臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第409號
原 告 李淑美
訴訟代理人 熊治璿律師
複 代理人 邱毓嫺律師
被 告 何福賓
訴訟代理人 鐘登科律師
複 代理人 廖奕婷律師
參加訴訟人 合泰建築經理股份有限公司
法定代理人 林平福
訴訟代理人 陳心瑩
廖政雄
上列當事人間移轉所有權登記事件，本院於民國101 年10月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應協同原告將原告所有之坐落臺中市○區○○段第32-151、32-152、32-153、32-193、32-194、32-13 、32-15 地號等7 筆土地辦理移轉登記予被告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸佰肆拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項 定有明文。又按該條項所稱有法律上利害關係之第三人，係 指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所 輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益， 倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不 問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有 致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之 利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最 高法院94年度台抗字第1183號裁定意旨參照）。在本件中， 參加人依系爭買賣契約第7 條第5 項、價金履約保證書第6 條之約定，須以本件確定判決之結果，作為撥款之依據，並 將因其所輔助之被告受敗訴判決，而負有將履保專戶中之款 項給付原告之義務，揆諸前揭說明，自屬「有法律上利害關 係之第三人」，參加人具狀參加訴訟，並輔佐被告，合於規 定，應予允許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴略以：
（一）兩造於民國100 年5 月18日簽訂以原告為出賣人、被告為 買受人、買賣標的為臺中市○區○○段第32-151、32-152 、32-1 53 、32-193、32-194、32-13 、32-15 地號等7 筆土地（下合稱系爭土地）、買賣價金為新臺幣（下同） 646 萬元之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。被告 將646 萬元存入履保專戶後，原告卻於100 年6 月22日接 獲被告寄發之存證信函，稱因系爭土地有嚴重瑕疵，故無 法履行價金之交付，並已凍結履保專戶之價金。依系爭買 賣契約第2 條約定，被告給付尾款之時間為100 年6 月10 日，該日應為被告受領原告給付之末日，惟經原告寄發存 證信函通知被告履約，被告迄今仍未履行，致原告無法受 領履保專戶內之價金。爰依民法第367 條規定，請求被告 協同原告將系爭土地所有權辦理移轉登記予被告。（二）對被告答辯之陳述：
１、被告雖稱系爭土地並無法供合法建築之用云云，並提出被 證一之臺中市政府都市發展局函為證，惟依該函說明欄二 、三之記載，可知該函並不足以作為系爭土地無法供合法 建築之依據；且由被告猶請求鈞院向臺中市政府都市發展 局函查系爭土地能否供合法建築乙節，可證系爭土地是否 不得合法建築，尚非無疑。再者，由證人黃桂英之到庭證 述，足證系爭土地是否確實無法合法建築乙節，因被告尚 未正式繳費、申請而仍在未定之天。是以被告在未提出其 他證據證明系爭土地無法供合法建築之用之下，即遽稱系 爭土地無法供合法建築之用，實無足取。
２、被告簽訂系爭買賣契約並無意思表示錯誤之情，且縱使有 意思表示錯誤之情，被告亦有過失，是被告不得依民法第 88條之規定撤銷買賣之意思表示：
⑴被告於簽訂系爭買賣契約之前，即已向本件相關人員表明 其購買系爭土地乃係欲蓋違章建築使用，且直至100 年5 月26日第2 次契約簽訂之前皆為如此表示，是被告購買系 爭土地並無意思表示錯誤之情。此由王泳禮、陳熠任、李 淑美之證言均可證之。
⑵由被告100 年4 月2 日民事答辯（二）暨調查證據聲請狀 之陳述，可知被告於系爭買賣契約簽訂前，即明知系爭土 地之其中3 筆屬於防止工業使用之「第二種住宅區」，猶 仍計畫於其上蓋「工廠」，足見被告購買系爭7 筆土地之 用途係作為違章建築，且「合法」建築並非被告所預定之 用途，更非被告簽約當時所認為重要之事項。
⑶被告固然以證人王泳禮之證詞，主張由被告有意申請建築
線以及向都發局函詢之行為，可證明被告承購系爭土地係 為作為合法建築使用云云，惟查，既然被告是「簽約後」 才希望申請建築線，且係「簽約後」才向臺中市都市發展 局函詢，則邏輯上根本無從以被告前述簽約後之行為佐證 其簽約時即有合法建築之目的，是被告所辯並無可採。 ⑷由證人陳熠任之證稱「（在簽訂契約及協商前，何福安是 否有去看過系爭土地？）有，看過很多次。」，及被告代 書陳桂英於簽約前已向被告說明系爭7 筆土地之分區使用 狀況，足見被告對於土地之現況已有相當之瞭解，且亦有 足夠之時間與機會查詢系爭土地之狀況，然被告卻未為， 顯見被告對於其意思表示錯誤之情亦有過失，而不得撤銷 其錯誤之意思表示。
３、原告並無任何詐欺行為，故被告不得依民法第92條之規定 撤銷意思表示：
⑴被告於二次契約簽訂前，皆表示其購買系爭土地係欲蓋違 章建築之用，且其亦向王泳禮詢問搭蓋鐵皮屋之事情，而 王泳禮亦提供相關搭蓋鐵皮屋之資訊予被告，更願意提供 相關材料予被告，此亦有被證三錄音譯文可證。由此可知 ，被告購買系爭土地之重心都擺在如何搭蓋鐵皮屋，而原 告代理人王泳禮當時也盡力為被告處理，以達成被告購買 系爭土地之目的，原告即無任何詐欺之行為，故被告依民 法第92條主張撤銷意思表示，即屬無理。且證人王泳禮、 陳熠任、黃桂英均係於本件糾紛發生後，始知悉系爭7 筆 土地被劃定在該區細部計畫內，土地使用需受細部計劃土 地使用分區管制規定之規範及限制，原告自無可能於簽約 前或簽約時即對被告施以詐術致使被告為意思表示。 ⑵又證人黃桂英為被告之代書，倘黃桂英曾對被告為任何保 證，亦非原告所為，且與原告並無任何關聯，是被證三之 錄音譯文中，黃桂英發言之部分與原告並無關連。至於該 錄音譯文中，被告僅引述王泳禮於100年6月20日之部分發 言「我跟你保證可以蓋，但是我不能說的那麼飽滿，不然 ，錢你花，至建築線我請給你」等語，即主張王泳禮有向 被告保證系爭7 筆土地可供合法建築使用云云，顯有斷章 取義之嫌，實則，王泳禮僅向被告保證可以蓋被告所需要 的違章鐵皮工廠，並未保證系爭土地可為合法建築，是被 告所辯並無可採。
⑶被告所謂隱瞞事實之消極詐欺，必須原告負有告知義務始 足當之。惟建築法規眾多，並因地區而各異，因此土地之 建築上限制，若非從事建築專業之人無從全盤了解，且是 否構成建築上限制，常需實際申請、量測始能確認。因此
，若認土地之出賣人應針對所有建築上之限制預先全面調 查、實際向有關單位申請，並應向買受人一一告知，則出 賣人不啻負擔過高之查證及說明義務，且買受人對於標的 物不啻無需負擔任何調查責任。反觀收取高額酬金的仲介 ，依法應須負產權說明、建築法上限制等義務，但對其仍 無全面告知建築上任何限制之要求，故出賣人之說明義務 實不應高於仲介。準此，若系爭土地買賣磋商階段，被告 已經將想要申請建築線、必須可合法建築之要求告知原告 ，則原告自應針對前述要求就其所知悉之範圍內對被告負 有據實告知之義務，然而，本件被告係遲至承購系爭土地 後，才向原告表示欲申請建築線、希望日後可以合法建築 ，原告亦遲至本件爭議發生後，始知悉系爭土地有被告所 稱建築上限制，因此，原告簽約前或簽約時自無就此負有 預先查證及告知義務。是以，被告於被證三錄音譯文所引 用王泳禮於簽約後為尋求協商所為之發言，均無法證明原 告「簽約前」或「簽約時」即已知悉被告有合法建築之要 求或系爭土地有建築上之限制，並進一步對被告刻意隱瞞 等情。
４、系爭土地並無瑕疵，被告不得依民法第359 條之規定，解 除系爭買賣契約：
⑴被告迄今仍未證明系爭土地無法供合法建築之用，已如前 述，故系爭土地應無被告所稱之瑕疵，被告主張依民法第 359 條之規定解除系爭買賣契約即屬無理。又系爭土地因 被告拒絕協同辦理移轉登記，實際上尚未經被告受領，危 險尚未移轉於被告，是被告顯係於交付前即行使瑕疵擔保 請求權，則依最高法院89年度台上字第1710號民事判決意 旨，被告仍需證明交付前瑕疵已存在及瑕疵已無法修補或 原告拒絕修補等二要件，惟查，系爭土地是否不能合法建 築尚待確認，已如前述，且王泳禮亦願意幫忙被告申請建 築線，足證本件並無原告拒絕修補瑕疵之情事，是被告於 交付前援引民法第359 條規定解除系爭買賣契約，顯屬無 據。
⑵退步言之，若認系爭買賣契約有民法瑕疵擔保相關規定適 用之餘地，則系爭土地早自78年9 月21日起即已經臺中市 政府公告擬定為都市計劃之細部計業，而本案仲介陳熠任 於系爭買賣契約簽約前，業已確實調取「臺中市政府都市 計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書」，並由被 告代書黃桂英向被告說明上情，因此，系爭買賣契約簽約 前、後，系爭土地之價值或通常效用事實上未有任何滅失 或減少，縱認被告現在始受領系爭土地，依危險負擔之概
念，系爭土地之價值或通常效用亦無任何滅失或減少。再 者，被告購買系爭土地之目的乃欲蓋違章建築使用，而不 在作為合法建築之用，因此，「系爭土地得以合法建築」 自非被告簽約前或簽約時所預定之效用，則縱使系爭土地 無法供合法建築之用，對於兩造而言，系爭買賣契約所預 定之效用（蓋違章之鐵皮工廠）仍無減損可言，是縱無法 供合法建築之用仍非屬系爭買賣契約之瑕疵。綜上，系爭 買賣契約並無被告所主張之瑕疵，從而被告不得依民法第 35 9條之規定解除系爭買賣契約，至臻明確。 ⑶被告固以王泳禮願意幫忙申請建築線為由，主張系爭土地 係為供作合法建築使用乃為原告所清楚云云。惟查，被告 申請建築線之要求，既係於系爭契約簽約後、100年5月26 日協調完成後才提出，即不得以王泳禮為維護兩造和諧的 交易關係而表示願意幫忙申請系爭買賣契約原未曾論及之 建築線為據，遽主張原告對於被告簽約前或簽約時即有合 法建築之要求有所認知，並作為系爭買賣契約預定效用。 ５、雖黃桂英於100 年5 月26日協調後有提及如無法供合法建 築之用，則系爭買賣契約就取消等語，惟事實上，王泳禮 僅為訂立系爭買賣契約之原告之代理人，僅針對系爭買賣 契約磋商及訂立之範圍內有代理權，對於其餘事項（包括 取消已經簽約完成之系爭買賣契約）則欠缺代理權，既然 系爭買賣契約已經簽立，則在未獲得原告授權之前提下， 王泳禮即不可能也無權與被告針對黃桂英之上開提議為合 意，否則即屬無權代理，依民法第170 條第1 項之規定， 非經原告承認亦不生任何效力。故兩造從未有如系爭土地 無法供合法建築之用，則取消系爭買賣契約之約定。（三）並聲明：
１、被告應協同原告將原告所有之坐落臺中市○區○○段第32 -151、32-152、32-153、32-193、32-194、32-13 、32-1 5 地號等7 筆土地辦理移轉登記予被告。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：
（一）被告購買系爭土地顯係出於錯誤之意思表示，且對此錯誤 之發生並無過失，自得依民法第88條之規定撤銷買賣之意 思表示：
１、被告購買系爭土地係為供作合法建築使用，於訂約時，因 原告之代理人王泳禮及地政士王桂英堅稱系爭土地為第二 種住宅區可興建建物，被告始同意以總價646 萬元購買， 並依約給付價金至履保專戶內，詎被告於締約後，始發現 系爭土地為畸零地，依建築法規定不能合法建築。倘若被
告明知系爭土地無法供作合法建築使用，根本不可能同意 購買。由於系爭土地是否能合法建築係屬物之性質在交易 上認為重要之事項，被告對此一事實之認識顯發生錯誤， 且對此錯誤之發生並無過生，自得依民法第88條規定，為 撤銷買賣之意思表示。
２、證人王泳禮到庭證稱：「．．．簽約時被告告訴我他要蓋 工廠」等語，足徵被告購買系爭土地時已明示係為供作建 築使用，且由被告欲申請建築線及曾向臺中市政府函詢等 情，亦可證被告承購系爭土地確實係為供作合法建築使用 。
３、系爭土地屬第二種住宅區，所謂第二種住宅區係指為維護 較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零 售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度， 並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。從 而，劃分為第二種住宅區內之土地，是否能供作合法建築 使用，與其經濟價值為何實密切相關，而屬物之性質在交 易上認為重要之事項。本件被告係以每坪十幾萬元之高價 承購系爭土地，則系爭土地能否供作合法建築使用、其經 濟價值為何、是否與被告願意承購之價格相當，當屬物之 性質交易上認為重要之事項。準此，若被告明知系爭土地 無法供作合法建築使用，衡諸情理，斷不至於以上開價格 購買毫無經濟價值之土地，可見被告對系爭土地能否供作 合法建築使用之事之認識顯已發生錯誤。
４、依最高法院88年度台上字第1892號裁判要旨，原告既明知 被告購買系爭土地係為供作建築使用，則其對於系爭土地 是否供作合法建築使用應負有告知義務，不能將此告知義 務轉換由被告應主動詢問是否能供作合法建築使用之義務 。查本件被告於締約時，確實曾詢問系爭土地是否能供作 合法建築使用，又縱使被告未主動詢問，依前揭說明，原 告亦應負有告知義務，而不能以被告未詢問而將此不利益 轉由被告負擔，始符公平正義及誠信原則。是本件被告對 於錯誤之發生並無過失。
（二）被告係被詐欺始為承買系爭土地之意思表示，得依民法第 92條之規定，撤銷意思表示：
１、系爭買賣契約簽訂當日，原告之代理人王泳禮及代書黃桂 英均曾向被告保證系爭土地可供作合法建築使用，此有黃 桂英於簽約當日所稱系爭土地扣掉道路用地18坪，有45坪 的建地，經過退縮有30坪可以蓋合法建築，其他15坪等合 法建築蓋好後，再做二次施工的違建等語，及王泳禮於10 0 年6 月20日表示「我跟你保證可以蓋，但是我不能說的
那麼飽滿，不然，錢你花，至建築線我請給你。」等詞， 可資為憑。至於於合法建築後，是否另作違建、增建使用 ，已屬他事。惟系爭土地屬畸零地，根本不能做合法建築 使用，而王泳禮、黃桂英二人明知此事，卻仍向被告謊稱 得為合法建築使用，顯係對被告施以詐術，致被告陷於錯 誤，故被告得依民法第92條之規定，撤銷買賣系爭土地之 意思表示。
２、退步言之，縱認王泳禮、黃桂英未向被告表示系爭土地得 供作合法建築使用，但渠等既明知系爭土地無法供作合法 建築使用，卻未告知被告，王泳禮又隱瞞系爭土地應退縮 4 米始能符合相關建築法令之事，仍屬隱瞞事實之消極詐 欺。依被證三錄音譯文中王泳禮及黃桂英之所述（詳參本 院卷一第137 頁及背面），可知渠等顯係見被告曾表示購 買系爭土地是要作工廠使用，即隱瞞系爭土地無法供作合 法建築使用之事實，仍構成消極之詐欺，被告仍得依民法 第92條之規定，撤銷買賣系爭土地之意思表示。（三）系爭土地不能供作合法建築使用，亦無法申請取得建築線 ，已無經濟價值，屬物之瑕疵，被告得依民法第359 條之 規定，解除系爭買賣契約：
１、本件被告買受系爭土地時已明示係為供建築使用，而王泳 禮為經營建設公司之專門人員，對於不能合法申請建築執 照之土地，不可能申請建築線之事，即難諉為不知。是以 ，王泳禮既知悉被告要申請建築線，且表示願意幫忙申請 ，則其對於被告承購系爭土地係為供作合法建築使用乙節 ，即應清楚，則原告自應依民法第354 條第1 項之規定， 就系爭土地是否符合契約預定之效用乙節，負物之瑕疵擔 保責任。
２、退步言之，縱認兩造間係於簽立系爭買賣契約後，至100 年5 月26日始就系爭土地是否能供作合法建築使用之事進 行討論，然系爭買賣契約之內容及條件，並非專以系爭土 地買賣契約書之內容為限，意即在雙方能合意就買賣契約 內容予以修改之情況下，非不得另行約定，以增加或變更 原契約約定。茲兩造於100 年5 月26日時，除就道路用地 之部分另行約定如系爭買賣契約第15條第8 點之外，尚就 系爭土地是否能供作合法建築使用乙節為討論，當時被告 即明確表示所買受之系爭土地欲供作合法建築使用，而原 告方面亦表示如無法供作合法建築使用，即同意解除契約 ，顯見兩造確實約定系爭土地可供作合法建築使用，始符 合契約預定之效用，此節業經證人陳熠任證述明確。另依 原告申請建築線時，含混夾帶與系爭土地無關之同地段21
9 、265 地號2 筆土地，以便順利申請取得建築線，可合 理推斷原告係明知單以系爭土地並無法申請取得建築線， 故系爭土地確實無法取得建築線即係不爭之事實。 ３、從而，系爭土地既屬畸零地而不能供建築使用，即已無經 濟價值，不惟其通常效用有所減少，且有滅失或減少其價 值，更具有無法達到契約預定效用之瑕疵，被告自得依民 法第359 條規定，解除系爭買賣契約。
（四）被告業以被證二之存證信函（參本院卷一第35頁）及100 年11月21日民事答辯狀之送達，依民法第88條、第92條、 第359 條規定，向原告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思 表示，系爭買賣契約既經撤銷、解除，原告請求被告履行 契約，即無理由。
（五）另兩造於100 年5 月26日已達成若系爭土地無法供合法建 築使用，系爭買賣契約即不成立之合意，則系爭土地確無 法供合法建築使用，被告自得依上開合意內容，解除買賣 契約，並以101 年4 月2 日民事答辯（二）暨調查證據聲 請狀之送達為解除契約之意思表示。
（六）並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。四、參加人陳述略以：依系爭買賣契約第7 條第5 項、價金履約 保證申請書第6 條規定，參加人目前並無將履保專戶中之款 項給付給原告或被告。又參加人認應以輔助被告較為合適。五、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：（一）兩造不爭執事項：（並採為本判決之基礎） １、坐落臺中市○區○○段第32-151、32-152、32-153、32-1 93、32-194、32-13 、32-15 地號等7 筆土地（即稱系爭 土地）為原告所有。兩造於100 年5 月18日，由證人王泳 禮代理原告，與被告簽訂如原證1 所示之土地買賣契約書 （即系爭買賣契約，參本院卷一第7-12頁），第2 條約定 買賣價金為646 萬元，並於第15條特別約定事項中以手寫 記載第1 至7 點之內容（不含第8 點以下5 列之手寫內容 ）。後於同年5 月26日，證人王泳禮與被告復就系爭買賣 契約進行協議，並約定如上開買賣契約書第15條第8 點以 下5 列手寫之內容（下稱第二次增補約定）。買方即原告 仲介人員為永慶房屋之證人陳熠任，賣方即被告之仲介人 員為永慶房屋之曾志成，賣方仲介公司之代書為證人黃桂 英。
２、被告業已依約將全部價金存入履保專戶，明細詳參本院卷 一第45頁之參證1 及第194 頁之永慶房屋履約保證帳戶交
易變動表。
３、原告於100 年6 月22日接獲被告寄發之原證2 存證信函（ 參本院卷一第13頁），稱因系爭土地有嚴重瑕疵，故無法 履行價金之交付，並已凍結履保專戶之價金。後原告再寄 發原證3 之存證信函（參本院卷一第14-15 頁）通知被告 履行系爭買賣契約，立即辦理產權移轉登記及價金交付、 標的物點交事宜，惟迄今兩造仍未辦理系爭土地之產權移 轉登記、標的物點交，原告亦未自履約專戶受領任何價金 。
４、被告於100 年11月2 日委由律師寄發如被證二之律師函（ 參本院卷一第35頁及背面）給原告，原告於100 年11月3 日收受。
５、被告以101 年4 月2 日民事答辯㈡暨調查證據聲請狀繕本 之送達，向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，原告於 101 年4 月3 日收受上開書狀繕本。
６、兩造對於對造提出之書證，形式之真正均不爭執。原告對 於被告101 年4 月2 日答辯㈡暨調查證據聲請狀所附被證 三譯文及錄音光碟之形式真正均不爭執。
（二）兩造爭執事項：
１、被告於100 年11月2 日以被證二之律師函（參本院卷一第 35頁及背面）撤銷或解除系爭買賣契約之意思表示，有無 理由？
⑴被告答辯系爭土地能否合法建築屬物之性質在交易上認為 重要之事項，其對此一事實之認識錯誤，所為購買系爭土 地係出於錯誤之意思表示，且對此錯誤之發生並無過失， 被告依民法第88條之規定撤銷買賣之意思表示，是否可採 ？
⑵被告係被王泳禮、黃桂英詐欺，始為承買系爭土地之意思 表示，被告依民法第92條之規定，撤銷意思表示，是否可 採？
⑶系爭土地不能供合法建築，已無經濟價值，不僅通常效用 有所減少，且有滅失或減少其價值及被告購買系爭土地預 定通常效用之瑕疵，被告依民法第359 條之規定，解除系 爭買賣契約，是否可採？原告主張系爭土地係適用台中市 畸零地使用自治條例第9 條但書之規定，是否可採？ ２、兩造於簽訂系爭買賣契約後，有無另外達成倘若系爭土地 無法申請建照或建築線（原筆錄僅記載「建築線」），則 系爭買賣契約即取消（筆錄記載「不成立」）之合意？被 告以101 年4 月2 日民事答辯㈡暨調查證據聲請狀繕本之 送達，向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，有無理由
？
六、本院之判斷：
（一）本件被告主張系爭土地不能合法建築，屬物之性質在交易 上認為重要之事項，其對此一事實之認識錯誤，所為購買 系爭土地係出於錯誤之意思表示，且對此錯誤之發生並無 過失，依民法第88條規定撤銷買賣之意思表示，為無理由 ：
１、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。民法第88條定有明文。
２、經查，被告雖答辯稱：伊於簽立系爭買賣契約時，即有表 明購買系爭土地是要作合法建築之用，且證人王泳禮、黃 桂英均有保證可供作合法建築使用云云，但為證人王泳禮 、黃桂英所堅詞否認，分別結證如下：
⑴證人王泳禮結證稱：「．．．在簽立買賣契約之前我並沒 有見過被告，都是由永慶不動產公司的人去磋商買賣的條 件，我第一次與被告見面就是簽立系爭買賣契約書的時候 ，簽約時被告告訴我他要蓋工廠．．．被告從一開始就說 是要蓋鐵皮工廠，但是又害怕隔壁鄰居會檢舉，請我去跟 隔壁鄰居協調，我在別處的鐵皮工廠剛好要拆除，有跟被 告提到可以便宜用二手五金價格賣給被告再利用。」、「 （問：被告說他在簽約那天有跟你說他是要蓋工廠，說一 定要合法申請，對此有何意見？有無印象？）我沒有這個 印象。」、「（問：對於被告表示：第一次簽約時我有跟 王泳禮說買系爭土地是要用來蓋工廠，王泳禮、黃桂英都 有跟我保證系爭七筆土地，其中四十五坪是合法建地，另 外十八坪是道路用地，因為容積率或建蔽率的關係，其中 四十五坪有三十坪是可以合法申請建照，建照核准下來後 再來二次施工等語，有何意見？）我沒有這樣講過，黃桂 英在我有見聞的場合，我也沒有聽她這樣說過．．．」、 「．．．本件在第二次簽約，一直到被告已經都將款項付 到履保專戶為止，都還沒有本件爭執這些問題．．．」等 語（本院卷一第59頁背面、第61頁背面、第62頁背面）。 ⑵證人黃桂英結證稱：「（問：在本件簽約時，何福賓當時 是否有詢問到本件簽約的土地可否提供建築使用？）何福 賓沒有提到．．．到五月十八日簽立本件買賣契約，何福 賓都沒有提到要買系爭土地是要供建築使用，只有提到是 要蓋鐵皮屋做加工使用，是要蓋鐵皮屋做加工使用這件事
是何福賓在下斡旋金之前就有提到，一直到五月十八日正 式簽約完，何福賓也是只有這樣說，五月十八日賣方有跟 何福賓聊天，得知何福賓要蓋鐵皮屋，就表示他有一些回 收舊的鐵片，要便宜賣給何福賓使用。五月十八日簽完契 約後，何福賓覺得跟賣方在原本契約的條款內容有一些意 見沒有講的很清楚，所以就相約於五月二十六日再當面將 道路用地的事說清楚，所以就有本件契約第十五條特別約 定事項以手寫第八點以下手寫部分之內容約定及記載，當 天協議完後大家準備要回去，何福賓就提出如果這塊地蓋 完鐵皮屋後，以後如果想要建屋，可以蓋幾坪，當下我就 跟何福賓說沒有辦法保證蓋幾坪，一定要由建築師到建管 課申請，才能知道能蓋幾坪．．．」、「（問：根據何福 賓說你在五月十八日買賣契約簽立當時他有問到這土地是 否可以合法建築，你跟他回答合法建築蓋好之後，可以二 次施工，增加建築面積，且在之後的協調，你也再次承認 有這樣的事情，你對此有何意見？）我當初跟何福賓解釋 不動產說明書時是提到買賣標的有住二建地及路地，完全 沒有提到建築的問題．．．而且合不合法是要建築師去申 請建造才能知道，何福賓當初就只是提到要蓋鐵皮屋而已 。」、「．．．何福賓在五月十八日簽約前及五月十八日 簽約當天與王泳禮當面洽談時，都只有提到是要蓋鐵皮屋 ，沒有提到要建合法建物的事。何福賓想要在系爭土地上 蓋合法建物是在五月二十六日買賣雙方再次就路地協議完 成後，何福賓才提起的，詳情如我剛才所述。」等語（本 院卷一第93頁背面至第95頁背面）。
⑶賣方仲介人員即證人陳熠任亦到庭結證稱：「（問：在契 約成立之前，何福賓有跟你或永慶不動產相關人員表示他 買這些土地就是要做合法建築之用？）沒有，他一開始就 說他要搭鐵皮，作加工廠使用。」、「（問：何福賓在五 月二十六日之前都沒有跟你們表示買土地做何用？）何福 賓五月二十六日之前都是說要搭鐵皮，做加工廠使用，是 向黃桂英、曾志成這樣表示，但我都有在場聽聞。」、「 （問：何福賓有無說鐵皮要如何搭？）沒有，但是五月二 十六日就契約道路用地問題協商時，何福賓與王泳禮有討 論如何搭鐵皮的事，王泳禮剛好有一批他不要用的鐵材， 王泳禮跟何福賓表示他這些鐵皮可以以廢鐵價格賣給何福 賓。」、「（問：在簽訂契約及協商前，何福賓是否有要 求購買之標的一定要能為合法建築使用？）沒有，是五月 二十六日協商完成後，何福賓才詢問系爭標的能否合法建 築的問題．．．」等語（本院卷一第81-82 頁）。
⑷據上可知，不論是賣方之代理人王泳禮，或是賣方仲介人 員陳熠任，抑或買方之代書黃桂英，均一致證稱：被告在 100 年5 月26日第二次增補約定時，僅提及購買系爭土地 是要搭鐵皮做加工廠使用，未曾言及要能合法建築之事等 語，再參以證人黃桂英係買方代書，與買賣雙方均無特殊 情誼，並無虛捏故事、偏袒賣方之動機或必要，其既與證 人王泳禮、陳熠任均為相同之證述，足認渠等3 人上開互 核一致之證述，應信符實，足以採信。
３、另觀諸證人黃桂英於兩造簽立系爭買賣契約前，提供給被 告參考之不動產說明書（參本院卷一第104-129 頁），並 無任何標記系爭土地可合法建築之說明；再細繹系爭買賣 契約內容（參本院卷一第7-12頁），亦無隻字片語提及系 爭土地可作合法建築之約定；而被告提出之被證三譯文內 容，又不能證明原告之代理人王泳禮或證人黃桂英於被告 簽立系爭買賣契約時，有保證系爭土地能供合法建築之事 實（理由詳參後述），被告復未能提出其他確切之證據以 實其說，則被告答辯稱：王泳禮、黃桂英於簽約時有保證 系爭土地可供作合法建築云云，尚乏依憑，委不可採。 ４、據上，原告於簽立系爭買賣契約前，提供給仲介人員之資 訊既無「系爭土地可供合法建築」之內容，於100 年5 月 18日、5 月26日締約時，原告之代理人王泳禮復未提及「 系爭土地可供合法建築」之言詞；而被告本身於100 年5 月18日簽立系爭買賣契約前及當日，乃至於100 年5 月26 日為第二次增補約定時，亦始終未曾表示系爭土地須可供 「合法建築」；再參以系爭買賣契約又未記載系爭土地須 可供合法建築之條件，在在均乏跡證顯示被告於簽立系爭 買賣契約時，有以系爭土地須可供合法建築之用為前提。 從而，「系爭土地須可供合法建築」是否為被告簽立系爭 買賣契約時，在交易上認為重要之物之性質，即非無疑。 ５、再查，被告於簽立系爭買賣契約前，已至系爭土地看過多 次，證人黃桂英復提供詳細之不動產說明書【內含系爭土 地登記謄本、地籍圖、物件個案明細、標的物現況說明書 、臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地） 證明書，參本院卷一第104-129 頁】，供被告審閱，並為 之說明，此為被告所不爭執，復經證人陳熠任（本院卷一 第82頁）、黃桂英（本院卷一第93頁背面）結證無訛，堪 信實在。準此，被告於簽立系爭買賣契約前，對於系爭土 地之現況已有相當之瞭解，倘若被告真的在意系爭土地能 否合法建築，除可將之列為買賣條件外，被告本身亦可自 行函詢主管機關以資確認，此由被告所提被證一之臺中市
政府都市發展局函文（本院卷一第33頁）顯示，被告係於 100 年9 月5 日函詢系爭土地是否符合單獨建築之最小建 築基地之寬深度一事，該局於同年月13日即回覆被告，期 間僅須8 日之時間，即可證之；且由被告提出之被證三對 話內容中，可知被告於100 年5 月1 日即看到系爭土地之 出售廣告（參本院卷一第145 頁），距100 年5 月18日簽 約日，期間有17天之久，被告顯有充裕之時間與機會查詢 。惟被告於簽立系爭買賣契約時，並未先自行查證，則系 爭土地能否供合法建築之用，縱使係被告主觀上認為在交 易上係物之重要性質，但被告之意思表示錯誤，實係自己 之過失所致，不能諉責於原告。被告雖另舉最高法院88年 度台上字第1892號裁判，謂原告應負告知義務云云，但該 裁判要旨為「上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾 層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約 時，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層 部分非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告 知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之 義務，上訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云 云，殊不足取。」，係以出賣人有以廣告強調買賣標的之 合法性為前提，核與本件賣方提供給仲介人員之買賣標的
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