臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第45號
原 告 陳玉鉉
訴訟代理人 彭國書律師
被 告 黃郁亭
陳奉君
參 加 人 蔡承恩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106 年7 月
26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○街○○○○號六樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬叁仟壹佰叁拾叁元，及自民國一○六年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一○五年十月二十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元，暨各期應給付之之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟陸佰參拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬叁仟壹佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就到期部分得假執行。但被告就到期部分如每期以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 本件原告起訴聲明為：（一）被告應將坐落桃園市○○區○ ○街00○00號6 樓房屋遷讓返還原告；（二）被告應自民國 105 年9 月18日起至遷讓返還上開房屋予原告為止，以每月 新臺幣（下同）17,000元，按月連帶給付原告17,000元，不 足一月部分，按日計算其比例。嗣於訴訟審理中，原告於10 6 年4 月25日具狀變更聲明為：（一）被告應將坐落於中壢 市○○段○0000號建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○街 00○00號6 樓房屋全部騰空，並返還予原告；（二）被告應 給付原告85,000元，及自106 年4 月25日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息；（三）被告應自105 年9 月 19日起至返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告17,000
元，不足一月部分，按日計算其比例，暨各期應付之翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告上開訴之變 更追加，經核屬擴張訴之聲明，且本於原主張內容之同一事 實，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得相互援用，堪 認屬請求之基礎事實同一。揆諸上開規定，原告所為訴之變 更追加，應予准許。
二、就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見 ，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項定 有明文。所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之 裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之 一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於 第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法 律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者 而言（最高法院51年台上字第3038號判例意旨參照）。本件 原告向被告請求遷讓房屋等事件，係主張伊為坐落桃園市○ ○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之門牌號碼桃園 市○○區○○街00○00號6 樓房屋（下稱系爭房屋，合稱系 爭房地）之所有權人，因被告無權占有系爭房屋，遂依民法 第767 條之規定，向被告主張返還系爭房屋，然本件被告主 張系爭房屋之所有權人為參加人，被告係獲參加人同意下， 承租系爭房屋等情，是參加人即可能因被告就本件訴訟之勝 敗與否，其私法上之法律地位將受有不利益，故參加人為輔 助被告，於106 年6 月6 日具狀聲請參加訴訟（見本院卷第 135 頁），經核於法並無不合，亦應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）緣訴外人田鴻添未經原告委託授權處理系爭房屋之租賃事 宜，於105 年4 月18日擅自將系爭房屋出租予被告陳奉君 ，被告黃郁亭則為連帶保證人，雙方並約定：租期一年（ 即105 年4 月18日起至106 年4 月17日止），每月租金17 ,000元，於每月18日給付（下稱系爭租約）。直至105 年 7 月，原告親至系爭房屋才發現此誇張之情事，隨之聯繫 被告，並告知系爭租約對原告不具法律效力，請被告出面 處理重新簽訂契約並約定搬遷之日期，但被告皆以種種理 由藉口推拖，原告無奈之下只得請求被告遷出系爭房屋， 然仍遭被告拒絕。至系爭房屋之社區「傳世國寶」內部感 應磁扣系統更新，需於105 年9 月5 日前由原告親領磁扣 之情事發生，被告方於105 年9 月1 日主動聯繫原告詢問 磁扣之事項，並向原告要求磁扣之使用權利，經溝通後， 被告同意與原告約定於105 年9 月5 日晚上10點於系爭房
屋重新簽訂契約，並於完成契約之後交付磁扣之使用權利 。然於約定當日，原告依約抵達系爭房屋社區即傳世國寶 大廳等候被告，被告卻不願依上開協訂簽約，並尋求參加 人蔡承恩及訴外人高月美等4 人，連同被告及其同居人4 人總計8 人，將原告圍困於「傳世國寶」大廳，並拉扯謾 罵侮辱及威脅原告交出磁扣以便被告使用，若不按被告要 求，即限制原告自由，不許原告出入及離去。原告迫於無 奈只得請求警方協助，以保障自身安全，然於警方到場協 助後，被告等人仍無視警方人員之權威，對原告不斷漫罵 侮辱，且干預警方執行公務。致使原告受到精神上的折磨 與人格上的羞辱，心靈受創難以言喻，驚嚇嚴重無法入睡 ，夜魘不只，於104 年9 月6 日前往台北振興醫院身心障 礙科就診。
（二）又訴外人田鴻添擅自出租系爭房屋予被告陳奉君之日期為 105 年4 月18日，是原告請求被告給付自105 年4 月18日 至105 年9 月18日，共計5 個月已發生相當於租金之不當 得利，以每月17,000元計算，共計85,000元（計算式： 17,000元5 ＝85,000），及自105 年9 月19日至返還系 爭房屋予原告之日止，按月給付原告17,000元之相當於租 金之不當得利
（三）另原告為系爭房屋之所有權人，並非受委託借名登記之人 ，蓋原告為系爭房屋之房貸債務人，並已繳納多期貸款金 額，且參加人業將所贈與原告之系爭房地頭期款金額，於 系爭房地上設定抵押權，更可證明原告與參加人間就系爭 房地不具借名登記之法律關係：
1、緣原告於103 年間向第三人購買系爭房屋，並於103 年8 月14日登記為系爭房地之所有權人。因原告與參加人已交 往並同居多年，在當時為即將步入禮堂之男女朋友，參加 人為協助原告購買系爭房屋，將自有資金無償贈與原告， 供原告支付系爭房地之頭期款，並自103 年8 月至105 年 7 月為原告給付系爭房屋之貸款。
2、未料，原告發覺參加人的個性上有諸多瑕疵，因心生疑慮 與忌憚，故而卻步，斷然與之分手，參加人竟心有不甘而 竊取原告與他人間之私人通聯紀錄，並於104 年6 月28日 ，基於恐嚇之犯意，向原告出言恫嚇，揚言欲加害原告之 人身安全，另要求原告以在系爭房屋設定1,500,000 元之 抵押權方式擔保返還被告所贈與之系爭房地頭期款金額， 原告在不得已之情況下，於104 年6 月29日協同辦理系爭 房地之抵押權登記。
3、參加人之恐嚇犯行，業經臺灣臺北地方法院105 年度易字
第402 號判決處拘役60日確定，並造成原告精神上莫大的 恐懼、創傷與壓力，因而必須定期前往身心科門診求助。 另參加人為報復原告，另於同年間，向臺灣臺北地方法院 檢察署提出告訴，指稱原告涉犯業務侵占、背信、竊盜等 罪名，然業遭臺灣臺北地方法院檢察署於105 年9 月22日 作成不起訴處分確定。
4、由於原告與參加人間分手後，尚有些許金錢債務未釐清， 為劃清界限，故雙方於104 年7 月7 日，在律師見證下簽 署協議書（下稱系爭協議書），未料參加人竟出爾反爾， 未依系爭協議書履行簽約時應給付予原告之75,000元，業 經原告以存證信函解除系爭協議書之法律關係在案。又依 系爭協議書所載內容，被告必須清償系爭房屋之房貸及塗 銷抵押權登記後，原告才有移轉登記房屋之義務，且被告 業將所贈與之頭期款金額以設定抵押權方式擔保在案，又 原告自105 年8 月開始，每月親自給付系爭房地之貸款約 11,960元迄今，更可證明系爭房屋並非參加人以借名登記 方式登記予原告，而係贈與原告頭期款，由原告自行負擔 房貸，否則何來由原告擔任房貸名義人，並僅將頭期款設 定抵押權於系爭房地上？甚至原告自105 年8 月開始，每 月親自負擔11,960元之貸款，故原告為系爭房屋之所有權 人並無疑義。
5、綜上所述，原告與參加人分手後，因參加人心有不甘，不 但基於恐嚇之犯意對原告出言恫嚇，甚至對原告提起刑事 告訴，且原告與參加人簽署之系爭協議書已因原告解除而 不存在，原告並自105 年8 月開始，每月負擔系爭房地之 貸款約11,960元迄今，然系爭房地卻遭被告佔據，造成原 告無法使用、處分，而系爭租約既非原告與被告簽訂，對 原告自不具效力，被告當係無權占用系爭房屋。爰民法第 767 條及第179 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明： 如變更後之聲明所示。
二、被告黃郁亭、陳奉君則以：伊透過訴外人田鴻添向參加人承 租系爭房屋，業已支付2 個月押金及1 個月租金，係有權占 有系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、參加人則以：
（一）系爭房屋是借名登記於原告名下，參加人為系爭房屋之實 際所有權人，被告係基於占有連鎖關係，合法占有系爭房 屋：
原告與參加人自98年間認識並開始交往，為男女朋友關係 ，嗣亦同居於參加人之住所，因原告並無工作，其生活開 銷、衣食、娛樂等花費，均由參加人一人負擔支出，迄10
3 年間雙方論及婚嫁，並開始籌備婚禮相關事宜，參加人 因此信賴原告，除陸續將所有不動產之套房租賃事務委託 原告管理外，並將系爭房屋借名登記於原告名下。而103 年買受系爭房屋時，頭期款係參加人支付，房屋每期貸款 亦係參加人以出租收益支付，足見系爭房屋確係參加人出 資購買，且系爭房屋所有權狀亦由參加人所持有。後雙方 因故分手時，因系爭房屋係借名登記在原告名下，且系爭 協議書第3 條約定：「乙方（即原告）同意於105 年8 月 至11月15日將前開房屋（即系爭房屋）歸還予甲方（即參 加人），並同意配合甲方處理前開房屋之變價事宜，不得 藉故拖延及避不見面。」等語，可知系爭房屋確係參加人 所有，原告應予「歸還」。凡此在在足證原告僅係登記名 義人，系爭房屋係由參加人出資購得，且由參加人為管理 、使用收益、處分，參加人為系爭房屋之實際所有權人。 職是，參加人係有權管理占有系爭房屋，並有權出租予被 告，被告基於占有連鎖關係，當係合法占有系爭房屋，原 告之訴，自無理由。
（二）退萬步言，參加人基於系爭協議書約定，有權占有系爭房 屋，則被告基於占有連鎖關係，亦係合法占有系爭房屋： 1、如前所述，參加人將原告視為配偶、攜手一生之伴侶，因 此參加人財產多借名登記予原告名下，迄104 年6 月間因 原告變心導致雙方分手，之後雙方因財產歸還乙事而生爭 執，經原告姑姑出面協調，參加人亦明確表示只是要原告 將屬於參加人之財產及資金歸還即互不相干，原告姑姑遂 請原告先擬一分內容清單，再到原告律師處簽署，迄同年 7 月7 日，原告姑姑找其信任之律師擬訂系爭協議書，參 加人與原告即於當日簽署系爭協議書。
2、系爭協議書第3 條約定：「乙方（即原告）同意於105 年 8 月至11月15日將前開房屋（即系爭房屋）歸還予甲方（ 即參加人）」，是原告依約負有歸還系爭房屋予參加人之 義務，參加人自得依該債之關係之約定，請求原告移轉系 爭房屋所有權並交付系爭房屋予參加人，參加人基於上述 債之關係而占有系爭房屋，本得向原告主張占有之合法權 源，則參加人將系爭房屋出租予被告，被告基於占有連鎖 關係，亦係合法占有系爭房屋，原告自無權請求被告遷讓 。
3、至於原告辯稱系爭協議因參加人未支付75,000元業已遭伊 解除云云，然系爭協議書第3 條第2 項關於支付75,000元 之約定，毫無隻字片語之約定為「解除條件」，此乃一般 給付之約定甚明，且該約定之金錢給付亦不符合民法第25
5 條規定之情形，原告自不得未經催告逕為解除，況參加 人依系爭協議書第2 條約定，對原告至少享有日租套房部 分為美金15,263.35 元之債權（以匯率30.292計算，合計 約為462,357 元），自得自其應支付予原告之75,000元相 抵銷，抵銷後原告之債權當已消滅，自無參加人未清償該 債權可言，準此，原告主張解除系爭協議云云，根本於法 無據，要無可採。
（三）另原告業已同意將系爭房屋出租予被告，並向仲介收取租 金及第一個月之租金，被告自係合法承租占有系爭房屋： 系爭房屋自103 年間買受以來，均由參加人出租收益已如 前述，此情原告始終同意，未曾有任何異議，迄105 年3 、4 月間，原租約到期，租客搬走後，參加人即透過仲介 覓得被告繼續承租系爭房屋，原告更直接去找負責本件租 賃事宜之仲介人員，以自己係登記所有權人為由，向該仲 介收取租客支付之押租金及第1 個月之租金，顯見原告業 已同意將系爭房屋出租予被告，被告自係合法承租占有系 爭房屋，不容原告事後反口不認，其反悔要求被告遷離， 無理由至明。
三、本院之判斷：
（一）經查，原告與參加人於103 年間為男女朋友關係，現已分 手，而原告於103 年間購買系爭房地並為系爭房地之登記 名義人，惟房屋頭期款約1,500,000 多元，係由參加人支 出，參加人並於104 年6 月29日就系爭房地為1,500,000 元之登記為抵押權登記名義人；又系爭房屋於105 年4 月 18日，由訴外人田鴻添出租予被告陳奉君等事實，業據原 告提出系爭土地及房屋登記第一類謄本正本、系爭房屋他 項權利證明書影本、系爭協議書影本、原告存摺內頁影本 等件為證（見本院卷第11頁至第14頁、第92頁及第99頁至 第102 頁），且為被告及參加人所不爭執，自堪信此部分 事實為真實。
（二）另原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告係無權占有系 爭房屋等情，則為被告及參加人否認，並以前詞置辯。是 本件應審酌者厥為：1 、系爭房屋之實際所有權人為何人 ？2 、原告主張被告係無權占有系爭房屋，有無理由？茲 分述如下：
1、系爭房屋之實際所有權人為原告：
（1）不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民 法第759 條之1 定有明文。又當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定 有明文。而事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無
庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張 之事實負舉證責任。而參酌土地法第43條規定，不動產登 記名義人即為不動產之所有權人，此為社會通念之常態事 實；反之，不動產登記名義人非不動產之實際所有權人， 則為社會之變態事實。另原告於起訴原因已有相當之證明 ，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者 ，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁 判（最高法院18年上字第1679號判例可資參照）。 （2）經查，原告主張其為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋之 貸款於105 年8 月後均由原告所有之帳戶繳納等情，業據 其提出建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本及帳戶 存摺影本內頁為證（見本院卷第11頁至第14頁、第100 頁 至第102 頁），且輔以參加人提出之系爭房屋房地正式訂 購單影本、原告存摺影本封面及內頁及系爭房地之所有權 狀影本等件所示內容，系爭房屋之買受人、所有權名義人 均為原告，有上開文件附卷可稽（見本院卷第141 頁、第 144 頁至第149 頁及第150 頁至第152 頁），可知系爭房 屋之所有權人係登記為原告所有，依上揭條文意旨，應推 定原告為系爭房屋之所有權人，先予敘明。
（3）被告及參加人主張系爭房屋係由伊購買而借名登記予原告 等情，依上揭條文及判決旨趣，此變態事實即應由被告及 參加人負舉證責任。稱借名登記者，謂當事人約定一方將 自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處 分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借 名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞 務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付 契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁 止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並 類推適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第 1662號判決意旨可資參照）。故所謂借名登記契約，係指 當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，出名登記 人實際上並未有基於所有權人地位管理、處分財產之意思 ，該財產仍由本人自行管理、用益、處分。惟查，系爭房 屋之貸款於105 年8 月後，均由原告所有帳號支付等事實 ，已認定如前述，且參加人於審理時證稱：「…同一間房 子的第一份合約，原告就委任我代為處理租賃相關事宜。 我委託李晟凱幫忙處理。被告黃郁亭第一個租金及押金二 個月都是原告收取的。（法官問：原告如何收取？）是原 告自己出面，透過李晟凱先生收取一個租金及押金二個月 。…（原告訴訟代理人問：你出資購買房地，但是貸款人
是原告？）名義人是原告，貸款人就是原告。（原告訴訟 代理人問：你出資購買房地，有無支付貸款？）我之前有 計算過，用出租的金額來支付貸款。出租的部分是由我來 做管理，所以由我這邊支付。（原告訴訟代理人問：105 年8 月至現你有無按期給付貸款金額？）這部分我每月都 有按期給付，給付方法是由房客將租金匯至原告華南銀行 的貸款帳戶，再由原告的貸款帳戶去扣繳，但因為原告之 前干涉租賃事物，所以匯款金額後來匯款至我的帳戶。（ 原告訴訟代理人問：105 年8 月至今究竟有無按期給付貸 款？）105 年8 月到11月原告沒有出面配合前開房產出賣 事宜，所以應該由原告自己給付貸款。…」等語（見本院 卷第79頁至第81頁），可知系爭房屋之租金原皆透過原告 所有之帳戶收取，並由原告帳戶支付系爭房屋之貸款，然 於105 年9 月後，系爭房屋之租金並未匯至原告帳戶，但 仍由原告支付系爭房屋貸款等情，有原告存摺內頁在卷可 查（見本院卷第149 頁及第100 頁至第102 頁），益證系 爭房屋之管理、用益、處分，自原告取得系爭房屋所有權 開始，皆係由原告本人基於所有權人之地位而為管理、處 分。
（4）雖被告及參加人辯稱系爭房屋之頭期款為參加人繳納，且 該頭期款並非贈與原告之金錢，而係參加人購買系爭房屋 之證明等語。惟查，參加人於104 年6 月29日在系爭房屋 上設定1,500,000 元之抵押權等節，業據原告提出系爭房 地之土地及建物登記第一類謄本為憑（見本院卷第12頁） ，而原告與參加人協議分手後，於104 年7 月7 日簽訂系 爭協議書等事實，亦為兩造所不爭執，可推知104 年6 月 29日參加人設定抵押權1,500,000 元，係於原告與參加人 分手之際；而參加人到庭證稱：「（原告訴訟代理人問： 1,500,000 元是如何決定？）是當下與原告討論後，原告 同意後決定這個金額的。此金額是我實際投資房地產的金 額。（原告訴訟代理人問：實際負擔房地產金額是1,500, 000 元，害怕因為之後與原告分手後拿不到這個錢，所以 才做此設定？）並不是。此部分與是否為男女朋友關係無 關，只要是借名登記就要做這樣的登記。（原告訴訟代理 人問：房子移轉時間為103 年8 月14日，如果抵押權設定 是基於借名登記關係，為何抵押權記時間為104 年6 月29 日？又為何抵押權設定金額不是房產總價，而是你所付出 的1,500,000 元，是否表示你只是幫原告出了1,500,000 元購買這個房子及其他費用，所以重點是要擔保你支付的 金錢，而不是系爭房子？）過戶與設定不同時間點是因為
我與原告的工作也非常忙碌，所以才拖到104 年才做設定 。另外這是我出資購買房地，不是幫原告買，抵押權金額 的設定是要確保我投資的本金，房子大部分是貸款，名義 人是原告，所以這部分我不擔心。」等語（見本院卷第79 頁至第80頁），可知參加人所設定之1,500,000 元抵押權 ，用意即為擔保其替原告支出之頭期款金額，是倘系爭房 地確為參加人所有，當不致僅設定擔保1,500,000 元之債 權，而應為系爭房屋之總價。是被告及參加人主張系爭房 屋係為參加人自己購買等情，實無足採。
（5）又雖被告及參加人主張系爭協議書之簽訂，即可證明原告 與參加人間就系爭房地存在借名登記之合意等語。然查， 參加人雖於審理中證稱：「…（原告訴訟代理人問：請提 示原證七，支付酬金部分，證人稱酬金就是借名登記的酬 金，但協議書上處理事務非常多，但該酬金的條列位置包 括要處理抵押權、變賣、清償貸款、移轉部分，如何看得 出是借名登記？）協議書上面很明確，分四大項，酬金很 明確是在第三大項內。很明確為何有一個設定權在，酬金 在市場上很明確，有拿酬金就是一個借名登記方式。而且 酬金有分成二個部分，一部分是登記，第二部分是出賣。 （原告訴訟代理人問：證人稱酬金第一部分是登記時支付 ，但移轉登記時是103 年8 月14日，但你剛才說第一部分 酬金支付是104 年7 月7 日，也與你所述借名登記一般方 式是移轉登記時支付第一部分費用不同為何如此？）因為 當時雙方是男女朋友，及工作忙碌，所以沒有去辦理。（ 原告訴訟代理人問：你剛才說第一部分75,000元是在104 年7 月7 日簽約當日給付，是否如此？）是的。在律師見 證下給付的。」等語（見本院卷第81頁至第82頁），然依 原告所提存證信函稱：「由於您未履行雙方所簽署之協議 書（按：即系爭協議書）第三點第（二）項於簽約日給付 七萬五千元之酬金，故符合法定解除條件，今特此通知解 除雙方之協議書，本人依法即不履行前開協議書。」等文 字，有104 年7 月13日台北民生（87）存證號碼006062號 存證信函在卷可查（見本院卷第118 頁），而參加人於收 受該存證信函後，旋即於104 年7 月23日以存證信函回覆 原告略以：「…二、臺端於上開存證信函雖稱：蔡承恩未 履行雙方協議書第三點第二項簽約日給付新臺幣（下同） 7 萬5 千元，符合法定解除條件，乃通知解除雙方之協議 書云云；然查，簽訂協議書時，本人原欲給付上開款項， 因款項問題，尚與台端有本件協議書第二點協議之結算事 項，雙方為簡便計，乃同意於結算後，方一併計算，此有
協議書見證人喬正一律師可為證；嗣雙方結算前開協議書 第二點事項時，未能達成協議，方未給付7 萬5 千元；是 以，台端稱蔡承恩未履行前開協議云云，要與事實不符， 合先說明。…」等語，有土城青雲郵局存證號碼222 號存 證信函存卷可參（見本院卷第119 頁至第120 頁），可見 參加人約定給付原告第一期酬金之時點為104 年7 月7 日 ，並未如市場上一般給付方式，係於將系爭房屋登記予原 告即103 年7 月4 日時，即行給付原告，且亦未如其當庭 證述時所稱於簽訂系爭協議書時，即以給付75,000元予原 告，是綜合上情，堪認系爭協議書第3 點之約定，並非係 參加人與原告約定借名登記之酬金，而係雙方於分手後， 為釐清彼此財產上之權利義務關係，所另外訂定之履行條 件至明。
（6）又被告及參加人另辯稱系爭房屋之家電及家具皆係由參加 人添購，可證參加人係系爭房屋之所有權人等語，並提出 保管單、東洋電器行等件為憑（見本院卷第141 頁至第14 2 頁）。惟參加人與原告前係男女朋友關係，縱參加人有 出資購買系爭房屋之家電或家具，然此亦可能係參加人與 原告為共同生活所支出之費用，無法證明參加人就系爭房 屋有使用收益或處分權限，且家電僅為系爭房屋內之獨立 物品，尚與系爭房屋之所有權歸屬認定無涉。是其之所辯 ，殊難憑採。從而，原告主張其為系爭房屋之所有權人， 殆無疑義。
2、原告主張被告係無權占有系爭房屋，有無理由？ （1）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。經查 參加人於審理中證稱：「（原告訴訟代理人問：第二份租 約即與被告簽之租約，有無帶來？出租人為何人？原告有 無親自出席簽約？）我與被告黃小姐是在105年9月，就協 議書內容，系爭房屋原告已無任何權利，所以當然我與被 告簽約，原告沒有出面簽約。」等語（見本院卷第82頁） ，且依被告所提系爭房屋之105 年4 月18日至106 年4 月 17日及105 年9 月5 日至106 年9 月4 日之租賃契約書顯 示，出租人分別為訴外人田鴻添及參加人，均非原告，有 上開房屋租賃契約書2 份在卷可查（見本院卷第103 至第 110 頁），又被告至今仍占有系爭房屋，亦為被告所自承 （見本院卷第68頁），而原告為系爭房屋之所有權人，業 經認定，堪認被告確係無權占有系爭房屋，原告依民法第 767 條第1 項之規定，請求被告返還並遷讓系爭房屋，洵
屬有據。
（2）被告與參加人雖辯稱：參加人基於系爭協議書約定，有權 占有系爭房屋，則被告基於占有連鎖關係，亦係合法占有 系爭房屋等語。雖物之出賣人負交付其物於買受人，並使 其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂 交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依 民法第946 條第2 項規定，占有之移轉得準用同法第761 條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付 、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。買受人如 先已占有其物，於買賣雙方嗣後達成讓與之合意時，依民 法第761 條第1 項但書簡易交付之規定，即生移轉占有之 效力。是在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記 ，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所 交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣 人不得認係無權占有而請求返還。又土地所有權移轉登記 與土地之交付，係屬兩事，前者為所有權生效要件，後者 為收益權行使要件。行使土地之收益權，以先經交付為前 提，並不限於有償之買賣契約，即無償之贈與契約，亦包 括在內。（最高法院99年度台上字第626 號民事判決及78 年度台上字第1356號民事判決意旨參照）。是倘參加人欲 依系爭協議書之約定，就系爭房屋向原告主張有權占有， 則依上開判決意旨，須符合下述二要件，即：原告依系爭 協議書負有交付義務，且原告亦已將系爭房屋交付予參加 人。惟查，系爭協議書第3 項係記載：「乙方（按：即原 告）同意於民國105 年8 月15日至11月15日將前開房產歸 還與甲方，並同意配合甲方處理前開房產之變賣事宜，不 得藉故拖延及避不見面。若於105 年11月15日前，雙方未 將相關事務處理完畢，若可歸責於一方，該方須給付他方 新台幣肆拾伍萬元為懲罰性賠償。（二）甲方同意支付新 台幣壹拾伍萬元予乙方作為前開事項之酬金，前開酬金分 兩次給付，其中柒萬伍仟元，於簽約日給付予乙方，尾款 柒萬伍仟元部分，於日後乙方配合辦理房產過戶事宜後給 付。」等文字（下稱系爭約定，見本院卷第100 頁正面及 反面），自上開條款約定，無法看出參加人究係約定原告 要將系爭房屋移轉登記予參加人，又或係配合參加人將系 爭房屋變賣並移轉登記予第三人；且縱得認系爭約定為原 告應將系爭房屋之所有權，於105 年11月15日前移轉登記 予參加人，然參加人於106 年6 月6 日之民事參加訴訟狀 第二點第（一）項自稱：「…是原告依約負有歸還房產予 參加人之義務，參加人自得依該債之關係之約定，請求原
告移轉系爭房屋所有權並交付系爭房屋予參加人…」等語 （見本院卷第138 頁），參以原告並未同意被告承租系爭 房屋，而參加人與被告於105 年9 月5 日晚上，即脅迫原 告交出系爭房屋社區內部感應磁扣等情，堪認原告於被告 105 年4 月18日占有系爭房屋時，原告並未同意交付系爭 房屋予參加人；而依上開判決旨趣，縱兩造間有買賣契約 存在，亦須出賣人業將不動產交付予買受人，買受人當得 據此債權契約，對出賣人主張有權占有。今系爭協議書是 否約定原告應將系爭房屋之所有權移轉登記予參加人，已 屬有疑，況原告於105 年4 月18日後，並未交付系爭房屋 予參加人占有，參加人自不得此債權契約向原告主張有權 占有系爭房屋。甚且，民法第369 條關於標的物與價金之 交付，係以同時為之為原則，然如法律另有規定或契約另 有訂定或另有習慣者，又屬例外。本件系爭協議書對於酬 金之交付，既以契約約定，自應從契約之所定。而原告與 參加人簽訂系爭協議書，係就系爭房屋之所有權移轉登記 行為，約定分期給付對價，進而於系爭房屋部分，約定原 告於105 年11月15日前將系爭房屋歸還，至於價金部分， 則約定於簽訂系爭協議書及原告移轉登記系爭房屋所有權 時，由參加人各給付原告75,000元；然今參加人既未於系 爭協議書簽約之日即給付原告75,000元，已如前述，依系 爭協議書之約定，原告即不負交付系爭房屋之義務。從而 ，原告既已無依約交付系爭房屋予參加人之義務，參加人 及被告據系爭協議書之約定，辯稱基於此債之關係，得有 權占有系爭房屋，亦屬無由。綜上，被告及參加人辯稱得 據系爭協議書主張參加人有權占有，及被告基於占有連鎖 亦有權占有系爭房屋等情，均洵屬無理，自難憑採。 （3）另被告及參加人辯稱：原告於曾收取租客支付之押租金及 第一個月之租金，可證原告曾同意被告承租系爭房屋等情 。惟查，原告否認於訴外人田鴻添將系爭房屋出租予被告 時，即同意被告承租系爭房屋等情；而依被告所提系爭房 屋之105 年4 月18日至106 年4 月17日及105 年9 月5 日 至106 年9 月4 日之租賃契約書顯示，當事人均非原告， 有上開房屋租賃契約書2 份在卷可查（見本院卷第103 至 第110 頁），再參以原告所提其所有之帳號存摺內頁影本 可見，除於105 年8 月3 日至同月5 日，有訴外人李晟凱 匯至原告帳戶共計58,688元外（計算式：30,000元＋18,6 88元＋10,000元＝58,688元），於105 年9 月後，並無其 他租金匯入原告帳號等情，有原告帳號存摺影本在卷可佐 （見本院卷第100 頁至第102 頁），核與參加人當庭證述
：「（原告訴訟代理人問：105 年8 月至今你有無按期給 付貸款金額？）這部分我每月都有給付，給付方法是由房 客將租金匯至原告華南銀行的貸款帳戶，再由原告的貸款 帳戶去扣繳，但因為原告之前干涉租賃事務，所以匯款金 額後來匯款至我的帳戶」等語相符（見本院卷第80頁至第 81頁），衡諸一般交易常情，如原告確實於105 年4 月18 日或105 年9 月5 日同意被告承租系爭房屋，被告當應直 接給付租金予原告，然今被告係將租金直接匯至參加人之 帳戶，可見原告與被告間就系爭房屋確無租賃契約存在。 又雖原告曾於訴外人李晟凱處收取被告承租之押租金及第 一個月之租金，然此或係原告基於不當得利之法律關係而 為請求，，難以此論斷原告有同意被告承租系爭房屋乙節 。是被告係屬無權占有系爭房屋，殆無疑義。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權 占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相 當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決可 資參照）。經查，被告行為核屬無權占有系爭房屋，已如 前述，且受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有損害，