臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5223號
原 告 程紋淑
訴訟代理人 陳明宗律師
張仁龍律師
許隨譯律師
複代理人 洪詩婷
廖玉雯
被 告 陳麗珠
訴訟代理人 劉志成
林玉璇
許佳雯律師
被 告 嶔達開發建設有限公司
法定代理人 陳德欽
訴訟代理人 謝佩玲律師
何娜瑩律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國101年9月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告陳麗珠應給付原告新臺幣叁拾壹萬壹仟壹佰元及自民國九十九年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳麗珠負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告陳麗珠如以新臺幣叁拾壹萬壹仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊長年住居於加拿大，因擬回台居住，經友 人介紹被告嶔達開發建設有限公司（下稱嶔達公司）協助尋 覓適合購入之標的，嶔達公司先為伊居間洽談門牌號碼臺北 市○○○路○段126巷15號2樓房屋出售事宜，惟因價錢未能 合致而未買受。原告返回加拿大後，嶔達公司於民國99年1 月間，以電子郵件通知被告陳麗珠所有之門牌號碼臺北市○ ○○路○段126巷15號7樓房屋（下稱系爭房屋）有意出售， 並以電子郵件寄送系爭房屋照片予原告參考，然並未以不動 產說明書向原告說明系爭房屋之屋況，亦未告知系爭房地有 任何瑕疵或違建情事，且因系爭房屋與前開未買受之房屋位 於同棟，嶔達公司於說明時表明屋況同於先前同棟2樓之屋 況，原告信任嶔達公司遂與其商議買受系爭房屋之條件及價 額，並於99年1月11日以電子郵件相互遞送完成簽立買賣契 約事宜；嗣後被告請求原告指派於臺灣之代理人補行簽訂買
賣契約書，原告遂委請在臺之友人即訴外人詹素珠，於99 年3月間與陳麗珠簽訂買賣契約書，買受系爭房屋及其坐落 土地之應有部分。然原告於99年5月11日自陳麗珠處點交系 爭房屋遷入住居後，發現系爭房屋客廳天花板、廚房牆壁、 餐廳牆壁、儲藏室多處嚴重滲漏水，且系爭房屋之廚房、起 居及客廳，均係將露台、陽台違法外推使用，且系爭房屋作 為起居使用之屋內夾層亦未依法聲請，屬違法施作，隨時有 遭主管機關拆除無法使用之虞，顯見陳麗珠所交付系爭房屋 ，實有重大瑕疵。陳麗珠於簽立系爭買賣契約時，並未向原 告之代理人說明系爭房屋之重大瑕疵，嶔達公司亦從未向原 告說明系爭房屋有上開瑕疵及違法施作等情事，且從未將不 動產說明書交予原告審閱及留存，是被告等顯有詐欺原告買 受系爭房地之情事。
㈡系爭房屋有漏水之瑕疵，經原告委請水電行估算所需修繕費 用為新臺幣（下同）32萬元；廚房部分則為38,000元，原告 得依民法第359條及第227條請求賠償上開修繕費用。又系爭 房屋之廚房、起居及客廳將露台、陽台違法外推使用，並就 屋內夾層違法施作，則露台、陽台及夾層不能合法使用，其 價值較正常房屋為低，復為吾人生活經驗所知，是系爭房屋 價值低於市場行情，確屬實在。被告交付系爭房屋，顯有減 少系爭房屋價值之瑕疵，並同時構成不完全給付，且該瑕疵 無從補正。而系爭房屋之露台及陽台所占面積為23.92平方 公尺，約為7.24坪，經原告訪查鄰近數家仲介公司，露台及 陽台如不能合法作為室內使用，約將減損市價1/2，原告僅 以減損市價1/3計算，系爭房屋每坪單價為572,000元，原告 請求陳麗珠就露台及陽台減少價金1,380,668元（計算式：1 90,700元×7.24坪＝1,380,668元）。綜上，原告依物之瑕 疵擔保責任及不完全給付之規定，請求被告減少價金及損害 賠償共計1,738,668元（計算式：1,380,668＋320,000＋38, 000＝1,738,668）。
㈢又嶔達公司是以居間不動產買賣為營業者，應盡善良管理人 注意義務查明系爭房屋有無漏水；露台、陽台及夾層是否合 法使用等情，以憑向原告報告仲介。然嶔達公司從未向原告 說明系爭房屋有漏水情事，亦未說明系爭房屋露台、陽台違 法外推使用、夾層違法施作等情；更從未將不動產說明書交 予原告審閱留存，亦未作為契約之附件，顯已違反不動產經 紀業管理條例第23條、第24條、第26條及民法第567條規定 ，是嶔達公司對原告所受上開損害，即應負賠償責任。而因 上開損害事件既屬同一，則被告中任一人為清償，其他被告 於清償範圍內，即同免給付義務。另嶔達公司就應調查事項
未調查，應說明事項亦未說明，業已違反委任及居間義務， 嶔達公司依民法第571條規定，不得向原告請求報酬，然嶔 達公司已收取原告給付之8萬元服務報酬，嶔達公司受領上 開服務報酬即屬無法律上原因，原告爰依民法第179條規定 ，請求被告返還不當得利8萬元。
㈣並聲明：⒈被告陳麗珠應給付原告1,738,668元及自起訴狀 繕本送達翌日至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被告 嶔達公司應給付原告1,738,668元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒊前二項被告中任 一被告為清償，其他被告於清償之範圍內，同免給付義務； ⒋被告嶔達公司應給付原告8萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒌第1、2、4項聲明 ，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告陳麗珠則以：陳麗珠單純委託嶔達公司出售系爭房屋， 經嶔達公司表示原告願意承買系爭房屋，兩造即進行簽約。 陳麗珠實無法得知嶔達公司如何向原告介紹系爭房屋屋況， 僅知悉原告於99年1月11日、同年4月1日、5月11日即簽約前 、補簽約及交屋前，先後有多組人（含原告）進入系爭房屋 勘查。系爭房屋有露台、陽台外推、夾層等二次施工，均為 原告簽約當時所明知，原告明知系爭房屋有前述二次施工， 並載明於合約中，原告明知上情仍主張減少價金1,380,668 元，顯無理由。而系爭房屋並無原告所稱之瑕疵，退步言之 ，原告購買系爭房屋後，曾將系爭房屋頂樓泥作地板敲開掀 開，恰好位於客廳正上方位置，外緣延伸至儲藏室、餐廳， 是原告所稱滲漏水應係原告破壞天花板所致，原告請求修復 費用亦無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告嶔達公司則以：
㈠嶔達公司向原告居間系爭房屋時，因原告在加拿大，嶔達公 司之經紀人員即訴外人徐英凱及林慧蓉多以電子郵件、skyp e等方式與原告聯繫；林慧蓉為使原告明瞭系爭房屋之現況 ，亦以電子郵件之方式將系爭房屋之照片、土地所有權狀、 建物所有權狀及售案物件調查表等資料傳送予原告。依嶔達 公司提供予原告之系爭房屋照片及售案物件委託調查表可知 ，系爭房屋格局為4房1廳1衛，且僅有1個約1坪左右之後陽 台，然依建物登記謄本所載，系爭房屋主建物部分應僅有13 .464坪，核與系爭房屋現況不符，故原告由嶔達公司提供與 原告參看之系爭房屋現場照片、建物所有權狀等資料即可明 確知悉嶔達公司居間系爭房屋時，系爭房屋早已將原有之陽 台、露台等附屬建物外推，以增加室內可使用面積。況徐英 凱曾明確告知原告有關系爭房屋原有陽台、露台已外推成為
客廳、廚房之事，嗣於原告委由詹素珠至系爭房屋現場看屋 時，徐英凱亦當場再次告知上情，故原告在同意購買系爭房 屋並簽訂買賣契約前，對於系爭房屋將原有陽台、露台等附 屬建物部分外推作為客廳、廚房等情知之甚詳。又原告與陳 麗珠二次簽署系爭不動產買賣契約時，辦理過戶事宜之代書 均當場告知系爭房屋之陽台、露台外推乙事，並將此情明文 記載於系爭不動產買賣契約書中，益證原告簽署系爭不動產 買賣契約書時，至少已明確知悉系爭房屋之陽台、露台外推 情形。原告主張系爭房屋陽台、露台不能合法使用將減損價 值，請求減少價金云云，毫無依據，自不足採。又系爭房屋 現存之夾層部分固為房屋建造完成後所另行施作，但此部分 乃原告購買系爭房屋前業經徐英凱、林慧蓉以電子郵件檢具 系爭房屋照面，故原告早已知悉系爭房屋內有施作夾層。且 嶔達公司提供與原告之建物所有權狀並無登載有「夾層」之 附屬建物，但售案物件委託調查表之「使用坪數」欄有記載 「25坪」，並說明「4M2夾層」等字樣，可知原告在同意購 買系爭房地前，早應知悉系爭房屋係有施作夾層，且此夾層 不在所有權狀所登記之房屋面積範圍內。則原告既明知系爭 房屋之夾層部分不在所有權狀所登載之房屋面積範圍內，衡 諸常情，原告亦應已知悉夾層係屬事後施作之違建。另原告 委由詹素珠與陳麗珠簽訂系爭不動產買賣契約書時，嶔達公 司已將陳麗珠所填寫之「標的現況說明書」一併附於買賣契 約內，而觀諸該說明書第23項次已就增建或占用範圍記載「 夾層」，益證原告簽署買賣契約時，已明確知悉系爭房屋之 夾層部分有違法令。綜上所述，原告在明確知悉上開陽台、 露台外推及夾層施作等屋況情形下，同意購買系爭房屋，自 無事後再向陳麗珠或嶔達公司主張減少價金之理。 ㈡再者，原告陳稱系爭房屋有多處嚴重漏水情形，惟原告迄今 並未提出任何有關系爭房屋客廳、廚房、餐廳及儲藏室等處 發生滲漏水之相關證據。又陳麗珠委託林慧蓉代為銷售系爭 房地時，當時系爭房屋內並無任何水漬、壁癌或其他漏水現 象。則徐英凱、林慧蓉二人在居間系爭房地之買賣契約期間 ，既然未能以肉眼查得系爭房屋有漏水情事，嶔達公司在居 間系爭房地買賣器間，顯然已善盡善良管理人之調查義務， 縱系爭房屋現發生漏水情事，亦非可歸責於嶔達公司，應由 陳麗珠自行負責，而無令嶔達公司負連帶賠償責任之理。 ㈢徐英凱、林慧蓉為原告居間系爭房屋之買賣時，均將系爭房 屋現狀如實告知原告，並提供系爭房屋之照片、所有權狀等 資料予原告，已如前述。嶔達公司並無如原告所稱應說明事 項而未說明之情事。嶔達公司在交屋後遇原告反應之排水管
阻塞之問題仍如此盡心盡力為原告提供售後服務，自無違反 居間義務。從而，嶔達公司居間系爭房地買賣契約時，以盡 其不動產經紀業者及經紀人員應盡之各項義務，嶔達公司收 取8萬元之服務報酬，乃依據兩造成立之居間契約，並非無 法律上原因，原告主張被告違反委任及居間義務，訴請嶔達 公司返還8萬元服務費用，顯無理由。
㈣綜上，原告主張均無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如 受不利判決，並願供擔保請准免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）嶔達公司於99年1月間以電子郵件方式告知在加拿大之原 告，有關陳麗珠擬出售系爭房屋乙事，並於99年1月11日 以傳真系爭不動產買賣契約書之方式，使原告以傳真方式 與陳麗珠簽訂系爭不動產買賣契約書；嗣於99年3月初， 原告再出具經駐外使館認證之授權書予詹素珠，委由詹素 珠代表原告再與陳麗珠之代理人即訴外人劉志成共同簽署 系爭不動產買賣契約。
（二）原告以總價1,500萬元購買系爭房地，買賣雙方於99年5月 6日辦妥系爭房地之所有權移轉登記手續，陳麗珠並於同 年月11日將系爭房屋交付予原告。
（三）系爭房屋現僅保留後陽台，原有之其他陽台及露台等部份 均外推作為廚房、客廳使用；系爭房屋之夾層係於建造後 未經申請而另行增建之部分。
（四）原告與嶔達公司簽立不動產買賣意願書，委託嶔達公司居 間購買系爭房屋，並約定給付斡旋金8萬元。原告已交付 上開8萬元斡旋金予嶔達公司。
（五）原告於99年6月10日以台北84支局郵局存證信函第754號函 告知陳麗珠系爭房屋之瑕疵情事，並請求修繕及賠償；又 以99年7月10日台北長春路郵局存證信函第1616號函，函 請陳麗珠及嶔達公司修復漏水、並告知露台及陽台外推、 夾層違法施作等情，請求商議減少價金。
五、兩造之爭點及論述：
原告主張系爭房屋經被告嶔達公司居間而向被告陳麗珠買受 ，然系爭房屋有嚴重滲漏水情形，且陽台、露台違法外推， 違法施作夾層等情，爰依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律 關係，請求陳麗珠減少價金及賠償損害；另依不動產經紀業 管理條例第23條、第24條、第26條、民法第571條及第179條 規定請求嶔達公司賠償損害並返還已收受之居間報酬等語， 被告陳麗珠及嶔達公司則否認上情，並各以前開情詞置辯。 則本件應予審酌之主要爭點厥為：㈠原告依物之瑕疵擔保及 不完全給付之法律關係，請求被告陳麗珠給付1,738,668元
，是否合理有據？⒈關於系爭房屋是否存有漏水之瑕疵部分 ？⒉系爭房屋是否有原告所稱之陽台、露台外推及屋內夾層 違法施作之瑕疵，另原告是否得據此主張減少價金或請求不 完全給付賠償部分？㈡原告是否得依不動產經紀業管理條例 第23條、第24條及第26條請求被告嶔達公司負擔損害賠償責 任暨依民法第571條及第179條規定，請求被告嶔達公司返還 已收受之居間報酬8萬元？現就本件之爭點，析述如后：（一）原告是否依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求 被告陳麗珠給付1,738,668元：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的 物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民 法第354條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕 疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又買受人於契 約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不 負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所 稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責 。但如果故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條 著有明文。復按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並 得請求賠償。民法第227條亦定有明文可參。原告主張系 爭房屋有漏水暨因二次施工將陽台、露台外推，致可能導 致主管機關拆除之瑕疵等情，為被告所否認，並以前揭情 詞置辯，故本件關於陳麗珠是否應負擔物之瑕疵擔保及不 完全給付之損害賠償責任之部分，則可細分爭點為：⒈關 於系爭房屋是否存有漏水之瑕疵部分？⒉系爭房屋是否有 原告所稱之陽台、露台外推及屋內夾層違法施作之瑕疵， 另原告是否得據此主張減少價金部分。
⒈關於系爭房屋是否存有漏水之瑕疵部分：
⑴依據原告與被告陳麗珠簽訂不動產買賣契約書第7條擔保 責任第5項規定「乙方（即陳麗珠）保證買賣標的於點交 前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜列等影響結構安全 或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻 射屋等。」（見本院卷第19頁）。然此部分應認係為買賣 契約所規範物之瑕疵類型之例示規定，亦即倘系爭房屋僅
有部分位置發生滲漏水並未達嚴重滲漏水情事，已足以造 成居住其內之人生活之不便且會影響房屋交易價值，自應 認此部分即屬有物之瑕疵存在，此觀系爭不動產買賣契約 書所附之標的現況說明書中第14欄部分要求屋主說明是否 有滲漏水情形，且關於備註說明欄中亦附記：所有權人依 法應負瑕疵擔保責任等情，堪以認定系爭房屋於交易時倘 存有漏水情事，出賣人即應負擔瑕疵擔保責任。 ⑵被告雖否認系爭房屋有滲漏水之情事，並辯稱係因原告或 其允許同居之人破壞客廳正上方之結構，致水氣外散至客 廳天花板、餐廳、儲藏室等處云云。然查：
①原告於購入系爭房屋後，先於99年6月間以存證信函向陳 麗珠表示於99年5月11日交屋後，立即發現有客廳天花板 、廚房牆壁、餐廳牆壁、儲藏室等多處嚴重漏水及滲水； 復於同年7月間再委請律師寄發存證信函予陳麗珠、嶔達 開發公司要求限期修復漏水等相關事宜，此有存證信函在 卷可稽（見本院卷第30至34頁）。另原告亦於99年6月17 日即委請訴外人周承德就系爭房屋頂樓漏水工程及廚房內 部漏水工程、地坪滲水工程部分進行估價，此亦有估價單 附卷可參（見本院卷第28、29頁）。倘系爭房屋並無原告 所主張之滲漏水之瑕疵存在時，原告斷無於購入系爭房屋 後數日旋即委請水電行關於漏水工程部分進行估價並要求 陳麗珠出面負擔瑕疵擔保責任之必要。況系爭房屋若干部 位確實存有滲漏水之現象，除有原告提出之現場照片在卷 為證外，復經本院於100年8月4日至現場勘驗屬實，並於 勘驗筆錄上明確記載：客廳天花板部分有水漬、廚房牆上 磁磚有水漬痕跡、儲藏室天花板轉角處有水漬痕跡、陽台 磁磚部分有出現不同顏色等語（分見本院卷第85、86、21 4、215頁）。顯見，系爭房屋確實於本院勘驗時仍存在有 滲漏水之情事。
②又被告陳麗珠所辯稱該滲漏水之情事係因原告購入系爭房 屋後自行將頂樓泥做地板敲開掀開所致。然經本院於100 年8月4日勘驗時發現系爭房屋頂樓平台部分，確實有兩處 隔熱磚被打開而未鋪設之情事，分別為18塊及20塊，除有 勘驗筆錄在卷足憑外，亦有現場照片附卷可參（見本院卷 第260頁）。殊不論系爭房屋頂樓隔熱磚係由何人挪移， 然隔熱磚部分僅係為防水層施作完畢後，為避免防水層輕 易遭破壞及為達隔熱效果而鋪設，依據現場狀況可知，前 開隔熱磚未鋪設部分，其防水層並無破壞之跡象，故原告 主張係為查明系爭房屋漏水之原因而移動隔熱磚應為可採 ，本件應無被告所稱原告擅自撬開頂樓泥作地板導致漏水
之情事，自應認系爭房屋所產生之滲漏水並非原告所致。 ③且系爭房屋實際滲漏水情事，業經本院委請訴外人臺北市 建築師公會為鑑定，經其採用紅外線遙測溫度熱像分析儀 ，判定混凝土頂版潮濕範圍暨使用水份計測量儀顯示混凝 土頂版濕水份含量值。其鑑定分析之結果為：⒈客廳天花 板頂版，共量測四點，量測時水份值介於24.4~100％顯示 頂版含水率極高，研判直上方屋頂防水層已失效。⒉廚房 牆壁、餐廳牆壁共量測一點，量測時水份值為79％，顯示 廚房牆壁含水量極高，研判廚房餐廳牆壁外牆面防水層已 失效。⒊儲藏室天花板上方有管線及屋頂層頂版，從天花 板滲漏水痕跡，研判管線須檢修，另屋頂防水層已可能失 效。⒋後陽台上方有兩處漏水，一處為臥室、一處為曬衣 間，其中臥室窗框處發現滲漏水現象，研判窗框防水失效 ；另一處曬衣間共量測兩點，研判後陽台上方牆壁突出屋 頂層外牆防水層已失效，及後陽台上方窗框亦有滲漏水現 象，研判窗框防水亦失效。（見外放鑑定報告第3至5頁） 。又臺北市建築師公會雖於101年6月14日方至現場進行會 勘、檢測後並出具鑑定意見，期間與原告購入系爭房屋時 雖已相隔達兩年之久，然前揭鑑定報告所揭示系爭房屋漏 水之成因非短時間可達，即便認系爭房屋防水層於原告購 入系爭房屋時未完全失效，但應已有部分防水層之功能產 生問題，並因經歷過若干期日未積極修復而造成系爭房屋 滲漏水之情形並導致防水層失效。
④至被告陳麗珠另抗辯：系爭房屋為中古屋，故其就牆壁、 天花板防水功能失效無庸負擔瑕疵擔保責任，另儲藏室天 花板管線密度極高，故此部分漏水應由管委會出資修繕云 云。然按，債務債權之主體，應以締結契約之當事人為準 ，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔者，即對於債權 人當然負契約上當事人應有之責任。最高法院18年上字第 1609號判例著有明文可參。此即所謂「債之關係相對性」 原則，又本件買賣契約既存在於原告與陳麗珠間，關於系 爭房屋滲漏水部分之瑕疵，自應由出賣人即陳麗珠負擔擔 保責任，而與系爭房屋所在大樓之管委會無涉，況依據臺 北市建築師公會之鑑定報告認定系爭房屋漏水係因頂樓防 水層失效並未認定係因天花板管線密度過高或管線有滲漏 所致，且中古屋買賣應佔目前不動產交易市場上大部分比 例，倘僅因交易標的物為中古屋即認出賣人無庸對房屋滲 漏水負擔瑕疵擔保責任，恐嚴重衝擊不動產交易市場，亦 與買賣契約之精神有違。另系爭房屋於標的物現況說明書 中已勾選無滲漏水情事，倘陳麗珠明白告知有滲漏水之情
事並與原告約定不修理以現況交屋時，方得無庸負擔瑕疵 擔保責任，故陳麗珠前揭辯詞亦不足採。綜上，系爭房屋 既存有滲漏水之瑕疵，原告主張陳麗珠應負擔出賣人關於 物之瑕疵擔保責任，自應可採。
⑶又關於系爭房屋漏水修復費用，七樓室內部份主要工作項 目為客廳及儲藏室木作天花板拆除重鋪，並重新油漆，費 用約為70,000元；七樓頂樓地坪及女兒牆、花台牆面粉刷 層皆需敲除，再重行施作PU防水、補土後粉刷、鋪設空心 磚，費用約為241,100元，合計金額為311,100元，此有臺 北市建築師公會鑑定報告檢附修復費用預估表可參（見外 放鑑定報告第10-1、10-2頁）。倘系爭房屋經前開修復工 程後，應得以修補滲漏水之瑕疵，使之回復至無滲漏水之 狀態。故原告主張就部分為系爭房屋減少價值之損失，應 為可採。
⒉系爭房屋是否有原告所稱之陽台、露台外推及屋內夾層違 法施作之瑕疵，另原告是否得據此主張減少價金或請求不 完全給付之損害賠償部分：
⑴按建築物如需興建夾層，必須依建築法第25條第1項、第 30條及第39條規定，於申請建造執照時即提出申請，並經 審查許可，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更設 計，若未依法請領建造執照，為二次施工興建夾層，即違 反建築法第25條規定，依同法第86條規定，將遭受罰鍰及 勒令停工或強制拆除之處分。再者，夾層之地板面積依法 須列入建築物總樓地板面積計算，系爭建物已完工，容積 率業經用罄，縱令有申請建造夾層之建造執照，亦將因建 物總樓地板面積逾越容積率許可範圍，而無法獲准取得執 照，而應認為系爭房屋中關於夾層之設計、施作，恐有使 此部分遭拆除之可能，而該當物之瑕疵，合先敘明。 ⑵然系爭房屋登記之總面積為44.51平方公尺，附屬建物部 分包含陽台7.40平方公尺、露台16.52平方公尺及台北市 中正區○○段○○段0000-000建號應有部分505/10,000之 共有部分，此有建物所有權狀、建物登記謄本在卷可稽（ 見本院卷第122、157頁）。又依系爭買賣契約第1條之記 載，買賣標的範圍包含附屬建物陽台面積7.4平方公尺、 露台面積16.52平方公尺，核與建物登記謄本所載之陽台 面積相符，足見系爭房屋之附屬建物用途為陽台、露台。 另買賣交易契約書第2條關於系爭房屋增建或占用部分， 被告已照實勾選增建或占用範圍為「露台」、「夾層」及 「其他『陽台外推』。另於標的物現況說明書中第23欄位 亦有記載系爭房屋有未登記之夾層部分，此分別有不動產
買賣契約書及現況說明書在卷可稽（見本院卷第17、24頁 ）。堪信被告已於出售時明確記載系爭房屋之使用狀況， 原告亦已知悉系爭房屋確實有夾層及將露台、陽台外推作 為室內使用面積。
⑶原告雖稱關於標的現況說明書中關於有無違建部分係以「 是、否」同勾，並僅加註「夾層」2字，原告已於加拿大 生活30多年，日常生活係以英語為溝通使用之語言，另因 久居國外對我國建築法令並不瞭解，致使原告無法明確知 悉系爭房屋有夾層及露台、陽台違法外推使用之瑕疵云云 。然查：
①本院審理案件期間，原告曾多次親自到庭，且於現場勘驗 時亦在場，甚至於其訴訟代理人陳述後，均會要求再向本 院為補充陳述，此有本院言詞辯論筆錄在卷可稽。另原告 除委請律師提出書狀外，亦自行提出書狀，該書狀除引用 現場照片凸顯其所欲主張系爭房屋之瑕疵外，另於照片外 均加註文字為說明。顯見，原告使用中文上並無困難，自 難以其長年旅居國外遂認定不受契約所載內容之拘束。 ②又徐英凱在居間系爭房屋買賣契約時，曾先後於98年12月 31日、99年1月6日陸續以電子郵件方式傳送系爭房屋現況 照片、建物所有權狀、物調說明書等文件供原告參考，此 有電子郵件在卷可稽（見本院卷第98至124頁），原告雖 否認進看到類似於廣告知現場照片並主張僅有顯示客廳部 分云云。然衡諸常情，一般買賣不動產時即便買受人不方 便親自到場看屋，亦會經由網站或仲介人員提供之現況圖 、現場照片瞭解房屋現況，且亦無可能僅看到房屋之一隅 即決定購入與否，原告既未否認該徐英凱所寄送之電子郵 件信箱確實原告所有，自應認嶔達公司業已提供如其被證 1號所示之照片以電子郵件寄送予原告知悉系爭房屋之現 況。而系爭房屋主建物僅為44.51平方公尺，換算國人購 屋時常使用之單位「坪」計算時，僅有13.464坪（計算式 ：44.51x 0.3025=13.464），依嶔達公司所提出原告之現 況照片及售案物件委託調查表可知，系爭房屋當時格局為 4房1廳1衛且僅有約1坪左右之後陽台，故系爭房屋如未將 附屬建物外推使用，斷無可能造成室內得使用面積大於 13.464坪而剩餘之陽台面積僅約1坪之情事。況原告雖未 親自到場看屋，或恐無法從電子郵件所附之照片中明確知 悉系爭房屋現況與登記是否相符之疑慮，然原告於簽約前 亦委由其在台親友詹素珠至現場看屋，自難推諉稱其不知 系爭房屋於買賣契約成立時，已有附屬建物外推及施作夾 層之情事。
③另嶔達公司前提供原告系爭房屋之建物所有權狀上並無登 載有「夾層」之附屬建物，然嶔達公司提供予原告知售案 物件委託調查表之使用坪數欄記載為25坪，並說明4M2夾 層等字樣，顯見，原告於購入系爭房屋時，已知悉系爭房 屋有施作夾層，而夾層並非屬權狀所登記之面積範圍內。 另標的物現況說明書關於第23欄位「是否有未登記之增建 、改建、違建、禁建或拆除重建之情事？」部分，雖在是 、否兩欄中均有勾選之部分，但其中「否」的欄位部分， 有刪除橫線並於下方簽署「林」之字樣，另關於備註欄第 一點部分，已加註「夾層」，再輔之以買賣契約書第2條 第1項部分亦有勾選「夾層」，顯見關於現況說明書中第2 3欄位是誤勾選「否」之選項並已立即更正修改之，並無 原告所稱對於該項次是、否同勾而故意誤導原告之情事。 ④且徐英凱為原告居間斡旋期間，係以系爭房屋實際使用坪 數乘以每坪單價計算系爭房屋合理之價值，此有電子郵件 影本在卷可稽（見本院卷第120頁）。而原告亦自承其係 以每坪57.23萬元買入系爭房屋，並主張依據其所提出之 其他仲介公司人員估計系爭房屋每坪之價值約末僅有45至 48萬元（見本院卷第249頁）。倘依原告主張系爭房屋陽 台、露台外推及夾層使用部分均屬於其簽約前所不知之瑕 疵時，斷無依據此一標準計算系爭房屋價格是否合理之可 能。
⑷綜上所述，系爭房屋於原告買受時之現況為外牆移置陽台 外緣，室內面積有增加之情形，此陽台外推之現象應為一 般交易當事人可得知悉，原告自難諉為不知。原告既未特 別要求被告陳麗珠應將附屬建物陽台變更用途使用及擔保 二次施工部份不致於被拆除，顯然雙方就該部分有依現況 交屋之合意，是以，陳麗珠既以依據債之本旨提出給付， 原告主張被告陳麗珠應負債務不履行損害賠償責任及物之 瑕疵擔保責任，自非有據。
（二）原告是否得依不動產經紀業管理條例第23、24、26條及民 法第184條第2項規定，請求嶔達公司負擔損害賠償責任並 依據民法第571條、第179條規定請求嶔達公司返還已收受 之居間報酬8萬元部分：
按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經 委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀 人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相 對人在不動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條例第23 條第1項、第2項、第24條第1項分別定有明文。次按，經
紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易 當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明文。復按， 居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人， 不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人 之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違 反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為 ，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向 委託人請求報酬及償還費用；無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而 其後已不存在者，亦同。民法第567條、第571條、第179 條分別定有明文。原告復主張嶔達公司未應盡善良管理人 注意義務，待詳查系爭房屋有無滲、漏水、違建等問題後 再向原告報告，自應依不動產經紀管理條例第26條、民法 第184條第2項規定負擔損害賠償責任，原告並得依民法第 571條、第179條規定請求嶔達公司返還已收受之居間報酬 8萬元等語。然查：
⒈嶔達公司依上開民法規定，應將訂約事項報告與原告，並 應積極調查被告陳麗珠之信用、行為能力或是否有代理權 等事項。而兩造就被告陳麗珠之訂約能力及履行能力並無 爭執，足證被告嶔達開發公司就此已盡調查義務。 ⒉至系爭房屋雖存有之滲漏水之瑕疵，於出售房屋之際所拍 攝之部分照片觀之，依外觀既非一望即可得知，又系爭房 屋之賣方即陳麗珠於出售系爭房屋前係將系爭房屋出租予 他人使用，陳麗珠於本件訴訟期間亦否認系爭房屋有滲漏 水之瑕疵，顯見，其於委託嶔達公司出售時，自無主動告 知系爭房屋有滲漏水之瑕疵存在。故嶔達公司之經紀人員 透過對系爭房屋外觀及內部之觀察，已合理調查及訪視， 因未見滲、漏水之問題故未於現況調查表中為註記或說明 ，但針對系爭房屋有陽台、露台外推及夾層施作等情事， 均已明確記載及告知，足見，其於居間系爭房屋契約期間 顯已盡善良管理人之調查義務，參諸最高法院49年度台上 字第1646號判例「居間人於契約因其媒介而成立者，即得 請求報酬，其後契約因故解除於所得報酬並無影響」之意 旨，尚難認被告嶔達公司有故意隱匿為不利原告之行為， 或處理委任事務有過失，原告請求嶔達公司依不動產經紀 管理條例第26條、民法第184條第2項規定賠償1,738,688 元，及依民法571條、第179條規定返還已收受之居間報酬 8萬元，顯屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，系爭房屋因有滲漏水之瑕疵，從而，原告依據民 法第359條規定請求被告陳麗珠給付311,100元及自起訴狀繕 本送達翌日（即99年9月6日）起至清償日止，按年息5％計 算之利息，為有理由，自應准許。至原告對逾此部分之請求 均無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分， 未逾50萬元，爰依本院依職權宣告假執行，並酌定相當之擔 保金額為被告陳麗珠依職權宣告免為假行；又原告其餘假執 行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨其 餘爭點，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再 予論述，附此敘明。
九、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
民事第八庭 法 官 黃柄縉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
書記官 黃瓊玉
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