臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第245號
上 訴 人 陳淑惠
被 上訴人 林育志
訴訟代理人 易定芳律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件， 上訴人對於中華民國
101年1月16日臺灣板橋地方法院100年度訴字第2131號第一審判
決提起上訴，本院於101年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面
上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：伊與上訴人於民國98年12月20日簽訂租 賃契約，將所有門牌號碼新北市○○區○○路2段133巷2號7 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定租期一年，自 98年12月20日起至99年12月19日止，每月租金新台幣（下同 ）18,000元，應按月於每月20日前繳納。租期屆至，伊多次 催請上訴人遷讓系爭房屋，均置之不理，伊分別於100年5月 23日、6 月30日函催上訴人給付所積欠租金、水電費、電梯 保養費等費用，逾期未繳即終止租約之旨，再以本件起訴狀 送達為催告及終止租約之意思表示。 又上訴人遲至100年11 月23日始遷讓返還系爭房屋，租金共積欠 72,000元（即100 年3月份至6月份共計4個月）未付， 另依兩造租賃契約第12 條及第6條約定， 尚應給付伊委託訴訟代理人進行訴訟之律 師費用60,000 元，及100年7月20日起至同年11月23日止共5 個月按5倍計罰違約金450,000元， 爰依兩造租賃契約第3條 、第6條及第12條之約定提起本件訴訟， 並聲明：上訴人應 給付被上訴人582,000 元及法定遲延利息，並願供擔保，請 准宣告假執行。
（原審判決上訴人應給付被上訴人170,400元，及自100年10月 20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並駁 回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提起上訴。被 上訴人其餘敗訴部分未據提出上訴，已告確定，非本院審理 範圍。）
並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造於99年12月20日租期屆滿後，伊繼續使用
系爭房屋並繳納租金，被上訴人未為反對且收取租金，顯已 成立不定期租賃契約關係。 上訴人同意支付100年3月至6月 之租金，並與被上訴人應返還之押租金36,000元互為抵銷。 又上訴人已於100年6月17日搬離系爭房屋，並將鑰匙置於信 箱內，且已告知被上訴人之母轉達終止占有之事，應認已交 還房屋，被上訴人不得再請求100年7月份後之租金。另兩造 租賃契約既於100年7月間終止，伊無遲延交還房屋之情，自 不負給付違約金及律師費用之責，況兩造另成立之不定期租 賃契約，亦無上開各項給付之約定，其請求顯非有據。至原 租賃契約第12條律師費用負擔之約定，違反民法第247條之1 規定，應屬無效，縱非無效，能否遽認於違約時必然發生之 損害，亦屬有疑， 況該約定與租賃契約第6條違約金給付之 約定，均屬過高，請求酌減至相當數額等語，資為抗辯。並 於本院聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
三、被上訴人於98年12月20日與上訴人簽訂租賃契約，將系爭房 屋出租予上訴人，租期自98年12月20日起至99年12月19日止 ，租金每月18,000元，應於每月20前繳納。嗣租期屆至後， 上訴人續繳租金至100年2月份，均由被上訴人收取。惟上訴 人自100年3月起積欠租金，被上訴人先於100年5月23日函告 終止租約，然經上訴人拒收而退件；被上訴人復於100年6月 30日函告上訴人文到5 日內繳納所欠租金，如逾期未繳，即 終止租約，不另書面通知，經上訴人住所地管理員於100 年 7月1日收受。另被上訴人迄未返還上訴人押租金36,000元（ 相當於2個月之租金）等情，此有土地及建物登記謄本 （見 原審司板簡調卷第5-6頁）、房屋租賃契約 （見原審司板簡 調卷第7-1 2頁）、100年5月23 日存證信函及其信封與回執 （見原審司板簡調卷第13-15頁）、 100年6月30日存證信函 及回執（見原審司板簡調卷第16-17頁、 原審卷第11頁）在 卷可參，且為兩造所不爭執，堪信為真。又原審100年11 月 23日審理時上訴人當庭表示同意支付100年3 月至6月份之租 金，並與押租金相互抵扣，且同意被上訴人自信箱內取走鑰 匙方式點交系爭房屋予被上訴人（見原審卷第16頁反面）。四、兩造之爭點及論斷
被上訴人主張因上訴人欠租達2月以上， 已通知上訴人終止 租約，爰依兩造租賃契約之約定，請求上訴人給付租約終止 前所積欠之租金，及因未即時交還房屋所生之違約金及律師 費用等語，上訴人雖不爭執有積欠租金之情，惟辯稱應扣除
押租金，且否認未即時交還房屋，並以前詞置辯。是本件爭 點厥為：㈠被上訴人得向上訴人請求之租金若干元？㈡上訴 人於何時返還系爭房屋？㈢被上訴人是否得向上訴人請求律 師費用60,000元？若是，是否應予酌減？㈣被上訴人是否得 向上訴人請求違約金？若是，是否過高應予酌減？茲分別論 述如下：
㈠關於被上訴人得向上訴人請求租金若干之爭點： ⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第 451條、第440條第1項、第2項分別定有明文。查被上訴人所 有系爭房屋於98年12月20日出租上訴人，約定租期至99年12 月19日止，租金每月18,000元，應按月於20日前繳納。上列 租期屆滿後，上訴人仍續繳租金至100年2月份，被上訴人亦 收取租金等情，為兩造所不爭執，已如前述，則兩造原訂租 約期限屆滿後，上訴人仍持續繳納租金並就系爭房屋為使用 收益，被上訴人亦持續受領而未有反對之意思，堪認兩造就 系爭房屋於99年12月20日起成立不定期限租賃契約關係。又 按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定， 係以租賃期 間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為 表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之 效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。倘當事 人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無 該條規定之適用（最高法院93年台上字第2158號判決意旨參 照）。則兩造原簽定租賃契約之內容，除關於租賃期限約定 外，於兩造成立不定期租賃契約關係中均生拘束兩造之效力 。故上訴人辯稱兩造原訂之書面租約到期後，已更新為不定 期租賃契約，原租約不得援用云云，顯非可採。 ⒉又上訴人自100年3月起積欠租金未付，經被上訴人於100 年 6月30日寄發存證信函催告上訴人於文到5日內繳納所欠租金 ，如逾期未繳，即終止租約，不另書面通知，經上訴人住所 地之管理員100年7月1日收受，已如前述，則上訴人自100年 3月起未再繳納租金予被上訴人， 已積欠租金達二個月以上 ，經被上訴人定期催告後上訴人猶未於期限內即100 年7月6 日前清償所欠租金，堪認已生終止租賃契約之效力。況且上 訴人於原審亦自承同意支付100年3月至6月租金， 已如前述
，則被上訴人依系爭租賃契約第3條訴請上訴人給付4個月份 共72, 000元之租金【計算式：4×18,000=72,000】， 核屬 有據。
⒊再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。查兩造租賃契約第5條約定： 「乙方應 於訂約時，交於甲方新台幣參萬陸仟元作為押租保證金，乙 方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還 押租保證金」，上訴人依約繳付之押租保證金36,000元，被 上訴人迄未返還等情，為兩造所不爭，況且上訴人已返還系 爭房屋予被上訴人，亦如前述，則上訴人抗辯以所交付之押 租金與積欠租金相互抵銷後，被上訴人僅得請求36,000元之 租金【計算式：72,0 00-36,000=36,000】， 自屬有據，堪 予認定。
㈡關於上訴人何時交還系爭房屋部分之爭點：
被上訴人主張：上訴人遲至100年11月23 日始返還系爭房屋 ，為上訴人所否認，並辯稱：於100年5月間曾告知被上訴人 之母林陳秀治如未繼續承租，將直接搬離並將鑰匙置於信箱 中，伊已於100年6月17日自系爭房屋遷離，並將鑰匙置於信 箱中，上訴人於該日已交還系爭房屋，且上訴人有三間房屋 可供居住，實無繼續占用系爭房屋之理由與動機云云。查： ⒈依證人梁青山於本院證稱：伊於100年6月17日晚上10時左右 至系爭房屋址處幫上訴人搬家，搬到凌晨4、5點，搬運至最 後一趟時，伊有看到上訴人把鑰匙從外面投入信箱內等語（ 見本院卷第50頁反面-51頁）， 又證人吳天明於本院證稱： 上訴人搬家那天伊未至現場， 但凌晨4點多有打電話關心， 並告知他記得把鑰匙放在信箱內等語（見本院卷第74頁）， 固可證明上訴人曾於100年6月17日搬家，並將鑰匙置於系爭 房屋信箱等情，然上訴人自承：伊未再打電話或寫信予被上 訴人，告知鑰匙放在信箱內，亦未將鑰匙交被上訴人母親， 因搬家時已經很晚…，伊曾打電話予被上訴人的太太，但未 接通；伊搬走當天未碰到林陳秀治，若當天遇到，就把鑰匙 交給他就好了等語（見本院卷第33頁、第63頁正反面），顯 見上訴人既未於搬離當日，甚且日後亦未告知被上訴人或其 母已搬離且將鑰匙置於信箱以為交還之事，自難認上訴人於 100 年6月17日已合法將系爭房屋返還予被上訴人。 上訴人 雖另稱：被上訴人也有鑰匙，應該可以入內云云。惟被上訴 人既未合法收回系爭房屋，自不得擅自使用留存備用鑰匙入
內而甘冒涉犯侵入住宅罪責風險之理，故上訴人所辯，要無 足採。
⒉又上訴人辯稱：100年5月間曾告知被上訴人之代理人即其母 林陳秀治，如未繼續承租，將直接搬離系爭房屋並將鑰匙置 於信箱中云云。惟證人林陳秀治於本院證述： 上訴人從100 年3月份被伊碰見給了租金後，就都避開， 沒有跟伊說他要 搬家的事，上訴人都不敢碰見伊，怎會告訴伊鑰匙放在哪裡 等語（見本院卷第62頁反面-63頁）。 再參酌證人吳天明證 述：100年5月中旬，伊至上訴人住處，看到房東的媽媽上來 ，與上訴人在門口講話，伊聽到房東的媽媽碎碎唸，而上訴 人有告訴他說：「若我要租房子的話，我會付你錢，若不租 的話，我會告訴你，鑰匙會放在信箱內。」，到底有無決定 要租我也不清楚，搬家當天，上訴人沒有告訴房東的媽媽或 房東要搬家，只有在5月中旬伊在的那次提到等語 （見本院 卷第73頁反面-74頁），足見上訴人100年5 月中旬尚未明確 向林陳秀治表示將繼續承租系爭房屋與否，僅表示如繼續承 租將給付租金，如不繼續承租即會搬離，並將鑰匙置於信箱 等語，況且上訴人亦自承並未告知林陳秀治哪天要搬等語（ 見本院卷第63頁正反面），則上訴人未告知被上訴人不續租 而自行搬離系爭房屋且將鑰匙置於信箱之舉，自難認被上訴 人或林陳秀治已知悉上訴人於100年6月17日搬離而得收回系 爭房屋之事，故上訴人辯稱已合法交還系爭房屋云云，尚屬 無據。
⒊綜此，上訴人既未於搬離系爭房屋時合法交還房屋予被上訴 人，迄至原審100年11月23 日言詞辯論期日當庭表示同意將 系爭房屋點交予被上訴人並由被上訴人自信箱取走鑰匙接收 系爭房屋之旨，堪認上訴人於 100年11月23日始返還系爭房 屋之占有。
㈢關於被上訴人得否向上訴人請求律師費用60,000元，若是， 是否應予酌減之爭點：
⒈按兩造租約第12條約定：上訴人若有違約情事，致損害被上 訴人之權益時願聽從被上訴人賠償損害，如被上訴人因涉訟 所繳納之訴訟費、律師費用，均應由上訴人負責賠償。本件 上訴人主張：依兩造租賃契約第12條約定，上訴人應賠償其 所支出之律師費用60,000元等語，並提出委任訴訟代理人之 收據及委任狀為憑（見原審司板簡調卷第18、20頁），堪信 為真。惟上訴人確有積欠租金、未按時交還房屋之違約情形 ，已如前述，則被上訴人為此訴請上訴人給付積欠租金並遷 讓交還房屋所支出律師費用60,000元，依兩造契約約定由上 訴人負賠償之責，自屬有據。
⒉上訴人雖辯稱：兩造原先訂立之書面租約到期後，已更新為 不定期租賃契約，並無原租約中有關律師費用負擔之約定， 被上訴人依已失效之舊租賃契約請求律師費用為無理由云云 。然依前開說明，民法第451條之租賃契約更新， 除當事人 另有意思外，僅發生租賃契約期限變更之效果，其餘內容並 未隨同變更，上訴人既未能舉證兩造於定期租賃契約到期後 ，有就租賃條件為變更之合意，即應認兩造租賃契約之內容 除租期外，均與原契約相同，始符法旨。故被上訴人依系爭 租賃契約第12條之約定請求律師費用60,000元，並無不合， 上訴人前開所辯，要無足取。
⒊上訴人另辯稱：系爭租賃契約第12條約定關於訴訟費、律師 費用之負擔，係片面加重上訴人之責任，其無磋商變更之餘 地，有顯失公平之情形，應屬無效云云。惟按依照當事人一 方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事 人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固 為民法247條之1第2款所明定。惟88年4月21日民法債編增訂 該條之立法理由，係鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟 上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使 社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易 之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則 上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形 顯失公平時，其約定為無效。是該條第2款所謂 「加重他方 當事人之責任」，應係指一方預定之契約條款，為他方所不 及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平 者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規 定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院91年度台 上字第2336號判決意旨參照）。查兩造訂立之租賃契約，乃 坊間書局販售之契約範本，其中關於出租人、承租人之權利 、義務之約定，尚無他方所不及知或無磋商變更餘地之情， 自非屬一方預定之契約條款。況且就承租人即上訴人如有違 反租賃契約，應對出租人即被上訴人所受損害予以賠償之約 定，尚且將訴訟費、律師費用等項目明確規範其內，此僅屬 損害賠償範圍之約定，縱有不利承租人，尚難謂有何顯失公 平之處，倘上訴人認該條款不利於己，本得於訂約之初或租 賃關係存續中與被上訴人進行磋商或另為約定，上訴人捨此 不為，僅泛稱兩造租賃契約第12條違反民法第247 條之1第2 款為無效云云，自無所據，顯非可採。
⒋上訴人復辯稱：被上訴人行使上開約定之權利，有違誠信原 則，且非違約必然發生之損害，縱得請求亦應酌減云云。惟 兩造既本於契約自由、私法自治之原則訂立租賃契約，該約
定又無何顯失公平之情形，已如上述，況且被上訴人所請求 之律師費用60,000元，尚符一般行情，自難謂被上訴人行使 契約權利有違誠信原則或屬過高應予酌減，上訴人前開所辯 ，亦無可採。
㈣關於被上訴人是否得向上訴人請求違約金，若是，則被上訴 人向上訴人請求之違約金450,000元是否過高之爭點： ⒈依系爭租賃契約第6條約定：上訴人於租期屆滿時， 除經被 上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷 空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷讓交還房屋時， 被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止。因兩造租賃契約已更新為不 定期之租賃契約，該約定自應解釋為租賃契約終止時，上訴 人負有即時遷讓返還系爭房屋之義務，始符兩造當事人真意 ，然兩造租賃契約於100年7月間合法終止，已如前述，則上 訴人未即時交還系爭房屋， 足見已違反兩造租賃契約第6條 之約定，被上訴人據以請求違約金自屬有據。上訴人辯稱兩 造租賃契約更新後未就違約金為約定，不得據以請求云云， 然其為不可採之理由已如前述，茲不贅述。
⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。 至於當事人約定之違約金是否過高，須 依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其 數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權 人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照 ）。依兩造租賃契約第6條約定以觀， 係屬損害賠償總額預 定違約金性質，惟系爭租約終止後，上訴人未即時遷讓返還 爭房屋，顯致被上訴人未能就系爭房屋另行出租受益，故被 上訴人因上訴人未即時交還房屋所受之損害，應認自100 年 7月20日起至100年11月23日止租金收益損失74,400元【計算 式：(4+4/30)×18,000=74,400】 計算為適當，被上訴人依 約請求按租金計算5倍之違約金，實屬過高，應予酌減至74, 400元。
五、綜上所述，被上訴人依據兩造所訂立租賃契約第3條、第6條 及第12條約定，請求上訴人給付所欠租金36,000元、律師費 用60,000元及違約金74,400元，合計為170,40 0元【計算式 ：36,000+60,000+74,400=170,400】，及自起訴狀繕本送達 翌日即100年10月20日起至清償日止， 按年息百分之五計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據
，不應准許。原法院就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之 判決，於法尚無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 2 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 周玫芳
法 官 陶亞琴
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 2 日
書記官 蘇秋凉