門牌號碼彰化市○○○街二十三巷三十一弄二十九號之
五層樓房，權利範圍全部，本件買賣土地價金為新台幣（下同）二百七十萬元，
建物為一百八十萬元，買賣價款合計四百五十萬元，依不動產買賣契約第三條，
上訴人已付二十二萬元之價金予被上訴人，分別為丙○○收受十二萬元，金盈利
公司收受十萬元。再依契約第六條規定「雙方約定於八十九年一月十日乙方應將
買賣標的物踏明界址依約點交於甲方（即上訴人）管業，使用收益」，又依契約
第五條約定「本件買賣不動產保証為自己所有及自用土地，如有抵押權或其他來
歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清
楚」，詎屆八十九年一月十日，不見乙方點交不動產，期間迭經催告，乙方亦置
之不理，並經查，迄今乙方於該系爭不動產上仍向金融機構共同擔保借款一億九
千八百萬元，被上訴人無能力清償銀行貸款至為明確，故上訴人於八十九年一月
二十一日以台中十五支郵局發存証信函通知乙方依契約第十一條「乙方不履行本
契約時，應聽由甲方解除契約，乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違
約賠償金，不得異議」之規定解除契約，並加倍返還其所受領之定金及價金，以
作為違約賠償金等語。對被上訴人抗辯之陳述為：並未收到繳稅之通知，且交屋
前一週上訴人即向被告查詢交屋日期，被上訴人均稱無問題，上訴人並已準備交
屋尾款及購買燈具，至預定之八十九年一月十一日交屋日期，被上訴人則以年關
將近工人無法配合為由，表示無法如期交屋，上訴人原已定好新居落成日，因無
法如期交屋，當即決定解除契約，並於同年元月二十一日寄交存証信函予被上訴
人，嗣後雖經調解，然並未成立，調解書所載為雙方意見不一，並無表示有意購
買，況被上訴人未經上訴人同意以契約上委刻之印章辦理撤銷繳稅申請，而未通
知上訴人偕同共同申請撤銷，亦不合規定等語。
二、被上訴人辯稱：依雙方所訂不動產買賣契約書備註第四條規定「系爭買方應繳之
稅費，買方於辦理產權登記時，應將此費用全額預繳，並於交屋時結清」，而本
件上訴人於八十八年十二月九日即完成簽約手續，經催繳稅費，卻遲未繳納，金
盈利公司雖仍請代書做前置申報作業，契稅申報日期為八十八年十二月三十日，
繳納自八十九年一月八日起，需稅款繳納後方可辦產權過戶手續，然八十九年一
月十日上訴人至金盈利公司接待中心，以各種理由要求退戶，被上訴人表示稅單
已開徵，若欲解除契約需依第十條規定處理，而同年一月三十一日並函請上訴人
再研討，但八十九年二月二十九日經上訴人申請，被上訴人則委由訴外人李春雄
與上訴人至臺中市北區調解，上訴人表示有意履行契約義務，且當日雙方前往調
解委員會時，均係親自簽章成立調解，不知為何上訴人持有調解不成立之証明，
而依調解書第一條言明八十九年三月十日交屋，但自稅單開徵後被上訴人即不斷
催繳稅費，且同年三月十日亦通知上訴人點交房屋，上訴人即以婚期將近較忙為
塘塞，其後與上訴人連絡，上訴人表示無能力購買，欲解除契約，之後經二個半
月，上訴人未回應，故於同年六月被上訴人方請代書辦理撤銷案件，故上訴人即
應履行於八十九年二月二十九日調解委員會之協調，本件既經調解成立，雖未送
法院核定，惟亦有民法上和解之效力，依民法第七百三十七條規定，縱被上訴人
有違約交屋之情事，上訴人業已喪失解除契約之權利，應本於調解書內容主張，
不得再主張解約，又上訴人既已提出解除契約，即表示願放棄履行之義務，被上
訴人自可依合約第十條之規定處理，即所付價金均經被告沒收作為違約金，且被
上訴人雖向上訴人收取訂金二十二萬元，但已產生直接成本三十萬七千元（其計
算方式為四百五十萬元收百分之二銷售服務費為九萬元，四百五十萬元收百分之
二廣告費及海報製作費為九萬元，屋內重新打掃、油漆粉刷之材料工資三萬元代
書辦理申報及撤銷之代書費七千元，四百五十萬元收百分之二之員工薪資、內部
管銷等費用九萬元），且房屋於八十八年三月十二日即已取得執照，係成屋，當
可交屋，係因被上訴人未依約定繳納契稅，故無法交屋，故上訴人之上訴無理由
等語。
三、本院經查上訴人主張之右揭事實業經提出契約書存證信函、存褶、發票、調解不
成立證明書等件為證，被上訴人對上述證物之真正其收受二十二萬元之事實，並
不爭執，又上訴人尚未交納系爭房屋契稅款之事實亦為上訴人所不爭，自均堪信
為真實。茲須審究者，本件上訴人因被上訴人未於約定之八十九年一月十日交付
系爭房地復因系爭房地尚有貸款之存在，乃於八十九年一月二十一日以存證信函
解除系爭契約。此一解除契約是否合法有效，並得進而請求返還其已付之價金是
已。
四、上訴人於八十九年一月二十一日通知被上訴人解除系爭契約，唯上訴人並不同意
。上訴人於同年二月十五日向台中市北區調解委員會聲請調解。依原審向該調解
委員會調閱之相關資料所示，上訴人聲請與金盈利公司調解之事由為「於八十八
年十二月九日簽約，約定於八十九年元月十日交屋，本人前置作業準備完成至交
屋日賣方無法如期交屋，已構成違約，又與銀行方面交涉，銀行認定無法貸放四
百二十萬元之房貸，基於種種問題，本人聲請解除契約，償還所繳交之價金」，
金盈利公司則委由訴外人林春雄參與調解，經於八十九年二月二十九日調解成立
，內容經雙方當事人同意後製作調解書為「一、房屋總價新台幣肆佰伍拾萬元正
八十八年十二月九日簽約已交貳拾貳萬元，言明八十九年三月十日交屋，交屋時
聲請人再交付對造人（即金盈利公司）捌萬元正。二、貸款金額肆佰貳拾萬元之
其中參佰貳拾玖萬元向中國信託銀行以首次購屋之利率貸款，肆拾柒萬元向中國
信託銀行信貸分三年償還，肆拾肆萬元對造以比照首次購屋之利率貸予聲請人分
三年償還。三、對造人交屋時贈送聲請人貳萬元做為購買家電用。四、雙方其他
請求拋棄。」，故當時上訴人與金盈利公司確已成立調解，嗣後雖發給調解不成
立証明書，經查係因調解書之調解內容（第二條）牽涉第三人（中國信託銀行）
，而該第三人未參與調解，對該第三人無執行力，為爭取時效，以電話通知雙方
補正，但均未補正，故案未送法院核定，而以不成立案件處理等情，有該調解委
員會函在卷可稽，又上訴人亦坦承調解書確係經其同意後簽名，雖辯稱係被誘導
等語，既未提出證據證明其係誘導簽署調解書，其主張尚不能置信。又林春雄係
有權代理等情業經被上訴人陳述明確（見原審卷第四十四頁）並經上述區公所覆
本院函「於八十九年二月二十九日調解時所提委託書如影本．．．．」該影本載
明：「本人甲○○因公事煩忙，特委託林春雄代為處理乙○○先生的相關事，特
立此據以茲證明」。附卷可據。是則該調解雖因涉及第三人，不符調解有關規定
致未送法院核定，不生與民事判決同一之效力，但雙方既有意思表示之合致，自
生其效力，雙方對房屋之交付期間既已同意更改為八十九年三月十日，上訴人以
被上訴人違約未於約定交屋期間之八十九年一月十日交付系房屋而解除契約云云
，其解除契約仍不生解除之效力。
五、又本件上訴人未交納系爭房屋應交之契稅此為上訴人人所自認，依證人薛富仁結
稱：伊受被告（按即被上訴人）之託辦理過戶手續，應申報土地增值稅及契稅，
契稅為原告（按即上訴人）要交納土地增值稅為被告交納，最後未辦過戶係因契
稅二萬多元未交，且原告要貸款，而貸款金額由被告與銀行辦理，原告曾打電話
詢問一億多元之債權是否一併移轉曾告知不會，只要對保銀行貸款後，即可塗銷
，契稅係八十八年十二月底至元月初下來，本件係因未交契稅故無法辦理過戶，
又依兩造不爭之系爭契約稅費負擔之約定欄第四條亦載明「本條買方應交之稅費
，買方於辦理產權登記時應將此等費用全額預繳，並於交屋時結清多退少補」，
又依卷附系爭契稅交款書影本「本件契稅交納期限為八十九年一月八日起至八十
九年二月六日止，逾期交納每逾二日加征本稅１％滯納金」等情以觀，上訴人應
仍得交納契稅而未交納，其責在上訴人又上訴人所主張系爭地上之抵押權，則係
於辦理移轉登記及對保後即可塗銷亦經薛富仁結證無訛，則上訴人據上述理由解
除契約，仍非合法，並不能發生解除契約之效力。
六、退步言，縱被上訴人未於約定之八十九年一月十日交付系爭之房地與上訴人，而
其責在被上訴人，唯民法第二百五十四條「契約當事人之一方遲延給付者，他方
當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時得解除其契約」定有明文
。依上訴人於八十九年七月二十七日上訴人於原審提出之狀載「賣方以年關將近
，工人難以配合為由，無法如期交屋．．．．即當時決定解除契約並於同年六月
二十一日寄存證信函」並於本件審理時陳明「八十九年一月十日他們沒有交房子
，第二天我找仲介，到底何時交房子，仲介說一月二十二日可交房子，所以我在
八十九年一月二十一日向他們解除契約」，暨上訴人始終未曾主張並提出證據證
明被上訴人遲延給付後上訴人曾定相當期限催告被上訴人履行其交付房地之義務
按之上述規定其解除契約亦仍不生效力。
綜上所述，上訴人之解除系爭契約既不生解除契約之效力，本件上訴人之請求難認
為有理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗應併予駁回。原審為上訴人敗訴
之判決及駁回假執行之聲請並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判為
無理由，應予駁回。
七、本件被上訴人是否因被上訴人已合法解除契約而得沒收上訴人交付之定金及價金
或系爭契約仍未因被上訴人合法解除仍有效存在並不得沒收定金及價金究屬另一
問題與本判決無涉不予審究。又本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防
禦方法核與本判決基礎無影響，毋庸一一論列，併此敍明。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十 月 二十五 日 台灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官 李端季
~B法 官 黃倩玲
~B法 官 陳秋錦
右為正本係照原本作成
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十六 日~B法院書記官 梁永蒼
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