臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2381號
原 告 勤實佳房屋仲介行股份有限公司
即反訴被告
法定代理人 林敏弘
訴訟代理人 郭方桂律師
被 告 台北市曼哈頓大廈管理委員會
法定代理人 楊睦雄
訴訟代理人 李淑寶律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國101年10月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一O一年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、原告起訴聲明：1、被告應給付原告新臺幣（下同）1百萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。2、願供擔保，請准予宣告假執行，而主張下列 各情：
一、被告於民國97年8月4日與原告訂立「不動產銷售專任委託書 」（下稱銷售委託書），委由原告出售被告所有門牌號碼為 臺北市大安區○○○路○段136號12樓、12樓之1、12樓之2、 12樓之3、12樓之5（起訴狀誤載為12樓）及地下一層建物（ 下稱系爭建物），及其基地即臺北市○○區○○段2小段2 28、228之3地號土地（為訴外人王百祿所有，下稱系爭土地 ），約定被告於買賣契約成立時，應給付原告實際成交價2% 報酬。兩造又於同年8月19日訂立「賣方變更委託條件同意 書」（下稱變更委託書），由被告變更賣價為1億5千2百萬 元，並約定原告可得佣金2百萬元。原告嗣覓得買方即訴外 人周氏國際企業股份有限公司（下稱周氏公司），周氏公司 與被告、王百祿於同年8月27日以價金1億5千2百萬元，訂立 不動產買賣契約。惟周氏公司嗣以系爭土地遭查封，王百祿
則以該公司遲延給付價金，互為解除契約，惟經最高法院10 0年度台上字第1300號判決，以買賣雙方解除契約均不合法 發回更審，嗣被告與周氏公司於臺灣高等法院101年度上移 調字第20號事件調解成立。依銷售委託書第8條第5項第4款 ：「買賣契約成立後，…或因可歸責於委託人（按：指被告 ）之事由致買賣契約解除…，委託人仍應支付上述服務費予 受託人（按：指原告）」，是被告與周氏公司間買賣契約債 務不履行情事，非可歸責於原告，故除被告已給付之1百萬 元報酬外，尚欠1百萬元未支付，爰依民法565條、銷售委託 書第10條第2項法律關係，請求被告給付如首揭聲明所示。二、對被告抗辯之陳述：
最高法院100年度台上字第13100號判決指明，周氏公司與被 告及王百祿間買賣契約仍為有效，原告自得請求被告給付1 百萬元。
貳、被告則聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回，2.如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行，而以下列情詞置辯：一、變更委託書其他欄載明：「佣金2萬元整，實收1億5千萬元 整」，則原告所得請求之報酬，應附有「被告實收1億5千2 百萬元」之條件，而周氏公司嗣拒不給付尾款，經被告發函 解除買賣契約，該公司因而向鈞院對被告提起訴訟，被告與 該公司於臺灣高等法院101年度上移調字第20號事件成立調 解，內容為履約保證款中6,427,371元歸被告領取，其餘歸 周氏公司領取，則被告既未實收價金1億5千2百萬元，上揭 條件未成就，依民法第568條第2項，原告即不得請求居間報 酬。
二、依系爭銷售委託書第9條第1項、第9項，原告應盡善良管理 人之責，處理本件之委託；原告於仲介買賣成交時，為維護 交易安全，協助辦理有關過戶及貸款手續。惟原告違反上揭 義務，致周氏公司未履行給付價金義務，因而被告未取得全 部買賣價金，是原告請求給付居間報酬，即屬無由。三、被告與周氏公司買賣契約之解除，非可歸責於被告，且該契 約經最高法院100年度上字第1300號判決認定，仍有效存續 ，故原告不得依銷售委託書第8條第5項第4款，請求被告給 付報酬。
參、本院判斷：
一、兩造於97年7年8月4日就被告所有系爭建物及王百祿所有系 爭土地，訂立銷售委託書之居間契約，約定被告於買賣契約 成立時，應給付原告實際成交價2%之報酬。兩造嗣於同年8 月19日訂立變更委託書，由被告變更賣價為1億5千2百萬元 ，並約定原告可得佣金2百萬元。被告、王百祿因原告之居
間，而與周氏公司於同年8月27日以價金1億5千2百萬元，就 系爭建物及系爭土地，訂立不動產買賣契約，嗣周氏公司以 系爭土地遭查封，經其解除買賣契約，而對被告起訴請求返 還已付價金，經最高法院100台上字第1300號判決認定周氏 公司、被告雙方解除契約均不合法，買賣契約仍存續為由， 而廢棄臺灣高等法院99年度重上字第272號判決，發回原審 法院，經該院100年度重上更（一）字第76號受理在案，並 以101年上移調字第20號移付調解成立，內容為：1.被告應 偕同王百祿與周氏公司至聯邦商業銀行信託部終止信託契約 。2.前項信託契約終止後，履約保證款中之6,427,371元歸 被告領取，其餘歸周氏公司領取。被告已依變更委託書給付 1百萬元居間報酬予原告，尚有1百萬元未給付等情，有銷售 委託書、變更委託書、周氏公司與被告及王百錄不動產買賣 契約書、最高法院100年度台上字第1300號民事判決、臺灣 高等法院101年度上移調字第20號調解筆錄存卷為證，且經 本院調取最高法院100年度台上字第1300號民事歷審卷宗核 閱屬實，復為兩造所不爭執，自應認為真實。
二、原告主張被告、王百祿與周氏公司間買賣契約已成立，己得 請求被告給付居間報酬，被告則以：原告未盡銷售委託書第 9條第1項、第9項所定協助辦理有關過戶及貸款手續義務， 致周氏公司未付清價金，自不得請求報酬；且兩造變更委託 書附有「以被告實收1億5千萬元」為原告請求報酬之停止條 件，該條件既未成就，原告即不得請求餘款1百萬元各詞資 為抗辯，故本件應審究者為：原告是否已履行居間契約義務 、原告得否依銷售委託書第8條第5項第4款請求被告支付全 額報酬、系爭契約之報酬是否附條件，爰就此敘述如下：㈠⒈依銷售委託書第9條（受託人義務）：「一、受託人應盡善 良管理人之責，處理本件之委託。…五、如買方簽立附停止 條件定金委託書或內政部版要約書之一時，受託人應於24小 時內將之轉交委託人，不得隱瞞或扣留…」；次酌以民法第 565條：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約 之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，民法第56 8條第1項：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限 ，得請求報酬」，可知原告對被告係負據實報告及妥為媒介 義務，若契約因原告之報告、媒介而成立，被告原則上即應 給付報酬。查被告與周氏公司間買賣契約業因原告報告、媒 介而成立，業如前述，是原告已履行居間義務之事實，應可 認定。
2.被告雖以周氏公司未給付尾款，辯稱：原告未履行銷售委託 書第9條第9項受託義務云云，惟查：銷售委託書第9條第9項
：「九、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，協助 辦理有關過戶及貸款手續」，依該條項文義客觀解釋，原告 僅負有就被告與周氏公司間不動產買賣所須移轉登記及貸款 手續之協助義務，非謂原告係負有督促周氏公司，並擔保其 確實履行給付全部價金之義務，是被告所辯：原告未履行居 間義務，不得請求報酬云云，尚無足取。
㈡原告主張依銷售委託書第8條第5項第4款，被告應給付餘款1百 萬元，然查：銷售委託書第8條第5項第4款：「委託人有下列 情事，視為受託人已完成受託事務，委託人應一次以現金給付 第10條之服務報酬…買賣契約成立後，如委託人違約不賣、拒 絕與買方簽訂買賣契約書，或因可歸責於委託人之事由致買賣 契約解除、買賣雙方合意解除買賣契約者，委託人仍應支付上 述服務費予受託人…」，被告與周氏公司間買賣契約業經最高 法院上揭判決認定渠等買賣雙方解除契約均不合法，已如前述 ；且被告經本院於言詞辯論時，詢及該買賣契約嗣有無經雙方 合意解除，該契約目前狀態為何一節，被告陳稱：另案（按： 指臺灣高等法院101年度上移調字第20號調解事件）僅處理返 還履約保證金問題，雙方買賣契約未做任何處理等語（本院卷 第100頁），自不符上開約款所定「買賣契約解除」即買賣契 約業溯及既往歸於消滅之要件，且原告亦未舉證該契約之解除 係「可歸責」於被告一情，是原告自不得援引該約款，主張被 告應給付報酬，故原告此部分主張，尚無足採。㈢末應審究者為系爭居間契約報酬是否附條件，經查：⒈兩造於97年8月4日所訂銷售委託書第2條載明，被告委託銷售 價格原為162,040000元，惟兩造嗣於97年8月19日再次訂立之 變更委託書則為：「委託人曼哈頓大廈管理委員會前委託勤實 佳房屋仲介行股份有限公司出售坐落於臺北市大安區○○○路 ○段136號12樓房屋及其基地，茲同意變更委託條件為：一、買 賣總價1億5千2百萬元。…三、其他：佣金2百萬元，實收1億5 千萬元整」（本院卷第10頁），而被告與周氏公司不動產買賣 契約書第2條買賣價金即係1億5千2百萬元（本院卷第13頁）， 依上揭變更委託書契約文字客觀解釋，復酌以兩造再次締約之 原因與過程等節，可認變更委託書僅係被告變更先前委賣條件 即降低委賣價格，並與原告約定委賣價格中之2百萬元為原告 報酬，並無以「被告實收1億5千萬元」作為被告收取2百萬元 之停止條件之意，故被告此抗辯，洵屬無由。
2.按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬 ；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報 酬，民法第568條定有明文。查銷售委託書第10條：「買賣契 約成立時，委託人應給付受託人實際成交價之百分之二之服務
報酬。前項服務報酬，委託人應於與買方簽訂買賣契約書時， 支付百分之七十，餘百分之三十應於交屋時付清」，依上揭法 條及契約約定，堪認被告與周氏公司訂立買賣契約書時，即應 支付原告70%報酬，然原告應於被告交付系爭房屋及其基地予 周氏公司時，始得請求剩餘30%報酬，亦即以「被告交屋」作 為原告請求餘款之停止條件。惟被告與周氏公司間既因履約糾 紛，致雙方均未全部履行給付與對待給付義務，被告亦未交屋 予周氏公司一節，此為兩造所不爭執，是被告辯稱：被告與周 氏公司間有債務不履行情事，原告報酬附有停止條件等語，依 約有據，原告主張報酬未附條件，其得請求200萬元全額報酬 云云，即無可採，故原告僅得請求200萬中之70%即140萬元， 扣除被告已給付之100萬元，被告應再給付原告40萬元。㈣綜前所述，原告依居間契約法律關係，請求被告給付報酬40萬 元，及自起訴狀繕本送達（即101年5月10日）之翌日（即同年 月11日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由 逾此範圍之請求，即屬無由，應予駁回。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告聲明：1、反訴被告應給付反訴原告1百萬元，及自 101年10月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2 、願供擔保，請准宣告假執行，而主張下情：變更委託書載 明：「佣金2百萬元，實收1億5千元」等字，可徵系爭居間 契約報酬附有以「反訴原告實收1億5千萬元」為反訴被告收 取佣金2百萬元之條件，惟周氏公司拒付尾款，又對反訴原 告間提起返還價金民事訴訟，嗣於臺灣高等法院雖調解成立 ，惟反訴原告根本未取得價金1億5千萬元，上述條件既未成 就，反訴被告即不得請求報酬。況反訴原告未盡銷售委託書 第9條第9項協助辦理有關過戶及貸款手續之義務，且反訴原 告與周氏公司間上述爭訟，反訴被告亦未居間協調，即不得 向反訴被告收取居間報酬，故反訴被告受領反訴原告已給付 之100萬元報酬，即無法律上原因，爰依民法第179條法律關 係，請求給付如上揭聲明所示。
貳、反訴被告則聲明：1.反訴原告之訴及假執行聲請均駁回，2. 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，而以下述 各辭置辯：
一、依民法第565條、第568條第1項規定可知，居間人於契約因 其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，故反訴被告受領1 百萬元居間報酬，係有法律上原因。
二、依變更委託書文意客觀解釋，並無反訴原告實收1億5千萬元 後「始付」佣金2百萬元之約定，系爭居間報酬並無附停止 條件。
三、反訴原告係自行委任地政士辦理不動產移轉登記及貸款手續 ，反訴被告並無何違反受託人義務之處，且反訴原告與周氏 公司間訴訟，係反訴原告自行委任律師代理訴訟，難指反訴 被告未居間協調。況反訴原告業因上述調解獲得6,427,371 元，已逾居間報酬2百萬元，其無損失。
參、本院判斷：
一、反訴原告主張變更委託書附以反訴原告實收1億5千萬元為給 付200萬元報酬之停止條件，反訴被告則以前詞置辯，是反 訴部分，本院所應審究者，仍同前述甲、本訴部分參、本院 判斷、二部分，即反訴被告是否已履行居間契約義務、系爭 契約之報酬是否附條件，而此部分業於本訴部分參、本院判 斷、二、㈠、㈡、㈢論述綦詳，即反訴被告業履行居間義務 ，自得向反訴原告請求報酬，故反訴被告受領反訴原告已給 付之100萬元，係基於兩造有效居間契約，自屬有法律上原 因。而變更委託書僅係反訴原告出於變更委賣價格所訂立， 並無以反訴原告取得1億5千萬元作為反訴被告收取2百萬元 之停止條件之意，反訴原告此等主張，不惟與兩造所訂銷售 委託書第10條：「買賣契約成立時，委託人應給付受託人實 際成交價之百分之二之服務報酬。前項服務報酬，委託人應 於與買方簽訂買賣契約書時，支付百分之七十…」之約定不 符，亦悖於民法第568條第1項居間人以契約因其報告或媒介 而成立即得報酬之規定，是反訴原告主張反訴被告受領100 萬元居間報酬為無法律上原因云云，依約於法均屬乏據，委 屬無由，要無足採。
二、綜前所述，反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告返 還居間報酬100萬元，及自101年10月4日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為無理由，應與其假執行之聲請併 予駁回。
丙、因本反訴之事實業臻明確，故本反訴兩造其餘攻擊、防禦方 法及所提證據，均無須再予審酌，爰未逐一論述，附此敘明 。
丁、本訴原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行、免 為假執行，經審核後分別酌定相當擔保金額予以准許。至本 訴原告敗訴部分之假執行聲請，即因訴之駁回而失依據，故 併予駁回。
戊、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，反訴原告之 訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第390條第2項 、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 15 日
民事第六庭 法 官 陳琪媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 11 月 15 日
書記官 康翠真
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