臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第159號
原 告 公園堡公寓大廈管理委員會
法定代理人 穆俊傑
原 告 方美文
葉瀧翔
陳淑貞
許惠雅
邱豐源
周芸珊
周明陽
方松春
柯鳳美
張馨文
蔡英宏
張孜因
蕭淑貞
鄭婷月
蔡琬甯
朱淑萍
官淑如
林雪銀
林永隆
王沛晨
王麗玲
李弨潾
王明達
良瑞科技股份有限公司
上 列 1 人
法定代理人 徐貴良
原 告 陳麗香
吳麗美
陳振賓
龔淑美
陳麗名
邱玉華
朱陳火
吳麗華
張美娟
邱鈺麟
龔天祥
楊莉莉
劉飛雲
張時瑜
陳宏德
張秀慧
黃麗玲
林峻霈
王嘉澤
吳思嘉
林鳳娥
張美媛
邱添木
李淑慧
鄭惟介
施玉仙
高小韻
簡阿斌
劉麗秀
韓麗容
許力升
李碧虹
王秀玉
余忠潔
高淑貞
彭秋妹
陳傳煌
林景煌
蘇啟雄
楊正義
池美年
黃俊維
黃俊欽
王豫蘭
林素珍
施中民
張文峰
趙若妤
廖維娟
林燕嬌
華楊蓁蓁
卓錦祥
穆俊傑
翁櫻滿
葉淑華
賴俊雄
賴郭芳蓮
廖胡秀華
蕭秀美
陳啟志
楊哲岳
侯錦華
詹豐隆
簡雅慧
陳翔凌
簡正吉
王淑惠
劉啟勳
陳忠勤
魏瑾瑜
魏妙岑
林美雲
顧慧心
陳能通
王來有
甘翠萍
顧博賢
顧慧玲
羅玉芬
羅鴻基
陸世豪
葉楊鳳仙
周峰立
林雅琪
楊佩芬
傅佩玲
黃陳秋卿
周永明
林呂蚶
上列114人共同
訴訟代理人 陳建勳律師
被 告 新月建設股份有限公司
設新北市板橋區○○○街22號
法定代理人 張貴香 住新北市板橋區○○○街22號
送達處所：新北市○○區○○路148號
7樓
訴訟代理人 蘇清文律師
溫思廣律師
被 告 林正豪 住新北市○○區○○路81巷50號3樓
上列2人共同
訴訟代理人 徐維良律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國101年11
月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告新月建設股份有限公司應分別給付原告方美文等壹佰壹拾參人各如附表三編號一所示之金額，及均自民國一百年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告新月建設股份有限公司負擔百分之七十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告方美文等壹佰壹拾參人分別以如附表三編號二所示之金額供擔保後，得假執行；但被告新月建設股份有限公司分別以如附件三編號三所示之金額為原告方美文等壹佰壹拾參人預供擔保，而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但 有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同 一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被 告之妨禦及訴訟之終結，民事訴訟法第255條第1項第2款 、第3款及第7款定有明文。查本件原告公園堡公寓大廈管 理委員會（以下簡稱原告管理委員會）原起訴請求被告應 連帶給付原告管理委員會新臺幣（下同）00000000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；復於二次言詞辯論期日後即民國100年8月29日具 狀追加其餘原告，並變更先位聲明為：被告應連帶給付原 告管理委員會00000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位聲明為：被告 應連帶給付原告方美文等共計113人（除原告管理委員會 外）00000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息。原告復於本院囑託台北市建 築師公會鑑定結果到院後即101年11月8日言詞辯論期日當 庭提出書狀擴張先、備位聲明之請求金額為00000000元。 原告所主張之基礎事實均係主張被告預售系爭社區房屋公 共設施有瑕疵，並擴張請求之金額，及不甚礙被告之妨禦 及本件訴訟之終結，揆諸首開規定，自應准許。 二、又訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分， 主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預 備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之 合併）之類型。惟其中原告多數的主觀預備合併之訴，如 先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處 於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的， 或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定，或在對造甘受此「 攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止 裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程 序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預 備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及 基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。（最高法 院94年台上字第283號裁判意旨參照）本件原告管理委員 會前以受讓原告方美文等人與被告間所簽預售屋買賣契約 債權、基於原告管理委員會對於該社區公共設施有管理、 維護之權，並執行區分所有權人會議之決議，主張被告所 出售及點交之房屋公共設施有瑕疵，且未積極處理補正瑕 疵提起本件訴訟，嗣追加原告方美文等人且變更由原告管 理委員會提起先位之訴請求，及原告方美文等113人提起 備位之訴請求，基礎事實均為買賣標的房屋公共設施是否 有瑕疵之事實，攻擊及防禦方法得相互為用，不致遲滯本 件訴訟程序之進行，基於程序法上之紛爭一次解決，揆諸 上開說明，原告先、備位之訴，自屬合法，合先敘明。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告方美文等104人與訴外人卓月珠等9人（原告方美文等 104人為第一手買受人，王沛晨、卓月珠、張素燕、李蘇 慈美、陳韻如、陳明煥、何少寰、邱文毅及張筱婷等9人 為第一手買受人，債權讓與第二手買受人林永隆、張美娟 、龔淑美、良瑞科技股份有限公司、彭秋妹、鄭婷月、黃 陳秋卿、周永明及施玉仙等9人）分別與被告新月建設股 份有限公司（以下簡稱新月公司）及被告林正豪分別簽訂 「公園堡房屋買賣合約書」（以下簡稱系爭房屋合約書） 及「公園堡土地買賣合約書」（以下簡稱系爭土地合約書
），購買坐落於新北市○○區○○段83地號土地上名為「 公園堡」之預售房地。訴外人王沛晨等9人將對於被告新 月公司本於系爭房屋合約書與被告林正豪本於系爭土地合 約書所生之一切權利，讓與原告林永隆等9人（即第二手 買受人）。
㈡上開預售房地興建完成後，被告新月公司與原告管理委員 會辦理驗收公共設施，發現部分公共設施有諸多瑕疵，因 此迄今仍未完成點交接收，期間雖經新北市政府消保官分 別於99年1月26日、2月24日、3月23日邀集兩造協調，然 被告新月公司仍未積極處理補正瑕疵，且未出席3月23日 之協調會，原告遂依消保官建議提起本件訴訟。 ㈢原告管理委員會查驗社區公共設施時所發現之瑕疵與缺失 如下：
⒈一樓大門左側三角形區域依圖設計應為覆土植草皮，但 卻遭挖空，且圍牆未重新洗石子。
⒉大樓左側擋土牆未依圖施作15公分之RC結構擋土牆，現 況為紅磚及空心磚以水泥砂漿砌疊，且未施作基礎。 ⒊大樓左側圍牆牆面未依合約貼山形磚。
⒋頂樓多處龜裂漏水。
⒌各樓層浴廁管道隔牆未砌到版頂。
⒍各樓層浴廁抽風機無逆止風門且品牌與圖面所示之「高 幟」廠牌不符。
⒎頂樓消防及灑水逆止閥設置錯誤，無法正常使用，並污 染水塔生活用水。
⒏污水透氣管幹管圖面為3"及4"管，現場安裝2"管。 ⒐地下三層之污水孔蓋周圍未確實施作人孔加固，致污水 孔蓋周圍水泥砂漿破碎。
⒑C棟大樓12樓樓梯間柱面明顯裂縫及漏水水漬。 ⒒地下三層污水機房頂板出現犄角裂縫，且嚴重漏水，結 構受損。
⒓地下二、三層之樓板開孔回補處，未作結構補強及防水 處理。
⒔大樓一樓北向空地與下方既成道路間基地範圍底部遭挖 空。
⒕大樓一樓正門12米寬出入道路銜接約3分之2寬度處底部 遭挖空。
⒖大樓屋頂管道間通風透氣墩座設置有缺失。
⒗外牆通風井龜裂及車道截水溝滲漏水、大公電氣盤遷移 之缺失。
㈣依系爭房屋合約書第10條約定，被告新月公司依約應依照
經新北市政府工務局核准之建築執照之圖說興建系爭房地 ，而系爭房地存有上述瑕疵與缺失，已足以滅失或減少系 爭房地之價值，且屬滅失或減少系爭房地通常效用及契約 預定效用之嚴重瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保義務甚明， 爰依民法第354條及第359條規定行使減少價金形成權，被 告就此減少數額，原受領之價金之法律原因即不存在，被 告新月公司自應依民法第179條規定返還不當得利。又該 瑕疵與缺失均係在原告方美文等104人與訴外人王沛晨等9 人與被告新月公司成立買賣契約後始發生，且均為可歸責 於被告新月公司之事由，被告新月公司仍應負民法第227 條不完全給付之債務不履行責任，賠償原告因不完全給付 所生之損害。
㈤因原告方美文等113人住戶已與原告公園堡管委會簽訂債 權讓與契約書，渠等同意將對於被告新月公司本於系爭房 屋合約書與被告林正豪本於系爭土地合約書所生之一切權 利讓與原告，原告並已將此債權讓與乙事通知被告，故原 告公園堡管委會具有本件當事人能力及實體上權利能力。 ㈥本件業經鈞院囑託台北市建築師公會鑑定原告所主張如㈢ 所示之各項瑕疵與缺失之修復費用，故原告請求被告賠償 之金額為00000000元。原告等人依民法第354條、第359條 與第179條規定，以此數額向被告新月公司主張減少價金 並請求返還無法律上原因溢領價金之利益共計00000000元 ，或依民法第227條規定，請求被告新月公司賠償不完全 給付所生之損害00000000元。
㈦依系爭房屋合約書第21條第㈡項與系爭土地合約書第15條 第㈡項，均約定系爭房屋合約書與系爭土地合約書有不可 分之連帶關係，買方如於其中一合約書有違反約定或喪失 權利之情形時，視同於另一合約書亦違反約定或喪失權利 。是以，被告2人依據上揭合約書約定，對買方就因本件 買賣所生之請求返還不當得利或請求不完全給付之債務不 履行損害賠償即負有連帶責任。
㈧對於被告抗辯之陳述：
⒈依系爭房屋合約書第13條第㈥項及公寓大廈管理條例第 36條第11款規定，系爭大樓公共設施部分應經原告管理 委員會查驗合格後予以點收，惟因公共設施部分尚存有 16項瑕疵，迄今仍未經原告管理委員會查驗合格並予點 收，保固期自尚未起算，即無被告所辯已逾保固期間。 再者，合約內有關保固期間之約定與被告有無應負不完 全給付債務不履行責任係屬二事，縱使系爭大樓公共設 施部分已逾保固期間，亦無礙被告就此仍應對原告負不
完全給付之債務不履行責任。
⒉本件既然原告管理委員會尚未點收公共設施部分，則關 於此部分之減少價金請求權之除斥期間自當尚未起算， 即無被告所辯已罹時效之問題。退萬步言，原告固曾於 99年1至3月間就斯時所發現之部分瑕疵聲請消保官召開 協調會與被告協調，然當時所主張之瑕疵僅是斯時所發 現之部分，並非謂上述16項缺失於斯時即已發現並與被 告進行協調，該16項缺失係於99年10月7日及本件鑑定 時予以統整列出，縱認公共設施部分業已由原告驗收接 管，6個月除斥期間自應以99年10月7日彙整完成通知被 告後起算，原告於100年3月4日提起本件訴訟，並行使 減少價金請求權，顯未逾上揭除斥期間。再者，上述16 項瑕疵中有諸多瑕疵係被告未依約、依圖面施作所致， 被告係明知未依約、依圖面施作而造成該等瑕疵，竟故 意不告知買受人，故依民法第365第2項規定，本件並不 適用6個月除斥期間之規定。再退步言，縱認原告減少 價金請求權因已逾6個月除斥期間而無法行使，則被告 仍應對負不完全給付之債務不履行責任，賠償原告因不 完全給付所生之損害。
⒊因公園堡社區大樓於99年12月4日召開第4屆區分所有權 人會議，並於該日會議作成決議，授權原告管理委員會 針對社區公共設施因有瑕疵尚未完成點交乙案，向建商 求償。且系爭大樓公共設施迄今仍未經原告管理委員會 查驗合格並予點收，原告管理委員會基於執行區分所有 權人會議決議事項之授權，並就屬系爭大樓管理委員會 權責範圍之公共設施檢測點收，及點收後之管理維護， 自得依按公寓大廈管理條例第36條第1款、第11款與第 57條規定，向被告2人提起本件訴訟。
⒋被告所辯於97年2月23日與當時原告管理委員會總幹事 完成點交，僅係先就部分公共設施之數量狀況進行初驗 ，並非就全部公共設施進行初驗，且該於該初驗點交紀 錄備註欄特別註表明此通過初驗之部分尚待管理委員會 進行複驗，故系爭大樓公共設施尚未完成點交。 ㈨訴之聲明：
⒈先位聲明：
①被告應連帶給付原告管理委員會00000000元，及自起 訴狀繕本後即100年3月21日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。
②原告管理委員會願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：
①被告應連帶給付原告方美文等共計113人00000000元 ，及自起訴狀繕本送達後即100年3月21日起至清償日 止按週年利率5%計算之利息。
②原告方美文等共計113人願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以下列陳詞抗辯：
㈠本件原告追加之訴不合法：
⒈原告所為多次訴之變更及追加被告均不同意： 原告於100年7月15日提出民事追加原告狀追加林麗琴等 56人為原告；100年7月28日提出民事變更聲明暨準備二 狀，依不真正連帶債務關係，追加林麗琴等56人為原告 ，並以民法第179條或民法第227條為請求權基礎，再追 加邱玉華等61人為原告，仍依不真正連帶債務關係請求 ；又於100年8月29日提出民事追加原告暨變更聲明狀， 改以主觀預備合併並追加備位原告為張美娟等113人， 並請求被告二人連帶給付00000000元。對於原告上述所 為訴之變更及追加，被告均不同意。另原告方美文等 113人，其就公設及非公設部分，各得請求多少錢？原 告均未加以區分，僅概括請求給付00000000元顯無理由 。又依原告之主張早於99年10月12日將債權轉讓予原告 管理委員會，依此主張原告方美文等113人已非適格之 當事人。
⒉原告於100年7月21日言詞辯論期日中明確主張：「請求 權是依據本於雙方的買賣契約，再依民法第354、359條 …」，可知原告主張之訴訟標的係每一區分所有權人與 被告間之權利義務關係，即每一區分所有權人與被告間 均為一獨立之訴訟，依民事訴訟法第255條第1項第5款 規定，追加原非當事人之人為當事人者，必須該訴訟標 的對於數人必須合一確定時方可為之，本件起訴之原告 與追加之原告，並無必須合一確定之法律關係，不符合 民事訴訟法第255條第1項第5款規定可為主觀追加之情 形，原告之追加不合法應予駁回。
㈡本件原告管理委員會主張受讓取得區分所有權人方美文等 之權利，惟原告管理委員會雖依公寓大廈管理條例第38條 第1項具有當事人能力，僅為公寓大廈區分所有權人團體 之代表機關，僅具非法人團體之性質，但於法律上並非可 為權利義務歸屬主體之法人或自然人，自不具債權讓與之 權利能力，無法受讓區分所有權人之權利提起本件訴訟。 且就本件起訴所主張之公共設施事項與非公共設施之室內 瑕疵，均屬各原始區分所有權人與被告間各別民事債務不
履行之爭議，此部分不屬公寓大廈管理事項，此部分原告 公園堡管委會應無權主張。原告雖提出99年12月4日公園 堡社區第4屆區分所有權人會議紀錄，僅就「公設」部分 授權管理委員會請律師提起訴訟求償，則原告管理委員會 就「非公設」部分即無實施訴訟之權能，非適格之當事人 。故原告管理委員會並無受讓債權，或代原始區分所有權 人依買賣契約主張權利之權利能力，故其自無權主張起訴 狀之各項權利。原告方美文等人依其主張已將債權讓與原 告管理委員會，原告方美文等人即已非權利人，自非本件 訴訟之適格當事人。
㈢被告係分別與各戶之原始買方簽訂買賣契約，亦即僅有原 始買方有權對被告主張權利，部分原告與被告並無買賣契 約之存在，不得依買賣契約對被告主張任何權利，亦無權 利可供移轉予原告管理委員會，即無債權可讓與。且本件 公共設施乃全體共有人所共有，原告管理委員會並未取得 全體共有人之權利，自以無權以其名義為減少價金及返還 不當得利之請求，亦不得要求被告將全部款項單獨給付原 告管理委員會。又原告主張減少價金，就那一份買賣契約 減少多少價金，其計算方式為何，均未見原告說明。 ㈣原告自承於99年1至3月間，曾就本件訴訟主張之瑕疵於消 保會進行調解，但迄原告於100年3月提起本件訴訟並主張 減少價金，顯已逾民法第365條規定減少價金請求權之6個 月除斥期間，其權利已消滅，自不得主張減少價金。 ㈤有關非公共設施部分，依被告與原始買方之系爭房屋合約 書第14條，關於結構部分（如梁柱）、樓梯等保固15年， 但固定設備部分（如門窗、粉刷、地磚、電梯等）負責保 固一年，系爭大樓被告於96年8至11月間完成各住戶之交 屋手續，至今100年早已逾一年之保固期間，原告亦不得 對被告主張任何權利。
㈥有關公共設施部分，依系爭房屋合約書第13條第㈥項：「 …。移交日及時間由賣方指定並通知管理人，自賣方指定 移交之日起，不論管理人是否出面移交，均由管理人負責 共同部分之管理與保管。並由賣方自該日起負責公共設施 保固1年。」原告公園堡管委會於96年12月正式成立，並 於97年1月21日向當時之台北縣政府報備，兩造合意自97 年2月2日開始點交，於97年2月23日與當時原告公園堡管 委會總幹事完成點交，原告委託之訴外人三盈保全股份有 限公司於97年12月31日完成複驗，相關缺失均改善完成。 且系爭建物早於96、97年間即完工陸續交屋予各買受之區 分所有權人，迄原告於100年3月3日提起本件訴訟，已逾
買賣合約所約定之1年保固期間，自97年2月23日後，公共 設施部分即由原告公園堡管委會負責管理及保管，此部分 保固期限為1年，亦早已逾1年之保固期間。退步言之，買 受人依民法第356條第1項之規定，應依通常程序從速檢查 其所受領之物，買受人怠為檢查及通知，依同條第2項約 定，視為承認其所受領之物，原告方美文等113人於交屋 後近4年始主張專有部分之房屋瑕疵，顯然怠於為檢查及 通知，應視為已承認所受領之買賣標的。另原告主張減少 價金之除斥期間應自99年10月7日起算，惟原告起訴狀所 列如「頂樓多龜裂漏水」之瑕疵，早於原告管理委員會委 託訴外人三盈保全股份有限公司於97年10月10日進行驗收 時，即於驗收總結報告書上載明「6個排風設備未裝、女 兒牆龜裂、地面龜裂」之瑕疵事項通知被告，卻遲至100 年3月3日始提起本件訴訟主張減少價金，已逾民法第365 條第1項規定之6個月除斥期間，原告之主張顯無理由，應 予駁回。
㈦原告就系爭建物曾委託訴外人三盈保全股份有限公司及漢 士達股份有限公司進行點交，並已於97年10月10日完成點 交：原告管理委員會前於96年12月即已成立，97年1月完 成組織報備，97年2月23日被告即與原告之總幹事完成公 設點交無誤，原告委託之訴外人三盈保全股份有限公司於 97年12月31日完成複驗，相關缺失均改善完成。 ㈧有關原告主張之瑕疵，分別說明如下：
⒈覆土植草皮已回復無挖空前之現況，請原告提供被告依 何約定應在圍牆洗石子。又原告所提出之圖面並無任何 圍牆應洗石子之記載。
⒉大樓左側擋土牆現場確為RC結構擋土牆。
⒊請原告提出擋土牆需施作山形磚之依據。
⒋大樓頂樓並無漏水，龜裂部分乃自然現象，且為使住戶 安心，被告已於99年2月24日於消保官調解會議之前， 再次施作防水處理及水泥粉刷。
⒌請原告提出究係何戶隔牆未砌到版頂，以及被告施作隔 牆需砌到版頂之依據，又原告所提出之圖面亦無從看出 管道間隔牆應砌到版頂。
⒍系爭房屋合約書並未就抽風機之品牌為特別之約定，而 被告委託專業技師所設計之圖面中有關浴廁抽風機之品 牌，即被告完工後點交管委會之圖面，僅在供被告參考 ，被告即無原告所稱應使用特定抽風機品牌之義務。又 逆止風門兩造有何約定，亦未見原告提出。
⒎原設計之頂樓消防及灑水即為立式逆止閥，並未設置錯
誤。
⒏兩造契約中並無任何污水透氣管管線型號之圖面，而被 告委託業技師所設計之圖面中管線之大小，並未約定為 兩造契約之內容，技師之設計亦僅供被告參考，在不違 反相關建築法令之情況，被告自得依現場狀況做調整。 且若施作3"污水透氣管除原有空間不足外，在轉角處彎 曲度過大，反面使管線內部空間縮小，而不易達成原有 透氣效果，故使用3"或2"管線，未影響化糞池原設計之 排氣功能，亦絕不可能造成原告所稱190戶其中一戶馬 桶管線阻塞，單一住戶馬桶管線阻塞一定是住戶安裝或 使用不當。
⒐被告於96年8~11月間完成各住戶之交屋手續，地下室車 每日進出，重覆碾壓污水孔蓋後，周圍些許水泥剝落， 乃正常現象，非屬瑕疵，但被告仍於99年2月24日於消 保官調解會議之前，已重新進行水泥粉刷修邊，原告就 施作結果於當日會議中亦未出異議。
⒑若有裂痕，乃水泥乾燥過程之自然現象，非屬瑕疵，但 被告仍於99年2月24日於消保官調解會議之前，已就C棟 大樓12樓樓梯間進行油漆粉刷，原告就施作結果於當日 會議中亦未出異議。
⒒若有裂痕，乃水泥乾燥過程之自然現象，非屬瑕疵，但 被告仍於99年2月24日於消保官調解會議之前，已就地 下三層污水機房頂板進行水泥粉刷，原告就施作結果於 當日會議中亦未出異議。
⒓若有裂痕，乃水泥乾燥過程之自然現象，非屬瑕疵亦不 影響結構，但被告仍於99年2月24日於消保官調解會議 之前，已就地下三層B樓電梯前進行水泥粉刷及除水處 理，原告就施作結果於當日會議中亦未出異議。 ㈨被告新月公司所負為對原始買受人出賣房屋之義務，被告 林正豪所負為對原始買受人出賣土地之義務，所負為不同 債務，非同一債務，更未明示對原始出賣人各負全部給付 之責任，自無法構成連帶之債。至於系爭房屋合約書第21 條第㈡項與系爭土地合約書第15條第㈡項之約定，僅在表 示房地之一併出售，買方不得僅履行其中一契約而不履行 另一契約，故違約其中一契約即視同違反另一契約，如此 而已。故原告主張瑕疵部分均為房屋而與土地無涉，僅得 向被告新月公司請求，不得主張被告林正豪與被告新月公 司對原告負連帶給付之責。
㈩對於台北市建築師公會所為鑑定報告之意見如下： ⒈台北市建築師公會原指派梁守誠及張瑞芳建築師鑑定，
惟進行會勘後，竟私相授受由吳世欽建築師進行初勘， 後均由吳世欽建築師一人進行鑑定，鑑定人之選定顯然 違法，應為無效之鑑定。
⒉一樓大門口左側三角形區域為原基地高低落差所生，並 非開挖所致，回填採一般土方回填、植草皮即可，且延 伸之結構構架，係可作為整地用擋土牆之共構結構構架 ，不應切斷，更可保障建築物及擋土牆之安全，修復費 用顯係過高。
⒊鑑定報告認一樓大門口左側三角形區域之圍牆，未依圖 施作且擅自裝置落地鋁門窗，修復費用為0000000元， 此部分地下一層外側擋土牆，原為配合「鶯歌陶瓷老街 入口風貌事宜」而施作落地鋁門窗，直接朝公園進出， 後因住戶檢舉而多次拆砌。
⒋地下一層內牆係屬私人所有，且此牆為地下一樓之擋土 牆，並非外牆，又依鑑定報告所引附件4第2頁地下一層 平面圖，均為15公分RC牆，鑑定報告指外牆應施作30公 分RC牆深入2公尺，並無根據。
⒌依建築常規，地下一層擋土牆外側以清水混凝土及油漆 亦可，並非必須施作山形磚等敷材，鑑定報告此部分費 用似有重複計價。
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