臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第400號
原 告 莊炎霖
訴訟代理人 馬恩忠律師
複 代理人 林明賢律師
被 告 林成良
訴訟代理人 陳鼎正律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國101 年11月13日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款分 別定有明文。而此所謂請求之基礎事實同一，係指變更追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社 會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於 審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期 待於後請求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以 解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭。查本件原告起 訴初時，其訴訟標的係依民法第767 條、第821 條之規定， 聲明請求：被告應將坐落於桃園縣觀音鄉○○段800 、801 地號土地（下稱：系爭土地）上門牌號碼為桃園縣觀音鄉○ ○路○ 段229 號之建築物及附屬地上物拆除，並將土地返還 原告及其他共有人全體。嗣原告先於民國100 年4 月26日具 狀追加依不當得利之法律關係為其請求權，並聲明：被告應 給付原告新臺幣（下同）2,847,000 元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之 翌日起，按月給付原告47,450元，及自每期應付款日之翌日 起至清償日止，按每期應付款之金額以年息5%計算之利息。 復再於101 年4 月10日具狀變更聲明請求如後述聲明所示， 核此原告所為訴之追加及變更，其請求之基礎事實均屬同一 ，且屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定無違，應予准 許。
二、至原告於101 年4 月10日具狀所追加依其與被告間之租賃關 係為其請求權，提起增加租金之備位之訴，並備位聲明：被 告向原告承租系爭土地之租金，自100 年4 月1 日起調整為 每月28,128元。惟原告所為此部分訴之追加，核與原告前揭
物上請求權及不當得利之訴訟標的間，二者請求之基礎事實 並不相同，且經被告到庭表示不同意原告此項訴之追加等語 （見本院卷一第195 頁），揆諸前開規定及說明，原告此部 分訴之追加，與法不合，不能准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地（面積共1,898 平方公尺）為原告與其他共有人所 共有，原告之應有部分為2/8 。詎被告未經原告及其他共有 人同意，竟於系爭土地上建築門牌號碼為桃園縣觀音鄉○○ 路○ 段229 號之違章建物（下稱：系爭建物），將系爭土地 據為已有，排除共有人使用，屢經要求被告拆除，惟均未獲 置理，迄今仍遭被告無權占有，原告迫於無奈，只得依民法 第767 條、第821 條規定，訴請被告拆除系爭建物及其他地 上物，並返還系爭土地予原告及其他共有人全體。又被告無 權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有 損害，以系爭土地租金行情為每平方公尺每月14.82 元計算 ，原告得請求被告每月給付7,032 元（計算式：1,898 ㎡× 14.82 ×2/8 ＝7,032 ），並請求給付回溯5 年之不當得利 金共421,920元（計算式：7,032 ×12×5 ＝421,920 ）。 ㈡被告與訴外人莊水照間就系爭土地並無任何租賃關係存在： ⒈被告與原告之先父莊水照間就系爭土地之私有耕地租約（下 稱：耕地租約），因被告違約於全部耕地上興建大型違建物 ，而於74年7 月18日遭終止，此有臺灣省新竹縣觀音鄉鎮公 所核發之私有耕地租約登記申請書為證。上開耕地租約終止 後，莊水照未再與被告訂立任何租賃契約。
⒉否認被告提出被證二至四之收據為真正，且無從判斷與本案 訴訟有何關連性，無證明力。即便該收據為真，亦無法證明 被告與莊水照間就系爭土地有租賃關係存在：
⑴上開3 紙收據記載日期分別為84、85、87年，而被告與莊 水照間原有之耕地三七五租約已於74年終止，則相隔10年 之後，莊水照究竟基於何種法律關係收受款項，已無從得 知，縱使為租賃關係，則租賃標的為何？被告如何單憑上 開收據每年約12,000元金額，占有系爭數千坪土地。 ⑵莊水照於89年6 月6 日死亡，笱被告與莊水照間就系爭土 地存有租賃關係，為何不見88年之收據？故縱使被告與莊 水照之間於84至87年存有某種不明之法律關係，亦已於87 年即已終止。
⒊證人李吉林之證詞為虛偽，且與被告互為串證而作不實之偽 證（細部論述，參見本院卷一第54～57頁），應無證明力（ 原告就與本件相同之事實，對李吉林提起本院100 年度重訴
字第159 號之訴訟）。
⒋被告辯稱其係合法占有系爭土地興建違建物，然辯詞反覆。 蓋被告先表示占有土地之權利為自71年起之耕地三七五租約 ，後於100 年7 月12日改稱原耕地租約於74年終止，當時被 告與莊水照本欲成立新的耕地租約，復再於100 年8 月26日 稱系爭土地是租地建屋云云，但均與事實不符，已難謂為真 實，且被告不斷變更說詞，實因被告與莊水照間並無租賃契 約存在之故。笱被告於74年7 月18日終止耕地租約之前，因 非法於系爭土地上興建大型違建作為工廠使用，而違反耕地 三七五租約，何以有重新訂定新耕地租約之可能？又被告原 企圖以被證一證明耕地租約之存在，並使證人李吉林作證證 明被告仍有農民身分及務農之事實，卻於之後改稱係租地建 築廠房，其說詞前後矛盾。
⒌被告雖提出證人陳金妹所簽立之「土地所有權狀租賃金」書 面（下稱：租賃金收據），以證明其對於系爭土地有租賃關 係存在云云。惟據證人陳金妹表示該時係被告持空白之租賃 金收據予其簽名，並未告知理由，且該書證上亦無記載土地 地號，證人陳金妹只知有錢可拿才於其上簽名。至被告另提 出證人陳金妹於89年4 月20日簽收之收據，證人陳金妹已否 認為其所簽，該收據係偽造。是單以被告提出之前開書證而 觀，尚難認證人陳金妹就系爭土地與被告有租賃之合意，抑 或被告有與莊水照之繼承人達成租賃關係之合意，且證人陳 金妹縱有於93年、95年、97年收受被告給付之任何款項，亦 均與原告無關，不能證明自莊水照死亡後，被告有定期給付 租金之事實。
㈢退萬步言，縱使被告於系爭土地上存有耕地租賃契約，然被 告既久未耕作，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第2 、 4 款及土地法第114 條規定，原告亦得終止租約，而原告已 分別委託大然法律事務所於100 年9 月26日及律和法律事務 所於101 年11月12日發函予被告為終止租約之意思表示。再 若被告對於系爭土地即便有租地建築房屋契約存在，然系爭 土地地目為田，為農業用地，依法不得從事與農業無關之使 用，縱使於其上興建農舍，亦有容積率、建蔽率等規範，更 遑論興建房屋作為工廠之用，則被告自74年起非法違建不斷 擴張作為工廠使用，並將部分出租於他人使用，已難謂無違 反法令，依法原告亦得終止租約。
㈣被告非法於系爭土地上興建大型違建物作為工廠使用，已遭 桃園縣政府列為裁處對象並將擇期拆除。
㈤訴之聲明：
⒈被告應將系爭土地上門牌號碼為桃園縣觀音鄉○○路○ 段22
9 號之建築物及附屬地上物拆除，並將土地返還原告及其他 共有人全體。
⒉被告應給付原告421,925 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 ，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起，按 月給付原告7,032 元，及自每期應付款日之翌日起至清償日 止，按每期應付款之金額以年息5%計算之利息。 ⒊願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯稱：
㈠系爭土地原為原告之被繼承人莊水照所有，被告於71年間即 與莊水照存有租賃關係，莊水照更於84年至87年間向被告收 取租金，雙方間存有不定期租賃關係，原告既為莊水照之繼 承人，自應受租約拘束，此情經證人李吉林證述詳實。至原 證四之私有耕地租約登記申請書上所記載終止租約乙節，係 因承辦黃代書說農地重劃，需終止舊租約再就重劃後之土地 另訂新租約，當時莊水照亦承諾會配合，申請租賃之程序都 已辦好，且終止後莊水照仍依舊租約向被告收取租金。但莊 水照最後卻不配合補蓋印章及訂立耕地三七五租約，僅允諾 被告繼續使用系爭土地，並支付議定之租金，並同意被告興 建廠房使用，是雙方顯已成立一般不定期之租約甚明。復參 依被證二至四之收據以觀，可知被告與莊水照於84年間確有 成立租賃關係，且雙方於74年乃至87年間收租時，已言明以 每年12,000元金額承租系爭土地，而以不定期租約方式承租 使用迄今。嗣莊水照死亡後，其繼承人即證人陳金妹、莊增 炳等人仍陸續向被告收取租金，尤其證人陳金妹亦曾於93年 間書立租賃金收據承認租約存在，且原告亦未曾就渠等代理 收取租金之行為表示異議，如今反悔請求拆屋還地，有違誠 信。是原告主張兩造間之租約關係已於87年終止云云，為不 實在。
㈡系爭土地莊水照同意出租被告時本即建有系爭建物，且單純 於農地上興建違章建築使用並非供違法使用，此有最高法院 91年度台上字第221 號判決可參，原告主張終止契約云云， 實屬無據。莊水照於終止與被告間之耕地三七五租約後，本 應與被告重新議定新的耕地三七五租約，但遲未履行訂約之 舉，故不能認莊水照事後收租之行為有訂立耕地三七五租約 之合意，而莊水照既已默示同意被告建廠使用，應係有訂立 普通租約之合意，被告之陳述並無前後不符或變更說法之虞 。
㈢原告提出原證十二之現場照片指摘被告使用之土地荒蕪等情 ，然被告使用之土地確曾部分耕種，僅因近年體力不繼，故 耕作面積減少，原告以前開照片指系爭土地全無耕種云云，
非為實情。再者，被告並未主張對系爭土地有耕地三七五租 約存在，如前述僅成立一般不定期之租約，縱若原告以被告 積欠租金為由終止租約，尚必須先行催告程序，不得任意終 止。
㈣原告請求相當於租金之不當得利部分，苟系爭土地既如原告 主張依法不能作建屋使用，原告自無受有相當建屋使用租金 之損害，果被告受有利益大於損害，仍非原告所能主張等語 。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、經查，系爭土地原為莊水照所有，嗣由莊水照之繼承人繼承 取得所有權，原告因此成為系爭土地之共有人之一，而被告 則在系爭土地建有系爭建物使用等情，有土地登記謄本、現 場照片在卷可參，且為兩造所不爭執，堪信為真正。惟原告 主張被告係無權占用系爭土地乙節，則為被告所否認，並以 前開情詞置辯，故本件爭點即為被告有無合法使用系爭土地 之正當權源。
四、本件被告辯稱耕地租約終止後，莊水照同意由被告繼續承租 系爭土地使用，莊水照亦仍向被告收取租金，俟莊水照死亡 後，莊水照之繼承人陳金妹亦有向被告收取租金等情，業據 提出被證二至四及本院卷一第199 、200 、202 頁之租賃金 收據為證。而原告雖否認被證二至四所示收據之真正，然參 酌證人李吉林於本院審理時具結證稱：伊有看過被證三、被 證四之收據，是莊水照向被告收租金之收據，伊知道被告向 莊水照租800 、801 、798-1 地號土地，一直租到現在，因 為被告都有繳租金；被證四的收據是莊水照在伊家裡寫的， 當時有伊、莊水照及被告在場等語（見本院卷一第45頁反面 至第46頁），核與被告所稱莊水照於耕地租約終止後仍向被 告收取租金等情節相符，堪信被告此部分辯解非虛。至原告 雖主張證人李吉林之證詞係虛偽陳述云云，惟原告既未具體 指摘證人李吉林上開證詞有何矛盾、違背情理或與卷證資料 不符之處，其空言證人李吉林之證詞不可採，非可遽信。況 證人李吉林與被告並非至親，其於本件訴訟中亦無何利害關 係，衡情實無甘冒偽證罪之重罰而替被告為虛偽陳述之可能 。另查，被告所舉本院卷一第199 、200 、202 頁所示之租 賃金收據，經本院提示予原告之母陳金妹辨識後，陳金妹業 已坦承該等租賃金收據確為其親自簽名，原告對此亦不爭執 ，堪認租賃金收據上陳金妹之簽名為真正，且觀諸該等收據 除寫明金額、收租之租期外，亦載有「右款係租賃土地座落 觀音鄉○○段地號等筆之租金」等內容，足見陳金妹確有向 被告收取系爭土地之租金無訛。至原告雖主張被告係持空白
之租賃金收據供陳金妹簽名，並未告知理由，且其上亦無記 載土地地號，陳金妹只知有錢可拿才於其上簽名等語，但查 ，陳金妹係具正常智能之成年人，衡諸常情，被告若無租用 土地使用之事實，陳金妹豈敢任意收取來路不明之金錢，並 在租賃金收據上簽名？且上開租賃金收據所載「土地所有權 狀租賃金」、「右款係租賃土地座落觀音鄉○○段地號等筆 之租金」等內容，均係以電腦打字方式預先列印於租賃金收 據上，縱其金額、租期係手寫填載，亦可一望而知係收取土 地租金所出具之收據，則陳金妹在租賃金收據上簽名，顯已 明確表示收取租金之意；況租金金額及租期攸關土地出租人 之權利甚鉅，依一般經驗法則及論理法則，陳金妹實無可能 置自身權利於不顧，任意在空白之租賃金收據上簽名；再者 ，租賃金收據上雖未記載地號，然其上所載觀音鄉○○段則 與系爭土地之地段相符，而原告既未舉證證明莊水照尚有其 他土地出租予被告，則被告主張租賃金收據為系爭土地之租 金收據，即非無據。酌上各情，堪認原告上開辯解並非可採 ，被告主張其與莊水照間就系爭土地存有租賃關係，堪認屬 實。
五、另查，觀諸原證四私有耕地租約登記申請書所示，可知被告 自62年10月30日起即為系爭土地之承租人，莊水照則為出租 人，且該私有耕地租賃之關係至74年7 月18日即已終止甚明 ，另參酌原告主張上開私有耕地租約終止之原因係因被告在 終止日前非法於系爭土地興建大型違建做為工廠使用等語， 堪認莊水照對被告因違法興建系爭建物，致上開私有耕地租 約遭終止，且被告自79年7 月19日起已無權使用系爭土地等 情，實均知之甚詳，則莊水照理應要求被告拆除系爭土地上 之建物並返還土地，以利莊水照自行利用或再出租他人。然 莊水照迄其於89年6 月6 日死亡時不僅均捨此不為，反而讓 被告保留建物並繼續長期使用系爭土地，更曾多次向被告收 取租金，益徵被告辯稱系爭土地之私有耕地租約終止後，其 與莊水照就系爭土地另成立一般租賃契約，莊水照同意由被 告承租土地建屋使用等情非虛。
六、原告雖另主張被告與莊水照間之不明法律關係於87年即已終 止云云，但查，被證二至四所示收據係被告向莊水照承租系 爭土地之租金收據，已如前述，而依該等收據之記載，莊水 照自85年至89年間均有收取租金之事實，甚且，依上開租賃 金收據所示，莊水照之繼承人陳金妹自93年至97年間亦持續 向被告收取租金，足見原告主張系爭土地之租賃關係於87年 即已終止，顯非事實。
七、至原告固又主張被告久未在系爭土地耕作，依耕地三七五減
租條例第17條第1 項第2 、4 款及土地法第114 條規定，原 告亦得終止租約，且原告已分別委託大然法律事務所於100 年9 月26日及律和法律事務所於101 年11月12日發函予被告 為終止租約之意思表示云云，但查，被告與莊水照間就系爭 土地之耕地三七五租約，早於74年7 月18日即已終止，此情 業經本院認定屬實，且為原告所自承，是兩造間自已無耕地 三七五租約存在，今原告竟以被告違反耕地三七五減租條例 為由主張終止租約，顯非可採。
八、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；租用建築房屋之基 地，非因下列情形之一，出租人不得收回：㈠契約年限屆滿 時，㈡承租人以基地供違反法令之使用時，㈢承租人轉租基 地於他人時，㈣承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外， 達二年以上時，㈤承租人違反租賃契約時，民法第422 條、 土地法第103 條分別定有明文。經查，莊水照同意出租系爭 土地供被告建屋乙節，已詳如前述，且莊水照與被告間並未 訂立書面之租賃契約，而系爭土地亦由被告建屋使用20餘年 ，揆諸上開法條規定，莊水照與被告間顯係成立不定期限之 租地建屋契約，準此，出租人收回基地應受前揭土地法第10 3 條之限制。本件原告雖主張被告承租之系爭土地為農地， 不得從事與農業無關之使用，被告建築非法違建出租他人做 為工廠使用，已屬違反法令云云，惟土地法第一百零三條第 二款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或 基地上房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋， 未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定， 並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該 條款所定之情形相符；又土地法第一百零三條第二款所謂承 租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上 之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序 良俗之情形而言，倘承租人以之供違反法令之使用，並無危 害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用（最 高法院41年度民庭庭長會議決議、89年度台上字第1018號判 決要旨參照）。本件原告主張被告建築之房屋供他人做為工 廠使用，核其使用性質，並無危害於公共安全或有違反公序 良俗之情形，揆諸上開最高法院決議及判決說明，系爭建物 縱屬違章建築，亦難認已符合土地法第103 條第2 款規定之 事由。此外，原告復未主張其尚有何得收回基地之正當事由 並舉證以實其說，則原告主張系爭土地之租賃契約已合法終 止云云，非可採信。
九、綜上所述，莊水照與被告間就系爭土地所成立之租賃契約既
仍存在，而原告為莊水照之繼承人並繼承系爭土地，自應受 該租賃契約之拘束，是被告主張其有使用系爭土地之正當權 源，堪信屬實，原告依民法第767 條、第821 條、第179 條 規定，訴請被告拆除系爭建物、附屬地上物，並將土地返還 原告及其他共有人全體，暨給付原告421,925 元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕 本送達之翌日起，按月給付原告7,032 元，及自每期應付款 日之翌日起至清償日止，按每期應付款之金額以年息5%計算 之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 27 日
民事第一庭 法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
書記官 洪明媚