臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 101年度苗簡字第157號
原 告 邱榮瑞
劉炳元
徐漢淼
邱燕松
黃義雄
杜泳泉
徐慶鋒
徐慶河
邱順
江治峰
鄧維君
邱秀香
邱王力
杜貴英
謝吳年嬌
徐秀珍
共 同
訴訟代理人 黃淑齡律師
被 告 徐毓崧
訴訟代理人 徐德宏
上列當事人間請求增減土地租金事件，本院於民國101 年10月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告就原告共有坐落苗栗縣苗栗市○○段五三七地號土地之地上權租金，應自民國一０一年一月一日起調整為每年按當年度申報地價年息百分之十計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本 件原告起訴時之聲明原為：「被告徐毓崧向原告所承租苗栗 縣苗栗市○○段537 地號土地之租金，自民國100 年1 月1 日調整為該土地當年度申報地價年息百分之十五計算。」。 嗣於101 年10月16日更正聲明為：「被告徐毓崧就苗栗縣苗 栗市○○段537 地號土地之地上權租金，自民國101 年1 月 1 日起調整為每年按當年度申報地價年息百分之十五計算。 」，核屬不變更訴訟標的而或更正法律上之陳述，揆諸上開 規定，應予准許。
二、原告主張：原告等共有坐落苗栗縣苗栗市○○段537 地號土 地，曾於27年間以苗栗市祠廟福德祀管理人徐阿水名義出租 予被告父親即訴外人徐劉保建築房屋使用，未定期限。於39 年2 月24日依基地租賃之關係為系爭土地地上權之設定，權 利範圍39坪0 合2 勺，系爭土地之租金原約定為每年每坪四 斤半台斤稻谷。嗣於64年間經臺灣新竹地方法院以64年度訴 字第1530號判決地上權之租金應自65年1 月1 日起調整為每 年新臺幣（下同）23,574元7 角。被告徐毓崧則分別於49年 5 月31日、50年12月22日、54年2 月20日及62年5 月16日依 繼承、贈與及讓渡取得上開地上權全部，而原告等16人係苗 栗市祠廟福德祠之全體信徒，於100 年3 月11日依地籍清理 條例第24條規定經全體共有人同意，申請神明會土地登記為 信徒分別共有，復於100 年7 月1 日完成上開分別共有之登 記，是原告每人就系爭土地之應有部分為1/16。系爭土地位 於南苗三角公園旁、南苗商圈之內，各式店家林立，鄰近公 車總站，交通便利、人車往來頻繁，其公告土地現值自68年 每平方公尺11,398元、69年每平方公尺23,708元，調漲至 100 年為每平方公尺107,440 元，公告土地現值已調漲4 至 9 倍，然目前被告每年所繳租金為125,000 元，已有30餘年 未隨地價調整，而僅為申報地價年息2.86％（計算式： 125000系爭土地面積132 平方公尺99年申報地價每平方 公尺33 ,088 元100 ％＝2.86％），顯與被告承租系爭土 地所受利益相差懸殊，而有調整租金之必要。又系爭土地上 之房屋經被告出租予第三人經營寶島眼鏡行收租營利，每月 租金收入約8 萬元，相較於被告支付予原告之租金每月約1 萬元，獲益甚為豐厚。而城市地方供營業用之房屋，承租人 得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋 可比，所約定之租金自不受土地法第97條規定之限制。為此 提起本訴請求調整地上權租金。並聲明：被告就苗栗縣苗栗 市○○段537 地號土地之地上權租金，自民國101 年1 月1 日起調整為每年按當年度申報地價年息百分之十五計算。三、被告則以：系爭土地自70幾年間至100 年雙方約定以地價稅 加倍為租金，彼此均無爭議，顯見該地租給付業隨同地價稅 升降，已具調節機能，縱福德祠神明會土地管理人於100 年 7 月1 日由黃義雄變更登記為原告等16人分別共有（被告誤 載為公同共有），系爭土地之租金並不因所有權人變更而有 所不同，仍應受之前約定拘束，以符信賴保護原則。原告所 有坐落苗栗縣苗栗市○○段537 地號土地，其鄰近同段541 地號土地之地價稅，95年為26,319元、100 年為25,879元， 100 之地價稅顯較95年為低；而系爭土地90至92年之地價稅
為每年61,694元，99為年61,034元，均顯示本區段地價逐年 減少，土地利用價值顯已降低。地價稅之課徵基礎係按每一 土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內所有土地之地 價總額計算課徵，地價總額則係每一土地所有權人依法定程 序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額 。系爭土地面積132 平方公尺，100 年地價稅為61,034元， 鄰近541 地號土地面積139 平方公尺，100 年地價稅為25,8 79元，兩相對照，系爭土地面積較小然地價稅卻高出鄰近54 1 地號土地2.35倍有餘，有悖常理，足見福德祠管理人極力 抬高地價以謀地租收益極大化而被告所給付之租金偏高。又 系爭土地前已約定以地價稅加倍作為租金，福德祠屬神明會 ，神明會不應以牟利為目的，被告給付之租金已足敷福德祠 用度，僅因福德祠主任委員改選，見被告90歲年事已高、日 漸失能且病況加重，遲不通知租金繳納，欲以其2 年不繳租 金為由收回系爭地上權之意圖以遂其不當利得，致被告及其 配偶無可棲身之處，被告欲繳納租金被拒，方對原告發出存 證信函通知以保障權益，原告藉此向法院提出調漲租金之訴 ，動機可疑。系爭土地上之房屋現由被告租予訴外人寶島鐘 錶公司，每月租金3 萬元。系爭土地位於天雲廟後，前有4 座電信箱矗立阻擋，門前劃有黃線車輛無法久停，南側牆壁 呈曲折線，後半部為寬度小非方正地形。南後右側緊接廟方 公共廁所，後門出入為寬度不及2 公尺之狹窄巷道，僅可供 機車、行人通行，常帶有廟鐘噪音及公廁污穢之氣。附近雖 有店家，然經營不易租金不高，苗栗山城不比台北市、新竹 市、台中市等都會型都市，經濟價值宜以比例衡量。系爭土 地所在地段商業繁榮之情形遠低於頭份鎮○○路、竹南鎮○ ○路商圈，亦不如苗栗市○○路○○街、玉清宮前玉清路商 店街及苗栗縣政府週邊商圈，苗栗市越來越沒落，經濟條件 不好，實無調整租金之必要等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
四、經查，系爭土地為原告所共有，被告為地上權人，系爭地上 權未定期限，設定權利範圍39坪0 合2 勺，原約定地上權租 金按每坪每年四台斤半稻谷計算，嗣於64年間經臺灣新竹地 方法院以64年度訴字第1530號判決自65年1 月1 日起調整為 每年23,574元7 角，並由臺灣高等法院以65年度上字第376 號判決及最高法院以65年度台抗字第227 號裁定確定在案等 情，業據原告提出土地登記簿及土地登記謄本、被告提出上 開判決影本等件為證，並經臺灣新竹地方法院函送上開判決 相關影本到院供參（卷第79-88 頁），復為兩造所不爭執， 自堪信為真實。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；民法第442 條定有明文。又民法第442 條關於不動產租賃之規定，於地 上權地租之增加，應類推適用。租賃物為不動產者，其價值 如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多 寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需 要及其使用所受利益，暨該地一般經濟狀況斷定之（司法院 26年院字第986 號解釋、最高法院20年上字第283 號及19年 上字第132 號判例意旨可資參照）。經查：系爭土地之地上 權租金自65年依前開臺灣新竹地方法院64年度訴字第1530號 判決調整以來，距今已30餘年。而系爭土地於66年12月之公 告土地現值為每平方公尺8,376 元、76年7 月之公告土地現 值為每平方公尺34,475元、86年7 月之公告土地現值為每平 方公尺107,360 元，96至100 年間之公告土地現值為每平方 公尺107,440 元，有土地登記謄本、系爭土地公告土地現值 謄本在卷可稽（卷第17頁、第25-26 頁）。由此可知，系爭 土地公告現值於30年間增加近13倍，是自上開調整地上權租 金之判決後之數十年間，系爭土地之價值顯然大幅增加，且 系爭地上權復未定有期限，依前揭法條規定及說明，原告主 張類推適用民法第422 條規定請求調整租金，即屬有據。被 告雖辯稱兩造曾約定以地價稅加倍作為租金數額，惟為原告 所否認，被告復未能舉證以實其說，則其所辯，尚無可採。六、查系爭土地坐落在苗栗市區，其上建有三層樓高、門牌號碼 為苗栗市○○路852 號之房屋一棟，房屋主體使用範圍為13 3 平方公尺，現由被告將1 樓出租予他人經營寶島鐘錶行， 1 樓左右兩邊都是商家，2 樓隔壁是天雲廟。又系爭建物後 方牆壁2 樓以上陽台部分呈現曲折線直角，右側緊鄰天雲廟 ，左側是一排建物。系爭土地緊鄰中正路，位於南苗市區三 角公園旁，附近商店林立，街景繁榮，其對面有客家美食街 等節，業經本院會同兩造及苗栗地政事務所測量人員至現場 履勘查明，並製有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在 卷可參（卷第110- 119頁）。準此以觀，堪認系爭土地係位 於商業聚集之繁榮商圈，位於其上之系爭建物1 樓店面作為 商業用途，營利使用，所獲租金收益依被告所提出其與訴外 人寶島鐘錶行之租賃契約觀之，每月至少為3 萬元（卷第73 -75 頁）。被告以系爭土地利用價值低，不若苗栗市○○地 段繁榮，店家經營不易等詞置辯，尚難憑採。前案臺灣新竹 地方法院64年度訴字第1530號判決理由雖審酌系爭土地申報 地價於64年時已增至每坪20,139元，且位於苗栗市區商店林 立、商業活動繁榮之地段，土地利用價值頗高、申報地價尚
較鄰近地高一至二成，65年全年地價稅額為1 萬3 千餘元， 歷年給付租金額等情形，認按申報地價年息百分之三調整系 爭土地之地上權租金為每年23,574元7 角為適當，惟本院審 酌系爭土地之公告現值自66年至101 年間漲幅自每平方公尺 8,376 元至每平方公尺107,440 元，申報地價由58年每平方 公尺0 元漲至99年1 月每平方公尺33,088元，顯見系爭土地 價值增加甚多，參酌上開土地利用情形，按系爭土地99年度 申報地價年息10％計算地上權之租金即436,762 元【計算式 ：33,088132 10％＝436,762 元，元以下四捨五入】， 尚與被告將坐落系爭土地上之房屋出租予訴外人寶島鐘錶行 所受利益相當。本院審酌上情以及系爭土地價值昇漲情形、 被告承租上開土地後之利用情形、土地週遭環境等一切因素 ，認為應以調整為每年按當年度申報地價年息10％即為適當 ，原告請求按當年度申報地價年息15％計算，尚嫌過高。七、從而，原告請求系爭土地之地上權租金應自101 年1 月1 日 起調整為每年按當年度申報地價年息百分之十計算，為有理 由，應予准許。逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結 果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
苗栗簡易庭法 官 王炳人
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李曉君
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日