遷讓返還等
臺灣士林地方法院(民事),簡上字,100年度,123號
SLDV,100,簡上,123,20121130,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第123號
上　訴　人
即被上訴人　楊勝德
訴訟代理人　陳玉玲律師
被上訴　人
即上訴　人　利信實業股份有限公司
法定代理人　傅伯芬
訴訟代理人　謝曜焜律師
複　代理人　吳俊達律師
被上訴　人　銘倫運通股份有限公司
法定代理人　李坤陽
訴訟代理人　鄭穎律師
複　代理人　李春卿律師
上列當事人間請求遷讓返還等事件，上訴人對於中華民國100 年
5 月12日本院士林簡易庭99年度士簡字第820 號第一審判決提起
上訴，本院於民國101 年11 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
楊勝德及利信實業股份有限公司之上訴均駁回。上訴費用由楊勝德及利信實業股份有限公司各自負擔。 事實及理由
壹、上訴人即被上訴人楊勝德（下稱楊勝德）起訴主張：楊勝德 為門牌號碼台北市○○區○○路0 段00號德豐大樓（下稱系 爭大樓）8 樓之2 區分所有權人，而被上訴人銘倫運通股份 有限公司（下稱銘倫公司）、被上訴人即上訴人利信實業股 份有限公司（下稱利信公司）則分別為系爭大樓12樓之1 、 12樓之2 區分所有權人。系爭大樓之頂樓平台及屋頂突出物 ，應為楊勝德及全體住戶所共有之公共設施，其中屋突一層 係供瞭望室、樓梯及電梯共同使用，屋突二層係供機械房共 同使用，屋突三層係供水箱共同使用。不料利信公司未經楊 勝德及其他全體共有人同意，無權占用頂樓平台如附圖所示 Ａ、Ｂ、Ｄ部分，已侵害全體共有人之權利，又系爭大樓屋 突一層係供作「樓梯及電梯瞭望室」共同使用、屋突二層係 供作「機械房」使用、屋突三層係供作「水箱」共同使用， 屬公寓大廈管理條例規定之共用部分，而利信公司及銘倫公 司未經區分所有權人會議決定，分別無權占用該屋突一層如 附圖所示Ｃ部分及二、三層如附圖所示Ｅ、Ｆ及Ｇ部分，且 未依設置目的及通常使用方法為使用，業經系爭大樓96年9 月4 日區分所有權人會議決議收回。為此，爰依民法第821 條、第767 條規定，提起本件訴訟，於原審聲明請求：㈠利 信公司應將系爭大樓頂樓平台如附圖所示Ａ部分（面積2 平



方公尺）之冷卻水塔底座、Ｂ部分（面積7 平方公尺）之違 章增建物、Ｄ部分（面積2 平方公尺）之屋突一層內樓梯下 方小房間拆除，並返還楊勝德及其他共有人全體；㈡利信公 司應將系爭大樓屋突一層如附圖所示C 部分（面積28平方公 尺）之物品移除，並騰空遷讓返還楊勝德及其他共有人全體 ；㈢銘倫公司應將系爭大樓屋突二層如附圖所示Ｅ部分（面 積49平方公尺）、屋突三層如附圖所示Ｆ部分（面積22平方 公尺）、Ｇ部分（面積13平方公尺）之物品移除，並均騰空 遷讓返還楊勝德及其他共有人全體。
貳、利信公司辯以：楊勝德所指稱系爭大樓屋頂平台如附圖所示 Ａ部分冷卻水塔底座及如附圖所示Ｂ部分違章增建物，均為 系爭大樓原始地主建商所搭建，與利信公司無涉，且系爭大 樓屋頂平台之維護權限，早已歸屬系爭大樓之管理委員會， 利信公司亦無權擅自拆除上開部分，又楊勝德主張利信公司 仍占有如附圖所示Ｄ部分之屋突一層內樓梯下方小房間，利 信公司否認之，該樓梯下方隔間現亦由系爭大樓之管理委員 會占有管理之。再系爭大樓屋頂突出物共三層樓部分，在公 共設施以外之空間已成立分管協議，而分管部分如欲變更為 共用，應經原使用人同意，楊勝德所指系爭大樓96年9 月4 日區分所有權人會議決議，未經利信公司同意，自不得片面 或共同決議終止該屋頂突出物部分之分管協議等語。於原審 聲明：楊勝德之訴駁回。
參、銘倫公司辯以：系爭大樓屋頂突出物之使用權，業經分管協 議由12樓區分所有權人使用，且於系爭大樓建造完成後即由 12樓區分所有權人使用迄今，楊勝德自72年間即取得系爭大 樓8 樓之2 之區分所有權，為系爭大樓原始住戶之一，且長 年來擔任系爭大樓管理委員會之管理委員，倘非認知系爭大 樓屋頂突出物由12樓之區分所有權人使用，豈會近30年來均 未爭執，楊勝德不得諉為不知，而應受該分管協議之拘束等 語。於原審聲明：楊勝德之訴駁回。
肆、原審對於楊勝德之請求，判決利信公司應將系爭大樓頂樓平 台如附圖所示Ａ部分（面積2 平方公尺）之冷卻水塔底座、 Ｂ部分（面積7 平方公尺）之違章增建物、Ｄ部分（面積2 平方公尺）之屋突一層內樓梯下方小房間拆除騰空，並返還 楊勝德及其他共有人全體，駁回楊勝德其餘請求，另依職權 就楊勝德勝訴部分為假執行之宣告。楊勝德、利信公司分別 就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。
伍、楊勝德於上訴審就其上訴部分（即如附圖所示Ｃ、Ｅ、Ｆ、 Ｇ部分）補陳及就利信公司上訴部分（即如附圖所示Ａ、Ｂ 、Ｄ部分）答辯如下：




一、如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分：
利信公司於原審履勘時已自認Ａ部分冷卻水塔底座係其所裝 設，其上訴後改口稱冷卻水塔底座係建商所建，顯然無稽， 又利信公司於原審履勘現場時亦已自認Ｄ部分為其所占用， 另Ｂ部分乃利信公司負責人傅伯芬私自興建及占用，則經另 案100 年度士訴字第7 號案件之證人林素琴證述在案。且姑 不論頂樓平台於原始興建時是否已有分管協議，縱認系爭頂 樓平台於原始購買時約定由12樓住戶使用屬實，亦因88年編 定及93年修訂規約變更為全體區分所有權人共用。再頂樓平 台上因有公用管線及排水管及消防設備，管理委員會於颱風 來襲前派人加強清掃，以防阻塞淹水，及應住戶要求在頂樓 安全梯處加裝監視器，以便監控大樓安全，然均不能以此遽 認頂樓平台已由管委會負責維護使用。
二、如附圖所示Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分：
㈠、否認利信公司及銘倫公司係依分管協議而合法占用，蓋系爭 大樓屋頂突出物之所有權登記為全體區分所有權人共有，而 利信公司所提出70年間「德豐大樓房地預定買賣合約書」， 契約當事人並非兩造當事人，亦非全體區分所有權人，自不 得以此債權關係拘束楊勝德或系爭大樓全體區分所有權人， 況迄今利信公司及銘倫公司未能提出其餘各樓層原始承購戶 之買賣契約，尚難遽認德豐大樓買賣契約均有上開約定；又 利信公司及銘倫公司就共用部分之應有部分比例之高低，與 是否必然擁有屋頂突出物之專用權，並無必然之因果關係； 再屋頂突出物係坐落於頂樓平台上，依規約規定，應屬全體 區分所有權人及住戶共同使用；而屋突之磁磚及衛浴樣式與 建商交屋時之特定住戶縱屬相同，僅能證明該磁磚與衛浴出 自同一廠商，不足證明利信及銘倫公司有分管專用權；另管 理委員會於一審判決後，決議向利信公司及銘倫公司催繳占 用部分之管理費，其等均委任律師發函以對屋突並無所有權 甚至未占有為由，拒付管理費，與本件辯稱因分管協議而有 專用權，已屬矛盾，甚且利信公司於律師函中似已自認屋突 一層中共同使用樓梯及電梯、瞭望室等大樓公設部分，應不 在其分管專用範圍，而屋突一層及如附圖所示Ｃ部分即全部 係作為大樓公設使用，則利信公司既屬無權占用，楊勝德依 物上請求權請求騰空遷讓返還，應屬有據。
㈡、屋頂突出物依使用執照核准之竣工圖，屋突一層登記使用目 的「樓梯及電梯瞭望室」、屋突二層登記使用目的「機械房 」、屋突三層登記使用目的為「水箱」等公用設施，利信公 司及銘倫公司為私人使用目的，擅自違法隔間變更為私人堆 置雜物使用，且未依設置目的使用，違反公寓大廈管理條例



及建築法令之規定，楊勝德為全體共有人之利益，本於所有 權請求騰空返還與全體共有人，於法有據。
㈢、系爭大樓96年9 月4 日區分所有權人會議已作成收回屋頂突 出物一、二、三層使用權之決議，利信公司及銘倫公司應受 該決議之拘束，而無繼續占用之權源。縱認此決議應經全體 出席同意（假設句），亦僅屬決議方法之違法，該決議既未 有區分所有權人類推適用民法第56條規定向法院請求撤銷， 且逾3 個月得請求撤銷之除斥期間，依法應認該決議係屬合 法有效成立，對全體區分所有權人有拘束力存在。三、於上訴審之聲明：
㈠、上訴聲明：
１、原判決不利於楊勝德部分廢棄；
２、上開廢棄部分，利信公司應將系爭大樓屋突一層如附圖所示 Ｃ部分（面積28平方公尺）之物品移除，並騰空遷讓返還楊 勝德及其他共有人全體；銘倫公司應將系爭大樓屋突二層如 附圖所示Ｅ部分（面積49平方公尺）、屋突三層如附圖所示 Ｆ部分（面積22平方公尺）、Ｇ部分（面積13平方公尺）之 物品移除，並均騰空遷讓返還楊勝德及其他共有人全體。㈡、答辯聲明：利信公司之上訴駁回。
陸、利信公司於上訴審就其上訴部分（即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ 部分）補陳及就楊勝德對其上訴部分（即如附圖所示Ｃ部分 ）答辯如下：
一、如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分：
Ａ之冷卻水塔底座、Ｂ之違章增建物、均為系爭大樓原始建 商所搭建，與利信公司無涉；又如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分 均係位於系爭大樓12樓之1 之樓頂平台，利信公司既為12樓 之2 區分所有權人，法律上自不可能就Ａ、Ｂ、Ｄ部分有占 有、處分權利。至楊勝德援引另案即前管理委員會總幹事林 素嬌之證詞，亦不可採，蓋另案未予利信公司及法定代理人 傅伯芬基本程序保障，且依另案證人林素嬌之證述，至多僅 能證明傅伯芬有使用如附圖所示Ｂ部分，無法證明該增建物 乃傅伯芬所蓋，且證人當時「並未要求」傅伯芬一併拆除如 附圖所示Ａ部分，嗣傅伯芬亦未一併拆除該底座部分，足見 傅伯芬無處分冷卻水塔底座之權限，另針對如附圖所示Ｄ部 分，楊勝德並未舉證傅伯芬或利信公司有占用之事實。又系 爭大樓頂樓平台如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分，早於74年以降 即屬管理委員會占有、管理維護之範圍，利信公司依法自無 權拆除之，此由系爭大樓歷次管理委員會及住戶會議、管理 委員會因應舊管線而另行加裝新水管通過如附圖所示Ｂ部分 之相片、系爭大樓之規約內容等，均可佐證。




二、如附圖所示Ｃ部分：
㈠、系爭大樓屋突共三層樓部分，已成立分管契約，且對全體大 樓住戶有拘束力，蓋依利信公司所提出之「德豐大廈房地預 定買賣合約書」，於第2 條第3 項已有明文約定，該契約為 原始起造人（地主）與第一手大樓區分所有權人簽約之內容 ，故對第一手區分所有權人發生分管契約之效力，且對嗣後 承受所有權之受讓人亦發生拘束力；又系爭大樓12樓之1、 12樓之2 就共用部分權利範圍之登記面積較多，亦足證屋突 分管部分之持分比例分攤在12樓之1 、12樓之2 登記權利範 圍；再屋突部分及特定住戶均保有當初建商交屋時之原始磁 磚及衛浴樣式，顯見係建商直接將屋突空間隔間施工之後交 付利信公司；另依歷年管理委員會及住戶會議，多次討論頂 樓平台之管理維護及修繕事宜，然未見任何有關「屋突三層 空間」管理維護之討論，亦可證明住戶一致同意屋突三層空 間由12樓住戶專用。況屋突三層樓於大樓興建完成後，自始 即由建商隔間內裝並交付12樓住戶專用，迄至96年9 月4 日 區分所有權人會議之前，長達20餘年所有住戶俱無爭議，亦 堪認各區分所有權之受讓人對於該分管契約之存在，已有通 常可得而知之情形，應受分管契約之拘束。至楊勝德提出之 上證5 、上證6 律師函，乃利信公司針對系爭大樓管理委員 會要求利信公司及銘倫公司給付「大樓公設」部分之管理費 ，及就「加收」管理費之計算方式表示異議，無涉於本件所 主張之屋突分管範圍。
㈡、楊勝德提出之建物測量成果圖及使用執照竣工圖，固記載屋 突部分各有「樓梯及電梯、眺望室」、「機械舍」、「水箱 」等使用功能，惟上開記載意旨應在「表明大樓屋突共同使 用部分包括樓梯及電梯、眺望室、機械舍、水箱等部分」， 而非謂「大樓屋突內所有空間，均為大樓共同使用部分」， 不能據以否定屋突在公共設施以外之空間業成立分管協議之 事實，而既經分管協議，利信公司本有自由使用之權，自不 生違反楊勝德所謂違反公寓大廈管理條例等規定之問題。㈢、系爭大樓96年9 月4 日區分所有權人會議固決議收回屋頂突 出物三層之使用權，惟利信公司受合法分管協議之保障，則 楊勝德或其他住戶欲終止分管契約，即必須得到利信公司及 銘倫公司之同意，尚不能逕以住戶開會之多數決方式即決議 終止分管協議。
三、於上訴審之聲明：
㈠、上訴聲明：
１、原判決主文第一項關於命利信公司應將系爭大樓頂樓平台如 附圖所示Ａ部分（面積2 平方公尺）之冷卻水塔底座、Ｂ部



分（面積7 平方公尺）之違章增建物、Ｄ部分（面積2 平方 公尺）之屋突一層樓梯間拆除騰空，並返還楊勝德及其他共 有人全體之部分廢棄；
２、上開廢棄部份，楊勝德在第一審之訴及其假執行之聲請均駁 回。
㈡、答辯聲明：楊勝德之上訴駁回。
柒、銘倫公司於上訴審就楊勝德對其上訴部分（即如附圖所示Ｅ 、Ｆ、Ｇ部分）答辯如下：
一、如附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ部分：
㈠、上開部分乃建商於銷售時安排為共有專用，因此除於買賣契 約中揭示由頂樓所有權人專用外，並於公設比例中由頂樓所 有權人分攤較高之公設面積。依系爭大樓起造人與原始買受 人所簽訂之制式「德豐大樓房地預定買賣合約書」，於第2 條第3 項已針對「屋頂突出物」約定專用，該條項末句所謂 「屋頂使用權」係承第1 句文義所指「屋頂突出物」而來， 故針對屋頂突出物中水箱與機械房以外之空間，業經約定由 12樓區分所有權人享有獨立之專屬使用權限。退步言之，縱 不論建商與購屋者間明示之專用約定，系爭大樓長年來亦經 住戶默示同意屋突部分由12樓所有人專用，共有人間有約定 專用之分管協議，應堪認定。
㈡、本件楊勝德並無請求權基礎，蓋其應受分管協議之拘束，自 不得以共有人名義請求返還屋突部分；又其爭執銘倫公司違 反建築法令之使用部分，則未具體表明違反建築法之何等規 定，及違反規定之效力為何，況使用權人縱未依法令使用， 亦不使其他區分所有權人因此取得債權或物權上之請求權基 礎。
㈢、分管協議之終止，須經共有人全體同意，系爭大樓96年9 月 4 日區分所有權人會議，固作成收回屋頂突出物使用權之決 議，惟出席人數比率僅71.42%，並有兩票不贊成使用權收回 ，未經共有人全體同意，自非得變更原分管協議之效力。二、於上訴審答辯聲明：楊勝德之上訴駁回。
捌、兩造不爭執之事項：
一、系爭德豐大樓為地上12層之大樓，基地號為台北市○○區○ ○段0 ○段000 ○00000 號，銘倫公司為（前棟）門牌號碼 台北市○○區○○路0 段00號12樓之1 （即台北市○○區○ ○段0 ○段0000○號）、利信公司為（後棟）門牌號碼台北 市○○區○○路0 段00號12樓之2 （即台北市○○區○○段 0 ○段0000○號）、楊勝德為門牌號碼台北市○○區○○路 0 段00號8 樓之2 （即台北市○○區○○段0 ○段0000○號 ）房屋之所有權人；




二、如附圖所示Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，位於系爭大樓頂樓平台上 之屋頂突出物共三層內，屋頂突出物登記為全體區分所有權 人共有，坐落於前棟住戶之頂樓平台上（分別為13、14、15 樓）；如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分，即系爭大樓頂樓平台上 之冷卻水塔底座、違章增建物、屋突一層內樓梯下方小房間 ，坐落於前棟住戶之頂樓平台上；前後棟之頂樓平台相通；三、如附圖所示Ｃ（屋突一層內部經楊勝德主張除Ｄ部分以外之 其他遭利信公司占用部分）為利信公司所占用，面積28平方 公尺，依使用執照所附竣工圖標示為瞭望室；如附圖所示Ｅ （屋突二層內部經楊勝德主張遭銘倫公司占用部分）、Ｆ及 Ｇ（屋突三層內部經楊勝德主張遭銘倫公司占用部分）為銘 倫公司所占用，面積各為49、22及13平方公尺，依使用執照 所附竣工圖分別標示為機械間、水箱；
四、利信公司於原審所提出之「德豐大廈房地預定買賣合約書」 ，兩造不爭執其形式真正；
五、上情並有台北市○○區○○段000 地號、1827建號、1846建 號、1847建號之土地及建物登記謄本、登記簿資料、異動索 引，及系爭大樓頂樓相片、使用執照竣工圖，及原審99年7 月7 日、99年12月10日勘驗筆錄及相片、台北市建成地政事 務所100 年3 月29日北市建地二字第10030378100 號函檢附 之土地複丈成果圖，及「德豐大廈房地預定買賣合約書」等 件（見原審卷第11至18、73至77、140 至141 、164 至166 、210 至238 頁，本院卷第27至31、60至70頁）附卷可稽。玖、兩造之爭點：
一、如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分：
㈠、利信公司是否為目前占用並有權拆除之人？二、如附圖所示Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分：
㈠、利信公司及銘倫公司占用該等部分，是否因有分管協議而有 占用之正當權源？
㈡、利信公司及銘倫公司是否因違反公寓大廈管理條例及建築法 令之規定，變更屋頂之用途及性質，故楊勝德得請求除去侵 害？
㈢、如確有分管協議，是否得經系爭大樓96年9 月4 日區分所有 權人會議決議收回，而終止分管協議？
拾、本院得心證之理由：
一、關於楊勝德請求利信公司拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分： 楊勝德主張利信公司未經楊勝德及其他全體共有人同意，無 權占用頂樓平台上如附圖所示Ａ（冷卻水塔底座）、Ｂ（違 章增建物）、Ｄ（屋突一層內樓梯下方小房間）部分，侵害 全體共有人之權利，而依民法第767 、821 條規定，訴請利



信公司拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分，並返還楊勝德及其 他共有人全體等情，為利信公司所爭執，辯稱：如附圖所示 Ａ、Ｂ部分，均為系爭大樓之原始地主建商搭建，與利信公 司無涉，且系爭大樓頂樓平台之維護權限，早已歸管理委員 會，利信公司亦無權擅自拆除之；又楊勝德主張利信公司仍 占有如附圖所示Ｄ部分，利信公司否認之，該部分現亦由管 理委員會占有管理等語。經查：
㈠、利信公司及東橫公司之法定代理人傅伯芬於70年7 月8 日與 系爭大樓原始起造人之一之洪福增、陳蔡淑津、林世聰簽訂 「德豐大廈房地預定買賣合約書」，買受系爭大樓12樓（當 時預定分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 戶），嗣系爭大樓於72年6 月 23日建築完成後，12樓分為前、後棟2 戶，門牌號碼分別為 12樓之1 、12樓之2 ，建號分別為1846建號、1847建號，傅 伯芬於72年9 月20日辦理總登記時登記為所有權人之一，嗣 於72年12月7 日分別將前棟12樓之1 、後棟12樓之2 之所有 權移轉登記予東橫公司、利信公司，嗣前棟12樓之1 之所有 權再於81年9 月3 日移轉登記予范嘉光及張嘉文、復於96年 12月6 日移轉登記予銘倫公司等情，有70年7 月8 日德豐大 廈房地預定買賣合約書、81年8 月18日不動產買賣契約書， 及台北市○○區○○段000 地號、1827建號、1846建號、18 47建號之土地及建物登記謄本、登記簿資料、異動索引等件 （見原審卷第14至16、210 至240 頁，本院卷第60至72頁） 附卷可按。又系爭大樓之使用執照所附屋頂平面竣工圖上， 並無如附圖所示Ａ、Ｂ部分之設計，且原始竣工相片上，亦 無上開部分等情，有使用執照竣工圖及原始竣工圖相片（見 本院卷第30、244 頁）在卷可考，堪認如附圖所示Ａ、Ｂ部 分，均係系爭大樓竣工後始增設搭建甚明；至利信公司雖提 出所謂「原始建商設置之大樓水管（上證1 照片黃色箭頭處 所指水管）貫穿通過如附圖所示Ｂ部分之違章增建物」之相 片，主張可證明如附圖所示Ｂ部分係原始建商搭建云云，惟 該相片與前述原始竣工圖相片顯示大樓水管並未通過任何增 建物之情狀（見本院卷第244 頁左下方相片）不符，復無其 他證據顯示建商於竣工取得使用執照後二次施工施作如附圖 所示Ａ或Ｂ部分，利信公司主張此部分均由原始地主建商搭 建，尚無可採。
㈡、復查如前述傅伯芬係系爭大樓12樓之原始簽約買受人，並於 系爭大樓竣工取得使用執照後辦理總登記時登記為所有權人 之一，為最早受交付系爭大樓12樓之人；且據證人即曾任系 爭大樓管委會總幹事之林素琴於另案銘倫公司訴請系爭大樓 管委會修復漏水案件（即本院士林簡易庭100 年度士訴字第



7 號修復漏水事件）中證稱：「（法官：屋頂平台上有一間 增建物是誰蓋的？）證人：我不知道是誰蓋的，但是鑰匙是 傅先生持有，因為我們要清洗水塔必須進到那個房間裡，把 裡面的給水管的開關給關起來，所以每次清洗水塔都是請傅 先生來開門，97年11月時，我有請傅先生給我一把鑰匙，因 為每次都要請他開門很麻煩，所以他有給我一把鑰匙，但是 說只有清洗水塔時進入，因為裡面有他的文件，我不能亂動 ，他說裡面的東西都是他的」、「（法官：擔任總幹事時， 屋頂平台有無大型冷卻水塔？）證人：有，自我87年去做總 幹事時至97年時還有，在12樓之1 的上面及12樓之2 的上面 ，到98年4 月底5 月初我作管線更新時，我請傅先生是不是 把冷卻水塔及管線移除，然後他自己跟水電工接洽，費用也 是傅先生支付的」等語（見本院卷第126 頁所附另案判決） ，明白證述傅伯芬得自由處分移除如附圖所示Ａ冷卻水塔底 座上方之冷卻水塔，及持有如附圖所示Ｂ違章增建物之鑰匙 等情；參以利信公司於本件一再主張依傅伯芬70年7 月8 日 所簽訂之「德豐大廈房地預定買賣合約書」內容，系爭大樓 12樓之原始買受人或第一手區分所有權人有分管使用如附圖 所示Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分即位於頂樓平台上之屋頂突出物一 至三層內部之權利，而如附圖所示Ｂ違章增建物雖為有屋頂 、四壁及門戶之獨立建物，惟係緊臨屋突一層外而搭建（見 原審卷第17頁相片），與屋突一層在使用上顯有密切之關係 ，堪認自忖對屋突一層有使用權之人有搭建該違章增建物之 動機，又如附圖所示Ａ（冷卻水塔底座），與冷卻水塔在用 途上有依附之關係，亦足認對冷卻水塔有處分權之人有搭建 該底座之動機等情；準此，本件如附圖所示Ａ（冷卻水塔底 座）、Ｂ（違章增建物）部分，均係由傅伯芬所搭建，應屬 明確。
㈢、再查如前述傅伯芬兼為利信等公司之負責人，關於其搭建如 附圖所示Ａ（冷卻水塔底座）、Ｂ（違章增建物）之行為， 究屬其個人或代表公司所為乙節：查傅伯芬雖於70年7 月8 日出面簽訂「德豐大廈房地預定買賣合約書」，並於系爭大 樓72年6 月23日建築完成後，於72年9 月20日辦理總登記時 登記為12樓所有權人之一，惟旋於不到3 個月內即將所有權 移轉登記予其擔任負責人之公司，時間甚為密接；又利信公 司於原審履勘期日已自承「冷卻水塔基座，原是利信公司裝 置... 」等語，有原審99年7 月7 日勘驗筆錄可考（見原審 卷第76頁；至利信公司於履勘當日復稱「已拆除」云云，對 照前揭證人林素琴之證述，顯係指已拆除其上冷卻水塔，並 非兩造系爭如附圖所示Ａ部分之底座業已拆除），足認傅伯



芬係代表利信公司搭建如附圖所示Ａ（冷卻水塔底座）部分 ；又如附圖所示Ｂ（違章增建物）部分，如前述係緊臨屋突 一層外而搭建，與屋突一層在使用上有密切之關係，且依利 信公司於審理中自承「....72年建商於系爭大樓完工時乃一 併將13F 至15F （即屋頂突出物一層至三層）之使用空間隔 間好，並將進出鑰匙交付予被告公司... 目前被告公司僅尚 有保管13F 管理、使用空間之鑰匙」等語（見原審卷第40至 41頁之利信公司答辯狀），及於本院審理中自承「Ｂ部分不 知道是何人設置的，是當初的建商交給利信公司使用」等語 （見本院卷第254 頁背面之101 年11月13日言詞辯論筆錄） ，足認原始買受人傅伯芬係代表利信公司於系爭大樓竣工後 受交付屋頂突出物一層，並為擴大利信公司之使用範圍而搭 建如附圖所示Ｂ（違章增建物）部分；本件如附圖所示Ａ（ 冷卻水塔底座）、Ｂ（違章增建物）部分，均係由傅伯芬代 表利信公司搭建之事實，委無疑義。另查本件利信公司於本 院審理中自承「如附圖所示Ｄ（屋突一層樓梯下方小房間） 部分，是利信公司當初為了安全所設」等情（見本院卷第25 4 頁背面之101 年11月13日言詞辯論筆錄），準此，如附圖 所示Ａ（冷卻水塔底座）、Ｂ（違章增建物）、Ｄ（屋突一 層內樓梯下方小房間）部分，均係由傅伯芬代表利信公司或 由利信公司自行搭建之事實，洵堪認定。
㈣、至利信公司另質稱如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分均位於系爭大 樓12樓之1 之頂樓平台上，而利信公司僅為12樓之2 之區分 所有權人，從未取得過系爭大樓12樓之1 區分所有權，法律 上自不可能就上開部分有占有、處分之權利云云。惟查，本 件系爭大樓前、後棟之頂樓平台相通乙情，業如前述，又利 信公司另自承占用如附圖所示Ｃ（屋突一層內部經楊勝德主 張除Ｄ部分以外之其他遭利信公司占用部分）之事實，並主 張因有分管協議而有占用該部分之正當權源（詳如後述）， 而如附圖所示Ｃ部分係位於系爭大樓12樓之1 頂樓平台上之 屋頂突出物內，顯見如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分是否位在12 樓之1 之頂樓平台上，與登記為12樓之2 所有權人之利信公 司是否有占有、處分之權利，並無必然之關係，利信公司此 節所質，不足推翻本院前揭認定。
㈤、繼查，利信公司另舉系爭大樓之規約、住戶大會及管理委員 會會議紀錄，及所謂系爭大樓管理委員會在84年間因應舊管 線老舊而另行加裝之新水管通過如附圖所示Ｂ違章增建物之 相片為據，主張系爭大樓之頂樓平台早已由管理委員會負責 管理、維護及使用，並主張如附圖所示Ｂ、Ｄ部分之鑰匙均 已交給系爭大樓管理委員會等情，而辯稱利信公司無權拆除



如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分云云。惟查，⑴系爭大樓88年編 訂及93年修訂之規約第2 條固均規定：「本大樓法定空地、 樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使 用... 」等語（見原審卷第62、111 頁），惟規約中有該等 規定，與系爭大樓管理委員會是否已實際行使管理、維護之 權能，尚屬兩事；⑵又卷附系爭大樓管理委員會第2 屆第2 次住戶大會會議（時間：74年9 月20日）之討論結果第5 、 （4 ）點記載：「頂樓陽台設備請前往運動的住戶勿隨便挪 用」；系爭大樓管理委員會第2 屆第5 次住戶大會會議（時 間：74年12月24日）之討論事項第3 點記載：「屋頂水管破 損如何維護案：僱工加裝矮牆，以防止碰撞損壞」；系爭大 樓管理委員會第6 屆第1 次住戶大會會議（時間：78年1 月 24日）之臨時動議第1 點記載：「屋頂外牆的內層水泥剝落 ，請水泥工維修」；系爭大樓管理委員會第3 屆第2 次住戶 大會會議（時間：75年9 月26日）之討論事項第2 點記載： 「安全門維護案：13F 前後門、1F後門更換新鐵門，其餘各 樓檢修之」；系爭大樓管理委員會第6 屆第2 次住戶大會會 議（時間：78年8 月25日）之臨時動議第2 、3 點分別記載 ：「1 樓及屋頂防火門，改為不銹鋼鐵門」、「電梯出口處 及安全梯重新油漆」；系爭大樓管理委員會94年1 月27日94 年度第1 次會議記錄之臨時動議記載：「1.注意頂樓之清潔 ，以防阻塞」：系爭大樓管理委員會95年1 月25日95年度第 1 次管理委員會會議紀錄之決議事項第2 點記載：「除願擬 增設停車場和頂樓出口之攝影機、換數位主機、液晶螢幕外 ，其餘各舊攝影機一律更新為彩色攝影機」、臨時動議記載 ：「請賴先生每週清理頂樓、清頂樓水孔1 次，以防阻塞」 等語，固有利信公司提出之各該會議紀錄可稽（見原審卷第 93至109 頁，本院卷第173 至176 頁），然各次會議乃針對 頂樓平台之外牆維修、水管修繕、上頂樓門扇及安全梯之維 護及加裝攝影機、清潔工作等為討論，並未針對頂樓平台上 如附圖所示Ａ（冷卻水塔底座）、Ｂ（違章增建物）、Ｄ（ 屋突一層內樓梯下方小房間）之管理、維護為決議，亦難執 此逕認系爭大樓管理委員會已就如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分 為管理、維護；⑶再利信公司固提出所謂系爭大樓管理委員 會於84年間為因應舊管線老舊而另行加裝之新水管（即上證 1 相片紅色箭頭處所指水管）通過如附圖所示Ｂ違章增建物 之相片（見本院卷第59頁），然依前揭證人即曾任系爭大樓 管理委員會總幹事之林素琴於另案中證稱：「（法官：屋頂 平台上有一間增建物是誰蓋的？）證人：我不知道是誰蓋的 ，但是鑰匙是傅先生持有，因為我們要清洗水塔必須進到那



個房間裡，把裡面的給水管的開關給關起來，所以每次清洗 水塔都是請傅先生來開門，97年11月時，我有請傅先生給我 一把鑰匙，因為每次都要請他開門很麻煩，所以他有給我一 把鑰匙，但是說只有清洗水塔時進入，因為裡面有他的文件 ，我不能亂動，他說裡面的東西都是他的」、「（被告訴代 ：請見參證六，圖中之建築物是不是你剛剛所稱傅先生使用 的建物？）證人：是。（被告訴代：上面標示紅色的水管是 否是大樓水管？）證人：是。（被告訴代：在擔任總幹事期 間，水管穿越屋頂住戶有無跟你們異議？）證人：傅先生有 跟我說施工者不延著牆壁施作，故意要穿過屋簷是要破壞他 的房子。」等語（見本院卷第126 至127 頁所附另案判決） ，顯見系爭大樓管理委員會雖曾僱工裝設大樓水管，但利信 公司負責人傅伯芬就水管穿過如附圖所示Ｂ違章增建物部分 曾表示異議，又利信公司負責人傅伯芬交付如附圖所示Ｂ違 章增建物之鑰匙予系爭大樓管理委員會時已限制使用之時機 ，顯見系爭大樓管理委員會未能就該部分自由行使管理、維 護之權能；⑷另利信公司辯稱如附圖所示Ｄ（屋突一層內樓 梯下方小房間）之鑰匙已交給系爭大樓管理委員會乙節，則 未提出任何證據以實其說，尚難採信；⑸準此，利信公司辯 稱如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分，均已由系爭大樓管理委員會 負責管理、維護，利信公司無權拆除云云，亦屬無稽，本件 利信公司搭建如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分，且目前仍為占用 並為有權拆除之人，洵無疑義。
㈥、末查，如附圖所示Ａ（冷卻水塔底座）、Ｂ（違章增建物） 部分，均位於系爭大樓屋頂突出物外之頂樓平台上，又如附 圖所示Ｄ（屋突一層內樓梯下方小房間）部分，係系爭大樓 屋頂突出物一層內之樓梯公共設施下方所隔出之小房間等情 ，有原審履勘筆錄及上開部分之相片可參（見原審卷第17、 73至77、164 至166 頁），上開部分均位於系爭大樓之共用 部分，而利信公司由負責人傅伯芬代表或自行搭建如附圖所 示Ａ、Ｂ、Ｄ部分而占用系爭大樓之共用部分，復未主張有 何占用之正當權源（本件利信公司就如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ 部分，僅否認係目前占用並為有權拆除之人，並未主張因有 分管協議或其他占有之正當權源而有權占用《見本院101 年 11月13日言詞辯論筆錄》），堪認屬無權占用；至利信公司 雖於審理中主張如法院認利信公司就如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ 部分為目前占用且為有權拆除之人，則利信公司願拋棄占有 云云（見本院101 年11月13日言詞辯論筆錄），然查利信公 司以如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分所占用之系爭大樓屋頂突出 物外之頂樓平台及屋頂突出物一層內之樓梯公共設施下方等



共用部分，原本並無如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分之冷卻水塔 底座、違章增建物、小房間隔間之存在，則利信公司如欲主 張拋棄所占用之共用部分，自應先將其搭建如附圖所示Ａ、 Ｂ、Ｄ部分拆除騰空後始得主張，於此之前尚難認已合於得 為拋棄之狀態，應認其主張拋棄占有不生法律上之效力，併 為敘明。
㈦、綜上，利信公司擅自搭建如附圖所示Ａ（冷卻水塔底座）、 Ｂ（違章增建物）、Ｄ（屋突一層內樓梯下方小房間），而 無權占用系爭大樓之共用部分，業經上述認定。按所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其 所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求 防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於 所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之 利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。 從而，楊勝德主張依上開規定，訴請利信公司將如附圖所示 Ａ、Ｂ、Ｄ部分拆除騰空（就Ｄ部分意指屋突一層內樓梯下 方小房間之隔間）並返還予楊勝德及其他共有人全體，為有 理由，應予准許。
二、關於楊勝德主張利信公司及銘倫公司未經楊勝德及其他全體 共有人同意，無權占用如附圖所示Ｃ（屋突一層內部經楊勝