臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第92號
原 告 陳信枝
訴訟代理人 林錦隆律師
複代理人 李宗炎律師
被 告 陳通銘
陳聯芳
陳美枝
上三人共同
訴訟代理人 趙建興律師
複代理人 石惠貞
上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國101年9月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付被告及全體公同共有人新臺幣陸佰肆拾萬元之同時，將如附表所示之土地及建物辦理所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝三人與原告為兄弟姊妹關係 ，緣二造之母於民國93年10月28日死亡後，留有繼承人即 二造兄弟姊妹共四人，其遺產即如附表所示坐落臺北市○ ○區○○段二小段第509、509-1、509-2號土地（權利範 圍10000之20）及該土地上建號00972號之建物（門牌號碼 為臺北市○○○路○段215號13樓之5，含附屬建物）（下 稱系爭房地）之所有權，由二造依應繼分各四分之一之比 例繼承取得，並於94年10月24日辦理繼承登記在案。（二）嗣被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝三人為祈能發揮充有效之 合理使用及收益系爭公同共有之房地，於100年11月9日依 土地法第34條之1之相關規定，以總價新臺幣（下同）6,4 00,000元將該公同共有之系爭房地所有權出售第三人即被 告陳通銘之配偶張伽宣，並以郵局存證信函通知原告得以 同一價格行使優先承買權。原告於收受該通知後，即於同 年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人，表示願以同一 價格優先承買，同時要求被告三人於同年11月21日至臺中 市北屯區○○○○街20號廣福代書事務所簽定買賣契約。 詎被告三人雖依約至代書事務所，但竟以其等通知之價格 過低，要求原告必須提高價金始願簽約。因被告三人於契 約成立後片面要求提高買賣價金，於法不合，原告未予同 意。
（三）嗣原告於100年11月22日再次以郵局存證信函，催告被告
三人儘速與原告簽定買賣契約，被告三人除未予置理外， 竟於100年11月24日以郵局存證信函回覆原告，主張渠等 三人已與原買受人張伽宣解除契約為由，撤銷100年11月9 日優先承買通知之意思表示。原告認被告之主張，於法不 合，又於100年11月30日通知被告三人於同年12月5日簽約 ，履行出賣人之義務，惟被告三人至今仍置之不理。（四）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地 法第34條之1第4項、第5項定有明文。被告等依該條文之 相關規定，通知原告行使優先承買權，原告於收受通知後 ，已依法行使優先承買權，自屬依法有據。又公同共有人 依本條文規定所行使之優先承買權，為形成權之一種，一 經表示優先承買，該共有人間與其他共有人間，即成立同 一條件之買賣契約。至原買受人與其他出賣之共有人間是 否合意解除前所成立之買賣契約，對共有人之優先買權之 行使並無影響，此有最高法院72年台上字第2822號、84年 台上字第68號判決可資參酌。本件兩造間既因原告行使優 先承買權而就系爭房地與被告三人成立買賣契約，被告三 人自應依約履行出賣人之義務，將系爭房地之應有部分（ 潛在）移轉登記與原告。原告爰依買賣契約之法律關係提 起本訴。
（五）並聲明：被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝應將公同共有之如 附表所示之土地及建物辦理所有權移轉登記予原告。二、被告答辯意旨略以：
（一）按土地法第34條之1第4項所稱之優先承買權，乃基於該法 律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生之「 先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係 對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與 第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權 利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時， 對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而 言（本院65年台上字第853號判例參照），有最高法院100 年台上字第432號判決可參。又本條項規定共有人之優先 承買權屬於訂立買賣契約之請求權，僅有債權之效力，並 無及於第三人之效力。足徵，原告雖明白表示願以同一條 件承買，依前述亦僅生確認優先承買權存在，進而請求被 告等與之簽訂不動產買賣之書面契約之請求權而已，原告 逕自請求為不動產所有權之移轉登記，似與前揭判決及學 說所述不符。
（二）被告等於與第三人張伽宣簽訂系爭不動產買賣契約後，嗣
因故買賣不成，而於100年11月21日合意解除系爭不動產 買賣契約，並即以存證信函通知原告撤銷通知優先承買權 之意思表示。而法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法 第114條第1項定有明文，故原告之僅具請求訂約權利之優 先承買權，既經依法撤銷，是否仍存在，不能無疑。（三）退步言，如鈞院認原告之優先承買權存在，原告既欲行使 優先承買權要求被告等為潛在應有部分之移轉，然卻未支 付任何買賣價金，爰於鈞院確認原告優先承買權存在，被 告等應與之簽訂系爭不動產買賣契約時，行使同時履行抗 辯權，要求原告亦應依民法第345條規定，按同一買賣條 件，支付買賣價金6,400,000元。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）經查，原告起訴主張其與被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝三 人為兄弟姊妹關係，緣二造之母於93年10月28日死亡後， 留有繼承人即二造兄弟姊妹共四人，其遺產即如附表所示 之土地及建物（即系爭房地）之所有權，由二造依應繼分 各四分之一之比例繼承取得，並於94年10月24日辦理繼承 登記在案；嗣被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝於100年11月9 日以總價6,400,000元將該公同共有之系爭房地所有權出 售第三人即被告陳通銘之配偶張伽宣，並以郵局存證信函 通知原告得以同一價格行使優先承買權；原告於收受該通 知後，即於同年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人， 表示願以同一價格優先承買，同時要求被告三人於同年11 月21日至臺中市北屯區○○○○街20號廣福代書事務所簽 定買賣契約，被告三人以其等通知之價格過低，要求原告 必須提高價金始願簽約，為原告所拒絕，原告又於100年 11月22日以郵局存證信函催告被告三人儘速與原告簽定買 賣契約，被告三人再於100年11月24日以郵局存證信函回 覆原告，主張渠等三人已與原買受人張伽宣解除契約為由 ，撤銷100年11月9日優先承買通知之意思表示等事實，為 被告所不爭執，且據原告提出與所述相符之系爭土地登記 第二類謄本、系爭建物登記第二類謄本、臺中文心路郵局 第2001號存證信函、豐原中正路郵局第000842號存證信函 、臺中松竹郵局第467號存證信函、臺中松竹郵局第480號 存證信函、臺中松竹郵局第556號存證信函附卷為證，故 原告主張之此部分事實，尚堪信為真實，先予敘明。（二）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地 法第34條之1第4項、第5項定有明文。土地法所定土地或
建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數 ，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共 有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人 得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共 有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求 以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表 示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買 賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立 （最高法院85年度台上字第793號判決意旨參照）。查本 件被告於100年11月9日以郵局存證信函通知原告得以同一 價格、同一條件就系爭房地行使優先承買權後，原告旋於 同年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人，表示願以同 一價格、同一條件優先承買系爭房地，故於原告該存證信 函到達被告時起，即已發生行使優先承買權意思表示送達 之效力，故原告所為行使優先購買權之表示，已符土地法 第34條之1第4項之規定而合法有效，是依前揭最高法院85 年度台上字第793號判決意旨，則系爭房地之買賣契約即 於出賣之共有人即被告等三人與優先承購之共有人即原告 間成立。
（三）次按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權， 固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。 惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有 人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共 有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意 解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行 使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有 權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約， 以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適 用，即有疑義（最高法院84年度台上字第2134號判決要旨 供參）。查被告等於100年11月9日以前某日已先與第三人 張伽宣就系爭房地成立買賣契約，原告受被告等通知後， 旋於同年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人，表示願 以同一價格、同一條件優先承買，而使系爭房地之買賣契 約於出賣之共有人即被告與優先承購之共有人即原告間成 立，已如前述，則縱令被告嗣於同年11月21日與原買受人 張伽宣解除買賣契約，核諸前揭最高法院84年度台上字第 2134號判決要旨，被告三人於原告主張優先購買權後，為 避免原告行使優先承購，而與第三人張伽宣另行合意解除 原已有效成立之買賣契約，則該「合意解除」既在他共有 人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形
成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有 變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所 定他共有人所得行使之優先承購權之適用，顯有疑義。是 以，被告辯稱原告之優先承買權已因被告等嗣後與原買受 人張伽宣解除買賣契約而消滅云云，即難認可採。（四）再按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地 者，他共有人雖亦得依同條第4項規定，以同一價格優先 承購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分， 則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為 承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部 分計其價金（最高法院97年度台上字第2222號判決要旨供 參）。又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取 得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價 金及受領標的物之義務。民法第348條第1項、第367條分 別有明文。查本件原告既係以買賣總價款6,400,000元向 被告購買系爭房地，且系爭買賣契約並無給付不能之情事 ，是本件原告主張被告有將系爭房地所有權移轉登記予原 告之義務，應屬可採。另按因契約互負債務者，於他方當 事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條 第1項前段亦定有明文。基上所述，原告既已依土地法第3 4條之1第4項、第5項規定，以存證信函對被告等為行使優 先購買權之表示，且系爭房地之買賣契約於出賣之共有人 即被告與優先承購之共有人即原告間已然成立，而被告將 系爭房地出賣予原告，固負有移轉所有權予原告之義務， 惟原告尚有買賣價金未為給付，被告等就系爭房地所有權 移轉之給付，並無先為給付之義務，是被告等於本件所為 給付買賣價金之同時履行抗辯，於法亦屬有據，故本院為 命被告給付之同時，自應命原告同時給付系爭房地之全部 買賣價金6,400,000元。至於兩造間互為對待給付之具體 方式，及稅賦與手續費之負擔，自應依兩造合意之方式及 依系爭買賣契約之約定辦理，併此敘明。
四、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，訴請被告應將如附 表所示之土地及建物辦理所有權移轉登記予原告，於法有據 ，應予准許。惟原告就買賣價金6,400,000元尚未支付，被 告為同時履行抗辯，亦有理由，爰判決如主文第一項所示。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
民事第五庭 法 官 廖慧如
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
書記官 林雅慧
附表：
土地部分
┌─┬─────────────────────┬─┬──────────┬─────────┐
│編│ 土地坐落 │地│ 面 積 │ │
│號├───┬────┬───┬───┬────┤目├──┬──┬────┤ 權利範圍 │
│ │縣市 │鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ │公頃│公畝│平方公尺│ │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─┼──┼──┼────┼─────────┤
│1 │臺北市│松山區 ○○○段│二小段│000-0000│建│ │ │2,702.00│原告陳信枝、被告陳│
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─┼──┼──┼────┤通銘、陳聯芳、陳美│
│2 │臺北市│松山區 ○○○段│二小段│000-0000│建│ │ │686.00 │枝等四人因繼承取得│
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─┼──┼──┼────┤而為公同共有10000 │
│3 │臺北市│松山區 ○○○段│二小段│000-0000│建│ │ │4.00 │分之20。 │
└─┴───┴────┴───┴───┴────┴─┴──┴──┴────┴─────────┘
建物部分（含附屬建物）
┌─┬────────────────────────────────┬────────────┐
│ │ 主建物 │ 附屬建物 │
│編├──┬────┬────┬─────┬────┬────────┼────────────┤
│ │ │ │ │用途建築式│ │ │1.用途：陽台（面積7.76平│
│號│建號│建物門牌│基地坐落│樣主要建材│建物面積│ 權利範圍 │ 方公尺） │
│ │ │ │ │及房屋層數│ │ │2.共有部分：敦化段二小段│
├─┼──┼────┼────┼─────┼────┼────────┤ 0000-000建號（面積6,92│
│ │ │臺北市松│臺北市松│住家用、15│ │原告陳信枝、被告│ 9.27平方公尺） │
│ │972-│山區長安│山區敦化│層之鋼筋混│57.21 │陳通銘、陳聯芳、│3.權利範圍：10000分之21 │
│1 │000 │東路二段│段二小段│凝土造建物│平方公尺│陳美枝因繼承公同│ （為原告陳信枝、被告陳│
│ │ │215號13 │000-0000│之第13層 │ │共有所有權利全部│ 通銘、陳聯芳、陳美枝因│
│ │ │樓之5 │地號土地│ │ │（1分之1） │ 繼承公同共有取得） │
└─┴──┴────┴────┴─────┴────┴────────┴────────────┘
（以下空白）