臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第98號
原 告 葉黃梅子
訴訟代理人 葉富琦
原 告 葉珈㚬
法定代理人 葉富琦
被 告 嘉義市三貴銀座管理委員會
法定代理人 林双雨
訴訟代理人 鄭香第
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國101 年11月20
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告自民國100年05月17日起至101年01月16日止 共計新台幣（下同）864,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至給付日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告自100 年05月17日起取得坐落於嘉義市西區三貴銀座住 宅大樓地下室所有權（下稱系爭地下室），系爭地下室原係 出租供人停放車輛之用，原告購買系爭地下室亦係做同一用 途，出租車位收取租金。原告自前一所有人所購得之範圍如 所有權狀及土地謄本及地籍圖所示，可使用面積為3980.80 平方公尺即1176.97 坪，經原告檢視系爭地下室範圍，發現 該棟大樓所有電梯間、配電室及水箱均佔用於原告所有地下 室之範圍內，所占用之面積共有682.46平方公尺即206.44坪 ，被告前述之電梯間、配電室及水箱既然占用到原告地下室 範圍，被告未經同意占用，屬侵害原告權益。
二、依原告所規劃，系爭地下室可做為汽車停車格155 格，每格 每月租金2,000 元；機車停車格500格，每格租金每月300元 整，合計每月可收入租金460,000 元。被告所占用部分之面 積為682.46平方公尺即206.44坪，依每一停車格52.5平方 公尺計算，可規劃為汽車停車格54格，原告因此減少每月收 入為108,000元。
三、原告據此向被告請求，被告均置之不理，為此，原告爰依據 民法關於侵權行為損害賠償請求權之規定，請求鈞院判決如
訴之聲明。
參、證據：提出土地及建物所有權狀、嘉義市地政事務所建物測 量成果圖、系爭地下室現場照片、買賣契約書、嘉義市政府 使用執照及本院99年度嘉簡字第692 號民事判決影本等資料 。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、嘉義市地政事務所建物測量成果圖，針對系爭地下室部分所 載主要用途項目，詳細記載為停車場、台電受電室、避難室 等，其面積扣除地面層、騎樓部分實際系爭地下室面積為37 80.43 平方公尺，該部分與建物謄本所載該區域面積吻合。 又查，嘉義市政府核發之使用執照，地下室總面積共為4044 .85+646.51＝4691.36 平方公尺。台電受電室係屬全體住戶 供電所共用，非專屬某一特定區分所有權人專有部分，此與 原告等辯稱地下室全部所有權均為其所有與事實不符。二、依公寓大廈管理條例第3條第8款規定及台灣高等法院93年度 重上字第338 號判決意旨之實務見解，管理委員會不能享有 權利、負擔義務，根本非現在占用之人，且不具有對地上物 之事實上處分權，不能成為占用系爭地上物之義務主體。故 就被告之設立目的及職務範圍，及其不能享有權利、負擔義 務之性質觀之，原告以「嘉義市三貴社區管理委員會」為被 告，顯有欠缺當事人不適格之訴訟上權利保護要件，為此， 應予以當事人不適格駁回訴訟。
三、另依當初建設公司銷售廣告單中之地下室、車道平面圖，可 清楚看出地下室公共設施，規劃汽車停車位74格、機車停車 位約60格。原告主張系爭地下室可規劃汽車停車位155 格、 機車停車位500 格，造成原告每月減少收入108,000 元，與 事實不符，不足採信。
參、證據：提出嘉義市地政事務所建物測量成果圖、嘉義市政府 使用執照存根、建設公司銷售廣告單及系爭地下室建物登記 謄本等資料。
理 由
甲、程序部分：
一、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定：「管理委員會：指為 執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作， 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 」；同條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區
分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清 潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全 及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五 、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第 六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之 收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、 竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、 會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之 申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任 、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之 提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施 設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公 共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三 、其他依本條例或規約所定事項。」；同條例第38條規定： 「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時， 應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」，是按，依據公寓 大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分 所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，於完成社 團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利 能力。然按民事訴訟法第40條第3 項及公寓大廈管理條例第 38條第1 項規定，既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上 當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，而就與其執行職務 相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於 規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，若致他 人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非 行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其 得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義 務之協商、和解或承認等，始符法意。再按，公寓大廈管理 條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共有部分之 修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」， 是管理委員會就社區共用部分之管理及維護為其職務範圍內 之事項，對於因執行管理及維護社區共用部分而衍生之相關 民事糾紛，應有訴訟實施權能。而查，原告主張被告嘉義市 三貴銀座管理委員會占用原告所有系爭地下室部分範圍，並 設置樓梯、發電機組、消防機組、受電室及水箱等使用，故 依民法關於侵權行為之規定，請求損害賠償。而按被告本身 雖然並非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之 任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包 括權利義務之協商、和解或承認等，查本件乃係被告就社區
共用部分之管理之職務範圍內事項部分所衍生之民事紛爭， 因此，應認被告有當事人適格。被告辯稱原告以「嘉義市三 貴社區管理委員會」為被告，顯有欠缺當事人不適格之訴訟 上權利保護要件，容有誤會，合先敘明。
二、復按，當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人承受其訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人 時不適用之。再按，承受訴訟人，於得為承受時，應即為承 受之聲明，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條分別 定有明文。經查，本件被告嘉義市三貴社區管理委員會法定 代理人原為王國聯，嗣於訴訟繫屬中變更為林双雨，而查， 林双雨於101 年08月07日已具狀表示承受訴訟，有民事聲請 變更法定代表人狀在卷可參，並有嘉義市政府准予備查函可 佐。揆諸前揭規定，法定代理人林双雨承受被告嘉義市三貴 社區管理委員會之訴訟，核無不合，應予准許。乙、實體部分：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，侵權行為所發生 之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其 成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。又 按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立 要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。是侵權行為被害人 應就行為人因故意或過失，及不法侵害其權利，並二者間有 相當因果關係之事實負舉證責任。若不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則行為人就其抗辯事實即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回其請求。準此，本件原告 應就被告有不法占用其所有系爭地下室之侵權行為事實，及 有損害之發生，加以舉證證明，始能為有利於己之認定。二、經查，本件依據嘉義市政府所核發之使用執照存根（參本院 卷第39頁）內容，系爭地下室總面積共為4044.85+646.51＝ 4691.36平方公尺。其中4044.85平方公尺部分係作為停車場 使用，646.51公尺部分係作為店舖、台電受電室使用。因此 ，系爭地下室總面積應為4691.36 平方公尺，非原告起訴狀 所附之嘉義市○○段車店小段2349建號建物所有權狀記載之 3780.43 平方公尺。準此，嘉義市地政事務所建物測量成果 圖所載之地下層面積僅3780.43 平方公尺，應該不包括台電 受電室等公共設施面積，始能與嘉義市政府核發之使用執照 存根內容所載之面積相吻合。又查，台電受電室係屬於全體 住戶包括為原告供電所共用之公共設施，並非專屬某一特定 區分所有權人之專有部分；而且其他電梯間及水箱、樓梯、
發電機組、消防機組等公共設施，亦係屬於全體住戶包括為 原告所共用，並非專屬於某一特定區分所有權人。上揭台電 受電室及其他電梯間及水箱、樓梯、發電機組、消防機組等 設施地上物，在性質上係屬於共有物。再按，系爭公共設施 係屬公寓大廈之「一般共用部分（俗稱大公）」，電梯間、 消防機組、發電機組、受電室及水箱等施設，為依相關建築 、消防、都建之法令規定所設置，為建築物使用及效用上所 不可分或全體區分所有權人生活所不可或缺者。被告為全體 區分所有權人之利益，而就系爭公共設施所為必要之管理、 維護，係基於相關法律所課予之規範，難謂有何不法之侵害 行為。
三、又按，共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱 將其應有部分讓與第三人，其分管契約，對於受讓人仍繼續 存在，最高法院著有48年台上字第1065號判例可資參照。而 公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之 共用部分或其基地之空地由特定共有人管理使用者，除別有 規定外，應認各承購戶亦即共有人間已合意成立分管契約。 而於分管契約成立後，共有人將其應有部分讓與第三人時， 於受讓人明知或可得而知之情形下，受讓人仍應受讓與人與 其他共有人所訂分管契約之拘束，此有最高法院48年台上字 第1065號判例可參，司法院大法官釋字第349 號解釋亦同此 意旨。查本件原告主張大樓所有電梯間、配電室及水箱等均 佔用於原告所有地下室之範圍內，所占用之面積共有682.46 平方公尺即206.44坪，而電梯間、配電室及水箱既然占用到 原告地下室範圍，被告未經同意占用，即係屬侵害原告權益 云云。而按，原告應係依嘉義市地政事務所建物測量成果圖 所載之地下層面積3780.43平方公尺，原告認為3780.43平方 公尺係包括台電受電室等公共設施的面積。縱然（假設）係 果如原告之上揭主張，惟查，系爭地下室建物於76年間取得 使用執照時，該地下室係作為避難室、台電受電室、停車場 等用途，此有系爭建物使用執照及建物測量成果圖影本載明 可稽，而原告於100 年間分別自其前手盧沈市子、洪裕原、 林富美購入系爭地下室之權利持分，原告於購買系爭地下室 之時，系爭公共設施即早已經存在，此情有原告提出不動產 買賣契約並經原告於本院言詞辯論期日自陳無訛（參本院卷 第132-133頁）。依最高法院判例及司法院大法官釋字第349 號解釋意旨，原告於買受系爭地下室之持分權利前，即已知 或可得而知系爭公共設施存在，故原告於買受系爭地下室後 ，自應承受前手盧沈市子、洪裕原、林富美與大樓各承購戶 亦即其他全體區分所有權人及被告嘉義市三貴銀座管理委員
會之間，就上揭公共設施所處位置之分管約定。原告如認為 所購入建物面積與實際得使用的面積不符而有權利受損，則 應依與其前手間之債權債務關係為請求，與被告及全體區分 所有權人無涉。上揭公共設施係建商依法令設置，各承購戶 亦同意建商之設施及分配管理位置，被告基於與原告前手及 各承購戶即其他全體區分所有權人間之分管協議，而就公共 設施所處位置之分管約定代為管理與維護系爭公共設施，並 無不法侵害原告權利之情事。因此，原告依侵權行為之法律 關係所為之損害賠償請求，係屬無理由。又按，系爭電梯間 、消防機組、發電機組、受電室及水箱等公共設施，又係依 相關建築、消防、都建之法令規定所設置，為建築物使用及 效用上所不可分或全體區分所有權生活所不可或缺者。被告 為全體區分所有權人之利益，而就系爭公共設施所為必要之 管理、維護，係基於相關法律所課予之規範，難謂有不法之 侵害。而被告既然係依據相關法令就系爭公共設施為管理、 維護，既不能該當於不法侵害之行為，亦未違反保護他人之 法律，因此，亦與侵權行為之法律構成要件不相符合。四、綜據上述，被告嘉義市三貴銀座管理委員會係基於公寓大廈 管理條例及相關法律之規定，及建商與原告前手暨其他全體 區分所有權人間之明示或默示同意分管之約定，就公共設施 原來所處位置代為繼續管理與維護系爭公共設施，並非不法 侵害原告的權利。從而，原告依據民法關於侵權行為之規定 ，請求被告負損害賠償之責任，顯屬無理由，不應准許，應 予駁回之。又原告之訴既業經駁回，則原告假執行之聲請亦 已失所附麗，應併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘主張陳述或其他攻擊防禦方法 ，核與本件判決結果均不生影響，無一一詳予論駁之必要， 附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
民三庭法 官 呂仲玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 陳見明