臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
101年度湖簡字第840號
原 告 連士傑
訴訟代理人 吳慶隆律師
被 告 陳建梅
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國101 年10月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市汐止區○○○路○段三十三之一號十二樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾捌萬柒仟貳佰叁拾伍元，暨自民國一百零一年七月二十九日起至返還上開房屋日止，按月給付新臺幣壹萬叁仟玖佰伍拾伍元。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、被告經合法通知，無正當理，由未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明、陳述，核無民事訴訟法第386 條各款 所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘 明。
二、原告主張其為訴外人佳麗建設開發股份有限公司（下稱佳麗 公司）之債權人，佳麗公司於民國99年2 月1 日將新北市汐 止區○○○路○段33之1 號12樓（下稱系爭房屋）移轉過戶 予原告，原告並於99年2 月9 日完成系爭房屋之移轉登記， 佳麗公司於移轉系爭房屋予原告前，曾出租系爭房屋予被告 ，租賃契約自96年12月28日起，每滿一年重新簽訂乙次，每 期（月）租金新臺幣（下同）12,500元，應以每期開始之日 ，以匯款方式給付（下稱系爭租約），自系爭房屋移轉過戶 予原告後，佳麗公司即終止與被告之租賃契約，並未再向被 告收取租金。而被告自99年2月9日起仍繼續佔用系爭房屋， 且自100年2月至101年6月止，並未繳付給付租金給原告，以 每月租金額12,500元計算，原告之損害至少362,500元，且 被告亦欠繳此時期之管理費（每月1,455元）共24,735元， 屢經催討仍不返還，後原告欲與被告重新簽訂租賃契約，被 告亦避不見面，原告於催告數次後，於101年8月20日寄發存 證信函，終止系爭房屋租賃契約之意思表示，爰依所有物返 還請求權及侵權行為之法律關係，訴請被告應將系爭房屋遷 讓返還原告，並應給付原告387,235元(計算式:362,500＋ 24,735＝387,235)並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還 占有之日止，按月給付原告13,955元等情；被告經合法通知
無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：
㈠查系爭房屋於99年2 月9 日以買賣為登記原因，移轉登記於 原告名下，本院依職權函查佳麗公司，佳麗公司函覆本院確 於96年12月28日起與被告訂有系爭租約，惟自99年2 月1 日 後即未再向被告收取房租等情，有系爭房屋土地及建物登記 謄本、101 年房屋稅繳款書、東方大鎮公寓大廈管理委員會 及佳麗公司之證明書、房屋租賃契約書、存證信函及回執等 在卷可稽，堪信為真實，先予敘明。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；租賃物為 房屋，承租人租金支付有遲延者，且其積欠租金額，除以擔 保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法 第425 條第1 項、440 條、第455 條分別定有明文。查系爭 房屋已於99年2 月9 日移轉登記予原告，原告承受佳麗公司 出租人之地位，自有權終止系爭租約。而本件被告自99年2 月起即未繳租金，計至原告101 年6 月5日 催告時，遲付租 金總額已達2 個月以上，揆諸前揭說明，原告自得依法催告 、終止租約。次按民法第767 條前段規定，所有人對於無權 占有其所有物者，得請求返還之，原告為系爭房屋之所有權 人，自得本於所有權人之地位請求被告返還系爭房屋。再按 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返 還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書亦分別規 定甚明。被告自租約終止翌日起，無法律上之原因，繼續占 有使用系爭房屋，致原告無法使用，因而受有損害，該「使 用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念。再者，因故意或過 失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，同法第184 條 第1 項前段定有明文；就他人之物為使用收益，無正當之權 源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負 損害賠償責任（最高法院79年度台上字第253 號判決參照） 。從而，原告本於所有物返還請求權及侵權行為法律關係， 訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及被告所欠原告 387,235元(計算式:362,500＋24,735＝387,235)，並自起訴 狀繕本送達翌日即101年7月29日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付13,955元，核屬有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告
部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為4,190 元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 101 年 11 月 14 日
內湖簡易庭法 官 俞慧君
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 101 年 11 月 14 日
書記官 李宜均
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