臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2252號
原 告 張明義
訴訟代理人 郭芳宜律師
被 告 黃柏凱
訴訟代理人 簡炎申律師
上列當事人間給付價金等事件，本院於中華民國101 年10月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣被告前以每坪新臺幣（下同）59,000元之價格，向伊購買 坐落新北市○里區○○里○段○○段33地號土地部分持分（ 面積292.47坪，下稱系爭土地），依約被告應給付買賣價金 17,255,730元予伊【計算式：292.47×59,000＝17,255,730 】；因系爭土地存有三七五租約，如遭徵收應依平均地權條 例第11條之規定由地主將其所得補償地價之1/3 補償予承租 人，兩造遂約定由買賣價金中扣除每坪20,000元作為給付予 承租人之補償金，是被告得將買賣價金扣除5,849,400 元【 計算式：20,000×292.47＝5,849,400 】，兩造依此簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及特約條款（下稱系 爭特約條款），被告乃將扣除保證金之買賣價金11,406,330 元【計算式：17,255,730－5,876,400 ＝11,406,330】悉數 給付予伊，伊亦辦妥所有權移轉登記。嗣系爭土地經劃入臺 北港特定區區段徵收範圍，被告為此於民國100 年12月23日 致函佃農即訴外人陳張素、王南倩，表示渠等承租土地面積 經換算被告持分後為146.24坪，是渠等得領取之徵收補償費 為1,611,458 元，亦即被告給付予承租人之補償費僅按兩造 約定面積之1/2 即146.24坪計算，故被告得扣除之補償金實 際應僅2,924,800 元【計算式：146.24×20,000＝2,924,80 0 】，而非原本約定之5,849,400 元。從而，被告應將溢領 2,924,700 元返還予伊。伊曾函催被告返還前開補償金，詎 被告置之不理，伊遂向本院聲請調解，惟被告之委任律師於 調解期日主張扣除之5,849,400 元為補貼款，致調解不成立 。然兩造間買賣契約第2 條第5 項無論係約定「保證金」或 「補償金」，均應以被告辦理解除三七五租約之實際支付承 租人面積坪數之補償費為準，始符兩造締約之真意。故本件 依契約本旨及誠信原則，被告應將2,924,700 元返還予伊。 另被告受領前開款項亦屬無法律上原告受有利益，致伊受有
損害，核屬不當得利。爰依民法第179 條及系爭買賣契約第 2 條第5 項之規定提起本訴等語。並聲明：⑴被告應給付原 告2,924,700 元，及自101 年4 月27日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡對被告答辯之陳述：
⑴被告向伊買受之土地固為292.47坪，然佃農登記之三七五租 約權利僅為1/2 ，被告卻按買賣土地之總面積每坪扣款20,0 00元，總計扣除5,849,400 元。而被告需補償佃農之面積僅 為146.24坪，且被告依平均地權條例第11條之規定，需補償 佃農1,611,458 元，是被告反獲利4,237,942 元。被告之母 陳金鳳係從事土地買賣之人，深知上情，見伊教育程度僅有 國小畢業，智慮淺漏、思慮不週，對契約文字內容未能完全 明瞭，卻仍與伊訂約，顯有犧牲伊之利益而圖利被告之情， 實與誠信原則有違。縱被告返還2,924,700 元，其仍受有1, 313,242 元之利益，是伊提起本訴於法尚無未合。 ⑵證人林美志與柯慶長就買主陳金鳳是何人介紹之陳述不一致 ；證人林美志證稱當場討論價格3 萬9 千元，並非事實；林 美志借票給陳金鳳支付本件價款，是分期給付，並非一次借 票付清，林美志所述不實；且第3 次付款亦是使用林美志支 票，可見林美志與陳金鳳就系爭土地之買受有合作關係。故 證人林美志之證言偏頗不能採信。又證人林美志、柯慶長、 謝廷鑫均係林美志之友人及代書，彼等陳述難免失真，由此 3 名證人均未請求旅費足可佐證。
二、被告則以：
㈠系爭土地之面積達3,094 平方公尺，原告僅將相當於773.48 平方公尺（即233.98坪）之持分出售予伊。兩造嗣後方另立 系爭特約條款，由伊再購買58.49 坪。系爭買賣契約雖係以 伊之名義為之，但簽約及給付價金等相關事宜，均委由伊之 母親即訴外人陳金鳳代理之。原告雖為系爭買賣契約之出賣 人，惟其於訂約時並非系爭土地之登記名義人，伊首次購買 之233.98坪土地本系登記於訴外人張世熙、張世雄、張玥婷 名下，而第2 次購買之28.49 坪土地則係登記於訴外人張金 桂名下。實則原告係取得系爭土地所有人之證件及相關資料 後，直接將系爭土地移轉予伊，故原告與耕地承租人間並無 任何租佃關係存在，對系爭土地並無任何補償義務可言，則 系爭土地上之租佃契約無論終止、補償與否，或補償金若干 ，均與原告無涉。
㈡兩造訂立買賣契約時，原合意買賣價金為每坪59,000元，惟 原告告知系爭土地上有三七五租約，伊本要求原告應將三七 五租約解除後再行訂約，但原告以不便為由拒絕之，兩造乃
同意衡諸一般常理即以土地價值1/3 作為土地徵收補償之標 準，亦即以每坪20,000元之代價交由伊自行終止三七五租約 。於簽約過程中，因伊慮及將來終止租約是否有理由、佃農 是否接受及終止租約是否耗時過長等因素，兩造均需另行會 算，將致本件買賣增加許多不確定性，是伊不同意於契約上 註記「保證金」乙詞，兩造乃將契約上之「保證金」改以「 補償金」代之，以表明20,000元非終止三七五租約保證金之 意，並要求「付清價金便買斷」即以「賣清」方式處理。易 言之，系爭土地係由原告以每坪39,000元之代價賣斷予伊， 至系爭土地上三七五租約是否終止、是否需另行支付差額及 實際支付多少補償金予承租人，均由伊自行承擔，兩造將來 無需另行會算，亦無找補之問題，顯見20,000元之性質係被 告承接租佃關係所生不利益之補償。況遍觀系爭買賣契約或 系爭特約條款，從未提及「買方應立即與耕地承租人終止租 佃契約」、「買方應補償耕地承租人」、「買方應按本契約 之買賣價額1/3 補償予耕地承租人」等義務，亦未約定「實 際支付予耕地承租人之補償金若不足20,000元將退還差額， 若超過20,000元應由賣方補足之多退少補約定」、「兩造應 於何時結算多退少補差額」等內容，益徵兩造之本意在以價 金減少之方式補償伊承擔耕地租佃契約之利益及不利益等語 ，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決， 願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院得心證之理由：
查原告與被告之母陳金鳳於99年2 月8 日簽訂系爭買賣契約 ，由被告買受訴外人張世熙、張世雄、張玥婷所有系爭土地 之應繼分各36分之4 、36分之4 、36分之1 ，合計土地面積 233.98坪，議定總價為1380萬4820元，第1 次付款於99年2 月8 日交付138 萬元、第2 次付款於99年2 月26日交付138 萬元、第3 次付款於99年3 月5 日交付690 萬元、第4 次付 款於99年3 月15日交付414 萬4820元，又約定「乙方（指原 告）同意〈每次收款時〉，由甲方（指被告）提扣每坪新臺 幣貳萬元整，作為解除375 租約補償金〈保證金〉，解除37 5 租約由甲方負責處理」（按〈〉內文字係畫線刪除並蓋指 印），若干日後，原告與陳金鳳又簽訂系爭特約條款，約由 被告買受訴外人張金桂所有系爭土地應繼分16分之1 ，約定 買賣價款亦同依每坪59,000元計算，「扣除每坪新臺幣貳萬 元整，補貼375 租約為新臺幣壹佰壹拾陸萬玖仟捌佰元正， 共需支付買賣價金新臺幣貳佰貳拾捌萬壹仟壹佰元正」，有 系爭買賣契約及系爭特約條款存卷足考（見本院卷第28至30 、34頁），嗣被告依約交付發票日99年2 月8 日訴外人林美
志簽發之91萬元第一銀行大同分行支票1 紙、發票日99年2 月26日訴外人林美志簽發之91萬元第一銀行大同分行支票1 紙、發票日99年3 月5 日林美志簽發之456 萬元第一銀行大 同分行支票1 紙、發票日99年3 月6 日林美志簽發之159 萬 6 千元第一銀行大同分行支票1 紙、發票日99年3 月6 日陳 金鳳簽發之507 萬元臺北市第一信用合作社長安分社支票1 紙，由原告簽名代收無誤，此有支票5 張附卷可稽（見本院 卷第31、33、35頁），被告事後於99年3 月1 日匯款91萬元 、於同年月9 日匯款615 萬6 千元至林美志之子經營之聯鵬 旅行社公司之帳戶，亦有匯款單2 紙在卷足證（見本院卷第 60、61頁），故被告以林美志及陳金鳳之支票給付原告合計 1304萬6 千元之款項，應堪認定。原告主張：衡諸兩造訂約 締約真意，系爭買賣契約約定之「保證金」或「補償金」應 以被告實際按面積坪數補償佃農之數額為準，剩餘款項應給 付予伊等語，惟為被告所否認，並辯稱：系爭買賣契約已以 每坪3 萬9 千元之價款賣清等語。故兩造爭執事項厥為：系 爭買賣契約及系爭特約條款關於「補貼」之約定性質為何？ 是否應就被告實際補償佃農之金額多退少補？經查： ㈠按平均地權條例第11條第1 項：「依法徵收或照價收買之土 地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之 費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人， 以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補 償耕地承租人」定有明文。故兩造基於平均地權條例第11條 第1 項關於耕地承租人之補償應按徵收補償地價扣除土地增 值稅後餘額之3 分之1 計算方式，約定每坪單價59,000元， 其中20,000元預估為補償三七五減租承租人之價款，應屬明 確，合先敘明。
㈡系爭買賣契約雖係代書謝廷鑫預先擬定，此據證人謝廷鑫證 述明確（見本院卷第55頁反面），惟因陳金鳳當場有異議， 故經謝廷鑫手寫將原擬定之文字「每次收款時」畫線刪除， 並將「保證金」手寫修改為「補償金」，並經原告按捺指印 。由此足徵兩造應有就三七五佃農之補償事宜進行磋商，而 非原告僅能依附預先擬定之條款訂立契約。因此，證人林美 志具結證稱：「三七五的部分一直沒辦法談定，我和證人柯 慶長研究後無法知道他的公告地價是多少，也無法得知何時 會區段徵收，所以就把契約書上的保證金畫掉，改為補償金 ，由買方自行解決三七五減租」、「被證1 因為當時陳金鳳 說如果是用保證的字樣，是否給佃農的錢就一定是這個數字 ，他有異議，所以當場就改為補償金，而被證2 的補貼也是 這個意思」等語（見本院卷第52頁至反面），與證人柯慶長
證述：「因為系爭土地有三七五租約，一般都是扣3 分之1 補償佃農的金額來作為買賣價金，本件也是一樣」、「應該 是算賣清，買方要負責佃農的補償，沒有多退少補的約定」 、「（問：所謂三七五租約是否照政府登記的面積作補償？ ）如果政府要做結算的話是以這個面積，但是簽約當時並沒 有確認有三七五租約的土地到底有多少坪」、「因為當初約 定與講的不同，所以實際上以一坪3 萬9 去算各期的價款」 等語（見本院卷第54頁、反面），與證人謝廷鑫之證詞：「 當時是一坪5 萬9 ，然後因三七五租約，但系爭土地何時要 徵收不知道，所以兩造同意每坪扣兩萬元作為佃農的補償， 佃農的補償由買方自行處理」、「當下沒有約定要多退少補 」、「原來書面上是寫保證金，改為補償金的意思，就是由 買方自行處理三七五。當時我只聽到陳金鳳說保證金這樣的 字眼不太明確，他希望就是每坪以兩萬元，由買方自行處理 三七五的部分，原告也同意，所以我就做修改」、「因為書 面是我們預先做好，當場陳金鳳有異議，我們才當場手改， 是經過兩造同意」等語（見本院卷第55頁、反面），互核相 符，應為可信。原告雖主張應以佃農實際補償面積計算補償 金額云云，惟證人林美志、柯慶長均證稱係賣斷付清並無多 退少補之約定，而證人謝廷鑫亦表示未聽見兩造有此部分約 定（見本院卷第55頁反面），在場證人張聖同稱：「價款是 每坪5 萬9 ，但因為有375 的佃農，所以就每坪壓2 萬元， 375 佃農有塗銷，土地才算完整的持有，才需要付後面這筆 款」、「（問：所謂375 佃農壓2 萬元，是否依照佃農補償 的面積計算？）我不清楚，當初好像沒有講那麼多」、「（ 問：若相隔數年才塗銷375 註記，且補償金額也超過兩萬元 ，那當時有無約定賣方應補償差額給買方？）當初沒有講到 差額，沒有講到那麼細」、「（問：總結來說，這份契約針 對375 租佃之補償，有無多退少補之問題？）沒有。當初我 的角色就是幫買賣雙方談每坪單價，至於後續375 要如何處 理我沒有深入參與」等語明確（見本院卷第71頁反面、第72 頁、反面），是證人張聖在簽約現場亦未聽聞兩造有約定補 償金額應以實際租佃面積計算後，多退少補。衡諸常情，若 兩造當時磋商結果應以實際補償佃農之土地面積及金額進行 會算後始能最終確認本件買賣價款之金額，應直接註記「應 依三七五租佃實際面積及補償金額為準」之旨，然系爭買賣 契約並無如此明文。縱當場未及註記此情，然若干日後簽訂 系爭特約條款時，原告大可要求增添此等條文，卻未見系爭 特約條款附註實際找補結算之條款。況原告亦無法合理說明 系爭買賣契約手寫刪除「每次付款時」及將「保證金」更改
為「補償金」之原因為何。綜合以上情狀，實難認為兩造當 時約定應依日後實際補償佃農金額結算被告應給付之尾款金 額。原告主張要難憑採，被告所辯核與系爭買賣契約之記載 及證人所述情形相符，應可採信。從而，揆諸前揭說明，依 系爭買賣契約文義觀察，所謂「補貼金」即按買賣坪數扣減 每坪2 萬元，故兩造係以每坪3 萬9 千元達成買賣之意思合 致，並無按實際補償佃農後之金額再行結算，多退少補。 ㈢原告雖主張：被告利用伊智慮欠週、不明瞭契約文字云云， 並提出個人基本資料查詢結果證明伊學歷為小學畢業（見本 院卷第79、83頁）。惟按三七五減租條例條例施行後，耕地 租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂， 應由出租人會同承租人申請登記，該條例第6 條第1 項定有 明文。此為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂 立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51 年臺上字第26 29 號判例要旨參照）。原告既以訴外人張世 熙、張世雄、張玥婷所有系爭土地持分為標的，與被告之母 陳金鳳訂立系爭買賣契約，若干日後再以張金桂所有系爭土 地持分為標的與陳金鳳訂立系爭特約條款，是原告承諾將前 揭4 人就系爭土地之持分出售予被告，顯見原告應有獲得張 世熙、張世雄、張玥婷、張金桂之授權，則原告自可基於所 有權人張世熙、張世雄、張玥婷、張金桂之授權查知系爭土 地上關於三七五租約之登記資料，包括三七五租佃面積。兩 造締約當時，倘若認為系爭土地上三七五租佃面積為交易重 要資訊，攸關買賣價款之數額多寡，即屬兩造所能預料之契 約重要之點，而原告應可透過當時所有權人張世熙、張世雄 、張玥婷、張金桂取得相關資訊，俾為評估是否與被告締約 及給付內容之衡量。綜言之，相較於陳金鳳或被告，原告應 立於資訊優勢地位，兩造締約能力難認有何顯失公平之情形 。原告主張，要非可取。原告既立於足可輕易取得租佃資訊 之地位，倘若兩造磋商結果係以實際三七五租佃面積為計算 補償金之依據，則此關涉買賣價款之重要之點，兩造斷無可 能在毫無調查確認租佃面積之情形下即率爾訂立系爭買賣契 約，原告甚至於若干日後再簽立系爭特約條款，同樣並未註 明三七五租佃之面積或補償金之金額計算，顯見原告於簽訂 系爭買賣契約及系爭特約條款之際，三七五租佃面積並非伊 關心之契約重要之點。
㈣按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之 真意，固應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事 實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值等作全般之觀察（最高法院79年度臺上字第1778號判決
）；但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即 不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號 判例意旨參照）。蓋在私法領域內，當事人依其意思所形成 之權利義務關係，基於契約自由原則，權利人得自由決定如 何行使其基於契約所取得之權利。承前所述，原告並非經濟 弱勢之一方，締約時自有能力獲得完整資訊，本得權衡利害 得失後始為約定，否則儘可不予同意與陳金鳳簽約，故難認 兩造所簽系爭買賣契約及系爭特約條款有何顯失公平之情形 ，自無予以特別保護之必要。又行使權利，履行義務，固應 依誠實及信用之方法，惟承前所述，兩造針對系爭土地上三 七五租約補償部分之約定已臻明確，與誠信原則無涉。 ㈤末查，縱原告主張林美志與被告之母陳金鳳就系爭土地之購 買有合資關係為真實，惟核林美志所證述情節與證人柯慶長 、謝廷鑫所述大致相符，亦與原告聲請之證人張聖所述情節 無異，渠等證詞難認不可採。更難僅憑林美志與陳金鳳或被 告之合作關係即遽認原告對於系爭買賣契約及若干日後系爭 特約條款之締約行為，有何意思表示不自由之情形。原告空 言主張伊因智慮欠週、不明瞭契約文字、被告違反誠信原則 云云，自難遽信。被告既係依系爭買賣契約及系爭特約條款 關於「補貼」之約定，每坪扣減2 萬元而僅須給付每坪3 萬 9 千元之價款予原告，則就差額2 萬元部分，即難謂為不當 得利。原告主張，核非可採。
四、綜上所述，原告依民事訴訟法第148 條第2 項、第199 條第 1 項、民法第179 條等規定，請求被告給付2,924,700 元， 及自101 年4 月27日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利 息，洵屬無據，應予駁回。原告之訴既應駁回，其假執行之 聲請，亦失所附麗，亦不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 24 日
民事第三庭 法 官 林晏如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 10 月 24 日
書記官 洪王俞萍