宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第1404號
原 告 周君怡
訴訟代理人 周奇杉律師
訴訟代理人 李柏杉律師
被 告 林茂堯
上列當事人間101年度板簡字第1404號返還押租金事件於中華民
國101年11月5日辯論終結，於中華民國101年11月28日下午1時30
分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 蔡斐雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下： 主 文
被告應給付原告新臺幣參拾萬陸仟肆佰伍拾貳元元及自民國一○一年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如號人新台幣參拾萬陸仟肆佰伍拾貳元為原告預供擔保後得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國（下同）100年12月5日成立「衣漾時尚商行 」，以布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品零售業為主要營 業項目，並向被告林茂堯承租門牌為「台北市○○區○○ 街00巷0號」之房屋（下稱系爭房屋）作為經營前開商行 之用，租賃期間自100年12月12日起至101年12月11日止， 每月租金新台幣（下同）12萬5千元，每月12日前支付， 簽約同時原告給付被告押租金37萬5千元（以下簡稱系爭 契約），合先敘明。
（二）原告承租系爭房屋作為經營「衣漾時尚商行」，服飾生意 日趨平穩，原告亦按月定時給付租金，從未遲延。詎料， 於101年2月間原告竟收受臺北市政府於101年2月8日以府 都建字第00000000000號函文略以：「…前經本市商業處 101年01月03日商業稽查紀錄表認屬經營『服務品零售業 』，查本該址土地使用分區為『第三種住宅區』，得附條 件設置『第19組：一般零售業甲組（核准條件：1設置地 點應臨接寬度8公尺以上之道路。2.限於建築物第1層及地 下1層使用。3.營業樓地板面積應在500平方公尺以下。） 』，惟該營業位址未符前開臨接路寬之核准條件，已違反 都市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條
之1及台北市土地使用分局管制自治條例第8條規定，依都 市計畫法第79條第1項規定，應處新臺幣6萬元以上30萬以 下罰鍰，並勒令停止使用。」等語，認定原告以系爭房屋 作為經營服飾之用，違反都市計畫法及其相關條文，進而 要求原告所經營之商行勒令停業。
（三）嗣後原告多次以陳情方式向台北市政府表示委屈之情，並 再三懇請主管機關審酌市井小民為生活每天努力奮鬥之苦 境、目前社會經濟狀況持續惡化及前開經營「衣漾時尚商 行」從未造成其他附近住家困擾等之前提下，給予原告前 開商行得繼續經營之機會。殊不知，臺北市政府都市發展 局於101年5 月24日再以北市○○○○00000000000號函文 略以：「…查本市○○區○○街00巷0號係屬『第三種住 宅區』，臨接寬度5.45公尺計畫道路，依本市土地使用分 區管制自治條例規定，第三種住宅區得附條件允許『第19 組：一般零售業甲組（核准條件：1設置地點應臨接寬度8 公尺以上之道路。2.限於建築物第1層及地下1層使用。 3.營業樓地板面積應在500平方公尺以下。）』。惟該址 未符前開臨接路寬之核准條件，故不允許作『第19組： 一般零售業甲組』使用。」，再次認定系爭房屋不得作 為經營之商行使用。
（四）承前，原告向被告承租系爭房屋之用途在於經營「衣漾時 尚商行」，如今該系爭房屋業經台北市政府所屬機關認定 不得作為「一般零售業」使用，換言之，原告就前開系爭 房屋將不能達租賃之目的，至為灼然。
（五）原告知悉前開系爭房屋將面臨租賃不達之窘境後，多次與 被告協商並告知，由於系爭契約之履行不能非可歸責於原 告之事由，故一方面向被告口頭終止系爭契約，另一方面 要求被告返還押租金。詎料，被告卻置之不理，甚至惡言 相向，因此原告不得已於101年5月29日委由中天國際法律 事務所寄發（101）文法字第059號函，再次向被告表明「 終止契約」及「返還押租金」之意思表示，然被告收受該 函後至今仍置若罔聞，未予置理。
（六）按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租 賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租 金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者 ，得終止契約。」、「前項擔保金，除有第十條及第十四 條之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人依約履行債務 並依原狀交還房屋後無息返還之。」，民法第435條第2項 及系爭契約第5條第2項分別定有明文。復按「所謂類推適 用，乃案件事實與法定案型類似性之認定，而將法定案型
之規定效果比附援引到法無明文的系爭案件，係就法律未 規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，以填補法 律漏洞，符合平等原則及社會通念。」，臺灣高等法院上 字第473號判決可參。又按「押租金在擔保承租人租金之 給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負 返還之責」，最高法院83年度台上字第2108號判例可資參 照。
（七）經查，本案系爭房屋雖非租賃物之一部滅失而導致存餘部 分不能達租賃目的之情形，惟無論如何，系爭房屋原告須 提前終止租賃契約之因，係不可歸責於原告之事由，亦非 原告當時承租所能預料，然就本案情形，依前開實務見解 可知，民法雖無規定，但實與民法第435條第2項所規範之 法定案型性質相類似，為符合平等原則及保障原告之權利 ，原告自得類推適用民法第435條第2項終止系爭契約，自 屬當然。末查，原告於101年5月29日再度以函文向被告表 示終止租賃契約之意思表示，該函文亦如期送達，被告已 知悉無誤。換言之，本案系爭契約業已終止，原告與被告 就系爭房屋之租賃關係已消滅，且原告並依法履行債務， 系爭房屋更無任何異樣。準此，依前開最高法院見解及系 爭契約第5條第2項，於租賃關係消滅後（包含租期提前屆 滿），被告應將押租金予以返還原告。
（八）綜上所述，系爭房屋不可歸責原告之事由，導致租賃契約 無法履行，原告自得依法終止契約並請求返還全額押租金 375000元，至為灼然。為此爰依兩造間契約之法律關係提 起本訴，求為判決：被告應給付原告375000元及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息 。訴訟費用由被告負擔。
（九）原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、臺北市政府 101年2月8日府都建字第00000000000號函、臺北市政府都 市發展局101年5月24日北市○○○○00000000000號函、 中天國際法律事務所101年5月29日（101）文法第059號函 法規查詢資料乙份、新聞報導數則與照片四幀、松江路郵 局回執乙份等件影本各乙份為證。
（十）對於被告抗辯之陳述：
1、依原證七媒體新聞報導及照片數幀可知，因「師大三里居 民自救會」之抗議，臺北市政府從嚴審查「師大夜市」附 近商家，不僅認為許多業者違反都市計畫法而要求勒令停 業外，更造成「師大夜市」榮景不在，人潮銳減，而原告 經營「衣漾時尚商行」受前開事件之牽連，更遭臺北市政 府認定違反都市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治
條例第10條之1及臺北市使用分區管制自治條例第8條之規 定，不得作為營業之用，進而導致系爭契約租賃目的不達 2、承前所述，原告向被告承租系爭房屋之目的不達，自得類 推適用民法第435條第2項依法終止租賃契約，對此，原告 業於101年5月29日委請中天國際法律事務所以（101 ）文 法字第059號函，向被告表示終止系爭契約之意思表示， 依101年5月29日松江路郵局回執以觀，被告已收訖無誤， 該函文如期送達，是原告向被告終止系爭契約之效力乃屬 合法。從而，被告依前開條文與實務見解自應依法返還押 租金，乃屬當然。
3、至於被告於101年9月5日所提呈民事答辯狀以臺北市政府 之函文，經陳情後臺北市政府未再依都市計畫法辦法；臺 北市政府都市發展局之函文，乃屬觀念通知，非行政處分 ，認為無須返還押租金云云。經查，系爭房屋確實違反都 市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1及臺北市使用分區管制自治條例第8條之規定，不得作為 「第19組：一般零售業甲組」使用，無庸置疑，而系爭房 屋是否得以合法營業，與上開函文之行為性質屬於行政處 分或觀念通知無涉，實因原告所承租系爭房屋經營「衣漾 時尚商行」係「違法營業」，臺北市政府因系爭房屋違反 土地使用分區，進而裁罰甚至勒令停業乙節，僅時間長晚 而已，準此，被告以前開不相干之理由置辯，實無理由， 顯不足採。
二、被告則以：
（一）本件實際經過情形為：
原告與被告於100年11月28日簽訂租賃契約，約定租期為 100年12月12日至101年12月11日止，押租金為375000元， 每月租金為125000元，並於每月12日前支付；嗣臺北市政 府於101年2月8日發「府都建字第00000000000號」函予原 告，於101年5月12日原告未付5月租金125000元，臺北市 政府都市發展局又於101年5月24日發「北市○○○○ 00000000000號」函予原告，原告即於民國101年5月29日 委託中天國際法律事務所來函通知被告終止租約，101年 6月12日原告未付6月租金125000元。（二）臺北市政府府都建字第00000000000號函，經原告陳情後 臺北市政府未再依都市計畫法辦理：
1、原告與被告的店面相鄰，且為同一門牌號碼，101年2月8 日原告與被告皆收到台北市政府來函，分別為府都建字第 Z0000000000號及府都建字第00000000000號函文，函文皆 載明：「經查涉及違反都市計法等相關規定，請於文到次
日起十日內，檢附具體事證向本市建築管理處陳述意見， 逾期未陳述或無正當理由者，本府將逕依都市計晝法辦理 」，故原告及被告乃迅急書寫陳情書並檢附相關資料，於 101年2月13日遞交於臺北市政府。
2、依臺北市政府來函所指，只要未於十日內檢附具體事證向 臺北市建築管理處陳述意見或無正當理由者，臺北市政府 將逕依都市計晝法辦理；反之，只要於十日內檢附具體事 證向臺北市政府建築管理處陳述意見，而又有正當理由者 ，臺北市政府將不逕依都市計畫法辦理。
3、遞交陳情書後，原告與被告皆繼續營業，對原告及被告的 店，臺北市政府皆未再發函指稱將依都市計畫法辦理或進 行任何裁罰。原告可繼續營業、被告仍繼續營業至今即是 最好之證據，而台北市政府不再來函或處罰，明顯可得見 之理由為「原告及被告撰寫之陳情書及檢附之資料有效， 台北市政府認為具正當理由而不逕依都市計晝法辦理」。（三）臺北市政府都市發展局北市○○○○00000000000號函非 行政處分，僅為「觀念通知」：
1、按觀念通知係指行政機關單就對一定事實的認識而向相對 人表示的事實行為，通常以告知或通知的形式為之。「官 署所為單純的事實敘述或理由說明，並非對人民之請求有 所准駁，既不因該項敘述或說明而生法律上之效果，非訴 願法上之行政處分，人民對之提起訴願，自非法之所許」 ，最高法院62年裁字第41號可茲參照。
2、查原告於101年2月13日向臺北市政府陳情後繼續營業，顯 是臺北市政府不逕依都市計晝法對原告的店開罰，而可讓 其繼續營業，惟都市計畫法並未做刪修，客觀上原告之店 還是有違都市計畫法之情事，故當原告於101年5月17日向 臺北市議會協調請益時，臺北市政府都發局當然還是會基 於對原本事實之認識而來函指稱原告違反都市計畫法及臺 北市土地使用分區管制自治條例，只是會因前述陳情有理 由而不辦理或開罰，此觀101年5月24日都發局來函，全文 旨在說明原告違反都市計畫法即臺北市土地使用分區管制 自治條例，卻未對原告做任何裁罰性不利處分或任何行政 處分，只是行政機關對原告所為的不涉及法律效果之單純 通知行為、事實行為，即「觀念通知」即可證之。（四）被告無須返還押金375000元予原告： 1、原告不知有何原由，於101年5月12日並未支付租金125000 元，經被告以存證信函催告，仍視若無睹，嗣於同年月24 日收到都發局來函，以此函為由在同年月29日之存證信函 中主張終止租約。
2、惟都發局所發拾原告之函是「行政上之事實行為，係不 涉及法律效果之單純通知行為」，而非行政處分，即「行 政機關就公法上之具體事件所為之決定，而對外直接發生 法律效果之單方行政行為」，此觀都發局的來函，全文旨 在說明原告違反都市計畫法及台北市土地使用分區管制自 治條例，卻未對原告做任何裁罰性不利處分或任何行政處 分，即可證之。故原告在可以繼續營業，其租賃目的可圓 滿行使之情況下，以此為由並主張類推適用民法第435條 第2項規定終止租賃契約，於法未合，系爭租賃契約未依 法終止；被告亦未同意終止，系爭租約並未合意終止，租 賃關係仍然存續。
3、嗣原告於101年6月12日續未付租金125000元，其遲付之租 金價額已達到2個月之金額，按民法第440條第2項前段規 定，出租人得終止租約，故被告已於101年6月14日以存證 信函依法終止租約，雙方租賃關係已然終止。
4、按雙方合意簽訂之租賃契約第10條規定：「本契約，承租 人於期限屆滿前，若提前終止租約，則將沒收擔保金（押 金）全額。」、第11條規定：「租賃期間未滿，不得要求 提前退還擔保金（押金）。」，原告於101年5月29日寄發 給被告之存證信函載明向被告終止租約並要求退還押金之 意思表示，顯已違反雙方合意簽訂之租約，依租賃契約第 5條：「擔保金（押金）為新台幣375000元整。承租人應 於簽訂本契約之同時給付出租人。前項擔保金，除有第十 條及第十四條之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人依 約履行債務並依原狀交還房屋後無息返還之」及第19條規 定：「承租人若有違約情事，致使損害出租人之權利時願 聽從出租人損害賠償，如出租人因此涉訴訟所納之訴訟費 、律師費用，均應由承租人負責賠償」，被告自不須退還 押金予原告，至為灼然。
5、另按常理及社會一般通念，原告欲藉101年5月24日都發局 之來函主張終止租約，也是要等終止租約後才不再付租金 ，何故原告未卜先知地於同年月12日即不付租金，待同年 月24日收到都發局來函再據此終止租約？且被告與原告店 面相鄰，又為同一門牌號碼，何故只有被告收到都發局函 ？原告與被告於陳情後皆可繼續營業，為何原告於訴狀中 載明其須再三陳情？種種情事皆讓被告致生合理懷疑，是 否這是一齣早已處心積慮計劃好要借台北市政府之手行終 止租約之事，懇請鈞院參酌審明，無任感禱等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔，業據提出台 北市政府府都建字第00000000000號函、存證信函等件影
本為證。
三、本件原告起訴主張與被告間系爭租賃契約已於101年5月29日 合法終止，被告應返還原告已繳之押租金共37萬5千元等語 ，被告則以前詞置辯。是本件應審酌者為系爭租賃契約是否 已於101年5月29日合法終止？
(一)經查，原告為經營服飾品零售業，而與被告簽訂系爭租賃契 約，租賃期間自100年12月12日起至101年12月11日止，每月 租金新台幣12萬5千元，每月12日前支付，簽約同時原告並 給付被告押租金37萬5千元。原告於101年2月8日收到臺北市 政府府都建字第00000000000號函，認定系爭房屋已違反都 市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1 及台北市土地使用分局管制自治條例第8條規定，臺北市政 府依都市計畫法第79條第1項規定，應處新臺幣6萬元以上30 萬以下罰鍰，並勒令停止使用。經原告去函詢問後，臺北市 政府都市發展局又於101年5月24日發北市○○○○ 00000000000號函予原告，重申前開內容，原告即於民國101 年5月29日委託中天國際法律事務所來函通知被告終止租約 ，且於101年5月12日開始原告即未付系爭房屋之租金予被告 等情，為兩造所不爭執，並有原告所提出之屋租賃契約書、 臺北市政府101年2月8府都建字第00000000000號函、臺北市 政府都市發展局101年5月24日發北市○○○○00000000000 號函、中天國際法律事務所101年5月29日律師函、101年5月 29日中華郵政掛號郵件收件回執，等件影本附卷可稽，自堪 信前開事實為真實。
(二)按依臺北市土地使用分區管制自治條例第4條第4款，所謂「 第三種住宅區」係指為維護中等之實質居住環境水準，供設 置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建 築密度，並防止工業與較規模之商業等使用而劃定之住宅區 而言。且依同條例第8條第2款規定，第三種住宅區得附條件 允許使用「第19組：一般零售業甲組」，其核准條件為：1 設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路。2.限於建築物第1層 及地下1層使用。3.營業樓地板面積應在500平方公尺以下。 再按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採 取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣(市)( 局)政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、 縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人 新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建 、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原 狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或 採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人
、使用人或管理人負擔，都市計畫法第79條第1項定有明文 。經查，系爭房屋所在區域係屬臺北市土地使用分區管制自 治條例第4條第4款之「第三種住宅區」，且系爭房屋經核屬 「第19組：一般零售業甲組」，是系爭房屋必須符合前揭條 件，始得於第三種住宅區內經營一般零售業。惟查，系爭房 屋臨接寬度僅5.45公尺之計畫道路，未符前開臨接路寬之核 准條件，故不允許作「第19組：一般零售業甲組」使用，此 有臺北市政府101年2月8府都建字第00000000000號函、臺北 市政府都市發展局101年5月24日發北市○○○○0000000000 0號函附卷可查。是原告若仍繼續將系爭房屋作為經營一般 零售業使用，主管機關將可依都市計畫法第79條第1項對原 告處以罰鍰，並勒令停業；若原告不停業，主管機關得按次 處罰，並採取令原告恢復原狀之措施。從而，系爭房屋業經 台北市政府所屬機關認定不得作為「一般零售業」使用，否 則，於法有違。可知，系爭房屋不得經營服飾零售業，否則 ，於法不合。
(三)再按「出租人應以合約所約定使用、收益之租賃物交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態 」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租 賃標的物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少 租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者 ，得終止契約。」民法第423、435條分別定有明文。查，本 件兩造之契約第7條第1項約定，承租人若變更營業項目或內 容必須取得出租人同意方可。顯然可知，契約當時被告知悉 原告承租系爭房屋係為作為服飾店用。從而，系爭房屋雖非 滅失，然因違反上述臺北市土地使用分區管制自治條例之相 關規定，致事實上無法從事經營一般零售業，換言之，被告 已無法於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益狀態之租 賃標的物，故原告自可類推民法第435條之規定，終止系爭 租賃契約。因此，原告收受臺北市政府函得知系爭房屋不得 經營衣飾零售業，並以發律師函之方式以上開事由，據以終 止兩造之租約，於法並無不合。原告該終止之意思表示已經 被告於101年5月29日加以收受，此有中天國際法律事務所 101 年5月29日律師函、101年5月29日中華郵政掛號郵件收 件回執為證，故兩造間之租賃契約已於101年5月29日合法終 止。
(四)至被告抗辯系爭臺北市政府函是僅為觀念通知云云，然該函 令之性質究為觀念通知抑或行政處分，皆無從改變系爭房屋 違反違反臺北市土地使用分區管制自治條例，而不得經營一 般零售業之事實。被告另抗辯其所有之同個門牌號碼之其他
店面，現仍正常營業中云云，然兩者實為不同標的，是否符 合主管機關所定之核准條件亦應各別認定，不可混為一談。 況，是否符合租賃目的，乃以該房屋租賃目的，是否合於法 律規定為要，並不以行政機關確因當事人之違法行為，加以 強制執行，造成承租人事實上無法營業為必要。(五)此外，被告再抗辯兩造間之系爭租賃契約第14條規定，契約 期間內承租人若擬遷移他處或因其他個人因素欲提前終止合 約時，承租人不得向出租人請求返還租金，惟系爭房屋係違 反臺北市土地使用分區管制自治條例一事，並非可歸責於原 告之事由，則原告之終止契約並非基於其個人因素，並無適 用系爭租賃契約第14條之餘地。是被告之上述抗辯，不足採 ，併此敘明。
四、按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還 請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務 不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生。（最高法院 77年台上字第2213號判決意旨參照）。
查系爭租賃契約已於101年5月29日合法終止，已如前述。而 且兩造亦不爭執於101年5月12日開始原告即未付系爭房屋之 租金予被告，原告既尚積欠被告101年5月13日起至101年5月 29日終止時之17日之租金6萬8548元(125000÷31×17=68548 )租金未清償，則被告抗辯對原告之押租金375,000元返還請 求，應扣抵原告所積欠之租金，核屬有據，應予准許。 本件經抵銷後押租金餘額為306,432元(375,000-00000)。 又被告抗辯原告未將系爭房屋之鑰匙返還，然查，自被告提 出之現場照片數張觀之，原告已將系爭房屋淨空並搬遷完成 ，而被告亦不爭執原告於101年5月29日之前撤走了，但到現 在鑰匙還沒有還被告(見101年11月5日言詞辯論筆錄)。是足 認，原告已遷讓返還房屋，僅單純尚未交還鑰匙而已。原告 亦主張，被告尚有備份鑰匙。是原告既已終止契約，並遷讓 返還系爭房屋，至於尚有未返還之鑰匙，被告雖仍得另據以 請求返還鑰匙，但尚不能即認原告尚有如未遷讓房屋之對價 關係之債務不履行之情事，尚難執此鑰匙之返還，即拒絕返 還押租金。
五、從而，本件原告請求被告返還押租金，在306,432元之範圍 內洵屬有據；逾此部分之請求，則應予以駁回。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告得預供 擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響 ，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書 記 官 蔡斐雯
法 官 游婷麟
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
書 記 官 蔡斐雯