履行契約等
臺灣花蓮地方法院(民事),訴字,100年度,293號
HLDV,100,訴,293,20121019,1

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第293號
原　　　告　李樹譽
訴訟代理人　鄭敦宇律師
參　加　人　陳燦光
被　　　告　東台灣不動產實業有限公司
法定代理人　黃柏誠
訴訟代理人　許正次律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國101年9月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議 ，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟 法第255條第1項第2款、第2項定有明文。原告起訴原依委任 關係，請求被告給付新臺幣（下同）300萬元及法定遲延利 息，嗣將訴之聲明改列先位及備位，先位聲明如上開起訴之 聲明，備位聲明為依兩造約定均分仲介報酬，請求被告給付 150萬元及法定遲延利息，有民事起訴狀、民事準備程序狀 ㈠及筆錄可參（卷4、26、60頁）。原告為訴之變更或追加 前後之請求基礎事實同一，且被告無異議而為本案之言詞辯 論，依據前述說明，原告所為訴之變更或追加，應予准許。 另本件涉及仲介費之糾紛，尚衍生他案即本院100年度訴字 第80號賴憲雄即冠城不動產企業社（下稱冠城企業社）對東 台灣不動產實業有限公司（下稱東台灣公司）請求給付仲介 報酬事件（下稱前案），經本院調閱該卷宗核閱無誤，兩造 並於本件中各自引用該事件中證人陳燦光等人之證詞，是經 本院提示前案中各證人之證詞予兩造進行言詞辯論後，自得 援引為本件認定事實之證據資料，均先予敘明。二、原告主張：
㈠原告前於民國100年2月2日受花蓮縣壽豐鄉○○段1371至1485 地號土地（下稱系爭土地）之地主陳燦光委託，與被告受買 家林宇軒委託，共同仲介系爭土地之買賣，仲介費則由買家 支付買方仲介費予被告，賣方支付賣方仲介費予原告，並於 100年2月9日締結系爭土地買賣契約，嗣因仲介費之給付， 買賣雙方約定由買賣價金中扣除，及系爭土地買賣價金採信 託付款方式支付，惟原告為自然人，不得為信託付款對象， 遂同意委由被告代為收取仲介費。詎料被告取得仲介費後，



竟百般推托，迄今不願意交付仲介費。原告同意委由被告代 為收取全部仲介費，即雙方約定，原告委託被告處理「收取 仲介費」事務，而被告允為處理，核其性質成立委任契約， 受任人即被告因處理委任收取仲介費事務，所收取之金錢 300萬元，原告得依民法第541條第1項規定請求被告給付。 ㈡原告與訴外人劉文美（被告所屬營業員），二人原係冠城企 業社（太平洋房屋）之營業員，原告於100年1月26日離職， 劉文美則前於不詳期日離職，並轉任為被告之營業員。原告 前於99年12月間，因冠城企業社之同事吳淑穎聲稱有買方（ 李有成）有意願購買系爭土地，原告遂向地主陳燦光告知訊 息，請求陳燦光簽訂專任委託契約書，仲介銷售系爭土地， 然因買方並未繼續商談，此事遂無疾而終。嗣原告於100年1 月14日，接獲劉文美告知有買家（林宇軒，法定代理人：何 莎）有意願購買系爭土地，遂於該日前往花蓮市○○路某會 議室與劉文美會面，原告持前開專任委託契約書到場，在場 有劉文美、鍾爵（買方代理人）、黎惠美（代書）及張先生 （黎惠美之先生）等人，渠等因原告出示系爭專任委託契約 書之當事人簽章顯有瑕疵，又因地主尚未出具授權書，遂拒 絕與原告商談，惟鍾爵仍於該日與被告簽立購買意願書（即 「下斡旋金」）。原告自100年1月14日後，雖得知買家初步 購地意願後，但因該物件價差過大，判斷為無效件（成交機 率不高），但因劉文美催促，仍向地主告以銷售訊息，惟迄 系爭專任委託契約之委託銷售期間屆滿止（100年1月31日） ，仍無法取得地主出具授權書，嗣於100年2月2日（農曆除 夕），系爭土地之地主，其家人自各地聚會商談後，始同意 出具授權書與原告，並於2月7日開市之日（初五，農曆年後 第1個工作日），由原告、劉文美共同安排陳燦光收受鍾爵 給付定金，再於100年2月9日締結系爭土地買賣契約，同時 約定以價金信託方式支付價金。上開仲介過程，原告負責賣 方之仲介，被告負責買方之仲介，於兩造間並無爭議。惟系 爭土地成交後，旋即引發仲介報酬之爭議，紛爭難息，刑事 部分，原告提告賴憲雄（冠城企業社）涉犯搶奪、侵占罪嫌 （臺灣花蓮地方法院檢察署100年度他字第705號）、賴憲雄 提告李樹譽涉犯背信罪嫌（同上案號）。民事部分，冠城企 業社訴請東台灣公司給付仲介報酬（即前案，本院100年度 訴字第80號），李樹譽訴請賴憲雄損害賠償（100年度訴字 第212號，已和解），冠城企業社訴請李樹譽、陳燦光給付 仲介報酬（100年度訴字第334號）及本件。以上紛爭之核心 ，無非係：
1.系爭土地買賣之仲介報酬，究竟如何約定？



2.賣方仲介報酬究竟應歸屬於李樹譽或冠城企業社？ 3.系爭土地買賣價金以價金信託方式支付，其中出金300萬元 與東台灣公司，究竟屬於買方或賣方之仲介報酬？ 4.李樹譽（或冠城企業社）究竟有無或如何與東台灣公司配件 （或如何約定）？本件究竟為單獨仲介或共同仲介？ ㈢原告請求權基礎：
1.先位主張：原告主張被告給付300萬元之理由： (1)請求權基礎：民法第541條第1項。
(2)本件為單獨仲介，買方支付仲介費與被告，賣方支付仲介 報酬與原告（或冠城企業社），亦即存在2個仲介契約， 兩造並無分配仲介報酬之約定，應各自向委託人收取仲介 報酬。以上為被告向來堅詞主張之法律關係。
(3)原告主張：若被告上述主張可採，原告仍得依委任關係， 向被告請求給付代收賣方300萬元之仲介報酬。 2.備位主張：原告主張被告給付150萬元之理由： (1)請求權基礎：兩造約定。
(2)本件為共同仲介，兩造共同享有一仲介報酬給付請求權， 買賣雙方僅有一給付仲介報酬義務，兩造應依約定分配報 酬，若無約定，則應均分報酬，原告得向被告請求均分 300萬元仲介報酬，請求給付150萬元。
㈣備位主張為原告依照現有證據，認為接近真實的法律關係， 並說明理由如下：
1.被告與原告原就系爭土地仲介之報酬，有各分得買賣價金1 ％之約定，即各自取得150萬元仲介報酬，共計300萬元，此 等約定與買方代理人鍾爵及陳燦光之說法，即二人均表示， 本件為價金1億5千萬元含2％仲介費，互核相符，較為可採。 2.就價金支付過程而言，買方匯款1億5千萬元至賣方信託帳戶 後，再由該1億5千萬元之價金中，經賣方陳燦光同意，指示 銀行出金300萬元至被告帳戶，可見買、賣方共同支付一筆 300萬元仲介費，較為可採。
3.就證據而言，原告與被告有各分得買賣價金1％之約定，有 錄音檔案及譯文可證屬實。
4.就證據而言，被告否定有各分得買賣價金1％之約定，其理 由無非係事後發生契約變更云云，並提出「契約內容變更合 意書」影本乙紙為據，惟該契約變更縱然屬實，亦僅有契約 之相對效力，不對原告及賣方發生效力。何況，該紙契約書 與上開錄音顯示內容比對結果，顯係事後補行製作，涉犯偽 造文書及行使偽造文書罪嫌，當無證據能力可言（說明1： 上開「契約內容變更合意書」記載約定日期為100年2月7日 ，服務費則為300萬元，然而，上開錄音檔案機械碼顯示錄



音時間為100年2月23日，錄音內容顯示東台灣公司之老闆娘 、林義龍、劉文美等人，均明確表示買方尚未告知變更後之 仲介報酬額度。試問：假若該紙「契約內容變更合意書」為 真正，何以劉文美等人均表示仲介報酬金額尚不知情？說明 2：另參鍾爵提出被告開立發票與「聿陞設計工程有限公司 」，用以證明其支付仲介費300萬元云云，涉犯稅捐稽徵法 第43條，益證被告文書製作之草率）。
5.就證據而言，陳燦光於2月2日傳真授權書，載明總價1億4千 850萬元等語，此就本件仲介案，原係單獨仲介，始有可能 記載1億5千萬元扣除1％（即150萬元）仲介報酬後，計算為 1億4千850萬元。
6.就證據而言，鍾爵最早於100年1月14日與被告簽立購買意願 書，係約定1％（即150萬元）仲介報酬。該仲介報酬1％之 約定，根本沒有任何變更，被告辯稱變更為2％，無非提出 前揭「契約內容變更合意書」影本乙紙為證，但該合意書僅 有相對效力，且又涉及偽造文書，當無可採。
7.就證據而言，恐怕任何人一望即知，若非原告與被告間有共 同仲介關係，賣方陳燦光豈有可能使用被告公司制式之定金 收據，甚至陳燦光於另案審理時，尚且提示被告提供之該公 司制式專任委託契約書要求其事後補簽具該委任書？ 8.再就證人之證述，至為關鍵者，厥為證人陳燦光之證述，證 人陳燦光於另案審理時，明確證稱其出金300萬元至被告帳 戶，用意係給付仲介費，至於被告與原告間如何分配，為其 所不知。稽諸被告向來一貫之說法，本件仲介，買方支付仲 介費給買方仲介（即被告），賣方支付仲介費給賣方仲介（ 即原告），既然如此，陳燦光為賣方，有何必要支付仲介費 與買方仲介（即被告）？惟若採上開共同仲介之說法，則陳 燦光匯款仲介費300萬元（買方、賣方共同支付一筆300萬元 仲介費），包含買方仲介費150萬元、賣方仲介費150萬元， 則完全一致，無可爭議。
9.較有爭議者，陳燦光於100年3月16日給付100萬元支票與原 告，依陳燦光於另案審理時證述，該筆100萬元係仲介報酬 之一部，也係感謝原告處理系爭土地砍伐、植樹各數百株， 擔任監工20餘日，並協助處理系爭土地之地上物爭議等情， 故為給付。原告則表示若該筆100萬元款項為仲介報酬，其 願意返還與陳燦光。實則原告自始負責處理系爭土地仲介， 詎料成交後，被告始終拒絕給付賣方應得仲介報酬150萬元 ，經向陳燦光反應後，陳燦光遂給付該筆100萬元。無論如 何，該筆100萬元給付，縱然屬性不明，但係事後另為給付 ，且為陳燦光與原告間事務，純係另一獨立法律關係，當與



本件仲介案之法律關係之判斷，並無直接相關。 ㈤對被告答辯之意見：
1.被告辯稱兩造無委任關係，且無共同仲介關係云云，原告除 提出錄音檔案及譯文外，另提反證：
(1)賣方與買方平均分擔信託管理費45,000元，各自支付 22,500元。
(2)若非共同仲介，賣方有何義務支付仲介報酬與被告，同意 出金300萬元至被告帳戶。
(3)若非共同仲介，何以僅有一筆仲介報酬？亦即賣方、買方 均聲稱本件交易為1億5千萬元含300萬元仲介費，自始至 終僅共同支付一筆300萬元仲介費，而非個別支付300萬元 仲介費。
2.被告對於價金信託之誤解：
(1)本件價金信託為自益信託，委託人係買賣雙方，受益人同 為買賣雙方，信託目的則為系爭買賣契約價金之付款安全。 (2)信託財產必須依信託目的，限定為專款專用。 (3)土地代書費、仲介報酬、稅捐、規費為買賣之交易費用， 依排除條款，限定由買方自行負擔。
(4)本件信託，被告收取300萬元，係受託人依賣方陳燦光指 示出金，係從其收取價金中支付，全然與買方無涉，更無 須得買方同意。
(5)以上，斷無可能賣方由其入金1億5千萬元中，指示受託人 出金300萬元至被告帳戶，認定為買方支付買方之仲介費。 3.被告辯稱原告訴稱信託付款並未限制自然人為受款人云云， 固為真實，惟原告旨在說明劉文美告知原告，原告為自然人 ，不能以價金信託為之，否則不動產仲介業限於公司或行號 經營，若自然人違法自營仲介（俗稱「中人」或「中間人」 ），勢必留下交易紀錄，恐遭主管機關裁罰，闡明原告行為 動機，不影響本件法律事實之建構。
4.末就本件實際狀況而言，本件若非共同仲介，稽諸信託付款 情形，賣方實拿1億4千7百萬元而已，難道還需另外給付300 萬元仲介費，實拿1億4千4百萬元？還是被告承認買方尚有 300萬元價金未給付與賣方？或者被告反於一貫主張，改認 賣方有支付300萬元仲介費與被告之義務？
㈥兆豐銀行不動產買賣價金信託契約書（契約編號：D00005） 載明：
1.委託人：林宇軒（甲方）、陳燦光（乙方）、陳繼銘（乙方 ）、林秀蘭（乙方）、陳麗香（乙方）（第1頁）。 2.受益人：本契約為自益信託，受益人即委託人（第1頁）。 3.信託目的：支付買賣契約書所載價金。系爭價金信託契約書



載明：「第二條信託目的：甲方為使買賣契約書所載之付款 義務順利履行，保障買賣雙方權益，甲方同意將其應支付予 乙方之買賣價金信託予丙方，由丙方依本契約之約定管理、 運用及處分信託財產」等語，再系爭買賣契約書載明買賣價 金為1億5千萬元，並無任何仲介費之約定或記載。 4.信託財產：買賣價金（第1頁）。
(1)系爭價金信託契約書載明：「第三條信託財產之種類、名 稱、數量及價額：一、本契約所稱信託財產係指甲方依買 賣契約書約定應支付予乙方之各期買賣價金，及管理信託 事務需要，經丙方依本契約相關約定通知甲方存入信託專 戶之資金。」等語，系爭買賣契約書載明買賣價金為1億5 千萬元，可見信託財產為買賣價金1億5千萬元。 (2)排除條款（原告定義）：再系爭價金信託契約第6條約定 ：「本案買賣標的所需之各項費用，包括但不限於仲介費 、地政士代辦費、稅賦、規費及丙方之信託報酬、處分信 託財產或處理信託事務等所支付之必要費用，除依買賣契 約書規定由買賣雙方各自負擔外，均由甲方自行負擔」等 語（契約書第3頁），明文將仲介費排除在信託財產之外 ，且約定仲介費由甲方自行負擔，不在丙方受託處理信託 事務範圍內。
5.綜上，系爭價金信託契約僅在確保價金支付之交易安全，並 不及於仲介費支付事宜，何況，系爭買賣契約對於仲介費並 無隻字片語之約定，益證仲介費不在信託事務範圍內。 ㈦陳燦光同意支付原告仲介報酬為系爭土地買賣價金1億5千萬 元之3％至3.5％，即450萬元至525萬元，有東台灣不動產定 金收據載明：「總價金壹億伍仟萬元正，包含2％服務費， 為參佰萬元。」及其於101年2月8日下午3時30分在前案審理 時證稱：「我所認定一般買方如果是買清的話，是不付仲介 費。但是賣方一定是要付仲介費，所以在定金收據上面寫總 額一億五千萬元包含2％服務費，這意思就是內含，我就不 要再付東台灣的仲介費了，我這次是付了兩邊的錢了，我付 了東台灣2％三百萬元，然後付給李樹譽差不多1％至1.5％ ，因為尚未講清楚。」等語，可見陳燦光付給被告300萬元 係支付賣方仲介費部分，當已明確，至陳燦光同意給付買賣 價金1％至1.5％與原告，迄今因兩人尚未講清楚而未給付， 原告並未同意僅以買賣價金3％至3.5％為仲介報酬。 ㈧原告主張陳燦光依法應給付買賣價金4％為系爭土地買賣之 仲介報酬。依民法第565、566條規定，可見當事人間成立居 間契約，縱未約定仲介報酬時，如依情形，非受報酬即不為 報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，至居間報酬應按價



目表所定給付之，無價目表者，按習慣給付。陳燦光與原告 間成立居間契約，由原告為陳燦光報告締約之機會並為訂約 之媒介，雖報酬金額因兩人未講清楚而迄今不明，惟依內政 部公告不動產仲介契約範本、花蓮仲介業公會及不動產市場 交易習慣，均以買賣價金之4％為常態，此參本件買方與被 告約定買賣價金2％為買方仲介費用，則賣方支付買賣價金4 ％為賣方仲介費，至為合理（不動產仲介市場上，買賣方仲 介報酬多為1比2）。原告主張陳燦光應給付仲介報酬為買賣 價金4％即600萬元（尚未起訴請求給付），其中300萬元部 分匯入被告帳戶，係因原告與被告間約定由被告代收款，陳 燦光依該約定及原告通知後匯款至被告帳戶，當已履行該部 分給付仲介報酬義務。
㈨陳燦光於前案審理時證述略謂：300萬元是支付賣方仲介費 ，至於他們（原告及被告）怎麼分，那是他們的事等語，可 見陳燦光取得買賣價金1億5千萬元後，同意出金300萬元至 東台灣公司帳戶，絕非給付全部300萬元款項予東台灣公司 ，而係給付300萬元款項予李樹譽及東台灣公司，足以推認 兩造間確實存在委託收款之約定，否則以仲介費高達300萬 元之鉅，原告豈有可能同意並告知其客戶陳燦光將仲介費匯 入被告之帳戶。被告一再表示本件仲介合作模式為「買方支 付買方仲介費，賣方支付賣方仲介費」云云，既然如此，上 開價金信託契約約定及實際付款過程，全無買方支付仲介費 情事，被告有何受領賣方仲介費之權利？原告主張本件為共 同仲介，兩造應均分仲介費，被告始有受領仲介費半數即 150萬元之權利，至若被告辯稱本件為單獨仲介關係，兩造 各自收取仲介費用，則應認為賣方支付300萬元仲介費，將 全數歸於賣方仲介，兩造間僅有原告借用被告帳戶之委任收 款關係。申言之，兩造約定各自取得買賣價金1％之仲介費 ，並由被告代為收取仲介費之約定，縱然就分配仲介費部分 存有爭議，仍不影響委任收取仲介費部分之效力，被告自應 依約交付仲介費予原告。
㈩陳燦光100年3月9日出具「兆豐國際商業銀行信託部受託不 動產買賣價金信託專戶出金申請書」（下稱出金申請書）載 明：「有關不動產出賣人陳燦光等四人（以下稱乙方）與不 動產買受人林宇軒（以下稱甲方）委託貴行辦理花蓮縣壽豐 鄉○○段1383地號等58筆土地之買賣價金信託事務（以下稱 本案），擬請貴公司於本案辦妥買賣標的所有權移轉登記予 甲方並塗銷買賣標的上之既有抵押權後，自本案乙方信託專 戶依出賣人價金比例，支付本案不動產出賣人土地買賣仲介 費之出金，仲介費計新台幣叁佰萬元整」等語，明確表示匯



入被告帳戶之300萬元款項，係支付「出賣人」土地買賣仲 介費，而本件原告為賣方仲介，被告為買方仲介為兩造所不 爭之事實，可見若非原告與被告合作本件仲介案，原告委託 被告收取賣方仲介報酬，賣方豈有可能無端將賣方仲介費匯 入買方仲介之帳戶，至為明顯。
對證人林彥求於101年8月15日審理時證述之意見：證人林彥 求證稱：「（被告訴代請求提示鈞院100年訴字第80號卷一 198至200頁之支票、收據、買賣價金信託明細表，請證人確 認該卷198、199頁是不是證人的簽名？）（法官提示）是我 的簽名沒錯。」、「（被告訴代問：你當時簽名時狀況為何 ？）198頁資料我簽的日期是100年2月9日，2月8日下午或傍 晚時東台灣劉文美跟我講說有一個買方，我們銀行非常重要 的客戶要買這個土地，劉文美當初有給我一些資料，因為買 方要求保密、價金信託或履約保證，我們銀行只能價金信託 ，2月9日早上時，我、劉文美、東台灣的劉家榛、蔡秋香代 書及李樹譽一起到台北去，在一個電子公司的樓上去簽土地 買賣契約，後來這個客戶都在我們天母分行往來，300萬元 支票部分當場簽收，4700萬元部分是由天母分行匯到我們兆 豐花蓮分行的帳戶裡面，當場由我寫199頁的收據及寫198頁 支票的簽收，表示有收到這筆錢，這是交給我，由銀行收這 筆錢，因為價金信託專戶還沒有開好，先把錢匯到銀行的帳 戶，等信託專戶開好，再把這筆錢轉到信託專戶。」、「（ 被告訴代問：200頁信託給東台灣部分，出金時他們有保留 表示由東台灣代收，實際要付給李樹譽的意思嗎？）信託金 額要出金時，會有一個信託事務的指示函，我們銀行是根據 指示函辦理。」、「（被告訴代問：信託指示函指示把300 萬元付給東台灣？有任何保留嗎？）銀行是根據信託指示函 去付款的。」、「（法官：信託指示函有寫出金300萬元付 給東台灣公司的原因嗎？）我不知道。」等語，原告陳述意 見如下。
1.證人林彥求、劉文美、劉家榛、訴外人蔡秋香及原告一同自 花蓮前往台北，並於系爭買賣契約簽訂時在場見聞，對於買 賣契約簽定過程，當知之甚詳。
2.本件價金信託契約係陳燦光與訴外人何莎在兆豐銀行總管理 處信託部簽定，此有信託契約書上載明：「丙方：兆豐國際 商業銀行股份有限公司」及蓋印印文「兆豐國際商業銀行總 管理處信託部」可證屬實，證人林彥求係該銀行花蓮分行人 員，自無從知悉信託契約及出金之過程，證人林彥求稱其所 為僅有引介客戶，不清楚出金之原因，當屬實情。 3.證人林彥求所述，足以證明被告「吃中人」詐騙手法之一：



①證人林彥求證稱：「300萬元支票部分當場簽收，4700萬元 部分是由天母分行匯到我們兆豐花蓮分行的帳戶裡面，當場 由我寫199頁的收據及寫198頁支票的簽收，表示有收到這筆 錢，這是交給我，由銀行收這筆錢」等語，可見簽約當時買 方開立300萬元支票，作為簽約金即買賣價金之一部屬實。 ②但被告於前案審理時，提出「東台灣不動產購買意願書」載 明：「買方為表示購買之誠意，同意於簽立不動產購買意願 書（以下簡稱意願書）同時，支付購買總價款之2％作為斡 旋金（以下簡稱斡旋金）」、「於斡旋有效期限內，賣方同 意依買方欲承購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託委 託價時，斡旋金即轉定金，買賣雙方應於3日內至受託人指 定處所簽訂不動產買賣契約書。」、「此時原斡旋金即轉作 定金作為簽約款之一部份抵付價款（契稅由買方負責）」等 語，可見買方與被告間簽訂斡旋契約時，即已言明，買方即 委託人支付斡旋金300萬元與被告（付款銀行：花旗銀行忠 孝分行、支票號碼：0000000、票面金額：300萬元），將來 該筆斡旋金300萬元，應依簽約及履約流程，轉作定金作為 簽約款之一部份抵付價款。
③從證人林彥求的證述可知，買賣雙方於簽訂契約時，該筆斡 旋金300萬元，被告沒有拿出該筆300萬元來轉作定金、簽約 款或抵付價款。這筆憑空消失的300萬元，被告從未說明清 楚，自應作為不利被告的認定。該筆斡旋金300萬元（支票 ），被告當已返還給證人鍾爵，並未作為轉作定金、簽約款 或作為價金之一部，此從被告事後開立服務費的統一發票給 鍾爵（抬頭為「聿陞設計工程有限公司」，當係用以逃漏稅 捐），編造賣方支付的仲介費300萬元，是賣方付給買方的 仲介費的無稽故事。原告並非憑空主張事實，試想，眾人皆 知買方何莎為臺灣第二富有的女人，有相當之社會知名度， 且本件疑似借用其愛子林宇軒名義購買土地，怎麼可能玩這 種開發票的遊戲，涉犯商業會計法之刑事犯罪？ 4.證人林彥求證稱：「（被告訴代：你在當場有無聽到他們對 於仲介對於這部分有任何約定？）沒有。」「（原告訴代問 ：請問證人2月9日你有無聽到買賣雙方約定價金的情形？） 沒有。」等語，原告陳述意見如下：
(1)證人林彥求係系爭買賣契約締約時在場之人，其未聽聞買 賣雙方有何仲介費或買賣價金之約定，可見系爭土地買賣 契約簽訂時，買賣雙方對於買賣契約內容，並無爭議，自 應依照買賣契約書所載，認定契約內容，則系爭土地買賣 價金約定為1億5千萬元，當已至為明確，根本沒有被告胡 扯「買方實拿多少？」、「價金包含買方仲介費？」情事



，甚至涉嫌事後偽造「契變書」，企圖矇混過關，一口吃 掉原告即賣方的仲介費。
(2)特別強調，系爭買賣契約締約當時，買家何莎出面了（也 是唯一的乙次），這是最接近真實的狀況，也是本案認定 價金的重要基礎事實，價金就是買賣契約所載的1億5千萬 元，毫無懷疑。被告在本案中一再混淆「實拿」的概念， 只有一種定義是正確的，就是「賣方扣除賣方的仲介費後 ，實際可以拿到的金額。」無疑，絕無可能如被告所辯， 將「實拿」定義為「賣方扣除『買方』的仲介費後，實際 可以拿到的金額」之謬論。
對證人劉家榛101年8月15日審理時證述之意見：證人劉家榛 證稱：「（法官問證人：與兩造有無親屬、僱傭或同居等關 係？）我跟原告沒有關係，我是被告公司股東，出資額約百 分二十幾，同時我也是被告公司的營業員，我在被告公司沒 有領薪水，只有領案件的傭金。」；被告訴代起稱：「證人 是被告法定代理人的配偶。」；證人劉家榛證稱：「我是被 告法定代理人之妻沒錯（法官當庭核對身分證配偶欄記載： 配偶黃朝君）。黃朝君後來改名為黃柏誠。」云云，原告陳 述意見如下。
1.由證人劉家榛之證述，可見其與被告公司負責人有夫妻關係 ，持有被告公司20％以上股權，有實質上之利害關係。 2.證人劉家榛實際參與公司業務活動，並擔任營業員，對於本 件紛爭事實，當無不知之理。
3.證人劉家榛所述，可見其出於自身利害關係，為虛偽不實之 證述，毫無可採之處。證人劉家榛證稱：「（法官問：本件 買賣價金一億五千萬元之土地買賣，東台灣公司為買受人之 仲介，與賣方之仲介即原告李樹譽之交易模式情形如何？仲 介費約定為何？）當時我不是經理，因為是經理要協助劉文 美去處理，但當時經理有事，要我寫文書資料，我們一開始 價金一億五千萬元是內含買方要給我們東台灣的服務費，一 開始就這樣寫，一直都是這樣，我們談到是各拿各的服務費 。」云云，原告陳述意見如下：
(1)上開證人劉家榛證述，互核原告提出錄音檔案內容，劉家 榛稱：「我跟你講縣政府現在也在抓中人，我後來回來也 在想，這個沒寫價錢不行，你怎麼賣？剛開始用我們那張 授權書沒寫金額，你怎麼賣？後來我跟他寫1億5千萬元， 那個寫成交紀錄，如果縣政府來查，我們昨天縣政府又來 查…我們都很怕，所以每一件最好文件都把他補齊全就好 ，不然你請陳先生幫我們補個一般或專任的都沒有關係， 我們兜的起來就好。」等語，可見劉家榛證稱：「我們一



開始價金一億五千萬元是內含買方要給我們東台灣的服務 費，一開始就這樣寫，一直都是這樣，我們談到是各拿各 的服務費。」云云，企圖矇混法官，毫無足採。 ①因為中人才要匯款給被告，才要求參加人陳燦光配合為偽 造文書，製作不實之專任委託契約書，以助被告「我們兜 的起來就好」，遭參加人陳燦光拒絕，可見兩造有合作、 配件及委任取款的事實，不然，買方仲介何必要求賣方配 合製作不實之仲介契約？為何擔心縣政府之調查，需要補 齊文件？
②互核劉家榛證述，可見其全盤否認兩造有合作、配件及委 任取款的事實，顯係臨訟杜撰之詞，以詐術取得賣方仲介 之仲介費後，企圖保有犯罪所得所為之偽證。
(2)上開證人劉家榛證述，互核原告提出錄音檔案內容，劉家 榛稱：「（李樹譽稱：拿不到就沒有用啊！就是1％，150 萬就是你們拿，其他這個你寫給我，我們是同一陣線，我 們當初的配合條件是這樣子，這個拿不到我就找鍾先生拿 ，如果你說這個鍾先生跟陳大哥他們有默契，我就去找他 們拿，如果真的是你們有拿2％，就像我們當初講的就是1 ％是我的嘛！我現在想釐清的就是這個環節而已，如果你 拿不到2％，我怎麼跟你拿？甚至從頭到尾你們這1％，既 使沒佣金，我也沒有想要在你們這個區塊，跟文美姊講拿 不到我要跟你分，從來沒有，甚至我跟林經理講我自己要 吃蒼蠅要自己捕，有沒有，那時候。我真的會去找，所以 當下這樣子訂的時候，我們還沒簽喔，如果簽了之後才跟 你要，那就是錯的。）不是，我跟你講，因為當時轉訂時 我是這樣跟你講沒有錯，但是之後他們的一個轉變，在簽 約當天的轉變，我也是嚇一跳啊，所以後來，我可以跟你 講尤其後來陳先生來，他跟我們講的那個意思就是說，這 個以後是從兆豐那邊轉過來給我們，直接兆豐轉給我們， 他們兩個去協商，是他們兩個去協商轉多少錢要給我們東 台灣不動產。我可以直接告訴你我們不是轉300萬。」等 語，可見劉家榛證稱：「我們一開始價金一億五千萬元是 內含買方要給我們東台灣的服務費，一開始就這樣寫，一 直都是這樣，我們談到是各拿各的服務費。」云云，企圖 矇混法官，毫無足採：
①錄音內容顯示，證人劉家榛表示：「不是，我跟你講，因 為當時轉訂時我是這樣跟你講沒有錯，但是之後他們的一 個轉變，在簽約當天的轉變，我也是嚇一跳啊」等語，已 經明確表示「轉變」「簽約當天轉變」，語意至為明確， 並無可爭執。




②詎料，證人劉家榛竟然於本院審理時，謊稱：「我們一開 始價金一億五千萬元是內含買方要給我們東台灣的服務費 ，一開始就這樣寫，一直都是這樣，我們談到是各拿各的 服務費。」云云，再次偽證，企圖欺矇法官。
4.證人劉家榛證稱：「（法官提示卷84頁兆豐銀行信託部受託 不動產買賣價金信託專戶出金申請書）（法官問：這是支付 賣方仲介費或買方的仲介費或是其他？）這是要給我們買方 的仲介費，是要給東台灣公司的仲介費。」云云，原告陳述 意見如下：
（1）出金申請書載明：「依出賣人價金比例，支付本案不動產 出賣人土地買賣仲介費之出金」等語，言明出金係支付「 賣方」仲介費，白紙黑字清清楚楚，任何人都看得懂。詎 料，證人劉家榛竟然敢在法庭具結證稱這是要給我們「買 方」的仲介費，令人吃驚。
（2）互核證人劉家榛及被告均稱「買方付買方仲介的仲介費， 賣方付賣方仲介的仲介費」，怎麼會到了法庭，顛倒是非 成「這是要給我們買方的仲介費」云云，即「賣方付給買 方仲介的仲介費」？
（3）光從「出金申請書」所載（姑且不論其他書證、物證，畢 竟金錢利益，尤其「金流」如何，最能探知當事人真意） ，即可證明被告確實有委託取款的約定，否則參加人陳燦 光怎會依照賣方仲介即原告李樹譽的指示，將賣方仲介費 匯到買方仲介公司的帳戶？參加人陳燦光具有高學歷，且 300 萬元金額非低，若非除於明確之委任取款認知，怎會 將賣方仲介費匯到買方公司的帳戶呢？其理甚為明白。 5.證人劉家榛證稱：「（法官問：你是否曾經承諾將收到的仲 介費300萬元的一半即150萬元付給原告？）沒有，因為我們 仲介的習慣如果我答應的話，他要來跟我簽配件同意書，這 樣才可以由公司來支付這筆款項。」云云，原告陳述意見如 下：
(1)原告提出錄音檔案內容，劉家榛稱：「（李樹譽稱：拿不 到就沒有用啊！就是1％，150萬就是你們拿，其他這個你 寫給我，我們是同一陣線，我們當初的配合條件是這樣子 …）不是，我跟你講，因為當時轉訂時我是這樣跟你講沒 有錯，但是之後他們的一個轉變，在簽約當天的轉變，我 也是嚇一跳啊」「（李樹譽：你那個單子要不要寫給我？ ）我沒辦法寫給你，我沒拿到錢啊。」等語，可見兩造確 實有合作及配件之事實，不料事後被告毀約，企圖私吞原 告300萬元仲介費屬實。
(2)至證人劉家榛證稱：「（法官問：你是否曾經承諾將收到



的仲介費300萬元的一半即150萬元付給原告？）沒有，因 為我們仲介的習慣如果我答應的話，他要來跟我簽配件同 意書，這樣才可以由公司來支付這筆款項。」云云，明明 兩造有合作、配件、委任取款之約定，被告竟事後毀約， 拒絕出具配件契約同意書，再以本件沒有契約書為由，否 定配件契約、委任取款契約之存在，顯然是「倒果為因」 「顛倒是非」的說詞。
6.證人劉家榛證稱：「（被告訴代問：請問證人你們收到300 萬元的仲介費有無開立發票？是開給誰？）有，是開立給買 方。」「（原告訴代問：請問證人你們公司開立這張發票， 有無實際支付這張發票上的金額給聿陞公司？）是的，我們 收多少錢就開多少錢。」云云，原告陳述意見如下： (1)賣方支付賣方仲介費300萬元給賣方仲介後，買方仲介代收 款項後，竟將該筆款項據為己有，再開立統一發票給買方 ，顯屬製作不實文書，試問：買方仲介何時提供過服務給 賣方？根本未據實開立發票。
(2)以下為合理的臆測：買方何莎不太可能違法，鍾爵說不定 是瞞著何莎，假若追查這張發票，恐怕會得到令人意外的 答案，何莎認知的仲介費應該就是價金1％（事實上，全台 灣的仲介費，百分之九十九點九九九九，買方都是1％，至