臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第128號
原 告 龔祖安
謝毅材
郭軒良
張彩雲
林士良
寰亞有限公司
上列一人
法定代理人 陳輝泉
上列六人共同
訴訟代理人 莫詒文律師
莊佳樺律師
被 告 林嘉盈
林嘉明
上列二人共同
訴訟代理人 謝昆峯律師
劉宗欣律師
被 告 朱素貞
吳俊穎
上列二人共同
訴訟代理人 吳玲華律師
上列二人共同
複代理人 蘇柏瑞律師
被 告 郭妙卿
訴訟代理人 洪紹軒
被 告 陳慧美
訴訟代理人 劉邦康
被 告 王陳惠美
羅江森
王漢通
上列三人共同
訴訟代理人 郭方桂律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國101年9月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時原訴之聲明為：「一、 被告林嘉盈、林嘉明應共同給付原告及其他土地共有人新臺 幣（下同）4,322,120元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返 還無權占用停車位之日止，按月共同給付71,353元予原告及 其他土地共有人。二、被告朱素貞、吳俊穎、郭妙卿、陳慧 美、王陳惠美、羅江森、王漢通各自應給付原告與其他土地 共有人589,380元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還其無 權占用之停車位之日止，並各自按月給付9,730元予原告及 其他土地共有人」（見調解卷第3頁）。嗣於101年8月31日 當庭更正聲明為「一、被告林嘉盈、林嘉明應共同給付如附 表二（C1）欄之金額予各原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起 至返還坐落臺北市○○區○○段2小段340、340-1地號土地 詳如臺北市大安地政事務所複丈成果圖停車位編號1、2、8 、9 、10停車位之日止，按月共同給付如附表三（C2）之金 額予各原告。二、被告朱素貞、吳俊穎、郭妙卿、陳慧美、 王陳惠美、羅江森、王漢通各自應給付如附表二（C1）欄之 金額予各原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還坐落臺北 市○○區○○段2小段340、340-1地號土地詳如臺北市大安 地政事務所複丈成果圖停車位編號11、13、3、12、5、6、7 停車位之日止，並各自按月給付如附表三（C2）之金額予各 原告。」，並撤回對被告林嘉盈、林嘉明就詳如臺北市大安 地政事務所複丈成果圖停車位編號14、15之請求，核其性質 係減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告分別為門牌號碼臺北市○○路○段31號 （下稱門牌號碼31號）建物即「弘爺華廈」（下稱系爭大廈 ）4樓之2、6樓、7樓之1、10樓、11樓之2、10樓之2之區分 所有權人，被告亦為系爭大廈之區分所有權人。系爭大廈坐 落臺北市○○區○○段二小段340、340-1地號土地（重測前 為坡心段403-45地號土地，因分割增加340-1地號土地）（ 下合稱系爭土地），系爭土地為兩造及系爭大廈之其他區分 所有權人所共有。依系爭大廈之使用執照竣工圖，可知系爭 大廈後方之空地畫有十五個停車位，系爭土地係屬系爭大廈 全體區分所有權人所共有，故該停車位之使用權利自應由全 體區分所有權人共享。然被告林嘉盈、林嘉明長期無權占用 系爭土地如臺北市大安地政事務所複丈成果圖停車位編號1 、2 、8、9、10之各個停車位；被告朱素貞、吳俊穎、郭妙 卿、陳慧美、王陳惠美、羅江森、王漢通，其分別無權占用 如台北市大安地政事務所複丈成果圖停車位編號11、13、3
、12、5、6、7之停車位。被告無權占用各該停車位，致原 告及其他土地區分所有權人等共有人無從對系爭土地共有部 分為管領、使用，被告顯係無法律上之正當權源，而不法侵 害原告及其他土地共有人之所有權，被告自應負損害賠償責 任。原告因被告侵權行為所受損害，應認係受有相當於租金 之損失。至於相當於租金之損害賠償金額，原告以土地申報 總價年息10%計算，故系爭土地之申報地價以及年租金估算 ，並依原告對系爭土地應有部分之持分比例，請求被告給付 相當於租金之損害賠償金額，為此爰依民法第179條、第184 條之規定提起本件訴訟，請求法院擇一為有利原告之判決， 並聲明：㈠被告林嘉盈、林嘉明應共同給付如附表二（C1） 欄之金額予各原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還坐落 台北市○○區○○段2小段340、340-1地號土地詳如台北市 大安地政事務所複丈成果圖停車位編號1、2、8、9、10停車 位之日止，按月共同給付如附表三（C2）欄之金額予各原告 。㈡被告朱素貞、吳俊穎、郭妙卿、陳慧美、王陳惠美、羅 江森、王漢通各自應給付如附表二（C1）欄之金額予各原告 ，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還坐落台北市○○區○○ 段2小段340、340-1地號土地詳如台北市大安地政事務所複 丈成果圖停車位編號11、13、3、12、5、6、7停車位之日止 ，各自按月給付如附表三（C2）欄之金額予各原告。㈢願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
㈠被告林嘉盈、林嘉明辯以：系爭大廈為被告林嘉盈等人之父 林國鈞以地主身分與建商弘爺建設股份有限公司（下稱弘爺 公司）於67年8月24日合建完工，由於系爭大廈後方空地空 間有限，因此僅有部分區分所有權人有車位使用權，並由建 商弘爺公司出具車位使用權證明書，並於系爭大廈之管理規 約約定系爭大廈之停車位由購得停車位之區分所有權人使用 ，是就停車位部分確實有分管契約存在等語。
㈡被告朱素貞、吳俊穎：被告朱素貞係於83年間向前手吳高寶 月買受坐落臺北市○○路○段31號6樓之1連同停車位使用權 ，而吳高寶月係自建商弘爺公司處取得系爭停車位之獨自使 用權，足見系爭大廈之建商自始即與購屋人約定部分區分所 有權人獨立之車位使用權，且系爭大廈管理規約第19條亦有 約定，顯示僅有購得停車位之設施及使用權者始能使用停車 位。而被告吳俊穎係於83年間向前手廖學曜買受坐落系爭大 廈9樓建物連同停車位使用權，而廖學曜係向魏雲杰取得系 爭停車位使用權，而被告朱素貞、吳俊穎自83年間取得系爭 停車位使用權起，至今一直使用近20年，從未發生問題，原
告提起本訴，顯係不了解系爭大廈停車位使用權利來龍去脈 ，系爭建物既已約定由特定區分所有權人使用，原告自無權 利主張被告有侵權行為或不當得利等語。
㈢被告郭妙卿: 原告請求之系爭大廈1樓後方之空地停車位， 為系爭大廈起造時保留之共有部分使用權，各區分所有權人 得選擇購買車位與否，伊之車位使用權利係來自買賣，並非 無權占用，自67年至今，系爭大廈之區分所有權人雖因買賣 而有變更，然前述保留共有部分之專用權亦附隨於專有部分 於房屋出賣時一併移轉給新買受者。倘他區分所有人明知有 此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示 承認，各區分所有權人應受拘束等語。
㈣被告陳慧美: 系爭大廈於取得使用執照時即有約定部分區分 所有權人有獨立的車位使用權，伊於67年5月5日與系爭大樓 建商簽訂房屋買賣契約時，停車位之位置標示圖已明確附載 於契約中，是系爭大廈之各承購戶於房屋買賣契約書簽立時 ，就停車位之空地訂有分管契約，而該分管契約未經全體共 有人同意終止，是仍有其效力，系爭大廈之區分所有權人應 受其拘束等語。
㈤被告王陳惠美、羅江森、王漢通辯以：系爭大廈係於公寓大 廈管理條例施行前之67年間所建造，本件被告王陳惠美、羅 江森、王漢通均於系爭大廈建造完成之初，即68年間即已分 別取得系爭大廈之區分所有權，依據建商與各承購戶之預定 買賣契約書第2條之約定，停車位使用權歸於建商，承購戶 需停車位時，須另行洽購，是應認承購戶與建商弘爺公司間 ，即系爭大廈各共有人間就1樓後面法定空地之使用，有由 建商分管專用之協議。被告3人所占有1樓後面法定空地上之 車位，係依預定買賣契約書第2條與各承購住戶約定，分別 向建商購買，建商於法定空地築有圍牆停車位後直接交付予 被告3人使用，擁有獨自使用權，是堪認定各共有人間就被 告3人於一樓法定空地之占有使用，有分管契約存在，各共 有人均應受其拘束，是被告3人占有前開1樓法定空地部分， 非無法律上原因或是構成侵權行為等語。
㈥並均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均予駁回。⒉如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭大廈坐落於系爭土地，於67年8月24日經核發67使字第 1496號使用執照（見本院卷第104頁、第116頁、第136頁） 。
㈡兩造均為系爭大廈房地之區分所有權人，有建物登記謄本、 土地登記謄本附卷可稽（見調解卷第14頁至第105頁）。
㈢被告林嘉盈、林嘉明占用系爭土地如臺北市大安地政事務所 複丈成果圖停車位編號1、2、8、9、10之停車位；編號1、2 兩個車位是租給彰化商業銀行仁和分行，編號8、9、10是由 彰化銀行仁和分行無償使用。被告朱素貞、吳俊穎、郭妙卿 、陳慧美、王陳惠美、羅江森、王漢通，分別占用如台北市 大安地政事務所複丈成果圖停車位編號11、13、3、12、5、 6 、7之停車位（以上編號1至3、5至13之停車位，下合稱系 爭停車位），有臺北市大安地政事務所複丈成果圖、彰化商 業銀行仁和分行回函及其附件附卷可稽（見本院卷第171頁 、第75頁至第91頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第171 頁、第205頁正面、背面、第229頁）。
四、得心證之理由：
本件原告主張：兩造均為系爭大廈房地之區分所有權人，系 爭大廈坐落系爭土地，系爭大廈後方之空地畫有十五個停車 位，系爭土地係屬系爭大廈全體區分所有權人所共有，被告 林嘉盈、林嘉明占用系爭土地如臺北市大安地政事務所複丈 成果圖停車位編號1、2、8、9、10之停車位；被告朱素貞、 吳俊穎、郭妙卿、陳慧美、王陳惠美、羅江森、王漢通，其 分別占用如台北市大安地政事務所複丈成果圖停車位編號11 、13、3、12、5、6、7之停車位等情，為被告所不爭執。惟 原告主張被告使用系爭停車位應依不當得利或侵權行為之規 定，給付原告相當租金之不當得利或損害賠償，則為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：被告是否無 權占用系爭停車位？原告主張被告使用系爭停車位應依民法 第179條不當得利或民法第184條侵權行為之規定，給付原告 相當租金之不當得利或損害賠償，有無理由？現就本件之爭 點析述如后：
㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除契約另 有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條前段及第820 條第1項分別定有明文。又於公寓大廈管理條例施行前已取 得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用 部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第55條第2項但書規 定即明。準此，共有人之間，就共有物，非不得約定共有物 之特定部分，由某共有人管理之，此項約定，即為共有物之 分管契約。查系爭大廈係於67年8月24日取得臺北市政府工 務局67使字第1496號使用執照，有使用執照存根及臺北市建 築管理工程處函附卷可參（見本院卷第104頁、第136頁）， 是系爭大廈係於公寓大廈管理條例施行前即取得建造執照、 使用執照，則系爭大廈原始區分所有權人倘就共有之共同部
分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力， 且得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分 之限制，惟特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例 及民法相關規定之適用。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。又以無權占有為原 因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被 無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有 正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判 決意旨參照）。本件被告抗辯系爭大廈原始區分所有權人間 ，就系爭車位有分管協議存在乙節，既為原告所否認，被告 自應就此事實負舉證責任。
㈢又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈 之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規 定外，應認共有人間已合意成立分管契約，分管契約訂定後 ，共有人將其應有部分讓與第三人時，於受讓人明知或可得 而知之情形下，受讓人仍應受讓與人與其他共有人所訂分管 契約之拘束（最高法院48年台上字第1065號判例意旨及司法 院大法官釋字第349號解釋參照）。被告抗辯系爭大廈之原 始區分所有權人與建商弘爺公司合建或向建商弘爺公司購買 系爭大廈房地時，即約定系爭停車位歸「購得停車位之區分 所有權人」使用，業據被告林嘉盈、林嘉明提出與建商弘爺 公司之工程合同及車位使用權證明書（見本院卷第97頁至第 103頁、第105頁至第106頁）、被告朱素貞、吳俊穎提出之 停車位讓渡書及車位使用權證明書（見本院卷第132頁至第 135頁）、被告郭妙卿提出之不動產買賣合約書及停車位證 明書（見本院卷第64頁至第74頁）、被告陳慧美提出之車位 使用權證明書（見本院卷第145頁至第148頁）、被告王陳惠 美、羅江森、王漢通提出被告與弘爺公司簽訂之預定買賣契 約書及車位使用權證明書（見本院卷第36頁至第51頁）為證 ，並經被告於本院101年9月28日提出前揭證物原本，經本院 核對無訛。依系爭大廈原始區分所有權人王陳惠美、羅江森 、王漢通提出被告與弘爺公司簽訂之預定買賣契約書（見本 院卷第36頁至第51頁）第2條約定：「地面空地作停車場部 分使用權歸屬乙方（即建商弘爺公司），甲方（即買方）須 停車場時，須另行洽購。」，又該約定為定型化條款，建商 弘爺公司與其他原始區分所有權人就1樓空地之使用權歸屬 約定均相同，足見弘爺公司業與系爭大廈各原始區分所有權 人分別約定系爭1樓空地使用權歸屬「購得停車位之區分所
有權人」使用甚明，參以系爭車位即為位於系爭1樓房屋後 方之空地，並有臺北市大安地政事務所101年7月16日北市大 地測字第10131108700號函暨所附土地複丈成果圖可明（見 本院卷第170頁至第171頁），亦徵系爭大廈原始區分所有權 人間確已協議由「購得停車位之區分所有權人」即被告等分 管使用系爭停車位，原告既為系爭大廈之區分所有權人，自 應受該分管協議之拘束。
㈣原告雖主張系爭大廈區分所有權人間並未協議由「購得停車 位之區分所有權人」分管使用系爭停車位云云，惟查，被告 陳慧美之訴訟代理人劉邦康亦稱：「原告龔祖安那戶，是我 弟弟劉邦星讓給他的。買的時候也有兩戶的契約（庭呈證物 原本，經法院及對造閱覽後，影本附卷，原本發還）。我弟 弟賣給他的那戶，當初言明不含停車位。我們當初一共買了 三戶，只有陳慧美那戶有買停車位。另外兩戶沒有買到。」 等語，原告亦不爭執該證物原本真正等情，足徵系爭大廈全 體區分所有權人就系爭停車位之使用方式業已達成分管協議 由「購得停車位之區分所有權人」使用，原告既為均為區分 所有權人之一，自應受該分管協議之拘束，原告等既均明知 並未向建商弘爺公司或前手買受停車位，則其等起訴主張被 告無權使用系爭停車位，自屬無理由。
㈤綜上，系爭停車位既經原始區分所有權人與建商弘爺公司合 建或向建商弘爺公司購買系爭大廈房地時，即約定系爭停車 位歸「購得停車位之區分所有權人」分管使用，且原告既均 為系爭大廈區分所有權人之一，亦均明知並未向建商弘爺公 司或前手買受停車位，自應受該分管協議之拘束，不得再主 張被告無權占用系爭停車位，則被告占用系爭停車位即有正 當權源，並非無法律上原因而受有利益，亦非不法侵害原告 之所有權。從而，原告主張被告無權占有系爭車位，被告應 依民法第179條、第184條之規定返還相當於租金之不當得利 及負侵權行為損害賠償責任云云，均非可採。
五、綜上所述，系爭大廈原始區分所有權人間就系爭停車位既已 約定由「購得停車位之區分所有權人」分管使用，被告占用 系爭停車位，即非無權占有，亦非無法律上原因而受有利益 ，或有何不法侵害原告所有權之情事，從而，原告依民法第 179條、第184條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得 利及負侵權行為損害賠償責任，均為無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回，附此敘明。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響
，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要 ，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 26 日
民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 10 月 26 日
書記官 吳珊華
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