臺北高等行政法院判決
101年度訴字第1289號
101年11月1 日辯論終結
原 告 集安建設有限公司
代 表 人 林俊男（董事）
訴訟代理人 林衍鋒 律師
被 告 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明（主任委員）
訴訟代理人 黃佩琳（兼送達代收人）
蘇敏煌
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國101 年
7 月5 日院臺訴字第1010135655號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
被告依據檢舉調查結果，審認原告於銷售「中央天悅」建案 （下稱系爭建案）廣告，對於使用分區為甲種工業區之建案 使用一般住宅之表示，就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤 之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41 條第1 項前段規定，以民國（下同）101 年5 月1 日公處字 第101045號處分書（下稱原處分）命原告自處分書送達之次 日起，應立即停止該違法行為。原告不服，提起訴願，遭決 定駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：
㈠被告遲於101 年5 月1 日裁處，已逾3 年時效期間： 按行政罰之裁處權，因3 年期間之經過而消滅。前項期間 ，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之結果 發生在後者，自該結果發生時起算；又被告對於違反公平 交易法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取 必要更正措施，並得處新臺幣（下同）5 萬元以上2 千50 0 萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必 要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取 必要更正措施，並按次連續處10萬元以上5 千萬元以下罰 鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。行政 罰法第27條第1 項、第2 項及公平交易法第41條第1 項分 別定有明文。查被告以原處分諭知：「原告於銷售系爭建 案廣告，對於使用分區為甲種工業區之建案使用一般住宅
之表示，就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違 反公平交易法第21條第1 項規定。」、「原告自本處分書 送達之次日起，應立即停止前項違法行為」，無非係以系 爭建案廣告之傢俱配置參考圖為據。惟系爭建案廣告之傢 俱配置參考圖，本是訴外人玉園建設股份有限公司（下稱 玉園公司）委託帷幄廣告社自97年9 月1 日起至98年3 月 31日止製作，並配合現場銷售人員具體說明時使用。甚至 ，本案檢舉人王超然於98年4 月3 日就系爭社區編號C21 房屋與原告訂有房屋預定買賣合約書，縱系爭建案廣告之 傢俱配置參考圖違反公平交易法第21條第1 項規定（惟原 告否認），因原告早於98年4 月3 日前使用系爭建案廣告 之傢俱配置參考圖，被告遲於101 年5 月1 日裁處，已逾 3 年時效期間，洵屬失據，應予撤銷。
㈡系爭建案廣告之傢俱配置參考圖，本是現場銷售人員具體 說明時配合使用，未曾單獨散發在外，自無使相關交易相 對人產生系爭建案可合法提供住宅使用之印象，洵無虛偽 不實或引人錯誤之表示情事：
⒈依行政程序法第36條、第43條規定，若行政機關所為之 處分或其他行政行為，未斟酌全部陳述與調查事實及證 據之結果，或未依論理及經驗法則判斷事實之真偽，即 屬違法，應予撤銷，此亦有鈞院97年訴字第2388號判決 意旨可資參照。
⒉按公平交易法第21條第1 項所指之廣告虛偽不實或引人 錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷，被 告對於公平交易法第21條案件之處理原則第9 條第1 項 定有明文。
⒊查系爭建案廣告之傢俱配置參考圖，因印刷精美，成本 昂貴，數量有限，僅於現場銷售人員具體說明時配合使 用，並非隨意四處散發與路過民眾，換言之，因現場銷 售人員於具體說明時胥會強調系爭建案屬於甲種工業區 ，僅得作為一般零售業、服務業、事務所及運動休閒設 施等用途，非得作為合法住宅使用，並提供系爭建案廣 告之傢俱配置參考圖與該特定消費者以配合說明，此觀 現場銷售人員黃錦粉於臺灣苗栗地方法院100 年訴字第 353 號損害賠償事件101 年6 月12日言詞辯論時結證： 「（問：請證人看原證1 到原證8 ，這是否都是你們製 作的廣告文宣？）這是我們的說書」、「（問：數量多 少？在那裡發放？）數量是500 份，在我們銷售現場， 有意購買的人我們才會給」等語，及買賣合約書第1 條 第1 項批註：「申請用途一般零售業、服務業、事務所
及運動休閒設施等」等語（原證1 ）即可明知。被告漏 未調查系爭建案廣告之傢俱配置參考圖等客觀使用情形 ，逕以系爭建案廣告之傢俱配置參考圖畫有茶几、餐桌 椅、床舖、洗手台等示意圖，竟認「系爭建案廣告內之 A 區、B 區、C 區、C10 、C21 、C9及B3傢俱配置參考 圖載有客廳、臥室、廚房等住宅使用之示意圖，綜觀系 爭廣告之內容，將使觀者產生系爭建案除供一般零售場 所、一般事務所及運動休閒設施等用途外，亦可合法提 供住宅使用之印象」云云，認事用法，不無違誤。 ⒋進步言之，細繹系爭建案廣告，既在內頁標示：「本案 為都市計劃區甲種工業建築用地，建照依縣府法規之總 量管制合法申請」等語，亦在背面標示：「土地使用分 區：甲種工業建築用地」，再三強調，其中，傢俱配置 參考圖未有標示使用用途為合法住宅，甚至，縱系爭建 案使用用途為一般零售業、服務業、事務所及運動休閒 設施，實無法令限制使用人不得在現場擺設茶几、餐桌 椅、床舖、洗手台，以充當休息空間使用，爰此，雖系 爭建案廣告之傢俱配置參考圖畫有「茶几、餐桌椅、床 舖、洗手台」等示意圖，但如何認定就是「客廳、臥室 、廚房」等示意圖、如何認定將之合法提供住宅使用， 難道在系爭建案內擺設茶几、餐桌椅、床舖、洗手台， 即作為合法住宅使用，當然違反建築法第73條第2 項、 都市計畫法第79條等規定。以上未見原處分及訴願決定 說明心證理由，是依上規定暨判決意旨，原處分及訴願 決定認事用法，不無率斷，要有瑕疵，應予撤銷。 ㈢系爭建案屬於甲種工業區，本得作為單身員工宿舍、員工 餐廳使用，是縱系爭建案廣告之傢俱配置參考圖畫有茶几 、餐桌椅、床舖、洗手台等示意圖，仍無虛偽不實或引人 錯誤之表示情事：
⒈公平交易法第21條第1 項規定所指之「虛偽不實或引人 錯誤之表示或表徵」判斷原則，依被告對於該法第21條 案件之處理原則第7 條第4 款規定為：表示或表徵客觀 上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實 。
⒉系爭表示是否虛偽或引人錯誤，應以廣告時之客觀狀況 ，及相關交易相對人之認知判斷之，且以普通注意力為 準，並應考慮該表示是否足以影響具有普通知識經驗之 相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定；除非該表 示引人錯誤之意圖明顯，如該表示客觀上有多重合理之 解釋，而其中一義為真者，即非不實，有最高行政法院
100 年度判字第1257號判決意旨可資參照。 ⒊按特種工業區除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、 展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單 身員工宿舍、員工餐廳及其他經縣市政府審查核准之必 要附屬設施外，應以下列特種工業、公共服務設施及公 用事業設施之使用為限，都市計畫法臺灣省施行細則第 20條前段亦定有明文。
⒋查系爭建案廣告之傢俱配置參考圖畫有「茶几、餐桌椅 、床舖、洗手台」等示意圖，既非作為「客廳、臥室、 廚房」等示意圖，亦非作為「提供合法住宅使用」之示 意圖，已如前述。進步言之，系爭建案廣告之傢俱配置 參考圖既未標示使用用途為住宅，充其量，僅是畫有「 茶几、餐桌椅、床舖、洗手台」等示意圖，恐致觀者產 生系爭建案供作食宿生活使用，惟仍不得與「合法住宅 使用」合理勾稽，本屬事實。
⒌再言之，都市計畫法臺灣省施行細則第20條前段規定甲 種工業區得作為單身員工宿舍、員工餐廳使用，爰此， 雖系爭建案屬於甲種工業區，惟仍得將之作為「單身員 工宿舍」、「員工餐廳」使用，要屬有據，是縱系爭建 案廣告之傢俱配置參考圖畫有「茶几、餐桌椅、床舖、 洗手台」等示意圖，亦可作為「單身員工宿舍」、「員 工餐廳」合法使用之參考，彰彰明甚。
⒍依上處理原則暨判決意旨，原處分及訴願決定既認為系 爭建案廣告之傢俱配置參考圖就商品之用途為虛偽不實 或引人錯誤之表示，卻就系爭建案得作為「單身員工宿 舍」、「員工餐廳」合法使用，漏未斟酌，更未說明， 要有瑕疵，應予撤銷。
㈣為此，提起本件訴訟，並聲明求為判決：訴願決定及原處 分均撤銷。
三、被告答辯略以：
㈠公平交易法第21條第1 項所稱「虛偽不實」，係指表示或 表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受，而 有引起錯誤之認知或決定之虞者；所稱「引人錯誤」係指 表示或表徵不論是否與事實相符，而有引起一般或相關大 眾錯誤之認知或決定之虞者。準此，事業倘於商品或其廣 告上，或以其他使公眾得知之方法，就商品之用途為虛偽 不實或引人錯誤之表示者，即違反上開規定，合先敘明。 ㈡有關原告辯稱「傢俱配置參考圖」是配合現場銷售人員說 明使用，無使觀者產生系爭建案可合法提供住宅使用之印 象乙節：
⒈系爭建案廣告雖載有「本案為都市計劃區甲種工業建築 用地，建照依照縣府法規之總量管制合法申請」字樣， 惟於「傢俱配置參考圖」載有客廳、臥房、廚房等可為 一般住宅之圖示，綜觀系爭廣告內容，自易招致一般觀 者產生本建案除供一般零售場所、一般事務所及運動休 閒設施等用途外，亦可合法提供一般住宅使用之印象。 至原告所稱現場銷售人員之說明及建案之核准用途已載 於房屋預定買賣合約書中，承購戶於購買時已知悉房屋 核定用途云云，惟按房屋銷售廣告（傢俱配置參考圖） 所描述之建物用途情狀，為影響消費者承購與否之交易 決定因素，一般消費者據廣告內容僅認知於購屋後得依 廣告揭示之用途使用，而難以知悉廣告所載之用途違反 建管法規，有遭勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀 之風險，且房屋預定買賣合約僅係事業於特定人為交易 決定後，用以載明買賣雙方之權利義務，該等契約之另 為補充、補正說明並不影響不實廣告之認定，原告所稱 ，尚不足採。
⒉至於原告辯稱「傢俱配置參考圖」雖載有茶几、餐桌椅 、床舖、洗手台等示意圖，可為單身員工宿舍使用，未 註明一般住宅使用，自無使交易相對人產生系爭建案可 合法提供住宅使用之印象，而無虛偽不實或引人錯誤之 表示云云，按「傢俱配置參考圖」載有客廳、臥房、廚 房等住宅使用之示意圖，以廣告示意圖之客廳、臥房、 廚房等設計配置，顯與一般住宅之傢俱配置相符，並非 零售場所、事務所及運動休閒設施，或一般單身員工宿 舍所擺設之設置，足使一般觀者誤認可供一般住宅使用 ，此由購屋者多為一般民眾而非公司行號可得為證。原 告稱建物可為單身員工宿舍使用，顯屬事後彌縫之詞， 而無可採。
⒊次依最高行政法院100 年度判字第1709號判決意旨，倘 廣告主於「傢俱配置參考圖」使用一般住宅之圖示，提 供予消費者購屋參考，足使消費者產生該參考圖係針對 交易標的內容及用途說明之認知，而誤認系爭建案建物 用途可合法提供住宅使用，核屬違反公平交易法第21條 第1 項規定，是原告所辯並無可採。
㈢有關原告本建案係委託玉園公司行銷，其非本案廣告主乙 節：
按原告為系爭建案之投資興建者，並於98年10月26日取得 使用執照，且為系爭建案房屋之出賣人，其以自己名義與 消費者簽訂房屋預定買賣合約書，本於銷售自己商品之意
思委託玉園公司代理銷售房屋，並由玉園公司與帷幄廣告 社簽訂廣告合約負責廣告企劃製作，其所製作系爭「傢俱 配置參考圖」配合現場銷售人員使用，增加原告取得交易 機會，是原告為本案廣告行為主體殆無疑義。而原告委由 他人製作廣告、並無礙於其為廣告行為主體之認定，亦有 最高行政法院88年度判字第255 號、90年度判字第444 號 判決可參。是原告辯稱其非廣告主云云，顯係卸詞，核無 可採。
㈣有關原告辯稱其委託玉園公司銷售至98年3 月31日，原處 分作成時間為101 年5 月1 日，已逾行政罰法第27條第1 項之3 年裁處權時效乙節：
按行政罰法第27條第1 項規定之3 年裁處權時效，以行政 處分為行政罰法第2 條之裁罰性不利處分為適用前提，本 件原處分係命原告停止違法行為，並未處以罰鍰，非屬行 政罰法第2 條之「裁罰性之不利處分」，故無該法之適用 。
㈤綜上論述，原處分及訴願決定並無違誤等語，資為抗辯。 並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、查前揭事實概要所載各節，為兩造所不爭執，並有檢舉人所 具行政聲請狀、陳情書、系爭建案傢俱配置參考圖、苗栗縣 政府101 年4 月16日府商建字第1010073341號函、系爭建案 （98）栗商建頭使字第00133 號至第00141 號使用執照存根 、（97）栗商建頭建字第00199 號至第00206 號建造執照、 原處分、訴願決定等件影本在卷可稽，其事實堪予認定。又 歸納兩造上述之主張與陳述，本件之主要爭執在於：原處分 是否屬裁罰性之不利處分，而有行政罰法第27條裁處權時效 規定之適用？被告審認系爭廣告違反公平交易法第21條第1 項規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停 止違法行為，有無違誤？
五、本院之判斷：
㈠關於原處分是否屬裁罰性之不利處分部分：
⒈按「違反行政法上義務而受罰鍰、沒入或其他種類行政 罰之處罰時，適用本法。但其他法律有特別規定者，從 其規定。」、「本法所稱其他種類行政罰，指下列裁罰 性之不利處分：一、限制或禁止行為之處分：限制或停 止營業、吊扣證照、命令停工或停止使用、禁止行駛、 禁止出入港口、機場或特定場所、禁止製造、販賣、輸 出入、禁止申請或其他限制或禁止為一定行為之處分。 二、剝奪或消滅資格、權利之處分：命令歇業、命令解 散、撤銷或廢止許可或登記、吊銷證照、強制拆除或其
他剝奪或消滅一定資格或權利之處分。三、影響名譽之 處分：公布姓名或名稱、公布照片或其他相類似之處分 。四、警告性處分：警告、告誡、記點、記次、講習、 輔導教育或其他相類似之處分。」行政罰法第1 條、第 2 條定有明文。又行政罰法第2 條立法理由明確揭示： 「……二、本法所稱『其他種類行政罰』之界定，攸關 有無本法之適用，為期明確，除將其適用本法所須具備 之要件，即『裁罰性』及『不利處分』直接明定外，並 檢視現行各種法律中具有代表性且常用之裁罰性不利處 分之名稱，依其性質分為限制或禁止行為之處分、剝奪 或消滅資格、權利之處分、影響名譽之處分及警告性處 分4 種類型，分4 款列舉之，並於每款就各類型之裁罰 性不利處分為例示及概括規定，以利適用。三、本法所 稱『其他種類行政罰』，僅限於本條各款所定『裁罰性 之不利處分』，並以『違反行政法上之義務』而應受『 裁罰性』之『不利處分』為要件，如其處分係命除去違 法狀態或停止違法行為者，因與行政罰之裁罰性不符， 非屬裁罰性之不利處分，無本法之適用。……」準此， 行政罰法第2 條所稱「其他種類行政罰」，必須具備「 裁罰性」及「不利處分」之要件，倘處分內容僅係單純 命除去違法狀態或停止違法行為，因不具「裁罰性」， 非屬裁罰性之不利處分，即無行政罰法之適用。 ⒉查本件原處分「主文」之記載為：「一、被處分人（按 即原告）於銷售『中央天悅』建案廣告，對於使用分區 為甲種工業區之建案使用一般住宅之表示，就商品之用 途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21 條第1 項規定。二、被處分人自本處分書送達之次日起 ，應立即停止前項違法行為。」此有原處分在卷可考。 依上開所載足知，被告以原告違反公平交易法第21條第 1 項規定，依同法第41條第1 項前段規定所為處分內容 僅係單純命原告停止違法行為，揆諸前揭規定與說明， 該處分因非屬裁罰性之不利處分，並無行政罰法之適用 。原告主張原處分屬行政罰法第2 條第1 款之裁罰，進 而抗辯被告裁處權已逾行政罰法第27條所定3 年時效而 消滅云云，容有誤會，並無足採。
㈡關於原處分有無違法部分：
⒈按公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或 其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價 格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期 限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工
者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。 」、第41條第1 項前段規定：「公平交易委員會對於違 反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採 取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬 元以下罰鍰。」
⒉又被告為公平交易法之主管機關，為確保事業公平競爭 ，保障消費者權益，有效執行公平交易法第21條，禁止 事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知 之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，特訂定 「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之 處理原則」（下稱處理原則），以供遵循，其第5 條規 定：「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事 實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受，而有引起 錯誤之認知或決定之虞者。」、第6 條規定：「本法第 21 條 所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實 相符，而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞 者。」、第7 條規定：「虛偽不實或引人錯誤之表示或 表徵判斷原則如下：㈠表示或表徵應以相關交易相對人 普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情 事。㈡表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整 體印象及效果，而有引起相關交易相對人錯誤認知或決 定之虞者，即屬引人錯誤。㈢表示或表徵之內容以對比 或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成 消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或 引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而 判定。㈣表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其 中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者 ，不在此限。」、第8 條規定：「前點各款判斷原則適 用時應考量下列因素：㈠表示或表徵與實際狀況之差異 程度。㈡表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識 經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定。㈢ 對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」、 第9 條規定：「（第1 項）廣告是否虛偽不實或引人錯 誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。（第 2 項）廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付 之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯 誤。（第3 項）第1 項所稱之客觀狀況，係指廣告主提 供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供 給……等。」經核上開處理原則係被告於法定權限範圍 內，就事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公
眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵等 事項，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行 政規則，為法律所必要之補充，並未逾越公平交易法第 21條所規定為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競 爭等規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，與公 平交易法之立法意旨無違，自得予以適用。
⒊查系爭建案坐落苗栗縣頭份鎮○○段○○段000000地號 等土地，使用分區為甲種工業區，其建物核准用途為一 般零售場所、一般事務所、一般服務業及運動休閒設施 等，此有系爭建案建造執照及使用執照存根在卷可考（ 原處分甲卷第196~222 頁）。另據苗栗縣政府就被告所 詢系爭建案有關事項，以101 年4 月16日府商建字第10 10073341號函復略以，依建築法第73條第2 項規定，建 築物應依核定之使用類組使用，系爭建案之建物倘作住 宅使用，將違反都市計畫法臺灣省施行細則及內政部94 年5 月19日內授營中字第0940005684號函釋，應依都市 計畫法第79條規定，處以6 萬元以上30萬元以下罰鍰， 並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，且依都市計 畫法臺灣省施行細則規定，工業區不得作住宅使用，故 無法辦理變更使用執照（原處分甲卷第194 頁）。是系 爭建案之建物依法僅得按其核定使用類組，作為一般零 售場所、一般事務所、一般服務業及運動休閒設施使用 ，不得作住宅使用，亦無從辦理變更使用執照，核屬至 明。
⒋次查，原告為系爭建案建物之起造人，並以自己名義與 消費者簽訂買賣契約，有系爭建案建造執照及原告與消 費者簽訂之房屋預定買賣契約書在原處分卷可參；而原 告委託玉園公司銷售系爭建案建物，玉園公司再委託帷 幄廣告社進行廣告企劃、製作，系爭建案廣告（傢俱配 置參考圖）配合現場銷售人員使用等情，亦經原告陳明 在卷，並提出玉園公司與帷幄廣告社簽訂之合約書為證 （本院卷第105 頁）。則原告為本案廣告行為主體，依 公平交易法第21條第1 項規定，就其廣告負有不得為虛 偽不實或引人錯誤之表示或表徵之義務。惟觀諸系爭建 案廣告，其內雖載有「本案為都市計劃區甲種工業建築 用地，建照依縣府法規之總量管制合法申請」、「土地 使用分區：甲種工業建築用地」等字樣（本院卷第97、 104 頁），但A 區、B 區、C 區、C10 、C21 、C9及B3 建物之傢俱配置參考圖均繪有客廳、餐廳、臥室、廚房 等使用示意圖（本院卷第57~60 頁；訴願卷），其旁文
案說明並載以「走出水泥叢林華廈豪宅的迷思，終究想 擁有，自己頭頂一片天，『中央天悅』有您立足之地， 更有一方無上限的藍天」、「在市區擁有一個私人的戶 外空間，是件相當誘人的事，『中央天悅』戶戶大院築 成人間夢田……」等語（本院卷第57頁反面、58頁反面 ），且關於「建材與設備」部分之「門窗」說明則謂「 店面一樓大門使用落地鋁門窗，住家大門使用藝術硫化 銅門……」（本院卷第104 頁），是綜合上開廣告內容 以觀，已足使一般購屋者產生系爭建案建物用途與一般 住宅用途並無不同之錯誤認知，因而誤認系爭建案之建 物可合法供作一般住宅使用。核其廣告就系爭建案建物 用途之表示，與主管機關依法核定僅得作一般零售場所 、一般事務所、一般服務業及運動休閒設施使用之實際 情形顯有差異，且此差異已逾一般消費大眾所能接受之 程度，故上開廣告就系爭建案建物用途所為之表示及表 徵，於客觀上有虛偽不實及引人錯誤情事，洵堪認定。 ⒌原告雖稱廣告內已載明土地使用分區為甲種工業建築用 地，且銷售人員均會強調系爭建案建物非得作為合法住 宅使用，該廣告僅於現場銷售人員具體說明時提供特定 消費者，以配合說明，非隨意散發路過民眾，況系爭建 案甲種工業區，本得做為單身員工宿舍及員工餐廳使用 ，傢俱配置參考圖繪有茶几、餐桌椅、床舖等示意圖， 係作為單身員工宿舍或員工餐廳使用之參考，並無虛偽 不實或引人錯誤之表示云云。然查：
⑴房屋銷售廣告（含傢俱配置參考圖）所描述並呈現之 建物用途情狀，為影響消費者決定承購與否之重要交 易因素，蓋一般消費者多係根據廣告內容所提供之訊 息，做為其於購屋後依廣告揭示之用途使用為合法之 認知依據，對於廣告所載建管法規專業用語或土地使 用分區所表徵之法令意義並無認識或判斷之能力，故 系爭建案廣告內雖載有「本案為都市計劃區甲種工業 建築用地，建照依縣府法規之總量管制合法申請」、 「土地使用分區：甲種工業建築用地」等字樣，惟其 廣告整體內容之表示及表徵，已足使購屋者誤認系爭 建案建物可合法供作一般住宅使用，既經詳述如前， 自難認消費者依據上述記載即可知悉廣告揭示之住宅 用途，與依法核定之用途不符，而有遭勒令拆除、改 建、停止使用或恢復原狀之風險，原告稱廣告內已為 前揭使用分區之揭示，購屋者即可明知，不致有所誤 認云云，尚難憑採。
⑵又原告公司負責人林俊男於101 年4 月13日接受被告 訪談，就被告詢以系爭廣告傢俱配置參考圖有住宅使 用圖示之理由，以及系爭建案倘做住宅使用有無違反 建管法令規定時，已分別陳稱：「上開B 區、C 區、 C10 、C21 、C9及B3傢俱配置參考圖所載的使用示意 ，是為了使消費者能了解房屋內隔間配置及機電使用 設施之位置，方便承購戶依自身需求，調整及變更使 用或隔間」、「倘承購戶不想從事營業，僅將本件建 案房屋做為一般住宅使用，亦無相關法令限制或明定 不許」等語綦詳（原處分乙卷第49~51 頁），可見原 告提供上開傢俱配置參考圖確係供購屋者將系爭建案 建物變更作為一般住宅使用之參考，原告訴稱傢俱配 置參考圖僅係作為單身員工宿舍或員工餐廳使用之參 考，並無虛偽不實或引人錯誤之表示情事云云，要屬 事後卸責之詞，洵不足採。
⑶再原告既稱銷售人員均會向消費者強調系爭建案建物 不能作為合法住宅使用，衡情自無可能再提供消費者 任何關於作為合法住宅使用之訊息，惟原告卻稱銷售 人員於告知不得作合法住宅使用後，倘消費者具有意 願即會提供傢俱配置參考圖給消費者來配合說明（本 院卷第74頁），二者互相矛盾，灼然至明。況縱令銷 售人員有向消費者告知，然其一方面告以無法供作合 法住宅使用，一方面又提供傢俱配置參考圖作為消費 者將系爭建案建物變更為一般住宅使用之參考，亦足 使消費者誤認系爭建案房屋可變更作為一般住宅使用 ，仍無礙原告提供之廣告就系爭建案建物用途有虛偽 不實及引人錯誤表示之認定。至於上開廣告究係於銷 售現場提供予特定消費者，抑或隨意散發路過民眾， 與本案之認定無關，故原告聲請訊問證人即系爭建案 銷售人員黃錦粉，以證明系爭建案廣告之傢俱配置參 考圖實際使用情形，核無必要；原告所提黃錦粉於臺 灣苗栗地方法院100 年度訴字第353 號損害賠償事件 101 年6 月12日言詞辯論筆錄關於系爭建案廣告製作 之數量及發放方式之陳述，亦難採為本案有利於原告 之認定。
⑷末查，原告所提房屋預定買賣合約書固於第1 條買賣 標的標示坐落項下載明「申請用途一般零售業、服務 、事務所、運動休閒設施等」字樣（本院卷第33頁） ，惟該合約係消費者經由上開廣告或銷售人員之說明 後，據以作成購買系爭建案建物之決定，再就雙方權
利義務與原告所為之書面約定，其合約所載內容與廣 告有無不實之認定並無關連，故上開合約之記載不足 採為有利於原告之認定。
⒍承上，被告以系爭建案廣告對於使用分區為甲種工業區 之建物使用一般住宅之表示，就商品用途所為之表示及 表徵有虛偽不實及引人錯誤情事，審認原告違反公平交 易法第21條第1 項規定，並無違誤。又本件廣告所為之 表示及表徵既屬虛偽不實，且足使一般或相關大眾為錯 誤之認知或決定而有引人錯誤情事，自無處理原則第7 條第4 款所定「表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋 時，其中一義為真者，即無不實」之適用，原告指摘被 告認定廣告不實違反上開規定，並無可採。此外，被告 認定廣告不實係綜合廣告內容、傢俱配置參考圖等各項 事證為之，已據被告辯明在卷，原告徒以被告漏未調查 傢俱配置參考圖係作單身員工宿舍或員工餐廳參考等客 觀使用情形為由，指摘被告違反處理原則第7 條第1 項 「廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告 時之客觀狀況予以判斷」之規定，亦屬無據，難認可採 。再據原告所稱系爭建案上開廣告雖最遲使用至98年4 月間即已結束（本院卷第89頁），然原告既否認系爭廣 告有虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，則被告以原處 分認定原告所為違反公平交易法第21條第1 項規定，並 依同法第41條第1 項前段規定命原告停止該違法行為， 自有其必要，於法尚無違誤。
六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，原處分並無違誤，訴 願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結 果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 22 日 臺北高等行政法院第四庭 審判長法 官 王 碧 芳
法 官 洪 遠 亮
法 官 程 怡 怡
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
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│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
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