臺灣屏東地方法院民事判決 101年度簡上字第20號
上 訴 人 柯麗靜
訴訟代理人 張名賢律師
被上訴人 李景
陳登貴
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國100 年12月1
日本院100 年度簡字第3 號第一審判決提起上訴，本院於民國10
1 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按「第二審訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴 訟法第255 條第1 項第3 款、第446 條第1 項但書定有明文 ，前開規定並為簡易訴訟第二審程序準用之，同法第436 條 之1 第3 項亦有明文。查本件上訴人於原審對被上訴人李景 、陳登貴分別請求自100 年9 月1 日民事更正聲明狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於上訴 時則對被上訴人李景、陳登貴分別聲明均自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核其 請求乃屬擴張應受判決事項之聲明，依上揭規定，自屬合法 ，合先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人李景授與代理權與其子 即被上訴人陳登貴，就其所有坐落屏東縣竹田鄉○○段657 號土地暨其上131 建號建物（下稱系爭不動產）委由訴外人 朝代房屋、「禾家不動產經紀有限公司」（下稱禾家公司） 出售。上訴人於民國100 年4 月12日與被上訴人陳登貴議定 以總價新臺幣（下同）940 萬元購得系爭不動產，上訴人即 簽發發票日100 年4 月13日、面額新臺幣（下同）50萬元之 支票1 紙（下稱系爭支票）為定金，並於「禾家不動產經紀 有限公司專用收據」上載明「若賣方反悔不賣罰金一倍」等 字，經被上訴人陳登貴以被上訴人李景代理人身分在收據上 簽訂後，由禾家公司人員邱芝榕為被上訴人陳登貴代收系爭 支票，其收受定金之效力因而及於被上訴人李景。嗣被上訴 人李景竟毀約不賣，自應依民法第249 條第1 項第3 款之規 定，加倍返還定金，或依上開約定罰定金一倍之違約金。又 縱然被上訴人李景未授與代理權與陳登貴，但朝代房屋仲介
人員葉家蓁帶其他客戶去看系爭不動產時，在場之被上訴人 李景均無任何反對出售之表示，更無反對被上訴人陳登貴代 理其名義出售系爭不動產，應有表見代理之事實，至少構成 表見代理，李景仍應負授權人責任。㈡如被上訴人陳登貴未 獲被上訴人李景之授權，其為無權代理人，自應依民法第11 0 條規定，對於善意之上訴人，負損害賠償之責。而上訴人 購買系爭不動產，乃計畫作為所經營之進曜鋼索有限公司（ 下稱進曜公司）之倉庫用，今被上訴人陳登貴所為無權代理 之行為，致上訴人仍需向台灣糖業股份有限公司（下稱台糖 ）承租，每月給付57,200元租金，自屬受有損害。故被上訴 人陳登貴應以其於上開收據上所承諾之「若賣方反悔不賣罰 金一倍」違約金50萬元為賠償金額。並於原審先位聲明：被 上訴人李景應給付上訴人50萬元，及自100 年9 月1 日民事 更正聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息；備位聲明：被上訴人陳登貴應給付上訴人50萬元 ，及自100 年9 月1 日民事更正聲明狀送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人於原審則以：㈠被上訴人李景部分：伊未授權被上 訴人陳登貴委託仲介銷售系爭不動產，亦無授權被上訴人陳 登貴出售，伊只是說如有人要買，被上訴人陳登貴可告知伊 ，伊看價錢再決定要不要賣。朝代房屋的仲介來找過伊，伊 早就表示拒絕委售。後來朝代房屋的仲介帶上訴人要來跟伊 簽約時，伊不知道系爭支票的事，被上訴人陳登貴是事後才 告訴伊。如果定金要給被上訴人陳登貴，為何要由邱芝蓉保 管系爭支票，而非由被上訴人陳登貴自己保管，上訴人就是 怕陳登貴沒有權利賣，才不讓被上訴人陳登貴拿走支票等語 資為抗辯。㈡被上訴人陳登貴部分：伊未獲被上訴人李景授 權出售系爭不動產，伊係因急需用錢，擅自答應要將系爭不 動產賣給上訴人，當時被上訴人李景尚未同意要賣，仲介也 都知道伊還要取得李景的同意，才能夠成交，伊本以為系爭 支票要給伊，伊才簽收，不料簽收完，系爭支票即遭取走並 放置於邱芝榕處，並告知須翌日與被上訴人李景正式簽約時 再給伊。嗣後被上訴人李景不願出售系爭不動產，邱芝蓉更 表示系爭支票是在被上訴人李景有同意出售並簽約了才會交 付，可見系爭支本非要給伊的定金，且上訴人根本沒有受到 任何損害，不能向伊請求賠償等語資為抗辯。並均聲明：原 告之訴駁回。
三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，渠 於本院除援用於原審之陳述外，另以：㈠、本案係於100 年 4 月12日由被上訴人陳登貴與上訴人約定成交價、違約金、
交付定金支票等事宜，並約定翌日至被上訴人李景住處簽約 ，如果被上訴人李景未授與代理權，被上訴人陳登貴應於4 月13日即會告知，應無在全部人到達被上訴人李景處所後才 告知不出售，被上訴人李景於原審所辯稱還要親自決定價格 乙節，乃屬對被上訴人陳登貴代理權之限制，不得對抗善意 之上訴人。且被上訴人李景係為處理陳登貴之債務而出售系 爭房地，系爭房屋亦在100 年5 月5 日出售第三人，出售過 程均係由被上訴人陳登貴出面，若未售予代理權亦不可能由 其出面接洽後出售。㈡依禾家不動產經紀有限公司專用收據 內容，本件係依二造違約金約定內容而為請求，並非民法第 24 9條定金收受規定請求，因此非要物契約，縱使被上訴人 陳登貴未收到定金但依據二造違約金之約定亦可請求。並於 本院先位聲明：原判決廢棄，被上訴人李景給付上訴人50萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之 5 計算之利息，訴訟費用由被上訴人負擔。備位聲明：原判 決廢棄，被上訴人陳登貴給付上訴人50萬元整及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，訴訟 費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人於本院被上訴人以前揭等語置辯，並均聲明：上訴 駁回，訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造對於下列事項均不爭執，並有禾家不動產經紀有限公司 專用收據、華南商業銀號支票（票號：ED0000000 ）各1 紙 、系爭不動產登記謄本、地籍圖謄本、異動索引、權狀影本 及委售契約書影本各1 份在卷可證（見原審卷第6 、9 、20 、21、33至37頁、65、66頁），堪信為真實：㈠、系爭不動產為被上訴人李景所有。
㈡、被上訴人陳登貴為被上訴人李景之子，被上訴人陳登貴於99 年10月25日以被上訴人李景代理人之名義與朝代房屋簽訂委 售契約書（委託編號：873 ），委託朝代房屋銷售系爭不動 產。
㈢、朝代房屋承辦仲介人員葉家蓁，經與同業禾家公司人員邱芝 蓉聯絡結果，適有上訴人表示有意購買系爭不動產。㈣、上訴人偕同邱芝蓉及地政士林美華，邀集葉家蓁與被上訴人 陳登貴於100 年4 月12日見面，就系爭不動產議價，當場以 940 萬元議定後，上訴人即交付系爭支票為定金，被上訴人 陳登貴簽收後，旋改由邱芝蓉負責保管該紙支票。㈤、嗣被上訴人李景拒絕將系爭不動產賣與上訴人，現已讓售並 移轉登記為第三人所有。邱芝蓉知上訴人購買無望，即逕將 系爭支票交還上訴人。
㈥、就上訴人主張備位之訴部分，陳登貴自認為無權代理人。
六、兩造經本院協議簡化爭點，兩造爭執事項如下：㈠、先位部分：
1、 被上訴人李景有無授權陳登貴代售系爭不動產？2、 若被上訴人李景未授權，有無相關事證足以認定有表見代理 ？
3、 二造不爭執事項㈣部分，可否認為被上訴人陳登貴收受訂金 ？
㈡、備位部分
1、 上訴人主張對無權代理人受有50萬元之損害，有無理由？茲 分述如下：
㈠、按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理 人對之為代理行為之第三人以意思表示為之，民法第167 條 定有明文。經查，證人葉家蓁於原審證稱：這個案件是被告 陳登貴自己委託，伊有看到權狀影本，他口頭上跟伊說貸款 都是伊負擔，伊母親同意他買賣，陳登貴在委託伊時，沒有 提供什麼文件供伊確認有經過李景之授權，伊也沒有李景之 委託書等語（見原審卷第95、96頁）；證人即本案地政士林 美華於原審中亦證稱：「我問陳登貴是否你媽媽有委任你來 賣土地，他說有」等語（見原審卷第97頁），可知本件從委 託朝代房屋銷售系爭不動產至議價當日，均僅有被上訴人陳 登貴自行對外表示係李景之代理人。復佐以卷內朝代房屋委 售契約書，立合約書人及立約人簽名欄內，均僅有被上訴人 陳登貴自任被上訴人李景代理人並簽名其上，並無被上訴人 李景本人之簽名或書寫授權之字樣（見原審卷第66頁），而 禾家不動產經紀有限公司專用收據賣方亦僅載「賣方：陳登 貴代」，是卷內尚無資料可認被上訴人李景曾授權被上訴人 陳登貴處理系爭不動產出售事宜之意思表示存在，要難單憑 被上訴人陳登貴對外之說詞即認被上訴人李景有授與被上訴 人陳登貴代理其處理出售系爭不動產權限。
㈡、次按「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人 應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信 該他人有代理權之情形存在，始足當之（最高法院60年台上 字第2130號判例意旨參照），是本人負表見代理之授權人責 任，自應以本人存有得被評價為表見事實之特定行為，致該 法律行為相對人善意信賴此表象，對本人所為之授權行為不 存在無所懷疑，進而與表見代理人完成法律交易為其要件。 證人葉家蓁於原審證稱被上訴人陳登貴前往委託朝代房屋銷 售系爭不動產時僅見到權狀影本，並未見到被上訴人李景之 授權書，業如前述。又其復於原審證稱：「當天議價過程中 ，陳登貴並無打電話問別人該價錢可否接受」等語（見原審
卷第96頁反面）；證人林美華於原審時亦證稱：「我有請葉 先生（即葉家蓁）補李景的授權書，我是隔天要去簽約卻不 歡而散時，才知道李景並沒有授權書」等語（見原審卷第97 頁反面），是本件於委託朝代房屋代銷系爭不動產時，被上 訴人陳登貴僅出具系爭不動產之權狀影本，而權狀正本持有 者若非有意藏放所有權狀，同住之家人取得後加以影印實非 難事，尚不能以被上訴人陳登貴持有權狀影本認被上訴人李 景有以自己行為表示代理權授與。且雙方於洽談買賣細節時 ，被上訴人陳登貴亦無與李景聯絡告知討論內容。從而，被 上訴人李景客觀上並無任何表見之事實，足使第三人據以相 信被上訴人陳登貴獲得出售本件系爭不動產之代理權，即無 須負表見代理人之損害賠償之責。
㈢、又訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立 ；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第248 條、250 條第1 項分別定有明文。證人邱芝蓉於原 審證稱：「陳登貴是委託朝代房屋，並非委託禾家房屋；價 格談妥後，陳登貴好像很急，基於保護雙方的立場，我記得 我有說不然系爭支票放我這裡，陳登貴有同意，在場的人都 同意；我與買賣雙方沒有任何契約關係，事實上要帶原告去 簽約的人是葉家蓁；後來因李景已經賣給別人，沒有希望了 ，所以我覺得把支票還給原告也沒有問題，因為是替雙方保 管等語明確（見本院卷第47頁反面、第48頁），是邱芝蓉與 被上訴人陳登貴並無契約關係，且若為陳登貴之利益，在被 上訴人陳登貴需款孔急下應會依一般交易習慣將訂金支票交 與被上訴人陳登貴，自無先行保管致其無法先行取得訂金利 益之理，邱芝蓉難謂係依被上訴人陳登貴之委任或利益為其 收受訂金支票。再證人葉家蓁復於原審證稱：「當下我認為 票不能給陳先生拿，因為我習慣透過仲介先居間議價而非由 買賣雙方當事人直接談，而且我認為所有人李景不會出面談 ，陳登貴又不是所有人，談的是價金；因為我跟林代書（即 林美華）與買方都不認識，當天是在禾家房屋談，邱小姐認 識兩方，就決定由她保管」等語（見原審卷第95頁反面）， 核與證人邱芝蓉於本院準備程序時證稱：「柯麗靜要付訂金 50萬元支票，因為還沒有正式簽約，所以雙方同意支票先暫 時放我這裡」等語（見本院卷第52頁），足徵邱芝蓉係因與 雙方均無利害關係，在交易過程有疑義下先以中間人之地位 保管系爭支票，被上訴人陳登貴即無取得系爭訂金支票。再 100 年4 月12日當天雙方僅就系爭不動產議價，約定翌日才 簽定買賣契約，而同年4 月13日至被上訴人李景住處後，被 上訴人李景即表示不願出售系爭不動產致無法簽約等情，業
據證人邱芝蓉、葉家蓁、林美華於原審證述明確（見原審卷 第48、95、97頁），可知本件因賣方未收受定金，復未簽訂 買賣契約，雙方債權債務因契約尚未成立而未發生，契約當 事人即無生債務不履行之損害賠償責任。
㈣、上訴人雖於原審及本院主張葉家蓁曾帶其他客戶前往看屋， 被上訴人李景並未有反對意思表示，且如果被上訴人李景未 授與代理權，被上訴人陳登貴應於4 月13日即會告知，應無 在全部人到達被上訴人李景處所後才告知李景不出售，足認 陳登貴有獲得李景所授與之代理權等語。然卷內委託銷售契 約書為被上訴人陳登貴自行簽訂，在被上訴人李景不知有委 託仲介公司銷售下，本不會無端在有意購買之買家前往看屋 時表示反對，難論此構成表見事實。又被上訴人陳登貴未獲 被上訴人李景同意而率自應允出售，復簽立上開收據，在恐 遭求償下，更無可能自揭其短告知買家無權代理之事實，故 上訴人前揭主張自無足採。
㈤、再按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對 於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110 條定有明文 。要言之，相對人依此規定對無權代理人求償，須其本身為 善意，即非明知或可得而知代理人無代理權之謂。本案於10 0 年4 月12日洽談買賣細節時，因交易過程有疑義而在雙方 同意下由第三人邱芝蓉保管系爭支票，約定翌日再行簽約等 情，業據證人葉家蓁證述如前，是葉家蓁為賣方委託銷售人 員，其對陳登貴有無決定出售之權猶存疑慮，足徵陳登貴代 理權有無一事極啟人疑竇。又證人林美華亦於原審審理時一 再證稱，洽談買賣內容當天，伊有一再確認本案有無李景之 授權書等語，核與證人邱芝蓉於本院準備程序時證稱：「柯 麗靜的代書說要李景本人出來簽，因為土地和房屋所有權人 是李景不是陳登貴，不然柯麗靜那方也要求陳登貴出具授權 書」等語（見本院卷第52頁），是被上訴人陳登貴之代理權 若客觀上具備，大可逕自簽立正式買賣契約，上訴人委任之 地政士林美華提出李景有無授權陳登貴出售系爭不動產之質 疑，並要求葉家蓁出示李景的授權委託書，足徵上訴人在未 見到被上訴人李景的授權委託書之前，對被上訴人陳登貴有 無代理權，已當存疑，更以非業界常態之方式進而達成由第 三人代為保管定金支票之協議，基此，被上訴人李景未授與 代理權，亦即陳登貴無權代理之效力仍待被上訴人李景承認 與否之情形，既為上訴人明知或至少可得而知，即非所謂之 善意相對人，應自負與無權代理人交易之風險，而與首揭求 償之要件不符。
㈥、另按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以
填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已 定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所 失利益。民法第216 條定有明文。至該條第一項所謂所受損 害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。 所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受 妨害之消極的損害而言」（最高法院94年度台上字第1505號 判決意旨參照）。上訴人所經營之進曜公司與台灣糖業租賃 廠房期間為99年9 月1 日至100 年8 月31日止，有倉庫短期 租用合約1 份在卷可稽（見原審卷第60頁），本案洽談買賣 之日係在上訴人原承租期間內，其本需依該合約支付價金， 並無任何既存利益因被上訴人陳登貴無權代理行為而減少所 受之積極損害；而況支付台糖承租倉庫之租金，係因進曜公 司有租用倉庫之需求，被上訴人陳登貴之無權代理行為除無 造成任何上訴人原客觀可預期取得利益因而喪失之情形，更 無因果關係，上訴人之主張，即屬無據。
七、綜上所述，本件上訴人先位請求被上訴人李景依民法代理及 表見代理法律關係賠償上訴人50萬元；備位請求被上訴人陳 登貴應依無權代理法律關係賠償上訴人50萬元，均無理由。 上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，不另論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 11 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 柯彩燕
法 官 張世賢
法 官 劉怡孜
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 8 日
書記官 林依靜
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