臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第802號
原 告 王勝傑
被 告 葉芳伶
訴訟代理人 黃靖閔律師
被 告 大道不動產有限公司
法定代理人 蘇健龍
被 告 張傑晨
蘇瑞銘
蘇宗偉
陳玲月
茅君華
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國101年10月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟叁佰伍拾伍元由原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分
被告大道不動產有限公司、張傑晨、蘇瑞銘、蘇宗偉、陳玲 月、茅君華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告方面
一、原告主張：
㈠、被告葉芳伶委託被告大道不動產有限公司（下稱大道公司） 代為銷售坐落臺中市○○區○○段113地號土地，權利範圍 100000之342及其上同段建號1804號建物，門牌號碼臺中市 北屯區○○○街53號房地（下稱系爭房屋），並與原告在民 國100年10月3日簽立不動產買賣契約，約定原告以總價新臺 幣（下同）436萬元買受系爭房屋。然在本件簽約前之銷售 過程中被告大道公司之仲介人員張傑晨、蘇瑞銘、蘇宗偉、 陳玲月、茅君華五人為賺取本件不動產佣金，便以通謀虛偽 之意思表示該交易之不動產產權清楚且無違建增建等情事， 並認為原告首次購屋，年少無經驗促成購買賺取酬金，原告 就在此等環境下簽立不動產買賣契約書，並於事後陸續付款 ，並配合第三人何安妤地政士完成付款並成功將產權移轉至 原告名下，此部分有買賣確認書、交屋明細表、建築改良物 所有權移轉契約書、土地所有權移轉契約書、契稅繳款書、 房屋稅繳款書、建物所有權狀及土地所有權狀影本共十張為
憑。
㈡、待被告葉芳伶將系爭房屋交付原告後，便開始派工裝潢以便 早日開店營業，直到提起本件訴訟前幾個月剛好逢雨季，導 致購買房屋二樓便開始漏水、壁癌浮現出來。原告聽到鄰居 稱那二樓房屋為違建，所以漏水是很正常等語，原告便驅車 前往地政事務所調閱上開不動產之建物平面圖以供查證，方 知原告花費436萬元中，有三分之一為違建房屋。依簽立不 動產買賣契約書第2條第2項：買賣標的如有未依法申請或與 現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方應誠實告知，另依不 動產標的現況說明書內容中：是否有增建物（包括未登記之 改建、增建、違建及建商二次施工部份），被告葉芳伶及被 告大道公司竟填「否」，可見被告多人為了完成本件交易而 將違建部分在未告知原告情況下，以合法建物價格賣予原告 ，導致原告多花費145萬元予被告葉芳伶購買無產權之建物 。
㈢、被告於簽訂系爭契約時向原告陳稱系爭房屋總坪數為35.58 坪，含平台、陽台在內云云。惟查實際上系爭房屋總坪數僅 23.353坪，故坪數虛報12.23坪。原告顯遭被告等詐欺而為 買受系爭房地之意思表示。被告葉芳伶隱瞞上情，且交付之 房屋有違建12.23坪，顯然有瑕疪，故依侵權行為及出賣人 瑕疪擔保責任，請求被告葉芳伶減少價金，並給付原告145 萬元；被告大道公司與原告有仲介合約，有據實告知義務， 竟對增建乙節予以隱瞞，使原告受有損害，故依據侵權行為 及債務不履行之法律關係請求被告大道公司、張傑晨、蘇瑞 銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華賠償145萬元。被告葉芳伶與 被告大道公司、張傑晨、蘇瑞銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華 並應負連帶賠償責任等語。
二、並聲明：㈠被告應連帶給付原告145萬元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡ 原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面
一、被告葉芳伶主張
㈠、本件不動產買賣價款已經全部給付完畢，系爭房屋業已於 100年11月6日點交完成。本件不動產買賣契約書之附件委託 銷售契約書（一般委託版，100年8月13日簽訂），其中不動 產標的現況說明書第17項是否有增建物，當時勾選「否」。 但被告葉芳伶與大道公司於100年10月1日所簽訂專任版委託 銷售契約書其中不動產標的現況說明書第17項是否有增建物 ，當時勾選「是」。被告葉芳伶與大道公司於100年10月1日 再度慎重簽訂專任版委託銷售契約書時，其中不動產標的現
況說明書第17項是否有增建物。當時有注意之前一般版的勾 選錯誤，才更正勾選「是」。由此足證被告葉芳伶主觀上確 實沒有刻意隱瞞增建之情事。至於買賣契約簽訂當時仲介業 者，以100年8月13日一般委託版之銷售契約書當作附件，被 告葉芳伶當時疏忽並未發現，可能係仲介業者魚目混珠不當 之舉。原告就本件系爭房屋到現場看過幾次，且明知契約書 上所載夾層面積為13.16平方公尺（約4坪），與實際使用面 積（約16坪）相差甚多，原告不能推諉不知有增建之情形， 況該增建情形，係原來建商二次施工所為，同社區之其他10 幾間店面均係如此。關於本件系爭房屋現況及有無增建等情 形，於買賣過程中，原告未曾向被告葉芳伶詢問過，均由大 道公司之仲介業者處理，縱有隱匿之情事（被告葉芳伶否認 之），均應大道公司負責，與被告葉芳伶無涉。㈡、本件系爭房屋建物謄本記載：總面積66.77平方公尺，一樓 38.45平方公尺，騎樓15.16平方公尺，夾層13.16平方公尺 ，附屬建物陽台4.05平方公尺，平台6.38平方公尺，與不動 產買賣契約書為相同記載。換言之，主建物與附屬建物之總 面積為77.2平方公尺，約23.353坪。與房屋現況多出約12坪 之情形，原告不得推諉不知。且仲介業者，對照建物謄本及 建物測量成果圖觀之，顯然知之甚詳，並有詳實向原告解釋 說明之義務，應無所謂虛報12.23坪之錯誤。縱使有所謂虛 報之情形，應可歸責於仲介業者，要與被告葉芳伶無涉。原 告主張系爭房屋被告有虛報12.23坪面積之瑕疵，請求減少 價金145萬元，顯無理由甚明。並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
二、被告蘇瑞銘主張：
㈠、原告與被告大道公司有仲介合約，伊有參與簽訂契約之過程 ，被告大道公司與被告葉芳伶確曾經簽立兩份委託銷售契約 書，一開始是簽立一般委託，後來在找到買主後，另外簽立 專任委託銷售。伊也不知道為何會附100年8月13日的現況說 明書，是被告茅君華負責寫委託書。至於是何人將100年8月 13日之不動產現況說明書附在不動產買賣契約書內，伊並不 清楚。系爭房屋增建夾層部分應係建商二次施工，伊看不出 有增建，陽台往外推係正常等語。
㈡、並聲明：駁回原告之訴。
三、被告大道公司、張傑晨、蘇宗偉、陳玲月、茅君華未到庭陳 述，亦未提出書狀為任何陳述或主張。
叁、本院之判斷
一、原告主張其於100年10月間經被告大道不動產有限公司仲介 與被告葉芳伶就系爭房屋簽立不動產買賣契約，約定總價為
436萬元，價金已給付完畢，並主張被告等人隱瞞系爭房地 有12.23坪增建夾層之事實，原告因首次購屋，不疑有他， 而簽立上開不動產買賣契約。然上開夾層依法屬違建，將來 可能被拆除，應為瑕疪，原告所支付之436萬元之價金，增 建部分即佔三分之一，因此對被告葉芳伶主張民法侵權行為 、買賣契約瑕疪擔保、對被告大道不動產有限公司、張傑晨 、蘇瑞銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華並依據侵權行為及債務 不履行之規定，請求被告應連帶賠償其損害即買賣總金之三 分之一共14 5萬元等情，業據其提出不動產買賣契約書、買 賣確認書、交屋明細表、建築改良物所有權移轉契約書、土 地所有權移轉契約書、契稅繳款書、房屋稅繳款書、土地、 建物所有權狀、建物平面圖影本為據。被告大道不動產有限 公司、張傑晨、蘇宗偉、陳玲月、茅君華未到庭陳述，亦未 以書狀表示意見。被告葉芳伶固不否認與原告簽立上開不動 產買賣契約，及所出賣之系爭房地確有約12坪之增建夾層， 惟主張其係依現況交屋，且否認有隱瞞增建之事，並主張約 12坪之增建夾層並非瑕疪，原告並未受有損害，原告主張漏 水部分應係於交屋後原告僱工施工所造成，並非系爭房屋原 有之瑕疪等語。被告蘇瑞銘亦不否認原告與大道公司間有仲 介合約，其為大道公司之員工，系爭房地買賣簽約過程伊有 參與等情，惟辯稱伊不知道是何人將與被告葉芳伶在100 年 8月13日所簽之一般委託書之現況說明書與不動產買賣契約 書訂在一起，且陽台往外推是正常的等語。因此本件兩造之 爭點應為：㈠系爭房屋有約12坪夾層之增建是否構成瑕疪？ ㈡原告以被告葉芳伶隱瞞增建夾層之事實，並以上開夾層係 屬瑕疪請求被告葉芳伶負瑕疪擔保責任，請求賠償其減少之 價金145萬元，有無理由？㈢原告主張被告大道公司、張傑 晨、蘇瑞銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華故意隱瞞上開增建情 形，且違反仲介契約之告知義務，主張侵權行為及債務不履 行，請求連帶給付原告損失145萬元，有無理由？二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。復按 所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號 判例意旨參照）；又買賣標的物有無瑕疵，應綜合當事人之 約定及通常交易之觀念判斷。又按當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證責任，亦為民事訴訟法第277條前段 定有明文。
三、查本件原告與被告葉芳伶關於系爭房屋約定買賣權利範圍為 ：土地面積34.2平方公尺、主建物一層面積為38.45平方公 尺、騎樓為15.16平方公尺、夾層為13.16平方公尺、陽台為 4.05平方公尺、平台為6.38平方公尺及其他共同使用部分， 有上開不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷第11至29頁） ，而前揭約定之權利範圍嗣登記所有權為原告所有，實際登 記之面積核與上開不動產買賣契約相符乙情，有土地、建物 所有權狀、登記謄本在卷可憑（本院卷第36至37頁、65至68 頁）。是以就被告葉芳伶關於移轉土地、建物所有權之面積 部分並無短少或違約。雖然原告主張被告葉芳伶所交付系爭 房地多出約12坪之夾層，此部分係違建，應為瑕疪等語。查 原告所主張多出來約12坪之夾層，係指在系爭房屋一層內之 原有合法登記之13.16平方公尺夾層再為增建，做為室內房 間之一部分，有原告提出之臺中市中正地政事務所建物測量 成果圖及其自行以綠色螢光筆標示違建部分在卷足參（見本 院卷第38、39頁）。此部分被告並不否認確係建商之二次施 工之增建部分，並未合法登記於謄本內，則此部分即係屬違 章使用無訛。然而，按違章使用之部分係屬主管機關之行政 管理問題，民法所謂物是否有滅失或減少其效用或價值之瑕 疵仍應依一般通常交易觀念定之。本件被告葉芳伶交付之系 爭房屋多出約12坪之夾層，係原有夾層之延伸，為室內房間 使用，則多出之夾層應無減少或滅失房屋使用之通常效用或 價值，自難指該夾層部分即為所謂之瑕疪。又雖然原告主張 系爭房屋有滲水等情形，然又稱不知原因為何（本院卷第12 2 頁反面），被告葉芳伶亦否認此滲水係增建夾層所致，原 告既未能舉證證明上開滲水與增建之夾層有關，自難認上開 夾層有造成滅失或減少系爭房屋通常或契約預定效用之瑕疪 。原告另主張當時買受系爭房屋時，被告告知總坪數為35.5 8 坪，所以其支付之契約總價436萬元的坪數35.58坪，這是 有包含違法增建部分，因此被告葉芳伶應賠償浮報坪數部分 。惟據被告提出之仲介公司刊登系爭房屋售屋資料表（見本 院卷第124頁）顯示系爭房屋刊登之坪數為26.16坪，並非原 告主張之35.58坪，且依據系爭不動產買賣契約書亦無約定 買賣標的為35.58坪之情形，原告復未能舉證證明兩造訂約 時有此約定，自難認原告主張為真實。再者上開夾層係為室 內房間使用，原告未舉證證明因此夾層而有何減少市場價值 之情形，是以原告主張系爭房屋有約12坪之夾層增建為瑕疪 云云，尚無足採。故原告主張被告葉芳伶應依民法第359 條
之規定負瑕疪擔保責任，請求減少價金145萬元，洵屬無據 。另本件原告於買受系爭房屋前曾至現場看屋，且被告葉芳 伶係以現況交屋，依據不動產買賣契約書及登記謄本上之合 法夾增為13.16平方公尺（約4坪），而增建後之夾層約16坪 ，其增建之情事應甚為顯然，原告主張其不知有增建情形， 要非無疑。又縱本件於簽立買賣時被告葉芳伶或有故意或過 失將增建欄勾選「否」之不動產現況說明書做為不動產買賣 契約書之附件，然因本件上開增建夾層部分尚難認為係瑕疪 ，原告復未能舉證其受有何損害，則原告依侵權行為請求被 告葉芳伶亦應負損害賠償責任云云，亦屬無據。三、原告另主張與被告大道公司有仲介契約，被告大道公司及其 僱用之仲介人員對於買賣標的應有據實告知之義務，本件關 於系爭房屋有增建約12坪之夾層，而在100年10月3日簽立不 動產買賣契約時，被告大道公司之仲介人員於不動產買賣契 約附上被告葉芳伶於100年8月13日委託大道公司銷售系爭房 屋所提供之不動產標的現況說明書，而依據該份不動產說明 書關於系爭房屋有無增建（包括未登記之改建、增建、違建 及建商二次施工部分）欄係勾選「否」【而非附上被告葉芳 伶在100年10月1日簽立之委託銷售契約書所附關於有無增建 欄位勾選「是」之不動產標的現況說明書】等情，為被告蘇 瑞銘所不爭，被告大道公司、張傑晨、蘇宗偉、陳玲月、茅 君華則經合法通知，於言詞辯論期日未到庭陳述，亦未提出 書狀爭執，則依民事訴訟法第280條第3項視同自認。本件系 爭房屋確實有上開之增建情形，而被告大道公司、張傑晨、 蘇瑞銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華所附之不動產現況說明書 關於增建部分係勾選「否」，而被告大道公司、張傑晨、蘇 瑞銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華復未舉證證明其確有告知增 建之情形，則原告主張被告大道公司、張傑晨、蘇瑞銘、蘇 宗偉、陳玲月、茅君華未盡告知義務乙情，堪認為真。惟原 告雖依據侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被告大道 公司、張傑晨、蘇瑞銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華負損害賠 償責任，然不論按民法侵權行為或債務不履行之損害賠償責 任，均係以原告受有損害為其要件。本件關於系爭房屋固有 12坪增建之夾層，然原告未能舉證說明上開夾層有滅失或減 少系爭房屋之通常效用或價值，則原告是否受有損害則非無 疑問。是以被告大道公司等人縱有原告主張之未盡告知之義 務，然原告未能舉證其受有何損害，則其請求被告大道公司 等人負損害賠償責任，即屬無據。
四、綜上所述，本件原告主張系爭房屋有增建夾層之瑕疪且被告 等人隱瞞夾層之事實，依據民法第359條之減少價金請求權
、債務不履行及侵權行為之法律關係，請求被告葉芳伶、大 道公司、張傑晨、蘇瑞銘、蘇宗偉、陳玲月、茅君華連帶賠 償145萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既 經駁回，其所為假執行之聲請亦失其附麗，爰一併予以駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
六、本件訴訟費用計裁判費15,355元，應由敗訴之原告負擔。七、據上論結，應依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳添喜
法 官 李慧瑜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 10 月 29 日
書記官 林國雄
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