臺灣臺北地方法院民事裁定 101年度事聲字第459號
異 議 人 林振民
上列異議人與相對人中國信託商業銀行及林進瑩間清償債務強制
執行事件，異議人對於中華民國101年10月3日本院民事執行處司
法事務官所為101年度司執字第70727號裁定提出異議，本院裁定
如下：
主 文
原裁定廢棄。
理 由
一、異議意旨略以：伊因本案而得憂鬱症且係以所有房屋之持份 替無干之第三人償還銀行卡債，拍賣之房屋亦非欠錢之第三 人所有。又所核定之底價新臺幣（下同）30萬元較前次拍定 之92,000元為高等語。爰聲明異議。
二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格， 經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。 而依「辦理強制執行事件應行注意事項」第42項第5款、第 7款分別規定：「(五)核定拍賣最低價額應儘量與市價相當 ，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾 作為核定拍賣最低價額之參考。」、「(七)不動產如確因地 區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑 定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得 酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產內部裝璜設 備及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提 高或壓低拍賣最低價額。」等旨，執行法院核定不動產拍賣 最低價額應如何認為相當，固屬執行法院職權裁量之範圍， 然非漫無限制，可任意核定，執行法院於核定不動產之拍賣 最低價額仍應儘量與市價相當，除應參考鑑定人所提出之估 定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人 之利益而為最妥適之決定。經查：
（一）本件司法事務官就應為拍賣之不動產台北市○○區○○段 一小段第3750建號建物即門牌號碼台北市○○區○○街 300巷第39之1號3樓，權利範圍八分之一（計2.45坪）， 曾請債權人中國信託商業銀行及員警陳報房屋使用狀況， 並囑託景陽不動產估價師事務所鑑定，鑑價結果為106, 000 元，有台北市政府警察局信義分局函及鑑定報告在卷 可稽。司法事務官另以網路查詢附近房屋成交行情、屬合 法登記建物有租金收益，並認台北市房地屢為增值價格不 斐而核定為30萬元。
（二）然司法事務官所查閱卷附信義房屋成交行情，均屬房屋及 土地同時出售之價格，究竟房屋及土地價格各為若干，無
從查悉。何況二手房地買賣，土地價格往往高於房屋，而 本件又係35.2年建物，屋齡已舊，房屋本身價值不高；加 以又係就建物應有部分所為拍賣，得標後尚須與其餘共有 人間重為共有物管理收益之協議，上述鑑價之結果是否當 然低於市價，即非無疑。此外，司法事務官又未曾親赴現 場勘驗，瞭解屋況及四周遭環境，復未能提出具體交易價 格之判斷依據，更未核定前使債權人、債務人就鑑定價格 表示意見，其所逕為系爭房屋應有部分之核定價格難認與 市價相當。
（三）又當事人或利害關係人本得就強制執行之命令、強制執行 之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情 事聲請或聲明異議，此為強制執行法第12條所明定。而本 件異議人為共有人，且經通知得行使優先承買權在案，司 法事務官所為拍賣底價之核定，攸關異議人優先承買權之 行使與否，自屬利害關係人得為本件之異議無誤。四、綜上所述，本件司法事務官所為核定尚乏與市價相當之論據 。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，即非無據，爰由本 院廢棄原裁定，並發回本院民事執行處司法事務官另為妥適 之處理。
五、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、 民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 吳定亞
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 101 年 10 月 22 日
書記官 桂大永