臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第576號
原 告 張世興
訴訟代理人 林春發律師
被 告 許進登
訴訟代理人 劉興文律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國101年11月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義縣溪口鄉○○段○○○段○○○地號、地目田、面積一八八七平方公尺土地返還原告。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直 轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三 七五減租條例第26條定有明文。是有關承租人與出租人間因 耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉（鎮、市、區）公所調 解及縣（市）政府調處，於調處不成立後，始得由縣（市） 政府耕地租佃委員會移送該管司法經關。本件兩造間因就坐 落嘉義縣溪口鄉○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土 地）租佃爭議事件，前經嘉義縣溪口鄉公所耕地租佃委員會 調解不成立，復經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處不成立後 ，由嘉義縣政府移送本院審理，此有嘉義縣溪口鄉公所民國 101 年7 月19日嘉溪鄉民字第0000000000號函附調處程序筆 錄及調解申請書、嘉義縣政府101 年9 月21日府地權字第 0000000000號函附調處程序筆錄及相關資料在卷足佐，觀諸 調解及調處內容，本件係因原告主張被告自民國38年起即未 繳租，積欠租金達五年以上，顯有耕地三七五減租條例第17 條第1 項第3 款規定之情形，被告則以伊係因原收租人死亡 ，不知如何繳交租金予出租人始未續繳租金，伊有意繳租但 出租人不願再談而不服，兩造調處不成立而移送本院，揆諸 上開法條規定，原告提起本訴，其程序即無不合，先予敘明 。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭嘉義縣溪口鄉○○段○○○段000 地號、地目田、面
積1,887 平方公尺土地原為祭祀公業張千公所有，而原告 原係祭祀公業張千公派下員，合法辦理祭祀公業張千公解 散登記，其餘派下員均拋棄財產權，原告因而於101 年3 月13日以「解散」為登記原因取得系爭土地所有權，即基 於他人既存之權利而取得物權，繼受取得因其權利係繼受 而來，且權利人不得將大於其所有之權利，讓與他人，故 在標的物上之一切負擔，均繼續存在，由取得人繼承之， 故原告取得系爭土地所有權時，已承受系爭耕地三七五租 約（最近六年租約自98年1 月1 日起至103 年12月31日止 ）之一切權利義務（包含收取先前被告積欠之地租）。然 因被告向祭祀公業張千公管理人張象時承租系爭土地，自 44年6 月25日祭祀公業原管理人張象時死亡後，祭祀公業 之土地沒人收租時起即未繳租，積欠租金達五年以上，縱 依被告所言繳納租金至93年，迄今亦積欠地租達七、八年 以上，被告雖稱將地租交給張清輝及張清溪，然因該二人 非祭祀公業管理人，無權收取地租，被告為何將地租繳納 給伊等，與本件無關，因此，原告乃委請律師以101 年5 月18日嘉義市○○路○○○000 號存證信函函催被告於文 到一個月內清償積欠最近五年租金，詎被告於101 年5 月 21日收受後並未依限清償，原告再委請律師以101 年6 月 22日嘉義市○○路○○○000 號存證信函通知被告終止耕 地三七五租約，被告於101 年6 月25日收受。本件復經原 告向嘉義縣溪口鄉公所耕地租佃委員會申請調解不成立後 ，再經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，經決議：「本案 租約終止由出租人收回」，惟被告仍不同意，調處不成立 而移送鈞院。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，倘承租人 有積欠地租達兩年之總額之情形時，出租人得終止租約， 耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款定有明文，因被 告確有積欠地租達兩年之總額情形，原告終止租約於法有 據，爰依民法第455 條、第767 條規定請求被告返還耕地 。
（二）嘉義縣溪口鄉公所101 年6 月6 日函准出租人由祭祀公業 張千公管理人張象時變更為原告，僅係行政核准程序而已 ，被告抗辯原告不能收取取得土地所有權以前之地租，顯 無理由。又本件原告係經嘉義縣溪口鄉公所、嘉義縣大林 地政事務所審核無誤，而登記為系爭土地所有權人，按依 土地法第43條及民法第759 條之1 第1 項之規定，原告為 系爭土地所有權人，洵無疑義，被告爭執原告應非派下現 員，何能參加派下員大會云云，顯然無稽，亦非屬本件審 判範圍，原告並否認被告所提族譜之真正。
（三）並聲明：被告應將坐落嘉義縣溪口鄉○○段○○○段000 地號、地目田、面積1887平方公尺土地返還原告；訴訟費 用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）被告並非惡意不繳租，因系爭土地原出租人是祭祀公業張 千公，租金原由生番仔輝收取，該收租人死亡後又由張清 溪收取，持續繳納至93年，嗣不清楚祭祀公業為何於93年 開始就沒有派員向伊收取租金，且自祭祀公業管理人44年 死亡後，因被告不識字且不知如何繳交租金予祭祀公業， 亦不知祭祀公業何時解散移轉為現出租人原告，故未續繳 租金，期間出租人也未曾來收取租金，況溪口鄉公所在98 年續約時祭祀公業也無異議，依常理若被告二年未繳納地 租，為何原告會繼續與被告續約。伊接獲原告存證信函通 知後，為補繳租金曾向溪口鄉公所調解委員會申請調解， 但因原告不願再談，故調解不成立。
（二）另本案依原告向溪口鄉鄉公所所提之祭祀公業張千公派下 員系統表，張象時之子為張三合，張三合又有二子即長子 張坤海及次子張夏，但依祭祀公業張千公之族譜，因為第 八世之前己遭大火燒毀，第九世算起，張象時之子張三合 ，張三合之子張坤海，並沒有次子張夏，張夏應為招贅婚 ，應無派下員之權利，由原告所提出之祭祀公業張千公派 下員系統表對照族譜，就可得知其系統表應非正確的，原 告應沒有派下員之權利，且原告之父親張文雄尚存活，按 祭祀公業條例第3 條第四目「派下員：祭祀公業之設立人 及繼承其派下權之人；其分類如下：（一）派下全員：祭 祀公業或祭祀公業法人自設立起至目前止之全體派下員。 （二）派下現員：祭祀公業或祭祀公業法人目前仍存在之 派下員。」，原告應非派下現員，原告何能參加派下員大 會。
（三）倘依耕地三七五減租條例第17條第1 項地租積欠達二年之 總額得終止租約，但不考慮原告取得所有權的合法性，因 原告取得系爭不動產所有權是在101 年2 月3 日，而原來 之所有權人祭祀公業張千公既經解散而不存在，被告僅積 欠原告第一期的租金而已，被告早在7 月17日第一次鄉公 所調解時就願意繳交第一期的租金，是因為原告不同意， 以致被告沒辦法順利將第一期的租金交給原告，故被告並 未積欠原告租金達二年以上，原告請求無理由。（四）並答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地原為祭祀公業張千公所有，於101 年3 月13日經
管理人即原告申請解散登記，其餘派下員張文雄出具拋棄 財產權同意書，由原告以「解散」為登記原因取得系爭土 地所有權。
（二）被告向祭祀公業張千公管理人張象時承租系爭嘉義縣溪口 鄉○○段○○○段000 地號、地目田、面積1,887 平方公 尺土地，最近租期為98年1 月1 日至103 年12月31日止。（三）被告曾支付地租予張清輝，張清輝死亡後則交付地租予張 清溪至93年。
（四）原告曾委請律師以101 年5 月18日嘉義市○○路○○○ 000 號存證信函函催被告於文到一個月內清償積欠最近五 年租金，被告於101 年5 月21日收受。
（五）原告委請律師以101 年6 月22日嘉義市○○路○○○000 號存證信函通知被告終止耕地三七五租約，被告於101 年 6 月25日收受。
四、兩造之爭點厥為原告可否請求返還系爭耕地？兩造各執一詞 ，本院經查：
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達2 年總額 時，出租人得終止，耕地三七五減租條例第17條第1 項第 3 款定有明文。查原告主張被告自93年起未繳付地租等語 ，為被告所不否認，惟辯稱：並非惡意不繳租，因被告不 識字且不知如何繳交租金予祭祀公業，期間出租人也未曾 來收取租金云云。惟按清償地，除法律另有規定或契約另 有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者 外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者， 於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之 住所地為之，此觀民法第314 條規定自明。而依耕地三七 五減租條例第7 條、第10條之規定，耕地租約關於地租之 繳付地點，原應於租約內訂明，如未約定，應仍依上揭民 法第314 條之規定，以債權人住所地為清償地。本件系爭 土地於38年6 月20日，由祭祀公業張千公管理人張象時與 被告之父親張松齡訂立耕地三七五租約，雙方於組約第四 條約定應納地租之繳納地點為臺南縣溪口鄉溪東村，而承 租人張松齡住溪口鄉○○村00號，出租人則住於溪口鄉溪 東村189 號，此有台南縣私有耕地租約副本在卷可參，揆 諸上揭規定及說明，系爭租約就清償地既已特別約定，需 由承租人前往出租人住所繳付，被告上開所辯，即屬無據 。
（二）原告曾委請律師以101 年5 月18日嘉義市○○路○○○ 000 號存證信函函催被告於文到一個月內清償積欠最近五 年租金，被告於101 年5 月21日收受，復為被告到庭所不
爭執，因此原告前已依法向被告定期催告，請求履行繳交 地租之義務，其催告之效力，自被告收受系爭存證信函後 ，合法生效。又原告委請律師以101 年6 月22日嘉義市○ ○路○○○000 號存證信函通知被告終止耕地三七五租約 ，被告於101 年6 月25日收受，而終止權為形成權之一種 ，僅須終止之意思表示送達於相對人，契約即生終止之效 力，是系爭租約於被告收受前揭律師函時即告終止。被告 辯稱早在7 月17日第一次鄉公所調解時就願意繳交第一期 的租金，是因為原告不同意，以致被告沒辦法順利將第一 期的租金交給原告云云，不足採信。是原告主張系爭租約 已終止，被告應將系爭土地返還之，即屬有據。（三）系爭土地原為祭祀公業張千公所有，於101 年3 月13日經 管理人即原告申請解散登記，其餘派下員張文雄出具拋棄 財產權同意書，由原告以「解散」為登記原因取得系爭土 地所有權之事實，已為兩造所不爭執，而祭祀公業張千公 原有派下員2 名，即原告與訴外人張文雄，惟張文雄自願 於100 年10月12日拋棄祭祀公業張千公財產，此有嘉義縣 溪口鄉公所101 年11月5 日嘉溪鄉民字第0000000000號函 及所附祭祀公業張千公拋棄書及拋棄財產同意書、祭祀公 業張千公管理人名冊等在卷可參，被告空言主張，原告應 沒有派下員之權利云云，委不足取。
五、綜上所述，原告主張依據民法第455 條、第767 條規定，請 求被告將嘉義縣溪口鄉○○段○○○段000 地號、地目田、 面積1887平方公尺土地返還原告自屬有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用 之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
民事第二庭法 官 柯月美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 黃怡禎