臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第268號
上 訴 人 艾德蒙海外股份有限公司
法定代理人 李潮雄
訴訟代理人 劉智園律師
被 上 訴人 關渡大國第一期公寓大廈管理委員會
法定代理人 林國聰
訴訟代理人 陳韋霖律師
複 代 理人 黃文衡
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國100年2
月15日臺灣士林地方法院99年度訴字第699號第一審判決提起上
訴，本院於101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾陸萬零捌元。其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（確定部分除外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。本件被 上訴人關渡大國第一期公寓大廈管理委員會之法定代理人原 為黃宏浦（原判決誤載為陳建中），嗣於民國100年5月1日 、101年5月1日分別變更為黃和美、林國聰，此有會議紀錄 （本院卷第37頁）、新北市淡水區公所99年5月25日北縣淡 建字第0990023312號函、100年5月24日新北淡工字第100001 7402號函（本院卷第38、39頁）、新北市淡水區公所101年5 月17日新北淡工字第1012108930號函（本院卷第117至118頁 ）在卷可稽，茲經其二人依法聲明承受訴訟（本院卷第36、 116頁），核與上開規定相符，應予准許，先予敘明。二、次依民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項規定，原告於 判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言 詞辯論者，應得其同意。訴之撤回如以書狀為之，被告自收 受撤回書狀之送達日起十日內未提出異議者，視為同意撤回 。上開規定，於第二審程序準用之，此觀民事訴訟法第463 條規定即明。本件上訴人於原審依民法第767條規定，訴請 被上訴人應自上訴人原所有坐落新北市○○區○○段第2657 建號即建物門牌號碼臺北縣淡水鎮○○路33巷10號地下一層
（下稱系爭建物）上如原判決附圖（下稱附圖）所示A1、A2 、A3、B3、B4部分之地上物遷出及應將上開A1、A2、A3所示 之地上物拆除，並將A1、A2、A3、B3、B4地上物所坐落之系 爭建物與B3、B4地上物交還上訴人。嗣於本院審理中，上訴 人因將系爭建物出售予訴外人財團法人佛教十方學舍（下稱 佛教十方學舍），並於100年11月2日辦竣所有權移轉登記， 上訴人乃於101年4月17日撤回此部分之起訴，此有民事更正 聲請狀（本院卷第106頁）可憑。而被上訴人於收受前開書 狀之送達後十日內未提出異議，依上開說明，視為同意撤回 ，即生撤回起訴之效力，是本院就此部分之訴毋庸加以審判 。
三、又按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回。上訴之撤回應以 書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民 事訴訟法第459條第1項前段、第4項、第262條第2項亦定有 明文。本件被上訴人於100年6月9日具狀就原判決之敗訴部 分，提起附帶上訴，嗣於100年12月22日準備程序期日以言 詞撤回該附帶上訴，經上訴人於101年3月15日準備程序期日 同意撤回，此有民事附帶上訴狀（本院卷第29至32頁）、準 備程序筆錄（本院卷第69頁正面、第93頁反面）在卷可按， 依上開說明，亦生撤回附帶上訴之效力，本院就此附帶上訴 亦毋庸審判。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊因與訴外人關平建設股份有限公司（下稱關 平建設公司）為法人合併，於93年3月12日登記為系爭建物 之所有權人，詎被上訴人占有系爭建物如附圖所示A1、A2、 A3分別作為韻律室、會議室、健身房使用；占有如附圖所示 B1、B2、B3、B4分別作為台電配電室、電箱、走道、小房間 使用。依建商關平建設公司出售預售屋當時之「房屋土地預 定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約）第1條第1項之約定， 是否屬共同使用之休閒設施，端賴有無分攤面積而在建物登 記謄本上記載為「共有」。如附圖所示A1、A2、A3、B1、B2 、B3、B4部分均登記為伊單獨所有，被上訴人亦將其列入應 收管理費之面積，足見其屬個人私產非公共設施。又依系爭 買賣契約附件五「建材設備說明」中「公共設施」之文義解 釋，公共設施係採列舉方式約定，並以開放空間設計，參酌 使用執照申請書注意事項備考欄及原證8「A～D棟壹層綠化 平面圖」，系爭買賣契約所載兒童遊戲場、健身房等係規劃 在建物一樓頂蓋型開放位置，非在地下一層系爭建物如附圖 所示A1、A2、A3位置，公共設施亦不包括地下一層之廁所及 員工福利社在內，更無共用之約定，是如附圖所示A1、A2、
A3部分非屬公共設施，被上訴人自無占有使用之權源。被上 訴人無權占有使用系爭建物如附圖所示A1、A2、A3、B1、B2 、B3、B4部分，獲得相當於租金之不法利益，致伊受有損害 ，伊得請求被上訴人返還不當得利或給付損害賠償。而A1、 A2、A3、B1、B2、B3、B4所占面積按比例加計其已登記分配 之公設面積總共492.11平方公尺，折算約為148.86坪，參酌 鄰近大樓每坪每月租金為新臺幣（下同）400元，被上訴人 無權占用部分每月之租金應為5萬9,544元（400元/坪×148. 86坪＝59,544元）。爰依民法第179條、第184條規定之不當 得利、侵權行為法律關係，求為命被上訴人應給付伊自86年 12月8日被上訴人報備成立日起至99年4月7日止之不當得利 或損害賠償881萬2,512元（59,544元/月×148月＝8,812,51 2元），及自99年4月8日起至返還系爭建物如附圖所示A1、A 2、A3、B1、B2、B3、B4之日止，按月給付伊5萬9,544元之 判決等語（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提 起上訴，嗣減縮僅就原審駁回其100年11月1日以前5年之請 求部分聲明不服，關於上訴人未上訴已告確定部分，不予贅 述）並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡ 項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人 357萬2,640元。㈢願以現金或同面額之合作金庫銀行無記名 可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約附件五約定之「公共設施」中 之「休閒娛樂用地」即為系爭建物如附圖所示A1、A2、A3部 分，此係關平建設公司所興建，並依系爭買賣契約交付伊使 用，屬約定共同使用部分，伊有占有使用之正當權源。依公 司法第319條、第75條規定，上訴人應繼受關平建設公司對 伊住戶所負之義務，對於上訴人而言非無權占有。雖如附圖 A1、A2、A3部分在建築平面圖表示為「員工福利社」及「廁 所」，但其用途非僅限於此，實務上建商常以二次施工方式 變更原用途。系爭買賣契約未約定健身房、韻律室等公共設 施必須設置在建物一樓，且健身房、韻律室性質上亦不可能 在一樓之開放空間。又系爭建物如附圖所示B1、B2、B3部分 係關平建設公司依據主管機關核定之建築平面圖所設置，依 系爭買賣契約第5條第1項、第3項之約定，兩造均不得任意 變動，又B3走道乃伊維修B2部分之電箱必經之道路，屬公共 設施，不可能由上訴人獨占使用，伊占用如附圖所示B1、B2 、B3部分亦有合法正當權源。另通往如附圖所示B3、B4部分 之鑰匙係由關平建設公司交付伊保管，如附圖所示B4部分之 小房間，自始即非由伊所占用。伊無上訴人所稱無權占有情 事，自不構成不當得利或侵權行為。縱假設伊無權占用，亦
應按實際使用面積計算，不應加計公設比之面積。且侵權行 為損害賠償請求權之時效為2年，不當得利請求權之時效則 為5年，就時效完成部分伊亦得拒絕給付等語，資為抗辯。 並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人因與關平建設公司為法人合併，於93年3月12日登記 為系爭建物之所有權人，嗣上訴人將系爭建物出售予佛教十 方學舍，並於100年11月2日辦竣所有權移轉登記（見原審卷 第8頁建物登記謄本、本院卷第77、78頁建物及土地所有權 狀）。
㈡被上訴人占有系爭建物如附圖所示A1、A2、A3部分，目前分 別作為韻律室、會議室、健身房使用；如附圖所示B1、B2部 分，目前分別作為台電配電室及電箱使用；如附圖所示B3部 分目前作為走道使用；如附圖所示B4部分目前為小房間無人 使用（見原審卷第95至96頁勘驗測量筆錄、第108頁土地複 丈成果圖、第124頁100年1月18日言詞辯論筆錄）。 ㈢若被上訴人確有無權占用之情事，關於不當得利或損害賠償 同意以每坪每月租金400元作為計算基礎（見本院卷第109頁 反面101年5月3日準備程序筆錄）。
四、上訴人主張被上訴人無權占用系爭建物如附圖所示A1、A2、 A3、B1、B2、B3、B4部分之事實，為被上訴人所否認，經查 ：
㈠關於如附圖所示A1、A2、A3部分：
1.依上訴人不爭執之關平建設公司預售系爭社區大樓建物當 時之系爭買賣契約第7條第7項約定：「地下壹、貳樓之所 有權及使用權均歸乙方（即關平建設公司）所有（但屬本 大樓之公共設施部分除外）……」，且依該契約附件五「 建材設備說明」中之「公共設施」條項亦載明：「本建築 採用開放空間設計，並經名師精心規劃，包括中庭景觀庭 園，四周設備典雅花台，庭園上植草皮、樹叢，四季花卉 、精緻庭園燈，迴廊步道，景觀瀑布，另提供休閒娛樂用 地，如健身房、韻律教室、閱覽室、兒童遊戲場，以提高 環境水準。」等語（原審卷第42、64頁），依其文義解釋 ，顯然關平建設公司在興建系爭社區大樓之初，就公共設 施，除有採開放空間設計之中庭景觀庭園外，於關平建設 公司所有之地下一樓或地下二樓，亦提供休閒娛樂之用地 設計規劃，且健身房、韻律教室、閱覽室等僅為休閒娛樂 用地規劃設計之公共設施之例示，尚非列舉之約定。上訴 人主張依系爭買賣契約第1條第1項之約定，是否屬共同使 用之休閒設施，端賴有無分攤面積而在建物登記謄本上記
載為「共有」，如附圖所示A1、A2、A3部分登記為其單獨 所有，並納入應收管理費之面積，非屬公共設施等語，尚 非可取。
⒉又系爭社區大樓每一區分所有建物原始設計之主要用途為 工業用廠房，依使用執照竣工平面圖所示，於地上一樓設 有廠房，另有開放空間及桌球室之設計；地下一樓除設有 廠房外，另設有員工福利社、男女廁；地下二樓則為停車 場，此有建物登記謄本、建物測量成果圖及臺北縣政府99 年10月28日北府工施字第0991011800號函暨所附系爭社區 大樓建物使用執照平面圖（原審卷第8、9、97頁、外放原 審卷），新北市政府84淡使字第1612號（81淡建字第120 號）使用執照案卷（外放本院卷）可稽。參諸系爭建物（ 即地下一樓）如附圖所示A1、A2、A3部分所在位置，與使 用執照竣工平面圖所記載之員工福利社、男女廁位置，互 核相符，且如附圖所示A1、A2、A3部分之面積（297㎡） 亦在前開員工福利社所占面積（337.81㎡）範圍內。再參 以建商於取得使用執照後，確有以二次施工方式變更原核 准之用途情形。且系爭買賣契約之附件五關於健身房、韻 律教室、閱覽室等僅為休閒娛樂用地規劃設計之公共設施 之例示，尚非列舉之約定。而系爭建物如附圖所示A1、A2 、A3部分自被上訴人管委會成立迄今，均係供系爭社區大 樓住戶全體作為韻律室、會議室及健身房之公共使用，此 經證人即向關平建設公司購買系爭社區大樓預售屋之黃宏 浦（原名黃文勛）證述：房屋完工後伊就入住，韻律室、 會議室、健身房沒有變更過位置，健身房的健身器材是關 平建設公司提供，韻律室的設施從入住後都未變更，地板 也未換等語（本院卷第69至71頁）；另曾任社區管委會總 幹事之住戶鄭裕豐證稱：系爭社區大樓是於84年間蓋好的 ，伊於86年間搬進社區居住時，管委會於86年12月6日成 立，就有使用上開部分等語（原審卷第78、79頁），可見 如附圖所示A1、A2、A3部分所示之韻律室、會議室、健身 房應係關平建設公司所興建者。綜上各情以觀，足認使用 執照竣工平面圖所記載之員工福利社、男女廁應屬系爭買 賣契約附件五所指之休閒娛樂用地之公共設施，系爭建物 如附圖所示A1、A2、A3部分即係位於使用執照竣工平面圖 所載之員工福利社及男女廁位置，現行之韻律室、會議室 、健身房係關平建設公司依系爭買賣契約所規劃興建，依 約提供予社區住戶使用者，確為系爭買賣契約第7條第7項 及附件五所約定之公共設施。再者系爭買賣契約未約定健 身房、韻律室等公共設施必須設置在建物一樓，且健身房
、韻律室性質上亦不可能在一樓之開放空間設置。關平建 設公司於建物一樓作開放空間之設計，並於取得使用執照 後，將韻律室、會議室、健身房等規劃在地下一樓，與系 爭買賣契約之約定亦無違。上訴人主張依使用執照申請書 注意事項備考欄及原證8「A～D棟壹層綠化平面圖」，關 平建設公司係將系爭買賣契約所載公共設施兒童遊戲場、 健身房等用地規劃在建物一樓頂蓋型開放位置，非在系爭 建物如附圖所示A1、A2、A3之位置，公共設施不包括地下 一層之廁所及員工福利社位置，更無共用之約定等語，要 非可採。
⒊按約定共用部分，係指公寓大廈專有部分經約定供共同使 用者，公寓大廈管理條例第3條第6款定有明文。次按因合 併而消滅之公司，其權利義務，應由合併後存續或另立之 公司承受；上開規定，於股份有限公司之合併或分割準用 之，公司法第75條、第319條亦定有明文。查系爭建物雖 原登記為關平建設公司所有，嗣因公司合併移轉登記為上 訴人所有。惟系爭建物如附圖所示A1、A2、A3部分既屬關 平建設公司依系爭買賣契約第7條第7項及附件五所約定提 供系爭社區大樓區分建物所有權人使用之公共設施，即屬 約定共用部分。上訴人本於合併關平建設公司後存續公司 之地位，依上開規定，自應繼受關平建設公司之權利義務 。換言之，上訴人即應受系爭買賣契約第7條第7項及附件 五約定之拘束，則被上訴人占有使用系爭建物如附圖所示 A1、A2、A3部分，即非無正當權源。上訴人主張被上訴人 無權占有系爭建物如附圖所示A1、A2、A3部分等語，委非 可採。
㈡關於如附圖所示B1、B2、B3、B4部分： ⒈依系爭買賣契約第5條「施工規範」第2項約定：「本大樓 所需之供電、供水設備及管線敷設位置，甲方（即買方） 同意依照主管機關核發建築圖說之標示設置，倘該公用事 業主管單位正式設計，另行指定位置或予以增設時，甲方 同意配合為之。」此有系爭買賣契約可稽（原審卷第41頁 ），上開約定文義上雖係約束買方，惟既屬買賣契約之一 部，買賣雙方自應同受拘束。系爭建物如附圖所示B1部分 為台電配電室，台電配電室旁為高壓變電室，高壓變電室 之大門鑰匙由被上訴人持有保管，進入高壓變電室後，如 附圖所示B2部分為變電箱，一旁如附圖所示B3部分為走道 ，乃供維修變電箱使用，再進入內部如附圖B4部分所示則 為1小房間，目前堆置雜物無人使用等情，有原審勘驗測 量筆錄及臺北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖可按（原
審卷第95、108頁）。系爭建物如附圖所示B1、B2、B3部 分既係供台電配電室、變電箱及維修變電箱之出入走道使 用，顯然為關平建設公司依系爭買賣契約上開約定所設置 之供電相關設備，應無疑義。查關平建設公司於84年間興 建完成系爭社區大樓後，將如附圖所示B1、B2、B3部分依 約提供系爭社區大樓住戶使用，顯係同意所有住戶使用。 系爭建物如附圖所示B1、B2、B3部分既為供電相關設備， 被上訴人管理該部分，自非無權占有，上訴人主張被上訴 人無權占有系爭建物如附圖所示B1、B2、B3部分等語，要 非可取。
⒉次按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。查如附圖所示B4部分之小房間須由變電箱旁 之大門進出始得為之，而變電箱旁之大門鑰匙係由被上訴 人持有保管，雖此鑰匙為關平建設公司所交付，且被上訴 人持有該鑰匙主要係為管理供電設備之目的，然因持有變 電箱旁之大門鑰匙，而得以控制進出該小房間，可認對於 如附圖所示B4部分之小房間有事實上之管領力，依前開規 定，確有占有之事實。被上訴人抗辯未占有如附圖所示B4 部分之小房間，尚非可採。又關平建設公司原為系爭建物 之所有權人，於交付上開鑰匙當時，自有一併同意被上訴 人使用此小房間部分，此觀諸系爭社區大樓興建完成，管 委會成立後，迄93年間與上訴人合併止，關平建設公司均 未向被上訴人主張無權占有即明。上訴人主張被上訴人自 86年12月8日報備成立日起，即無權占有系爭建物如附圖 所示B4部分之小房間，尚非可採。惟如附圖所示B4部分之 小房間非屬系爭買賣契約約定之供電設備、公共設施，上 訴人因公司合併取得該部分之所有權後，業於98年11月12 日寄發存證信函予被上訴人，請求被上訴人返還相當於租 金之不當得利，被上訴人於同月13日收受該函，有存證信 函暨掛號郵件收件回執可憑（原審卷第11至12頁），可見 上訴人已終止被上訴人之使用權。被上訴人復未能證明有 何占有之正當權源，應認被上訴人自98年11月14日起無權 占有系爭建物如附圖所示B4部分之小房間。
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民 法第179條定有明文，而依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第
1695號判例要旨參照）。本件被上訴人自98年11月13日起至 100年11月1日止，無權占有系爭建物如附圖所示B4部分之小 房間，受有使用之利益，致上訴人受有損害，上訴人依上開 規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，於法有據 ，應予准許。查被上訴人無權占有系爭建物如附圖所示B4部 分之實際面積為56.05平方公尺，相當於16.95坪，有複丈成 果圖可憑，上訴人主張占有面積應加計公設比之面積，亦非 可採。茲以兩造同意之每坪每月租金400元計算，則被上訴 人應返還相當於租金之不當得利價額為16萬8元〔400元/坪 ×16.95坪＝6,780；6,780元/月×（23＋18/30）月＝160, 008元，元以下四捨五入〕，上訴人就如附圖所示B4部分逾 上開金額之請求，尚非有據，不應准許。至被上訴人就系爭 建物如附圖所示A1、A2、A3、B1、B2、B3部分，既非無權占 有，即無不當得利或侵權行為可言，上訴人主張依不當得利 或侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付自100年11月1日 以前5年相當於租金之不當得利或損害賠償，均非有據，不 應准許。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人自98年11月14日起至100年 11月1日止，無權占有系爭建物如附圖所示B4部分之小房間 ，為可採信。上訴人依民法第179條規定之不當得利法律關 係，請求被上訴人給付16萬8元，為有理由，應予准許。逾 此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人就上開勝訴部 分，雖陳明願供擔保聲請為假執行之宣告，然此部分金額未 逾150萬元，不得上訴第三審，一經本院宣判，即告確定， 自無庸為假執行之宣告。上訴人此部分假執行，為無理由， 應予駁回。原審駁回上訴人此部分假執行之聲請，理由雖與 本院認定不同，結論並無二致，仍應予以維持（主文已包含 於其餘上訴駁回內，不另諭知）。原審就上開應准許部分， 為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於 上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並 駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 黃豐澤
法 官 林麗玲
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
書記官 陶美玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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