臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第436號
原 告 吳淑玲
訴訟代理人 吳鴻賓
被 告 羅粒家
訴訟代理人 蔡明家
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國101年11月16日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村00○0號房屋遷出，並將上開房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟元，及自民國一百零一年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零一年十月十一日起至交還房屋日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟伍佰零捌元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣柒佰元，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴時原聲明請求：「一、被告應將坐落嘉義縣水上鄉 ○○村00○0號房屋恢復原狀並交還原告，及自民國100年12 月1日起至解除合約日止，按月給付新臺幣九仟元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。二、請求解除合約，令被告交還鑰匙給原告。三、請 求被告給付積欠之水電費，並辦理復水、復電直至房屋可正 常使用。四、請求被告支付提早解約之違約金新台幣壹萬元 。五、請求被告恢復一樓為營業用電之電源線路原狀。」嗣 於訴訟進行中變更聲明為：「一、被告應將坐落於嘉義縣水 上鄉○○村00○0號房屋全部交還原告。二、被告應給付原 告新臺幣144,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算利息。三、被告應自民國101年 10月11日起至交還房屋日止，按月給付原告新臺幣18,000元 。四、被告應給付原告提前遷離他處之賠償金新臺幣9,000 元。五、被告應給付原告復水費新臺幣6,110元、復電費新 臺幣21,398元。」核屬請求之基礎事實同一，依民事訴訟法 第255條第1項第2款規定，應予准許。
二、原告起訴主張：緣兩造於民國98年12月12日就坐落於嘉義縣 水上鄉○○村0000號房屋(下稱系爭房屋)簽立租賃契約，其 租賃期間自99年1月1日起至104年12月31日止，為期6年，租
金為每月新臺幣(下同)1萬元、保證金1萬元，該租賃契約並 經公證在案。後因被告營收未見起色，雙方同意降低租金， 改為自100年2月份起至104年12月31日止，每月租金為9,000 元並再次送公證人處見證在案。惟於100年10月中旬經被告 反應水費異常及抽水馬達無法正常運作致二樓無法洗澡用水 ，原告遂委請嘉祥水電行人員就抽水馬達及水管漏水二項缺 失修繕，其修復費用為9,000元，原告同意由被告先墊付而 抵充同年11月租金費用。被告又於100年11月反應1樓電動鐵 捲門無法開啟，論及欲在1樓房屋大樑上挖洞，事涉房屋結 構，為慎重起見，與被告多次溝通，被告又遲遲未回覆是否 續租，竟於同年11月底逕行搬離系爭房屋。事後原告寄發催 告函請被告於函到7日內給付積欠之租金及水電費，逾期即 終止租約，經查被告自101年2月3日收到該函，滿7日應為10 1年2月10日即生終止租約之效力，契約既經終止，依民法第 455條前段，被告應將系爭房屋返還於原告；又依租賃契約 書第6條之規定，被告應自終止租約之翌日即101年2月11日 起至101年10月10日止，共計8個月，每月支付按房租壹倍計 算之違約金即144,000元(計算式：18,000 X 8 =144,000)； 被告並應自101年10月11日起至交還房屋日止，按月給付原 告18,000元。再依租賃契約書第7條之規定，因被告自行提 前終止租約，應賠償原告一個月9千元之租金損失：末依租 賃契約書第7條、第4條第5項之規定，被告應支付於租賃期 間未繳納之水、電費暨因被告積欠水、電費未繳遭自來水公 司、電力公司斷水、斷電而生之復水、電相關設施所生費用 如附表一所載，合計水費相關費用為6,110元、電費相關費 用為21,398元，爰依民法第455條及租賃契約之法律關係提 起本訴，並聲明：一、被告應將坐落於嘉義縣水上鄉○○村 0000號房屋全部交還原告。二、被告應給付原告144,000元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算利息。三、被告應自101年10月11日起至交還房屋日 止，按月給付原告18,000元。四、被告應給付原告提前遷離 他處之賠償金9,000元。五、被告應給付原告復水費6,110元 、復電費21,398元。」
三、被告則以：緣兩造於98年12月12日簽訂租賃契約時，原告並 未確實告知屋況，原告違約在先，又原告提供危及生命財產 安全，甚至有公共危險之虞之建築物，經被告再三告知，原 告皆置之不理。對於水費異常溢徵之部分，當初被告曾向原 告父親反應未獲回應，於是被告再向原告反應，原告回應說 人在北部，無法處理。於100年10月中旬先後向原告反應系 爭房屋之二樓及一樓廁所連日來無水可用，原告表示若要維
修就要被告自行支付所有費用，後來被告又向原告反應鐵捲 門無法開啟之問題，原告也表示若要續租就要被告自行負擔 所有費用，若不續租請搬走等意。因原告不處理房屋問題， 被告已於100年11月初告知原告不續租會在月底前搬走，原 告當時有同意並表示會歸還押金1萬元且不收取違約金。未 料，被告在搬出後，原告出爾反爾，原告一再以簡訊傳送通 知被告「羅小姐，若你不出面解約，合約仍有效」，但原告 卻一直不出面解決，被告只好於100年12月10日寄存證信函 ，該函文中自第3行起至第8行中間內容提及系爭房屋有天然 損壞，違反建築法，是要跟原告商談是要維修還是終止契約 ，若原告不談就要終止契約之意。本件因原告一直不出面解 決是否要續約或終止租約之事宜，致被告無法把系爭房屋之 鑰匙當面交還給原告，且本件未如期繳納水、電費遭停水、 停電而生復水、復電等相關費用亦不該由被告支出，又100 年12月以後的水費410元、復水費460元、接電費800元、設 備維持費674元也不應該由被告負擔。本件原告違約在先未 提供合法租賃物給被告，致被告提早搬遷，故原告請求提前 遷離費用9,000元並無理由，並聲明：原告之訴駁回。四、本件之爭點：
(一)不爭執事項：
１、兩造於98年12月12日就系爭房屋簽立租賃契約，其租賃期間 自99年1月1日起至104年12月31日止，租金為每月1萬元、保 證金1萬元。嗣雙方同意降低租金，改為自100年2月1日起至 104年12月31日止，每月租金為9,000元。２、被告並未繳納100年12月及101年1月之租金。３、原告寄予被告之「催告函」，經被告於101年2月10日前一星 期收受。
４、被告於100年11月底搬離原告前揭房屋，然至今仍未交還鑰 匙。
５、被告並未繳納前揭房屋100年10月及12月之水電費。(二)爭執事項：
１、兩造租賃契約究竟於何時終止？
２、原告請求違約金是否有據？
３、100年10月及12月之水電費，究應由何人負擔？復水及復電 費，應由何人負擔？
五、本院之判斷：
(一)按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃 物與出租人，民法第421條第1項及第455條第1項分別定有明 文。又租約終止後，出租人得本於租賃物返還請求權，請求
返還租賃物，亦有最高法院75年台上字第801號判例可資參 照。
(二)查兩造於98年12月12日就系爭房屋簽立租賃契約，其租賃期 間自99年1月1日起至104年12月31日止，租金為每月1萬元， 於月初交付，保證金1萬元。嗣雙方同意降低租金，改為自 100年2月1日起至104年12月31日止，每月租金為9,000元等 情，業據原告提出公證書、房屋租賃契約、協議書及存摺等 件為證(本院卷第8頁至第16頁)，且為被告所不爭執，應堪 信為真實。而被告並未繳納100年12月及101年1月之租金， 亦經被告自認在卷(本院卷第92頁)。而原告寄予被告之「催 告函」，經被告於101年2月10日前一星期收受等情，亦據原 告提出該「催告函」為證(本院卷第28頁至第29頁)，復為被 告所自承(本院卷第68頁)。按承租人租金支付有遲延者，出 租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期 限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付 租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止 契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有 明文。又本件為定期租賃，無土地法第100條之適用。經查 ，被告並未繳納100年12月及101年1月之租金，業已達二個 月之租額，且被告從100年12月1日起遲延給付，至101年2月 1日即已滿二個月，而原告前揭函文內容提及「請台端於文 到柒日內給付，逾期即終止租約」，顯有終止契約之意思表 示，且該函業經被告於101年2月10日前一星期收受，從而原 告主張自101年2月10日起終止兩造間之前揭租賃契約，依法 自屬有據，故被告自該日起對於系爭房屋即屬無權占有，則 原告請求被告將系爭房屋遷讓交還原告為有理由，應予准許 。
(三)原告主張依租賃契約書第6條之規定，被告應自終止租約之 翌日即101年2月11日起至101年10月10日止，每月支付按房 租壹倍計算之違約金即144,000元。查原告主張依兩造契約 書第6條之約定：「乙方(即被告)於終止租約或租賃期滿不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按 房租壹倍計算之違約金」，而如前所述，租賃契約於101 年 2月10日終止，而被告亦自承尚未交還房屋及未交還鑰匙(本 院卷第79頁至80頁)，而被告雖於100年11月底搬離原告前揭 房屋，惟其僅是事實上之搬離，並未將房屋交還原告，故原 告主張依租賃契約書第6條之規定，被告應自終止租約之翌 日即101年2月11日起至101年10月10日止，共計8個月，每月 應支付違約金等情，依約自屬有據。惟原告依前揭契約條款
請求之數額，係以每月按房租1倍計算之違約金即144,000元 ( 計算式：18,000 X 8 =144,000)，核原告請求之此項違約 金，參酌民法第250條第2項之規定，其性質應屬損害賠償預 定性違約金，又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履 行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，亦有 最高法院51年台上字第19號判例可資參照。本件兩造約定之 租金，如前所述係每月9000元，如被告依約履行，則原告得 享受之利益應即為9000元，然依兩造約定之契約，此部分違 約金額之計算為租金數額之加倍計算，顯屬過高，本院因認 應酌減至每月為9000元為合理，故原告得請求之違約金，自 101年2月11日起至101年10月10日止，共計8個月，其數額為 72,000元(計算式：9,000 X 8 =72,000)，核屬有據，應予 准許。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務 ，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字 第1631號判決亦採相同見解）。查本件依據契約書第3條第2 項之約定，被告應繳納保證金1萬元，且被告業已給付原告 ，此除有契約書可稽外，復為兩造所不爭執(本院卷第93頁) ，核其性質應屬押租金，如被告有積欠原告債務，發生當然 抵充之效力。則以該押租金抵充前揭金額後，被告尚應給付 62,000元之違約金(計算式：72,000-10,000=62,000)，故原 告請求被告應給付違約金62,000元及自起訴狀繕本送達之翌 日起即101年7月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息，洵屬有據，應予准許。又原告另請求被告應自10 1年10月11日起至交還房屋日止，按月給付原告18,000元， 依租賃契約書第6條之規定，亦屬有據，惟如前所述，應予 酌減至每月為9000元為合理，故原告請求被告應自101年10 月11日起至交還房屋日止，按月給付原告9,000元，應予准 許。逾前揭範圍之請求，則屬無據，應予駁回。(四)原告另請求依租賃契約第7條規定請求提前終止租約之租金 9000元。查依該租賃契約第7條之規定：「租賃期間乙方(即 被告)若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方(即原告)壹個 月租金，乙方絕無異議。」而兩造之定期租賃契約係至104 年12月31日止，故被告尚未至契約期間終了即遷離他處，依 前揭契約第7條之規定，被告自應給付1個月之租金9000元， 原告此部分請求核屬有據，應予准許。原告復請求水電費及 復水、復電費，請求水費相關費用為6,110元、電費相關費 用為21,398元。經查，依租賃契約第7條第1項之規定：「乙
方(即被告)水電費及營業必須繳納之稅捐自行負擔」。第4 條第5項後段：「乙方(即被告)交還房屋時，並應負責回復 原狀」。查本件100年10月份水費1,685元、100年12月份水 費3,582元，100年12月以後水費410元及復水費為460元，合 計為6,110元。100年10月份電費為14,299元、100年12月份 電費為5,625元、接電費800元、設備維持費674元，合計為 21,398元等情，業據原告提出水、電費單據為證(本院卷第 56頁至第60頁)，且為被告所不爭執(本院卷第94頁)。惟被 告抗辯100年12月以後之水電費不應由其負擔，蓋其已搬離 ，惟如前所述，契約至101年2月10日始終止，終止前之水電 費自仍應由被告負擔，又由於未繳水電費而遭斷水斷電所需 復水復電之費用，揆諸契約之意旨，自亦應由被告負擔。故 原告請求被告給付水費6110元及電費21398元，依前揭契約 條款，亦屬有據，應予准許，故原告得請求之金額合計為36 ,508元(計算式：9,000 +6,110+21,398=36,508)。(五)被告雖抗辯房屋有瑕疵，已危及被告之生命財產安全，且為 有公共危險之虞之建築物，並提出認證書、「催告函」、存 證信函及相片為證(本院卷第74頁至第75頁、第84頁、第97 頁)，惟查本件兩造所訂系爭租賃契約之期間自99年1月1日 起，迄至104年12月31日止，雙方並合意自100年2月1日起將 租金調降為每月9,000元，此有前揭房屋租賃契約書及協議 書各1 份在卷可憑，故原告於承租系爭房屋超過1年後，於 100年2月1日向被告要求降低租金為每月9,000元時，始終未 曾提及系爭房屋有無法供作經營早餐店使用之情事，自應足 以推定被告所交付系爭房屋應合於契約所定之使用收益狀態 。而原告雖主張房子有瑕疵等情，惟亦不否認該等瑕疵已修 理完畢，所支出修理費9000元，業由兩造協議從100年11月 份租金中扣抵(本院卷第93頁)，故被告抗辯房屋有瑕疵，已 危及被告之生命財產安全云云，尚非可採。又縱系爭房屋發 生瑕疵，而有修繕之必要，惟此僅屬原告是否依民法第430 條規定自行修繕或終止契約問題，查被告雖抗辯於100年11 月即以存證信函(本院卷第84頁至第85頁)終止兩造間之租賃 契約，並具體指出存證信函第3行至第8行之文字足以表示終 止契約之意思表示(本院卷第80頁)，惟為原告所否認。經查 ，前揭存證信函第3行至第8行之文字所表現之意思並無終止 契約之意思表示，被告所辯顯無可採。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款之規定，本院自應依職權宣告假執行。至於原告受敗訴判 決部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘 明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第436第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃義成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 鄭昭亮
附表一：
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│ 電費項目 │一樓支出之金額│二樓支出之金額 │
│ │ (新臺幣) │(新臺幣) │
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│100年10月份 │2,368元 │11,931元 │
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│100年12月份 │1,038元 │4,587元 │
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│接電費 │ 400元 │ 400元 │
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│設備維持費 │ 337元 │ 337元 │
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│合計 │4,143 元 │ 17,255元 │
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│總計：21,398元 │
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│ 水費項目 │ 金額(新臺幣) │
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│100年10月份 │ 1,658 元 │
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│100年12月份 │ 3,582 元 │
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│100年12月以後 │ 410 元 │
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│復水費 │ 460 元 │
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│合計 │ 6,110 元 │
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