臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 101年度南簡字第20號
原 告 許瀞月
訴訟代理人 黃雅萍律師
複代理人 黃正彥律師
被 告 蔡熙仁
被 告 蔡朱得
被 告 蔡泰山
被 告 蔡丁財
被 告 蔡炎龍
被 告 蔡玉里
兼前列六人
共同訴訟代
理人 蔡明桐
訴訟代理人 李家鳳律師
複代理人 蔡淑娟律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國101年10月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用新台幣伍仟貳佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項但書第3款定有明文。按民事訴訟法第255條第1項第 2 款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之 訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會 生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料， 於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得 期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得 加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。 又原告起訴時有特定訴訟標的之義務，以之劃定法院審判範 圍，並據以決定起訴後有無訴之變更追加，及判決確定後既 判力之客觀範圍。而訴訟標的之特定，應依原告訴之聲明及 原因事實為之。民事訴訟採處分權主義，原告應於起訴時， 依民事訴訟法第二百四十四條第一項第二款、第三款規定， 表明及特定其作為訴訟上請求之訴訟標的及其原因事實、應 受判決事項之聲明，以利進行本案審理時，能明確法院之審 理與判決對象及當事人之攻擊與防禦目標；並於訴訟進行中 ，依同法第二百五十五條規定處理原告「將原訴變更或追加
他訴」及依同法第二百五十九條規定處理被告「提起反訴」 ；再於判決確定後，依同法第四百條規定判斷既判力之客觀 範圍。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原 訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活 上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料 於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利 用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審 理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之。 ㈡本件原告原起訴請求：⑴被告應共同將坐落臺南市○○區○ ○段一小段111 -1地號土地上門牌號碼臺南市○○區○○街 43號之建物鐵門修復及復水後遷讓交付原告。⑵被告應給付 原告新台幣（下同）12,736元及自民國（下同）100年4月15 日起至遷讓交付上開建物之日止，按日計算 550元之違約金 ；嗣於101年2月16日具狀將聲明更正為：⑴被告應共同將坐 落臺南市○○區○○段一小段111 -1地號土地上門牌號碼臺 南市○○區○○街43號之建物鐵門修復及復水後遷讓交付原 告。⑵被告應給付原告自100年4月15日起至遷讓交付上開建 物之日止，按日計算550元之違約金；然又於本院101年2 月 21日言詞辯論期日當庭將聲明更正為：⑴被告應共同將坐落 臺南市○○區○○段一小段11 1-1地號土地上門牌號碼臺南 市○○區○○街43號之建物鐵門修復及復水、復電、將木門 回復原狀交付遙控器及房間門鑰匙、修理電動馬達、更換燈 管及清理現場後遷讓交付原告。⑵被告應連帶給付原告自10 0年 4月15日起至遷讓交付上開建物之日止，按日計算550元 之違約金。⑶被告等應連帶給付原告 123,171元及至遷讓交 付上開建物之日止應繳納之房屋稅、地價稅、房貸利息、水 費及電費等相關費用。經核；系爭案件原告起訴後，本院依 其訴狀記載之聲明事項履勘現場後，就系爭房屋當時現狀製 作勘驗筆錄載明；「現場大門及鐵門於戡驗時均可以開啟， 一樓後面的水龍頭一個沒水，被告蔡明桐說因為那是熱水管 沒安裝熱水爐，所以沒有水。一樓廁所的洗臉盆及馬桶沒有 水，被同意要修復。電動鐵門於勘驗時可以啟動使用。」 本件系爭房屋於起訴後經本院於101年1月18日履勘現場，就 原告起訴之訴訟標的，除「系爭房屋一樓洗臉盆及馬桶沒有 水，被告同意要修復」情形外，鐵門並無不能使用情事，有 勘驗筆錄在卷足憑。原告卻於同年 2月16日將訴之聲明變更 為；「被告應共同將坐落台南市○○區○○段一小段111-1 地號土地上門牌號碼台南市○○區○○街43號之建物鐵門修 復及復水、復電、將小梯放置原位及清理現場後遷讓交付原 告、被告應連帶給付原告自100年4月15日起至遷讓交付上開
建物之日止，按日計算550元之違約金。」嗣又再於同年2月 21日將訴之聲明變更為；「被告應共同將坐落台南市○○區 ○○段一小段111-1 地號土地上門牌號碼台南市○○區○○ 街43號之建物鐵門修復及復水、復電、將木門回復原狀、戶 沙控器及房間門鑰匙、修理電動馬達、更換燈管及清理現場 後遷讓交付原告、被告應連帶給付原告自100年4月15日起至 遷讓交付上開建物之日止，按日計算550元之違約金、被告 等應連帶給付原告123,171元及至遷讓交付上開建物之日止 應繳納之房屋稅、地價稅、房貸利息、水費及電費等相關費 用。」顯然原告起訴後之一再變更訴之聲明均係在本院勘驗 後之新發生事實，雖原告主張係合法之變更與追加，然苟如 原告之主張得以許可其追加，則本件訴訟將永無得「確定其 劃定法院審判範圍及對造之攻擊與防禦目標」，按民事訴訟 採處分權主義，原告應於起訴時，依民事訴訟法第二百四十 四條第一項第二款、第三款規定，表明及特定其作為訴訟上 請求之訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明，以利 進行本案審理時，能明確法院之審理與判決對象及當事人之 攻擊與防禦目標。因之，本院認原告上開「101年2月16日」 及「101年2月21日」所為之變更訴之聲明違反訴之聲明之明 確性，是將陷法院無法順利審理及使對造人無法明確為攻擊 防禦，不應准許，核先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於97年11月21日向被告之被繼承人蔡方花盆購買坐落臺 南市○○區○○段一小段111 -1地號土地及其上門牌號碼臺 南市○○區○○街43號建物（下稱系爭建物），有買賣契約 書可稽。惟迄今蔡方花盆及其繼承人仍未交付系爭建物，而 蔡方花盆於99年8月7日死亡，由蔡方花盆之繼承人蔡熙仁、 蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎龍、蔡玉里、蔡明桐等繼承 ，爰依法列繼承人蔡熙仁、蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎 龍、蔡玉里、蔡明桐為被告，應由被告等負連帶遷讓及交付 系爭建物之義務，先予陳明。
⒈蔡方花盆曾以鈞院98年度南簡字第 415號提起給付房屋尾款 訴訟，經鈞院以99年度簡上字第43號駁回訴訟確定，並認定 蔡方花盆自99年2月1日應交付系爭建物，且因蔡方花盆未履 行點交，應負遲延責任，並自99年2月 1日起按日計算550元 之懲罰性違約金予原告（見該判決第14至15頁）；原告於10 0年8月30日以板橋文化路郵號存證信函催告被告應立即將系 爭建物清空點交予原告，原告乃要求徐淑惠代書於100年9月 27日帶原告前往系爭建物，發現屋內仍留存垃圾塑膠袋、竹
子草席、各樓層及各房間均有多箱衣物、衣櫃等物品，完全 未清空，嗣於100年9月29日以台南成功路郵局第2109號存證 信函通知被告，迄今亦無任何回覆。原告須每月繳納房貸， 卻無鑰匙（尚在代書處）可以進人使用，尚須另外租屋居住 ，增加支出，原告受有嚴重之損害，爰依買賣契約請求被告 遷讓交付房屋。
⒉又原告於100年9月27日與代書前往系爭建物時，發現建物鐵 門之馬達已毀損，無法開啟，且自來水可能因被告未繳納水 費而予以斷水，目前無水可用，此部分應由被告負修繕回復 原狀及復水之義務。
⒊依前述確定判決，認定被告應自99年2月 1日起按日給付550 元之懲罰性違約金予原告，算至100年4月14日，已有240,90 0元（550元438日 ＝240900元），與原告應給付之房屋尾 款228,164元相抵銷後，被告等尚有12,736元（0000000000 000元＝12736元）之違約金未給付，被告等應連帶給付原告 ，又自100年4月15日起至被告等遷讓交付上開建物予原告之 日止，被告等應依確定判決認定之按日以 550元計算之違約 金給付原告。
⒋鈞院於100年11月22日行調解程序，兩造同意於100年12月 3 日前由被告將鐵門修理完畢、並復水、將小梯放置原位、更 新水龍頭及清理現場，並給付12,736元、現場之遺留物視為 廢棄物，但違約金部分，兩造無法協調達成共識，此有鈞院 100年度司南簡調字第830號卷第59頁調解事件進行單可稽。 被告既於鈞院調解程序時承諾上開應交付及應修復之事項， 且被告業於100年12月3日交付12,736元，足證兩造約定交付 及修復之契約已成立，然因被告未依約全部履行，原告自得 依上開約定，請求被告履行。
㈡被告雖主張業已將系爭房屋之鑰匙交給代書，被告應已交屋 云云，惟查，鈞院另案99年度簡上字第43號99年 7月13日準 備程序時，代書徐淑惠到庭證稱：「一般買賣房屋點交的流 程為賣方將房屋鑰匙交給代書，代書確認房屋清空之後，再 與買賣雙方一同在場，由買方將尾款交給賣方，代書將鑰匙 交給買方而完成房屋交易及點交。當時契約並無約定鑰匙交 付代書，就視為點交完畢，兩造也無口頭上的約定，按照契 約他們是要當場點交。」（見鈞院99年度簡上字第43號99年 7月13日準備程序筆錄第4頁及第 6頁）。代書既稱系爭房屋 不因被告將鑰匙交付代書，即視為點交完畢，則被告主張鑰 匙已交付代書，而點交完畢云云，即與契約及證人證述不符 ，不足採信。
㈢至被告主張違約金業與房屋尾款抵銷完畢，被告不需再為給
付云云，原告爭執之。查鈞院99年度簡上字第43號確定判決 第8頁兩造不爭執事項第5點載明：「上訴人（即本件被告） 若違反契約應履行之各項義務時，每逾一日，上訴人（即本 件被告）應加付按該期價款千分之一計算懲罰性違約金予被 上訴人（即本件原告），自逾期日起至完成給付日止，於房 地點交時一併繳清。」（見鈞院100年度司南簡調字第830號 卷判決第49頁背面），而該確定判決計算至100年4月14日， 違約金之金額即已超過房屋尾款，而與房屋抵銷完畢，原告 無再給付房屋尾款之義務，並非認定被告即無再負有給付違 約金之義務，被告之主張與契約、確定判決之意旨不符，自 無理由。被告既於本件調解程序表示願意交付及修復物品， 則在被告未交付及修復完成前，即不能認被告業已完成交屋 之手續，被告既未交屋，自應依鈞院99年度簡上字第43號確 定判決所認定應給付原告每日 550元計算之違約金至交屋之 日止。
㈣依原告與被告等之被繼承人蔡方花盆所訂立之不動產買賣契 約書第六條第一項約定：「房屋稅、地價稅、工程受益費、 銀行利息、水、電、瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙 方約定於交屋日前由賣方負責繳納，交屋日後則由買方負擔 ；而該年度之各項稅捐應以房地點交日為準，由買、賣雙方 按比例負擔之」。茲被告等應連帶給付之金額如下： ⒈被告等為契約當事人蔡方花盆之繼承人，依法應就蔡方花盆 所付契約義務負連帶賠償之責；依臺南市政府稅務局98年至 I00年房屋稅繳納證明書，原告已繳納三個年度而稅務局承 辦人員告知101年之房屋稅為5,677元，即將開單繳款，故被 告等就98年至101年之房屋稅應一次連帶給付原告 20,928元 （計算式：3632＋5855＋5764＋5677＝ 20928），且至交屋 日止之房屋稅，自應由被告等連帶負擔。
⒉依臺南市政府稅務局98年至 100年地價稅繳納證明書，原告 已繳納三個年度，而稅務局承辦人員告知101年之地價稅1,6 23元，即將開單繳款，故被告等就98年至 101年之房屋稅應 一次連帶給付原告6,590元（計算式：1672＋1672＋1623＋1 623＝ 6590），且至交屋日止之房屋稅，自應由被告等連帶 負擔。
⒊原告經向電信局及自來水公司詢查，被告等未繳納 100年11 月12月、101年1月、2月之水電費，共計297元。 ⒋原告借款為被告之被繼承人蔡方花盆清償貸款後，目前背負 240萬元之房貸，每月應繳房貸利息為2,700元左右，此有銀 行對帳單可稽，自98年3月起至101年 2月止，原告已繳納房 貸利息共計95,356元。
⒌以上合計123,171元（計算式：20928＋6590＋297＋95356＝ 123171），應由被告等負連帶賠償之責，且因被告等尚未交 屋，故至被告等遷讓交付上開建物之日止，仍應依約繳納之 房屋稅、地價稅、房貸利息、水費及電費等相關費用。 ㈤依原告與被告等之被繼承人蔡方花盆所訂立之不動產買賣契 約書第七條第二項約定：「物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣 標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有 約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」，又第八條第四項約定 ：「買賣不動產房屋部分，其室內門窗、廚廁與現有附屬水 電衛生設備或分享公共設施等定著物，在點交前增建部分， 自本契約成立之日起，賣方均不得任意取卸破壞，須依原狀 移交予買方，賣方欲更換、拆卸時，必須徵得買方書面同意 始得為之，賣方未回復原狀者，買方於催告後得逕行僱工代 為回復原狀，費用自應支付賣方之價款中扣抵。」，被告等 有下列拆卸及破壞之情事，被告等應連帶負回復原狀之責： ⒈依原告於98年2月3日所拍攝之照片，現場每一個房間的房門 上均掛有房門鑰匙，而100年9月27日所拍攝之照片，已無房 門鑰匙且迄今亦未交付原告，被告等自應負交付房間門鑰匙 之責。
⒉依被告蔡明桐於鈞院100年11月22日調解時，表示願意將系 爭房屋1樓上2樓原有木門修復，而100年9月27日所拍攝之照 片，該木門已被破壞，被告等自應負回復原狀之責。 ⒊依原告於98年2月3日所拍攝的照片，現場之照明設備中，均 有燈管，而100年10月24日所拍攝之照片，燈管已短少且不 堪使用，被告等應負回復原狀之責。
⒋依原告於100年11月1日所拍攝的照片，現場的鐵門電動馬達 會起火花，而法官於101年1月18日履勘現場時，已有看到鐵 捲門開啟時有嚴重火花產生，該電動馬達已毀壞，被告等應 負修復之責。
⒌法官於101年1月18日履勘現場時，載明「1樓後面的水龍頭 有一個沒水，1樓廁所的洗臉盆及馬桶沒有水，被告同意要 修復。」，有鈞院勘驗筆錄可稽。被告等自應負修復至可使 用之狀態。
㈥原告購買系爭建物迄今已近三年，被告仍持續占用，致原告 無法使用，卻須繳納高額之房屋貸款本息及額外支出房屋租 金，嚴重損害原告之權益等語。
㈦並聲明：
⒈被告應共同將坐落臺南市○○區○○段一小段111 -1地號土 地上門牌號碼臺南市○○區○○街43號之建物鐵門修復及復 水、復電、將木門回復原狀交付遙控器及房間門鑰匙、修理
電動馬達、更換燈管及清理現場後遷讓交付原告。 ⒉被告應連帶給付原告自100年4月15日起至遷讓交付上開建物 之日止，按日計算550元之違約金。
⒊被告等應連帶給付原告 123,171元及至遷讓交付上開建物之 日止應繳納之房屋稅、地價稅、房貸利息、水費及電費等相 關費用。
⒋訴訟費用由被告連帶負擔。
⒌願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於99年 9月間即已遷離系爭房屋，於鈞院99年度簡上字 第43號民事判決確定後，更於100年8月28日將系爭房屋之鑰 匙交付兩造委任之代書徐淑惠轉交予原告，原告主張被告並 未交屋及因無鑰匙可以進入系爭房屋以使用云云，顯非事實 。
㈡被告於100年8月間將系爭房屋鑰匙交付代書轉交原告後，兩 造曾於100年9月27日會同代書交屋，原告反應系爭房屋內內 尚有遺留廢棄品，被告亦立即清理，鐵捲門部分係房屋原有 狀況，被告並未予以損壞；兩造嗣又於100年11月l日會同代 書前往交屋，詎原告又藉詞被告拿走系爭房屋建物之梯子、 更換水龍頭、鐵門馬達毀損、斷水、水管不通等缺失而拒不 交屋，被告即於100年11月17日以北小北郵局存設信函第156 號通知原告，系爭建物內之梯子係被告所有，水龍頭因漏水 故予以更換修繕，並無斷水及水管不通之情，業於 100年11 月 1日交屋時當場確認，鐵門馬達係房屋原有狀況，被告並 未予以損壞，此有被告之存證信函可證，足證被告早已於10 0年8月間即通知原告交屋，係原告再三藉詞拖延拒不受領， 原告起訴請求被告交屋及修繕云云，均無理由。 ⒈原告於鈞院99年度簡上字第43號民事判決中主張就系爭房屋 尾款228,164元與被告交屋遲延之違約金240,900元抵銷，被 告亦於上開民事判決確定後，將抵銷後應給付原告之違約金 12,736元交付代書轉交原告，此有原告簽收之收據可證。 ⒉原告另主張被告應自100年4月15日起至被告遷讓之日起算按 日給付 550元之懲罰性違約金云云，惟查，鈞院99年度簡上 字第43號民事確定判決已酌定被告遲延交屋之違約金為240, 900元，姑不論上開判決之認定與兩造契約第8條第2項之規 定不合，何況被告早已於98年間移轉系爭建物及土地之所有 權予原告，並於98年 1月問依約遷離擬交屋，係被告以房屋 漏水、有壁癌等瑕疵拒不受領，上開房屋漏水經臺灣省建築 師公會鑑定結果修復費用僅需3萬5千元，顯見瑕疵並非不能 修補，被告亦無不修補之意，原告一方面拒不受領房屋，一
方面請求違約金，已於法不合。
㈢系爭房屋之大門及電動鐵門均可啟動使用，一樓後面水龍頭 冷水管有水，熱水管因未裝熱水爐故無水，足證系爭房屋之 水、電均可正常使用，被告已依債之本旨提出給付，係原告 藉辭拒不受領，被告已於99年 9月間自動遷讓房屋，係被告 受領遲延，原告請求被告修復系爭建物鐵門及復水後交屋云 云，顯無理由。
㈣兩造系爭買賣契約第八條關於買賣標的點交係規定「一、賣 方應於買方付清交屋款前，將房屋清空點交，若買賣標的有 出租或第三人占用者，除買賣雙方另有約定外，，概由賣方 負責於點交前排除之。二、本賣賣標的之移轉占有，買賣雙 方約定於買方將未付款給付賣方時以現場點交方式為之。如 賣方未於約定期限內將本買賣標的點交予買方者，以違約論 處，另經買方定期催告，逾期仍不點交者，買方得將未付之 價款匯入賣方之帳戶或提存，並向地政士取回所有權狀、鑰 匙及相關證件後自行遷入。…」，系爭買賣契約第八條第二 項規定被告係於原告將未付款給付被告時始需點交系爭建物 ，鈞院99年度簡上字第43號民事判決未審酌兩造系爭契約第 八條第二款之點交特別規定，而認被告應給付違約金己有疏 漏，況依上開規定被告若未交屋，則原告於將未付之價款匯 入被告帳戶後亦得自行遷入，本件系爭房屋既早已清空並將 鑰匙交予代書轉交原告，係原告拒不交屋遷入，原告請求被 告給付違約金自與兩造上開約定不合，亦實無理由。 ㈤末按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行 所受之利益，減少違約金。」、「約定之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額。」，民法第251條、第252條分別訂 有明文。又按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數 額，民法第 252條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約 履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘 所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減 ，並不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異。」（最高 法院 101年度台上字第74號民事判決足參）。退萬步言，縱 認被告尚應負給付遲延責任，惟被告早已於98年間移轉系爭 建物及土地之所有權予原告，並搬家擬交屋，然被告以房屋 漏水、有壁癌等理由拒不受領，嗣被告於99年 9月間又再遷 出並清空系爭建物，將鑰匙交付代書轉交原告而未占有使用 ，此有現場照片及代書可證，加以系爭建物為30年屋齡之老 舊建物，縱令出租亦無每日 550元之租金行情，原告復已自 行於系爭建物大門加上大鎖，此有相片可稽，原告主張自10
0年4月15日起依每日 550元計算違約金，顯屬過高且失公平 ，應予以酌減。
㈥原告於請求被告應依系爭契約第六條第一項給付房屋稅 20, 928元、地價稅6,590元、水電費297元、房貸利息95,356元 共計 123,171元云云，原告之主張顯為訴之變更追加，被告 不同意之，況查被告早已提出交屋，係原告拒不受領，從而 原告請求被告給付上開款項亦無理曲。
㈦原告復主張系爭房屋尚有房間房門鑰匙未交付、木門應修複 、燈管短少不勘使用、電動馬達毀壞云云，原告之主張為訴 之變更追加，被告不同意之，已如前述，且原告之上開主張 ，被告均否認之，依法自應由原告舉證以實其說。又按「調 解程序中…，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳 述讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎 。」，民事訴訟法第 422條訂有明文，被告固於本件調解時 曾為修復木門讓步之表示，惟因兩造調解不成立，上開調解 中所為之讓步依法自不得採為判決之依據，原告據此主張被 告應修復木門云云，亦無理由。
㈧並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。三、不爭執事項：
㈠原告於97年11月21日向被告之被繼承人蔡方花盆購買坐落臺 南市○○區○○段一小段111 -1地號土地及其上門牌號碼臺 南市○○區○○街43號之建物（下稱系爭建物），訂有買賣 契約書。
㈡蔡方花盆於民國99年8月7日死亡，由蔡方花盆之繼承人蔡熙 仁、蔡朱得、蔡泰山、蔡丁財、蔡炎龍、蔡玉里、蔡明桐等 繼承。
㈢蔡方花盆曾以鈞院98年度南簡字第 415號提起給付房屋尾款 訴訟，經鈞院以99年度簡上字第43號駁回蔡方花盆之訴確定 ，並認定蔡方花盆自99年2月1日應交付系爭房屋，且因蔡方 花盆未履行點交，應負遲延責任，並自99年2月1日起按日計 算 550元之懲罰性違約金予原告（見99年度簡上字第43號判 決第14頁至第15頁）。
㈣被告等已將系爭建物鑰匙交付代書徐淑惠，請代為轉交原告 ；迄今房屋鑰匙仍在證人徐淑惠處。
㈤依上開確定判決，認定被告等應連帶自99年2月1日起按日給 付550元之懲罰性違約金予原告，算至100年4月14日為240,9 00元（550元×438日＝240900），與原告應給付之房屋尾款
228,164元相抵銷後，被告等應給付12,736元(240900元－22 51 64元＝12736元）之違約金，被告嗣於100年12月2日已將 12736元給付原告。
㈥契約第七條文末另行書寫之「補洞、拔釘、補裂痕」字樣是 原告自行增添，並非與被告合意。
四、爭執事項：
㈠被告等是否能以鑰匙交付代書處，即認本件建物已點交完畢 ？
㈡被告等是否應依不動產買賣契約書第六條第一項：「房屋稅 、地價稅、工程受益費、銀行利息、水、電、瓦斯、電話費 及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日前由賣方負責繳納 ，交屋日後則由買方負擔；該年度之各項稅捐應以房地點交 日為準，由買、賣雙方按比例負擔之」之約定，連帶給付原 告房屋稅、地價稅、銀行房貸利息、水費及電費等相關費用 共計123,171元？
㈢被告等是否應依不動產買賣契約書第八條第四項約定：「買 賣不動產房屋部分，其室內門窗、廚廁與現有附屬水電衛生 設備或分享公共設施等定著物，在點交前增建部分，自本契 約成立之日起，雙方均不得任意取卸破壞，須依原狀移交予 買方，賣方欲更換、拆卸時，必須徵得買方書面同意始得為 之，賣方未回復原狀者，買方於催告後得逕行僱工代為回復 原狀，費用自應支付賣方之價款中扣抵。」之約定，應連帶 將建物鐵門修復及復水、復電、將木門回復原狀、交付遙控 器及房間門鑰匙、修理電動馬達、更換燈管及清理現場後遷 讓交付原告。
㈣被告等是否應自100年4月15日起迄點交系爭建物予原告之日 止，依上開確定判決按日給付550元之懲罰性違約金予原告 ？按日給付550元之懲罰性違約金是否過高？ ㈤原告是否能依被告蔡明桐於鈞院100年11月22日調解時所同 意：將鐵門修理完畢、並復水、復電、將小梯放置原位、更 新水龍頭及清理現場（鈞院100年度南簡調字第830號卷第59 頁之調解事件進行單）之意思表示，請求被告等履行？五、得心證之理由
㈠兩造就系爭房屋買賣透過居間人台灣房屋仲介，訂立不動產 買賣就坐落臺南市原告於97年11月21日向被告之被繼承人蔡 方花盆購買坐落臺南市○○區○○段一小段111 -1地號土地 及其上門牌號碼臺南市○○區○○街43號之建物（下稱系爭 建物），訂有買賣契約書一節均無爭執，該系爭房地業經移 轉登記為原告所有，有不動產買賣契約書影本及土地、建物 登記謄本足稽，並為兩造所不爭。該系爭房屋為中古屋也為
兩造不爭。
㈡系爭房屋依原告提出之不動產賣契約書第二條所載明；標的 總價款新台幣參佰參拾萬元。第三條所載明付款條件及方式 ；第一期簽約款參拾萬元（含訂金三萬元）、第二期用印款 參拾萬元、第三期完稅款參拾萬元，買方應於土地增值稅單 、契稅單核發領回後-個工作天內一次付清。上開付清之日 期雖為空白，但核閱系爭土地及建物登記謄本顯示，系爭房 屋建築完成於民國65年11月11日，移轉登記於原告之日期則 為98年1月16日，依常理而言，98年1月16日應該一切稅捐均 已完繳，則依兩造契約約定，原告應該交付被告第三期完稅 款參拾萬元，惟依兩造不爭之付款明細表，原告僅於98年 1 月15日付款五萬元、98年1月16日付款二萬五千元、98年1月 21日付款二萬五千元，合計付款十萬元，顯然原告並未依約 付款，而被告一方則已將房地之所有權移轉登記於原告，因 之，被告抗辯系爭房地之未能交付，係因原告未依約交付房 地款，顯屬事實。
㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第 373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度 無關重要者，不得視為瑕疵，民法第 354條定有明文。是前 開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或 其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要 者，亦不得視為瑕疵。次按依一般經驗法則及社會常情判斷 ，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、 鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格 即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所 明知。是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用； 縱有屋體稍有破損、牆面污漬有鐵釘、水龍頭短暫不通現象 ，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度 無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用 之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。系爭買 賣標的房屋建築完成於民國65年11月11日（見附卷之建物登 記謄本），屬於中古屋買賣，對於屋況如何，買方必然會至 現場察看，對於房屋現況與不動產謄本內所記載之各項建物 內部，均可詳細加以比對，應屬常理。
㈣審認系爭契約第一條第4款載明；「買賣標的...雙方應於不 動產說明書互為確認..賣方於交屋時應維持現狀移交」。足 見系爭買賣係現狀買賣移交。第六款則載明；「買方於簽約 前，已至本買賣標的所在地詳細撿視屋況，對於賣買標的之 不動產說明書及產權等相關資料業經詳閱及了解」。第三條
並訂定付款約定。被告於第三期款未依約定繳款已如上述， 但據證人徐淑惠證述；「賣方在98年 1月有搬出系爭房子， 有將鑰匙交給代書事務所的承辦人員高棠琦，...許瀞月確 實有要球房子一定要淨空，房子當時已經先淨空。 ...後來 我知道蔡方花盆在拿到抵押權塗銷同意書之後有再搬回系爭 房屋，因為許瀞月沒有交付尾款，因為許瀞月主張房屋有漏 水的問題，蔡方花盆這方很生氣，後來她們就搬回去，接下 來就是訴訟。」
㈤依常理而言，購買中古屋，對於屋況如何，買方必然會至現 場察看，系爭房屋業經於98年1月16日移轉登記於原告，依 民間看法及常理，系爭房地所有權已經全然屬於許瀞月，假 設此時此地許瀞月逕將房地出賣，則被告等除了進行冗長的 訴訟去求償外，最容易的保障方式當然就是先行拒絕交屋。 依據證人證述，「98年1月被告搬出系爭房子，房子當時已 經先淨空，有將鑰匙交給代書事務所的承辦人員高棠琦」， 被告會將中古祖產出售，按常理而言＜定是需款孔急，否則 ，又何必出售房價已不高之祖產，而在祖產被過戶之後，買 主又以所謂沒有淨空而拒絕付款，推究其原因，雖然雙方各 說各話，但依據雙方買賣契約既已約定「現狀買賣移交」， 且系爭房屋已然清空仍無法交付，則原告私擅在買賣契約第 七條第二款加上「補洞、拔釘、補裂縫。」應該是造成系爭 房屋無法順利點交之成因。
㈥依照系爭買賣契約約定是中古屋現狀買賣點交，被告已依約 將系爭房地移轉豋記於原告，買賣契約之房屋交付且已於約 定時日清空，原告卻未能依約繳納屋款，且私擅在買賣契約 第七條第二款加上「補洞、拔釘、補裂縫。」，中古屋依文 義看，當然就是非新建屋或預售屋。中古屋，容易因長年使 用及風吹地搖而有油漆剝落或打上鐵釘供為吊物，應屬正常 折舊現象。中古屋之賣主不可能向買主保證房屋嶄新如新建 ，無任何瑕疵，依據系爭契約第七條第二款規定物的瑕疵擔 保；賣方保證本買賣標的物於交屋前無物的瑕疵存在，如有 前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本 項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得解除契約，僅得請求減少 價金。第八條規定；一、賣方映於買方付清交屋款前，將房 屋清空點交，....二、..買賣雙方約定於買方將未付款給付 賣方時以現場點交方式為之，如賣方未於約定期限內將本標 的點交予買方者，以違約論處。另經買方定期催告，逾期仍 不點交者，買方得將未付之價款匯入賣方之帳戶或提存，並 向地政是取回所有權狀、鑰匙及相關證件自行遷入。..... 」原告未依約交付第三期之完稅款，已如上述之認定，而且
，即或被告之於將交付房屋卻如原告主張「並未清空」（證 人則證述已清空），系爭房地載已經移轉登記於原告情況下 ，依據上開契約第八條規定，原告仍得「定期催告被告，逾 期仍不點交者，買方得將未付之價款匯入賣方之帳戶或提存 ，並向地政是取回所有權狀、鑰匙及相關證件自行遷入」， 然後由未付款內扣除減少價金。本件買賣即屬完成，詎原告 一再主張所謂被告未清空房屋，拒絕交付價金，遂至引發一 連串訴訟。原告得逕依契約第八條規定行使權力而不行使， 致假設如原告主張之被告「未清空系爭房屋」（證人則證述 已清空），原告依據契約約定逕行搬入，清空費應也不至於 花費上萬元，原告不為此之圖，反而訴請如其訴之聲明之龐 大金錢賠償，顯然有違衡平及公平正義原則。， ㈦依據上開認定之事實，本院認定應咎在1.原告未依約交付第 三期之完稅款。2.私擅在契約上增加所謂「補洞、拔釘、補 裂痕」字樣，應是導致兩造歷次交付房屋無法完成之成因（ 佐以上述證人證述房屋已清空）。3.原告棄契約第八條規定 之權力行使。，因之，系爭契約無法履行。雖然，兩造嗣曾 因所謂交付房屋尾款涉訟，被告請求部分敗訴確定，但本院 認定上開「契約第七條文末另行書寫之『』補洞、拔釘、補 裂痕』字樣是原告自行增添」，且屬於新事實、新證證，本