損害賠償等
臺灣臺北地方法院(民事),建字,100年度,269號
TPDV,100,建,269,20121025,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　100年度建字第269號
原　　　告　水悅社區管理委員會
法定代理人　朱慧芳
訴訟代理人　蔡勝雄律師
複代理人　　李奕葶
　　　　　　張運弘律師
被　　　告　振翔建設股份有限公司
法定代理人　李美惠
訴訟代理人　任順律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年9月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按公寓大廈管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項 及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人 為管理委員所設立之組織；而公寓大廈管理委員會設有主任 委員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以 公寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，且依法收取 公共基金並設專戶儲存而有獨立之財產，此觀公寓大廈管理 條例第3條第9款、第18條第3項、第29條規定甚明，是公寓 大廈管理委員會應屬非法人團體，而民事訴訟法第40條第3 項固規定「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事 人能力」，並可據此規定，認非法人團體於民事訴訟得為確 定私權請求之人或為其相對人。然此乃程序法對非法人團體 認其有形式上之當事人能力，尚不能因之而謂非法人團體有 實體上之權利能力（最高法院67年台上字第865號判例參照 ）。惟非法人團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為 交易者比比皆是，故非法人團體除法律有明文規定或依其性 質不得享受權利、負擔義務外，尚難謂與之為法律行為或其 為之法律行為一概無效（最高法院79年度台上字第1293號裁 判亦可資參照）。復依公寓大廈管理條例第10條第2項前段 規定，共用部分、約定共有部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。是管理委員會就社區共用部分 之管理及維護為其職務範圍內之事項，其對於因執行管理及 維護社區共用部分而衍生之相關民事紛爭，自有訴訟實施權 ，且此權限係源自於法律之特別規定，不待區分所有權人同 意或授權。經查，本件原告水悅社區管理委員會係以其負責



管理之公共基金及管理維護之公共設施，因被告不當支領公 共基金，及被告點交之公共設施有瑕疵經催告修補未果，而 依民法第179條及第227條第1項規定，請求被告返還不當得 利及賠償損害，原告係就其職務範圍內關於公共設施之管理 及維護而提起本件訴訟，而其實際上即為管理之主體，縱實 體法上之權利義務最後歸屬主體為區分所有權人，但原告為 達其管理維護公共設施之目的，尚非不得藉由提起本件訴訟 之方式以主張權利，揆諸前揭說明，原告即為適格之當事人 ，被告辯稱原告有當事人不適格及權利義務歸屬之程序違反 云云，即無足採。
二、查原告之法定代理人原為黃佳英，嗣於本院審理中變更為朱 慧芳，業據朱慧芳於民國101年8月9日具狀聲明承受訴訟， 並有桃園縣政府准予備查函在卷可稽（見本院卷㈡第293頁 ），核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符 ，應予准許。
三、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。查原告於起訴時，原請求被告給付原 告新臺幣（下同）10,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止之法定遲延利息（見臺灣桃園地方法院卷 ，下稱桃園地院卷，第4頁）。嗣於101年8月9日具狀撤回原 請求被告應減少價金每戶10,000元部分（見本院卷㈡第195 頁）;又於101年8月31日以民事辯論意旨狀撤回有關廣告不 實部分之損害賠償請求，並將訴之聲明第1項變更為請求被 告給付4,155,839元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清 償日止之法定遲延利息（見本院卷㈡第236頁）；末於101年 9月4日具狀變更訴之聲明第1項為「被告應給付原告4,475,0 30元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息」（見本院卷㈡第260頁）。原告前後 所為訴之變更，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆首 開規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告係原告負責管理維護之水悅社區之起造人兼建商，依公 寓大廈管理條例第28條第3項規定，於水悅社區成立管理委 員會或推選管理負責人前，被告即為本社區之管理負責人。 原告於98年12月22日經主管機關桃園縣政府核准報備成立， 依公寓大廈管理條例第20條第1項規定，被告應立即將公共 基金移交予原告。而查水悅社區之區分所有權人係自97年4 月起陸續入住，每戶區分所有權人於買受房屋時即繳付10,0



00元作為公共基金，合計應有3,970,000元（社區共397戶） ，且被告自98年6月起向住戶收取社區管理費，然被告竟遲 至99年1月16日始將公共基金移交予原告，且僅移交98,350 元。又水悅社區之住戶雖自97年4月起陸續入住，然97年4月 份僅有10戶入住，被告應依入住戶數之比例計算管理費，惟 被告提出之費用支出明細竟列該月支出308,700元保全費用 ，顯不合理，被告明顯係將原應由其負擔之成本，藉代管公 共基金之便，將該成本轉嫁由住戶負擔，顯然未盡其代住戶 管理公共基金之義務，致區分所有權人受有損害。原告為水 悅社區公共基金之管理者，爰依民法第179條規定，請求被 告返還其移交公共基金前向住戶收取之管理基金扣除必要管 銷費用後之餘額3,165,706元。至被告與住戶簽訂之買賣契 約後附之住戶規約（下稱住戶規約）第5條第1項第2款，雖 約定區分所有權人於遷入時應交付管理基金10,000元，自使 用執照取得起一年內未成立管理委員會，被告並得開始向區 分所有權人按月收取管理費，惟此為內政部頒訂之公寓大廈 規約範本所無，其性質為被告訂立之定型化契約，明顯不利 消費者而顯失公平，依消費者保護法第12條或民法第247條 之1之規定應為無效。
㈡被告交付之水悅社區公共設施於點交出驗時即發現多處瑕疵 ，經原告通知其改善未果，被告改善進度緩慢，一再拖延改 善時程，原告基於住戶之居住安全，乃自行僱工修復共支出 1,309,324元，爰依民法第227條第1項不完全給付之規定， 請求被告賠償原告支出之費用。各項費用明細如下： ⒈建築物公共設施因存有建築結構體、消防系統不符安全標 準、電梯機坑設計不良、社區園藝噴灌系統不符標準、污 水機房結構設計不良及地下室停車場電燈管照明不足等瑕 疵，原告就此等瑕疵已支付電機修繕費用236,397元、緊 急照明專用電池65,600元、消防檢查25,000元、消防器材 1,890元、污水檢測申報代辦費12,600元、數位監控工程 費250,000元、修繕工程費10,500元、電腦組機具1,600元 、電腦維修4,200元及主機零件3,150元。 ⒉因被告施作之消防逆止閥設施對於水質要求甚高，水質不 清澈即無法運轉，且消防採水口亦遭堵塞無法正常運轉， 自被告98年移交消防設施起即未通過消防檢查，並有消防 器材不足、自動灑水設備及火災警報系統未達使用年限即 故障等情事，原告催請被告改善，被告仍未改善，原告礙 於社區經費有限，僅能另行僱工並以逐年分項工程改善， 先後支出99年度消防申報缺失改善工程150,000元、100年 度消防申報缺失改善工程106,691元、屋頂逆止閥改善工



程款208,005元（24,150＋122,850＋22,15 5＋38,850） 、社區消防採水口清洗工程75,000元、社區消防採水口設 備更新及測試工程62,500元。
㈢綜上所述，被告應返還原告公共基金3,165,706元,及賠 償瑕疵修補費用1,309,324元，共計4,475,030元。並聲明： ⒈被告應給付原告4,475,030元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願 供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠公寓大廈管理委員會之權責，僅在維護管理該公寓大廈，並 執行區分所有權人會議事項，尚無就區分所有權人與建商間 實體爭執之私權糾紛加以干涉之權，衡諸伊係與各區分所有 權人簽訂買賣契約，縱買賣之標的本身及附屬公共設施具有 瑕疵之情事，倘非經各區分所有權人授權原告對伊提起本件 訴訟，原告提起本件訴訟，即不合法。
㈡伊於取得水悅社區建物之使用執照前即依公寓大廈管理條例 第18條規定，在96年8月24日提撥公共基金2,929,664元至桃 園縣政府專戶，此已含有於管理委員會成立前負擔管理費支 出之意涵，伊並無再按月依區分所有之比例計付管理費之義 務。又依住戶規約第11條第1項約定：「為維護本社區之公 共安寧及清潔衛生，買方（即屋主）同意本大樓之維護管理 工作，自使用執照取得日起，委由賣方安排管理公司或由賣 方直接成立管理服務中心，驗收接管公共設施及其設備進行 維護管理，該條約定僅係屋主委託伊安排社區管理顧問公司 接收公共設施及設備，並未述及屋主或原告得向伊請求空屋 管理費，蓋如原告所言，被告須依區分所有之比例負擔代管 期間之空屋管理費，其結果將造成建商不願於管理委員會成 立前負起代管社區之責，因伊於管理委員會成立前已先行負 擔管理費之支出，如尚須依區分所有之比例計付管理費，即 屬重複負擔管理費。況伊自96年4月1日起即開始支付駐衛保 全服務費，迄97年3月底已支付1,621,142元，完全未由住戶 負擔，即伊自96年11月7日取得使用執照起至97年3月底止， 均未動用依法提撥至桃園縣政府專戶之公共基金，至98年6 月1日起開始向區分所有權人收取管理費。再伊基於公寓大 廈管理負責人之地位，於97年4月辦理交屋後第一戶住戶進 住起，即應依住戶規約第5條約定將管理基金用於支付水悅 社區管理維護，伊因此支付之保全、水電等相關費用，自應 由管理基金或區分所有權人按其應有部分比例分擔之，不因 管理委員會是否成立而有所差異。況依99年1月16日「水悅 社區財務移交清冊」第1頁中間之記載：「社區財務來源除



98年6月起如管理費收繳清冊之住戶收繳管理費外；另為何 光華先生代收之管理基金，共計397戶每戶新台幣10,000元 ，共計新台幣3,970,000元（起造人尚未售出之房屋由何光 華先生先行代墊），扣除代墊部分（如上列第1項財報）剩 餘新台幣98,350元，由代收人開立支票交本社區管委會收取 。上列有關社區財務收支交由水悅社區管理委員會查核收訖 無誤」，足見伊已由何光華先生代繳起造人尚未售出（未交 屋）部分每戶1萬元之管理基金，而已補足總戶數之397萬元 。另水悅社區於97年4月間雖僅有十餘戶住戶遷入，惟當時 進行裝潢施工者達30戶以上，保全人員需三班全力崗哨，不 因住戶進住戶數之多寡而有差別，且基於管理房屋之理念， 空屋亦須繳納管理費，故原告質疑97年4月僅有十餘戶入住 卻支付308,700元保全費用，係將被告所應負擔之營運成本 轉嫁予住戶承擔乙節，並無理由及依據，原告自不得再請求 伊返還公共基金3,165,706元。至原告雖主張住戶規約第5條 第1項第2款約定無效，惟水悅社區建物之使用執照係96年11 月6日取得，伊於97年11月7日即得向區分所有權人收取管理 費，但伊至98年6月1日始向住戶收取管理費，並依約繳納未 出售或未辦理交屋完成之管理費，並無任何不公平之情形， 原告之主張並無理由。
㈢伊已將水悅社區之公共設施點交予原告，並無原告所指之瑕 疵，原告提出之點交缺失表乃其單方面製作之文件，未經兩 造簽認，而伊與原告辦理點交所製作之數量驗收表均經原告 之總幹事馬啟祥或良福公寓大廈管理維護股份有限公司相關 人員之簽名，且依伊提出之被證8-8、8-9，消防設備、電器 設備、給排水設備、及地下室通風設備之缺失改善紀錄，有 會驗廠商之簽名，且有檢驗日期及完成日期之紀錄，足以證 明被告就原告提出之缺失改善已修改完成。又原告提出之證 據均僅原告向廠商詢價之報價單或估價單，其未實際施作並 支付款項，自不得據以向伊求償，茲就原告各項請求答辯如 下：
⒈電機修繕費用236,397元部分，原告提出良福公司100年4 月18日請款單及發票，請款單上明明「管理勞務費」（10 0.4.1－100.4.30），發票之品名欄內記載「水?-機電」 ，細目則未有說明，二者支付項目不相一致，應係良福公 司每月「管理勞務費」之請款，否則何須載明「100.4.1. －100.4.30.」，是其支付性質不屬於瑕庛修繕之範躊。 ⒉緊急照明專用電池65,600元部分，原告提出之之單據僅能 證明其曾購置電池，然緊急照明設備自被告取得使用執照 迄100年2月已達數年之久，而緊急照明所使用之電池係屬



消耗品，屆齡即需更換，是此費用自非屬伊交付有瑕庛公 共設施而需修復之費用。
⒊消防檢查25,000元、消防器材1,890元部分，此屬政府機 關每年例行消防檢查所需、原告委託良福公司代辦之服務 費，及原告為該消防檢查所需而更新之消防器材，均非屬 伊交付有瑕庛公共設施而需修復之費用。
⒋污水檢測申報代辦費12,600元部分，理由同上項說明，應 屬委託良福公司代辦污水檢測之服務費，非屬伊交付有瑕 庛公共設施而修復之費用。
⒌數位監控工程費250,000元、修繕工程費10,500元、電腦 組機具1,600元、電腦維修4,200元及主機零件3,150元部 分，其性質均屬原告管理所需或為增進監控功能所添設之 設備，非屬伊初始交付有瑕庛公共設施而需修復之費用。 ⒍修繕工程費10,500元部分，其中99年10月12日「自轉式風 車」1,500元、看不出日期之「大門修繕」6,000元、看不 出日期之「屋頂門手修繕」3,000元，原告並未說明此為 何處之瑕疵而需修繕之費用，亦可能係原告為汰舊換新增 加使用效益而自行更換，原告並未通知伊修繕，自不足以 證明係伊交付初始即有瑕疵而需修復之費用。
⒎屋頂逆止閥更新工程150,000元之請款單與屋頂逆止閥改 善工程208,005元有重覆之情形，其中消耗品屬例行性更 換，非屬瑕疵修補，且工資亦不合理，原告帳戶亦未支出 該筆費用。又101年2月10日社區消防採水口清洗工程75,0 00元與101年4月15日社區消防採水口設備更新及測試工程 之62,500元費用重覆，因原告如已修復並清潔採水口，何 以短期內即做設備更新，又倘原告將更新設備，何需再施 作管線除銹、防銹及補漆等工作，其必要性何在？至原告 雖主張其已定期通知伊修復，惟未見其提出任何證據，亦 未證明該等設備於點交之時即有不能使用之瑕疵，原告自 不得請求上開費用。
㈢再伊與住戶簽訂房屋土地買賣契約書時，已領得桃園縣政府 核發之(96)桃縣工建使字第02065號使用執照，若買賣標的 物存有瑕疵，顯係於契約成立前即已發生，原告依民法第22 7條請求伊負損害賠償之責，當非可採等語。
㈣並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔 保聲請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告為水悅社區大廈之起造人兼建商，水悅社區共397戶， 於96年11月7日取得使用執照，被告與水悅社區397戶之區分 所有權人簽訂有「振翔水悅房屋土地買賣契約書」（下稱系



爭契約），被告係於97年4月間開始交付房屋予購買者，並 有桃園縣政府（96）桃縣工建使字第壢02065號使用執照在 卷可稽（見本院卷二第98頁、桃園地院卷第77至87頁）。 ㈡原告係於98年12月22日經桃園縣政府同意備查成立之水悅社 區管理委員會，有桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證明在 卷可稽（見桃園地院卷第16頁）。
㈢住戶規約第3條內容為：「本大樓自起造人-振翔建設股份有 限公司取得使用執照日起，由起造人選任之管理公司或由起 造人直接成立之管理中心負責本大樓之維護管理，並於所有 權登記之區分所有權人達半數以上，由起造人負責移交大樓 公共設施與公共事務予本大樓全體區分所有權人所成立之管 理委員會負責管理與維護。」（見桃園地院卷第84頁）。 ㈣住戶規約第5條第1項內容為：「公共基金之來源有：1. 按公寓大廈管理條例施行細則，起造人提列新臺幣貳佰玖拾 貳萬玖仟陸佰陸拾肆元整設置公共基金（96.8.24桃府 納收字第043216號），俟大樓成立管理委員會後逕向桃園縣 政府領取。2.區分所有權人遷入時，一次交付管理中心新台 幣壹萬元整做為管理基金，以支付本大樓使用執照取得日起 至管理委員會成立前之管理維護費用，餘額充作公共管理基 金。但若至使用執照取得日起一年內尚未成立管理委員會， 管理中心得開始向區分所有權人按月收取管理費。3.每次收 取管理費時得溢收百分之二十以內，扣除實際管理費支出結 餘充作公共基金。上列款項由起造人設立專戶代管至本 大樓第一次區分所有權人會議選任之管理負責人或管理委員 會成立後接管。4.公共區域之出租收入。」（見桃園地院卷 第84頁背面）。
四、得心證之理由：
原告主張住戶規約第5條第1項第2款屬定型化契約，明顯不 利消費者而顯失公平，依消費者保護法第12條或民法第247 條之1規定應屬無效，被告於原告管理委員會成立前應依其 尚未出售之戶數繳納管理費，被告移交予原告之公共管理基 金明顯不足，被告獲有不當得利，且被告交付之公共設施存 有若干瑕疵，經其限期改善未果，其自行僱工共支出1,309, 324元，爰依民法第179條、第227條之規定，請求被告返還 管理基金及賠償其因公共設施支出之費用等語。被告則否認 之，並以前揭情詞置辯。是本件所應探究者,厥為：㈠原告 請求被告再移交公共基金3,165,706元予原告,有無理由 ？（⒈住戶規約第5條第1項2款之約定是否違反消費者保護 法第12條或民法第247條之1之規定而無效？⒉被告有無應移 交之公共基金而未移交之情形？）㈡原告請求瑕疵修補



費用1,309,324元，有無理由？（⒈原告所指之瑕疵是否屬 被告於點交公共設施時即存在之瑕疵？⒉原告依民法第227 條規定，請求被告賠償損害有無理由？）茲析述如次： ㈠原告請求被告應移交公共基金3,165,706元予原告，有無理 由？
⒈住戶規約第5條第1項2款之約定是否違反消費者保護法第1 2條或民法第247條之1之規定？
⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分 約定無效。一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責 任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事 人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事 人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。又定型 化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者， 無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其 顯失公平；一、違反平等互惠原則。二、條款與其所排 除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契 約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的 難以達成者。消費者保護法第12條亦定有明文。是定型 化契約是否符合誠信原則，應視其是否違背任意法規之 基本規範意義，或其對相對人權利之限制、自己義務之 減輕及是否危害契約之主要目的而判斷之。
⑵查住戶規約第5條第1項第2款固約定「區分所有權人遷 入時，一次交付管理中心新臺幣一萬元整做為管理基金 ，以支付本大樓使用執照取得日起至管理委員會成立前 之管理維護費用，餘額充作公共基金。但若自使用 執照取得日起一年內尚未成立管理委員會，管理中心得 開始向區分所有權人按月收取管理費」等內容，且住戶 規約係由被告單方為水悅社區建物買受人全體所擬定， 然該住戶規約係基於公寓大廈管理條例，並為維護水悅 社區之建築設備，確保住戶之安全及各項居住品質而訂 定之（見第1條總則），係在確保社區安全、美觀及居 住品質之管理維護之規約，並不具任何契約性質，是系 爭住戶規約有無上開法文之適用，已不無疑義！且「起 造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管 理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責 人。」為公寓大廈管理條例第28條第3項所明文規定， 被告於原告成立前，本為水悅社區之管理負責人，負有 維護水悅社區生活品質及安全維護之責。
⑶再查被告與水悅社區房屋買受人簽訂之「振翔水悅房屋



土地買賣契約書」第11條有關大樓管理規定事項，第1 項約定：「為維持本社區之公共安寧及清潔衛生，買方 同意本大樓之維護管理工作，於使用執照取得日起，委 由賣方安排管理公司或由賣方直接成立管理服務中心， 驗收執照取得日起，委由賣方安排管理公司或由賣方直 接成立管理服務中心，驗收接管公共設施及其設備進行 維護管理。」、同條第2項約定：「為保持良好秩序及 全體住戶之公共權益，賣方願遵守『振翔水悅住戶規約 』之約束。」；而振翔水悅房屋土地買賣契約書附有住 戶規約一節，為原告所不爭執，並有振翔水悅房屋土地 買賣契約書及附件一：振翔水悅房地買賣相關資料及附 加約定事項、附件二振翔水悅住戶規約等在卷可稽（見 桃園地院卷第76至87頁），足見水悅社區房屋買受人同 意於使用執照取得日起，委由被告安排管理公司或由被 告直接成立管理服務中心，接管公共設施及其設備進行 維護管理。是堪認住戶規約第5條第1項第2款約定，其 目的係為維持原告社區之生活品質、安全維護，被告於 擔任管理負責人期間，為維護社區生活品質及安全之必 要，自有一定之花費，然此係為全部區分所有權人之利 益，難謂係為被告之利益所為，且未因此免除或減輕被 告責任，或加重區分所有權人之責任，或使區分所有權 人拋棄權利或限制其行使權利者、或對於區分所有權人 有重大不利益者，自難認有違反消費者保護法第12條及 民法第247條之1規定之情形。從而，原告此部分主張， 殊無足採。
⒉被告有無應移交之公共基金而未移交之情形？ ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張水悅 社區97年4月至98年5月間之管理支出，應由被告與實際 入住之住戶按區分所有之比例負擔管理費，被告尚應移 交公共基金3,165,706元予原告一節，已為被告所 否認，原告自應舉證證明之。
⑵按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造 人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應 按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依 區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、 其他收入（第一項）；依前項第一款規定提列之公共基 金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交 各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓 大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五



十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施 設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為 撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。公 共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負 責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之（第 二項）。」為公寓大廈管理條例第18條第1項、第2項所 明文規定。而查被告已於96年8月24日依此規定向桃園 縣政府繳納「公寓大廈管理基金」，有其提出之桃園縣 政府自行收納款項收據影本在卷可稽（見本院卷㈡第31 頁），堪認被告已就水悅社區建物領得使用執照一年內 之管理維護事項，提列公共基金無誤。
⑶依前揭住戶規約第5條第1項第2款約定，區分所有權人 於遷入時應一次交付1萬元做為管理基金，以支付水悅 社區建物使用執照取得日起至管理委員會成立前之管理 維護費用，餘額充作公共基金，此對於所有住戶應均有 適用。又兩造於99年1月16日辦理移交手續時，其中「 水悅社區財務移交清冊」第1頁中間之記載：「社區財 務來源除98年6月起如管理費收繳清冊之住戶收繳管理 費外；另為何光華先生代收之管理基金，共計397戶每 戶新台幣10,000元，共計新台幣3,970,000元（起造人 尚未售出之房屋由何光華先生先行代墊），扣除代墊部 分（如上列第1項財報）剩餘新台幣98,350元，由代收 人開立支票交本社區管委會收取。上列有關社區財務收 支交由水悅社區管理委員會查核收訖無誤」等語，並經 當時水悅社區管理委員會主任委員、財務委員（何蘭英 ）簽名，有該清冊影本在卷可稽（見本院卷㈠第62頁） ，原告亦從未否認其上所載「何光華先生代收之管理基 金，共計397戶每戶新台幣10,000元，共計新台幣3,970 ,000元」之真正，堪認被告尚未售出（未交屋）部分之 每戶1萬元管理基金應已由何光華先生代繳補足無誤。 ⑷再依住戶規約第5條第1項約定公共管理基金之來源有： 「⒈按公寓大廈管理條例施行細則，起造人（按即被告 ）提列新台幣貳佰玖拾貳萬玖仟陸佰陸拾肆元整設置公 共管理基金（96.8.24桃府納收字第043216號），俟大 樓成立管理委員會後逕向桃園縣政府領取。⒉區分所有 權人遷入時，一次交付管理中心新臺幣壹萬元整做為管 理基金，以支付本大樓使用執照取得日起至管理委員會 成立前之管理維護費用，餘額充作公共基金。但若自使 用執照取得日起一年內尚未成立管理委員會，管理中心 得開始向區分所有權人按月收取管理費…」，同條第2



項第5款並約定：「公共管理基金之用途如下：…5.支 付使用執照取得日起壹年內之管理公司或管理服務人員 薪資、設備及環境維護費用、添購或租用管理中心之辦 公設備等管理維護費用支出。」（見桃園地院卷第84頁 反面、第85頁），是水悅社區自使用執照取得日起至管 理委員會成立期間所需之管理費用，應由各區分所有權 人依住戶規約第5條第1項第2款約定所繳納之1萬元支付 無誤。
⑸綜上所述，被告已依公寓大廈管理條例規定，就水悅社 區建物領得使用執照一年內之管理維護事項提列公共基 金，亦已由何光華先生代繳補足其於移交公共基金予原 告前之尚未售出（未交屋）部分之每戶1萬元管理基金 ，則被告在水悅社區建物使用執照取得日起至管理委員 會成立期間，以各區分所有權人依住戶規約第5條第1項 第2款約定繳納1萬元管理費支付社區管理費用，與公寓 大廈管理條例及住戶規約並無不合，難認有不當管理， 並獲取不當得利之情形。從而，原告請求被告應移交公 共基金3,165,706元予原告，即無理由。 ㈡原告請求瑕疵修補費用1,309,324元，有無理由？ ⒈原告所指之瑕疵是否屬被告於點交公共設施時即存在之瑕 疵？
原告主張被告交付之公共設施有前揭瑕疵，其通知被告修 補未果，基於住戶安全考量而僱工修復支出費用，屬被告 不完全給付所致之損害一節，既為被告所否認，原告自應 先舉證證明該等瑕疵於被告點交公共設施時即已存在。茲 就原告所指各項瑕疵審酌如下：
⑴電機修繕：原告雖提出機電修繕費用請款單，主張其支 出機電修繕工程費用236,397元云云，惟查兩造不爭執 之電氣設備點交缺失表（見本院卷㈠第185至186頁）， 其中除項次6「B1F車道入口拉門電源，應使用大公盤電 源，不得使用小公盤電源，目前現場使用MPC小公盤電 源」、項次9「DG盤匯流排竣工路線圖面製圖畫錯，於 現場配置不合，建議竣工圖面修正改善」及項次11「停 車場及車道照明設備各開關未標示位置及範圍，建議標 示改善」，其餘各項均已於99年6月17日由代驗廠商改 善完成並確認，而原告所提出之機電修繕費用請款單（ 見本院卷㈠第123頁），其費用支出期間係在100年4月 間，已與上開期間不合，且請款單所載之收費項目為「 管理勞務費用」，並非修繕相關費用，原告復未能舉證 證明此項費用與前揭各項次有何關聯及其必要性，是難



認原告所指此部分瑕疵於被告點交公共設施時即已存在 。
⑵緊急照明專用電池：查原告購買緊急照明專用電池及避 難方向燈電池一批而支出65,600元一節，固有其提出之 統一發票為證（見本院卷㈠第124頁），惟統一發票之 時間為「100年2月18日」，距離水悅社區建物取得使用 執照已有數年，距離被告開始交屋予住戶（97年4月間 ）亦近3年之久，而電池屬於消耗品，有一定之耐用年 限，難認係被告自始交付有瑕疵之電池而需更換，是無 法認定此部分瑕疵於被告點交公共設施時即已存在。 ⑶消防檢查、消防器材：依工程慣例，申請使用執照前應 先通過消防檢查，被告既已於96年11月7日取得使用執 照，則被告原完成之消防設施應已符合消防法規之規定 。又消防檢查費用之性質乃屬住戶規約第5條第3項第6 款所約定之「其他基地內共用部分之經常管理維護費用 ，消防、污廢水、建物安全檢查等年度執照申報費用」 範圍（見桃園地院卷第85頁），本應由原告以公共基金 支付，雖桃園縣政府曾於99年1月12日開立限期改善通 知單予原告（見本院卷㈡第287頁），然究其違反事實 及法令欄所載之違規事實，係被告98年度未定期辦理消 防安全設備檢修申報，則原告於99年2月24日消防檢查 所支出之消防檢查費用25,000元及同年9月間所支出之 消防器材1,890元（見本院卷㈠第125、126頁），應與 被告點交之公共設施無涉，難認屬被告點交公共設施之 瑕疵。
⑷污水檢測申報代辦費：查污水檢測費用之性質乃屬住戶 規約第5條第3項第6款約定之「其他基地內共用部分之 經常管理維護費用，消防、污廢水、建物安全檢查等年 度執照申報費用」之範圍（見桃園地院卷第85頁），依 原告提出之統一發票所載日期「99年2月23日」（見本 院卷㈠第127頁），顯屬原告接管水悅社區公共設施後 ，99年應辦理之年度污水檢測，應由原告以公共基金支 付，此與被告點交之公共設施有瑕疵無關，難認屬被告 點交公共設施之瑕疵。
⑸數位監控工程：查原告提出之弱電設備點交缺失表（見 本院卷㈡第205頁），其上並無數位監控工程相關缺失 之記載，又其中項次8「車道出入口廠商同意各加裝一 組監視器（共二組），加強辨視度」業已註明「建商完 成」等語，堪認被告交付及加裝之監視器並無缺失或不 足之情形。雖原告自費施作數位監控工程（見本院卷㈠



第128頁），惟此項支出是因被告原交付之公共設施（ 安全監控）與法規不符或水悅社區住戶基於安全考量而 自行增加設備，原告並未舉證證明之，故難認係被告點 交公共設施時即存在之瑕疵。
⑹修繕工程：原告就此固提出統一發票（見本院卷㈠第 132頁），足認其有此部分修繕費用之支出，惟查統一 發票所載日期為「99年10月12日」，修繕項目為「自轉 式風車」1,500元、「大門修繕」6,000元及「屋頂修繕 」3,000元，距離被告點交公共設施之時間已有半年以 上之時間，且依原告提出之設備點交缺失表（見桃園地 院卷第17頁至31頁），其上並無風車、大門及屋頂等缺 失之記載，且上開修繕之詳細項目不明，有可能係使用 不當或其他原因而造成，尚無法遽認係公共設施本身之 瑕疵，故難認係被告點交公共設施時即存在之瑕疵。 ⑺電腦機組、電腦維修及主機零件：原告就此部分主張固 提出統一發票（見本院卷㈠第129至131頁）為證，惟統 一發票所載日期為「99年11月15日」、「99年11月16日 」，距離被告點交公共設施之時間已有半年以上之時間 ，且查電腦機組並非原告主張之公共設施缺失項目，此 觀水悅社區公共設施點交缺失表（見桃園地院卷第17至