臺灣新竹地方法院民事簡易判決 101年度竹簡字第92號
原 告 張正誠
訴訟代理人 羅秉成律師
複 代理人 魏順華律師
複 代理人 黃振洋律師
被 告 謝玉枝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年10月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落新竹市○○段一０一七地號土地如附圖所示斜線部分即門牌號碼新竹市○○里○○路二九０號房屋遷出，並將上開房屋返還原告。
被告應將坐落新竹市○○段一０一七地號土地如附圖所示A部分面積十五點五九平方公尺之鐵皮屋、及坐落同段一０一六地號土地如附圖所示B部分面積十一點五五平方公尺之鐵皮雨遮，騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣壹萬元，及自民國一百零一年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零一年一月二十日起至騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文；又不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，亦為同法第256 條所明定。本件原告起訴時之聲明原為 ：㈠、被告應將門牌號碼新竹市○○里○○路290 號房屋騰 空遷讓，返還原告；㈡、被告應將門牌號碼新竹市○○里○ ○路290 號房屋內外格局變更部分回復原狀；㈢、被告應給 付原告新台幣（下同）10,000元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈣、被告應 自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓第一項房屋之日止，按 月給付原告7,500 元；㈤、訴訟費用由被告負擔；㈥、願供 擔保，請准宣告假執行。經本院會同兩造及新竹市地政事務 所勘測上開房屋變更格局部分之位置及面積後，原告乃於民 國101 年9 月3日 以民事補正訴之聲明狀變更其先位聲明為
：㈠、被告應將如附圖所示斜線部分即門牌號碼新竹市○○ 里○○路290 號房屋騰空遷讓，返還予原告；㈡、被告應將 如附圖所示A 、B 部分拆除移去回復原狀；㈢、被告應給付 原告10,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，另應自起訴狀繕本送達翌日 起至騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告7,500元； ㈣、訴訟費用由被告負擔；㈤、願供擔保，請准宣告假執行 ，並追加備位聲明：㈠、被告應將如附圖所示斜線部分即門 牌號碼新竹市○○里○○路290 號及附圖所示A 、B 之房屋 騰空遷讓，返還予原告；㈡、被告應給付原告10,000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，另應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓第一 項房屋之日止，按月給付原告7,500 元；㈢、訴訟費用由被 告負擔；㈣、願供擔保，請准宣告假執行。原告再於101 年 9 月6 日以民事更正訴之聲明狀更正其先位聲明為：㈠、被 告應將坐落新竹市○○段1017地號土地如附圖所示斜線部分 即門牌號碼新竹市○○里○○路290 號房屋遷出，並將上開 房屋返還予原告；㈡、被告應將坐落新竹市○○段1017地號 土地如附圖所示A 部分面積15.59 平方公尺鐵皮屋、及坐落 同段1016地號土地如附圖所示B 部分面積11.55 平方公尺鐵 皮雨遮拆除移去回復原狀；㈢、被告應給付原告10,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，另應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓第 一項房屋之日止，按月給付原告7,000 元；㈣、訴訟費用由 被告負擔；㈤、請依職權宣告假執行，更正其備位聲明為： ㈠、被告應將坐落新竹市○○段1017地號土地如附圖所示斜 線部分即門牌號碼新竹市○○里○○路290 號房屋遷出，並 將上開房屋返還原告；㈡、被告應將坐落新竹市○○段1017 地號土地如附圖所示A 部分面積15.59 平方公尺鐵皮屋、及 坐落同段1016地號土地如附圖所示B 部分面積11.55 平方公 尺鐵皮雨遮等增建物，騰空遷讓返還原告。㈢、被告應給付 原告10,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，另應自起訴狀繕本送達翌日 起至騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告7,000 元； ㈣、訴訟費用由被告負擔；㈤、請依職權宣告假執行。經核 原告所為上開備位聲明之追加，係基於同一基礎事實而為， 且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，就先位及備位聲明第三 項之變更，核係減縮應受判決事項之聲明，至原告前開更正 房屋增建部分之位置及面積，則核屬更正事實上之陳述，揆 諸前開規定均無不合，應併予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣門牌號碼新竹市○○里○○路290 號房屋（未辦保存登記 ，下稱系爭房屋）本為訴外人即原告之母張陳珠所有，經張 陳珠於100 年8 月22日贈與原告，由原告取得所有權及事實 上處分權。原告於100 年2 月1 日與被告就系爭房屋簽定租 賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自100 年2 月1 日起至 102 年1 月31日止，約定租金為每半年支付3 萬元，且依兩 造租賃契約第9 條第1 項約定：「本房屋係供住宅使用。」 、第10條第2 項約定：「房屋有改裝設施之必要，經出租人 同意，承租人得依相關法令自行裝設。」、第19條約定：「 承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：一、遲付租 金總額達二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租 人仍不為支付者。二、違反第九條規定而為使用者。三、違 反第十條第二項規定而為使用者。」、第14條約定：「租賃 契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉 或主張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每 月得向承租人請求按照月租金1.5 倍支付違約金至遷讓完竣 ，承租人及保證人不得有異議。」，詎被告竟於承租期間， 擅自變更房屋格局且破壞結構外牆，於面臨海濱路之側牆鑿 開施作一大鐵捲門及如附圖B 所示之雨庇，致房屋有危險或 倒塌之虞，且為增加使用空間及變更使用以經營卡拉ok招攬 客人，於門口之騎樓正面及側面如附圖A 所示部分施作彩色 鋼板牆而為一獨立之房間，更自100 年10月起即拒絕繳納租 金，原告遂於100 年10月26日寄發存證信函予被告，要求被 告於45 日 內將系爭房屋回復原狀並繳納積欠之房租，未獲 置理，遂以本件起訴狀繕本為終止系爭租約之意思表示，並 依民法第455 條規定、系爭租約第14條第1 項約定，請求被 告返還系爭房屋。
㈡、被告擅自興建系爭房屋之隔局，於系爭房屋門口騎樓之正面 及側面施作彩色鋼板牆，成為如附圖A 所示之獨立房間，該 增建之房間有對外通行之獨立出入口，具有構造上及使用上 之獨立性，應屬獨立之建築，被告為附圖所示A 部分之原始 起造人，自有將該附圖所示A 部分拆除之處分權；被告復於 系爭房屋臨海濱路之側牆鑿開鐵捲門並施作附連系爭房屋之 鐵皮雨遮，依系爭租約第10條第3 項約定，原告得以先位聲 明第二項請求被告拆除附圖所示A 、B 部分並回復原狀。倘
本院認定原告出入系爭房屋原有部分（即附圖斜線部分）必 須經過被告增建之A 部分，A 部分鐵皮屋係原有房屋之延伸 ，A 部分為原有房屋之附屬建物而輔助原有房屋之使用，不 具構造上及使用上之獨立性，而為原告房屋之一部份而不可 分離，B 部分鐵皮雨遮亦已附合為系爭房屋之一部，原告亦 得以備位聲明第二項請求被告一併遷出返還附圖所示A 、B 部分。
㈢、被告除100 年2 月至8 月依約給付租金外，僅分別於100 年 8 月15日、100 年9 月5 日各給付5,000 元，自100 年10月 起則拒絕繳納租金，至原告終止契約止，被告尚積欠100 年 11、12月份之租金共10,000元。又依系爭租約第14條第2 項 約定，被告於系爭租約終止後未即時遷出及返還房屋，原告 得向被告請求按租金1.5 倍之違約金，爰以訴之聲明第三項 ，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓系爭房屋之 日止，按月給付7,000元之違約金。
㈣、基上，爰依民法第455 條規定及系爭租約第14條第1 項、第 2 項約定提起本件訴訟，並以先位聲明請求：㈠、被告應將 坐落新竹市○○段1017地號土地如附圖所示斜線部分即門牌 號碼新竹市○○里○○路290 號房屋遷出，並將上開房屋返 還予原告；㈡、被告應將坐落新竹市○○段1017地號土地如 附圖所示A 部分面積15.59 平方公尺鐵皮屋、及坐落同段 1016地號土地如附圖所示B 部分面積11.55 平方公尺鐵皮雨 遮拆除移去回復原狀；㈢、被告應給付原告10,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息，另應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓第一項 房屋之日止，按月給付原告7,000 元；㈣、訴訟費用由被告 負擔；㈤、請依職權宣告假執行，再以備位聲明請求：㈠、 被告應將坐落新竹市○○段1017地號土地如附圖所示斜線部 分即門牌號碼新竹市○○里○○路290 號房屋遷出，並將上 開房屋返還原告；㈡、被告應將坐落新竹市○○段1017地號 土地如附圖所示A 部分面積15.59 平方公尺鐵皮屋、及坐落 同段1016地號土地如附圖所示B 部分面積11.55 平方公尺鐵 皮雨遮等增建物，騰空遷讓返還原告。㈢、被告應給付原告 10,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息，另應自起訴狀繕本送達翌日起至 騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告7,000 元；㈣、 訴訟費用由被告負擔；㈤、請依職權宣告假執行。二、被告則以：被告承租系爭房屋當時，係經訴外人張陳珠告知 系爭房屋為其所有，被告可任意改建，使其適合居住，同時 約定由被告以每半年25,000元之租金承租，待被告新建大門
後，張陳珠之子即原告出現並手持租約，強硬以每半年30, 000 元之租金成交。後因時至夏季，為免蛇類及爬蟲類爬竄 ，保全自身及親友之生命安全，乃於取得張陳珠同意之後， 請工人加蓋圍成如附圖A 所示之房間。又原告及張陳珠於締 約之初並未告知系爭房屋坐落於國有土地，現遭國有財產局 要求拆除系爭房屋，顯係原告違法在先，且原告擅自分裝電 錶、拆除被告於系爭房屋裝設之分離式冷氣，故被告不願支 付租金等語，資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴。三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，約定租賃期間為100 年2 月 1 日至102 年1 月31日，每月租金5000元，每半年繳1 次租 金，承租人即被告尚未繳納100 年11月後之租金。㈡、被告於承租系爭房屋後，於靠海濱路側開闢鐵捲門並施作雨 庇，於原本騎樓處以鐵皮圍成房間。
㈢、系爭房屋原本係張陳珠所有，於100年8月贈與原告。㈣、系爭房屋坐落之基地為國有土地，國有財產局於101 年2 月 3 日發函要求原告於101 年2 月29日前拆除系爭房屋並交還 土地。
㈤、原告於100 年10月26日寄發存證信函予被告，催告被告於45 天內將房屋恢復原狀並繳清房租，再以本件起訴狀繕本之送 達為終止租約之意思表示。
四、得心證之理由：
本件兩造間有爭執且應予審酌者，在於：㈠、被告興建雨庇 、鐵捲門、將騎樓改建成房間，是否有經出租人同意？原告 終止系爭租賃契約，以先位聲明請求被告自系爭房屋遷出並 拆除如附圖所示A、B部分，以備位聲明請求被告自系爭房屋 遷出並騰空遷讓返還如附圖所示A、B部分，有無理由？㈡、 原告請求被告給付所積欠之租金10,000元，及每月7,000 元 計算之違約金，有無理由？茲分敘如下：
㈠、被告興建雨庇、鐵捲門、將騎樓改建成房間，是否有經出租 人同意？原告終止系爭租賃契約，以先位聲明請求被告自系 爭房屋遷出並拆除如附圖所示A、B部分，以備位聲明請求被 告自系爭房屋遷出並騰空遷讓返還如附圖所示A、B部分，有 無理由？
１、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取 得動產所有權，民法第811條定有明文。而動產附合於不動 產，歸不動產所有人取得動產所有權者，以動產因附合而成 為不動產之重要成分為要件，所謂成為不動產之重要成分， 係指此種結合具有固定性、繼續性，而不具構造上及使用上 之獨立性而言。又所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其
效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增 建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之 頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立 性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是，此 類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取 得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張，但於構 造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可 獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨 立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於 該等建物，是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌 上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築 間是否具有物理上之依附關係以為斷，最高法院著有100 年 度台上字第4號判決意旨可參。
２、經查，本院於101年7月23日會同原告及新竹市地政事務所地 政人員到場履勘結果，系爭房屋面對海濱路側有一鐵捲門， 並建有如附圖B所示之鐵皮雨遮，面對鐵捲門之房屋左側為 以鐵皮牆壁自原有房屋隔出如附圖A所示之房間，該房間亦 開有鐵門，有勘驗測量筆錄及新竹市地政事務所101年8月8 日新地測字第1010006014號函所附101 年7 月11日854 號土 地複丈成果圖及現場照片附卷可參（見本院卷第97頁、第 100頁、第16頁、第53至54頁、第109至111頁），兩造就附 圖A、B所示部分係由被告就系爭房屋所為之增建，並不爭執 。次查，被告於系爭房屋原有大門所在之側牆，利用原有牆 壁外加增建鐵皮圍成如附圖所示A部分之房間，系爭房屋因 此無法再經由原有大門出入，此經原告自陳明確（見本院卷 第116頁背面、第141頁），證人即實際請工人施作附圖所示 A、B部分之陳萬一亦於本院101年5月31日言詞辯論期日到庭 證稱：「是我請工人去圍53頁上方照片（即附圖A部分照片 ）有門的那一片牆壁，還有下方照片，內側的牆壁，屋頂的 部份原本就有了，只有加這兩片牆，以前是從53頁照片下方 的門左轉出入。」等語，核與原告所述相符，堪認被告係利 用系爭房屋之原有牆壁，另行以兩面鐵皮牆壁圍成如附圖A 所示之房間，該房間與系爭房屋係共用原有房屋之牆壁，是 縱附圖A部分房間亦有可供出入之鐵門，然該房間係依附於 系爭房屋、利用系爭房屋之原有牆壁往外增建，與系爭房屋 原有部分具有物理上之依附關係，即不具備構造上之獨立性 。再查，依原告所繪製之系爭房屋內部構造圖及該房間內部 照片所示（見本院卷第8頁、第52頁），附圖A部分房間與系 爭房屋原有部分仍得經由舊有大門相通，且由該房間之內部 擺設，足以推知其與系爭房屋原有部分之使用方式相同，而
係因助於系爭房屋原有部分之使用而增建，亦不具備使用上 之獨立性，附圖A部分房間既不具構造上及使用上之獨立性 ，不得為獨立物權之客體，而僅為系爭房屋之一部；而被告 就系爭房屋海濱路側架設如附圖B所示之鐵皮雨遮，已附合 為系爭房屋之一部分，亦非具有獨立之所有權，先予敘明。３、次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定 方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反 前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續 為之者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返 還出租人，民法第438 條、第455 條分別定有明文。又依系 爭租約第10條第2 項約定：「房屋有改裝設施之必要，經出 租人同意，承租人得依相關法令自行裝設。」、第19條第3 款約定：「承租人違反第10條第2 項而為使用者，出租人得 終止租約。」、第14條第1 項約定：「租賃契約終止時，承 租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利 。」，有兩造就系爭房屋簽立之房屋租賃契約書附卷可稽（ 見本院卷第10至15頁）。本件被告於系爭房屋原有門口之騎 樓正面及側面架設鐵皮牆壁，隔成如附圖Ａ所示之房間，又 於面臨海濱路之側牆鑿開施作鐵捲門及如附圖所示之B 部分 之鐵皮雨遮，為兩造所不爭執，惟被告抗辯其增建如附圖A 、B 所示之房間及鐵皮雨遮，係經原告之母張陳珠同意而為 ，且施工時張陳珠亦在現場等語，為原告所否認，是就本件 被告增建如附圖所示A 、B 部分是否有經原告或張陳珠同意 ，兩造間即存有爭執。
４、經查，證人即原告之母張陳珠於本院101 年5 月31日言詞辯 論期日到庭證稱：「系爭房屋是我買的，當初我先生及我都 生病，所以我將系爭房屋過戶給我兒子，我兒子有將系爭房 屋出租給被告。鐵捲門及雨遮均是被告蓋的，我有同意被告 開門，之前小的雨遮是在門上方的一點點，用來擋雨，這個 我有同意，但是現在大片的，我沒有同意。開這個門的時候 ，已經出租給被告，開大門的時候，我也沒有在現場，我有 同意被告開一個門，但是我不知道被告為何要開那麼大的門 。我不知道被告有將系爭房屋原本之騎樓改建為房間，被告 蓋好之後，我才知道，被告蓋之前沒有先跟我講。是被告蓋 好之後，用冷氣吊在門口，冷氣的熱氣吹到別人的家裡，鄰 居來跟我投訴，我下來看，才知道被告已經改建完成。」等 語，證人陳萬一亦於本院101年5月31日言詞辯論期日到庭證 稱：「我認識證人張陳珠很多年了，因為住在附近，認識被 告是朋友介紹。是我介紹被告租系爭房屋，一開始是證人張
陳珠跟我說要出租系爭房屋，剛好被告想要租我就介紹被告 去承租系爭房屋，被告有跟證人張陳珠說要開一個門出入比 較方便，上面還要加雨遮，但這個雨遮沒有很大，證人張陳 珠說要弄，被告可以自己去弄，但是錢要被告自己負擔。鐵 捲門和雨遮是被告請我叫師傅去弄的，騎樓圍成房間，是我 請工人去圍53頁上方照片有門的那一片牆壁，還有下方照片 ，內側的牆壁，屋頂的部份原本就有了，只有加這兩片牆， 以前是從53頁照片下方的門左轉出入，我只介紹師傅去弄而 已，我沒有去，我不知道證人張陳珠是否有同意。」等語， 綜合上述證詞，至多僅足證明證人張陳珠曾同意被告於系爭 房屋海濱路之側開闢鐵捲門及鐵皮雨遮，惟尚無從證明證人 張陳珠有同意被告將騎樓圍成如附圖A 所示之房間，況依系 爭租約第10條第2 項約定，承租人須經出租人同意始可就系 爭房屋進行改裝，查系爭租約之出租人係原告，而非證人張 陳珠，是縱證人張陳珠有同意被告增建如附圖B 所示之鐵皮 雨遮，亦不生拘束系爭租約之出租人即原告之效力。被告復 未能舉證證明其興建如附圖所示A 、B 部分已獲得原告之同 意，是其抗辯上開增建係獲得出租人之同意而為，洵非可採 。
５、基上，被告未經原告同意，自行就系爭房屋增建如附圖所示 A、B部分，違反系爭租約第10條第2項，依系爭租約第14條 第3 項約定，原告以本件起訴狀繕本之送達終止系爭租約， 應屬合法，系爭租約既經原告合法終止，原告自得依民法第 455 條規定及系爭租約第14條第1 項約定，請求被告自系爭 房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告。又被告所增建如 附圖所示A 、B 部分，均已附合系爭房屋之一部，不具有獨 立之所有權，已如前述，則原告以先位聲明主張附圖A 部分 具有獨立所有權，尚屬無據，而附圖A 、B 部分既與系爭房 屋原有部分附合為同一建物，原告以備位聲明請求被告自附 圖A、B部分遷出，並將該部分與系爭房屋原有部分一併騰空 返還予原告，則屬有據。
㈡、原告請求被告給付所積欠之租金10,000元，及每月7,000元 計算之違約金，有無理由？
１、按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收 益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。又依系爭租 約第3條約定：「租賃期間自100年2月1日起至102年1月31日 止」、第4條約定：「每半年應繳月租金30,000元整，並於 每半年支付，承租人不得以任何理由拖延或拒絕，出租人亦
不得要求調整租金。」、第14條第1、2項約定：「租賃契約 終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主 張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得 向承租人請求按照月租金1.5倍支付違約金至遷讓完竣，承 租人及保證人不得異議。」，有系爭房屋之租賃契約書存卷 可參，是被告依約每半年應支付3萬元（即每月5,000元）之 租金予原告，而被告自100年10月份迄今均未支付租金，至 原告以本件起訴狀繕本之送達終止系爭租約為止，已積欠租 金達10,000元，此為兩造所不爭執，原告自得向被告請求所 積欠之上開租金及遲延給付之利息。又被告迄今尚未遷出返 還系爭房屋予原告，原告依系爭租約第14條第2項約定，請 求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即101年1月20日起至騰空 、遷讓訴之聲明第一項房屋之日止，按月給付原告違約金 7,000 元，亦屬有據。
２、被告雖抗辯原告及張陳珠於締約之初並未告知系爭房屋坐落 於國有土地，現遭國有財產局要求拆除系爭房屋，且原告分 裝電錶、拆除被告於系爭房屋裝設之分離式冷氣，已違反其 出租人之義務等語。惟按出租人應以合於所約定之使用、收 益目的，交付予承租人，並應於租賃關係存續中，保持合於 約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文，本件原告 出租之系爭房屋雖坐落於國有土地，而遭國有財產局於101 年2 月3 日發函要求原告於101 年2 月29日前拆除系爭房屋 並交還土地，有財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處 101 年2 月3 日台財產中新三字第1013000101號函附卷為憑 （見本院卷第56頁），惟查，迄至原告以本件起訴狀繕本為 終止系爭租約之意思表示為止，系爭房屋仍維持足供承租人 使用、收益之狀態，被告就其所辯原告確有分裝電錶、拆除 冷氣之事實，及該情事已影響系爭房屋依契約目的之使用、 收益等情，復均未能舉證以實其說，則被告抗辯本件係原告 違背其出租人義務在先，即非可採。再按租賃為有償契約， 依民法第347條準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔 保責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行 之規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租 約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責 ，經查，證人張陳珠於本院101年5月31日言詞辯論期日到庭 證稱：「我之前有跟被告說系爭房屋要賣，但是被告說之後 她要跟我買，若有人要買，我要以50萬元賣掉，我是要賣我 私人的房屋，土地是國有的。50萬元是指房屋的部份，不包 含土地的部份，我忘記被告有無同意要跟我買。我買系爭房 屋時，我知道土地是國有地。被告知道土地是國有地。」等
語，足認被告於簽定系爭租約當時，已知系爭房屋坐落於國 有土地之情，被告即不得再為權利瑕疵之主張，亦無從據此 主張同時履行抗辯而拒絕給付租金，被告此部分之抗辯，亦 非足取。
五、綜上所述，被告未經原告同意，擅自就系爭房屋增建如附圖 所示A、B部分，且上開增建部分已與系爭房屋附合為同一建 物，是原告依系爭租約第10條第2項、第19條第3項、第14條 第1 項終止系爭租約，並請求被告自系爭房屋原有部分及上 開增建部分遷出並騰空返還予原告，為有理由；又迄至系爭 租約終止時，被告尚積欠租金10,000元尚未支付，且被告迄 今尚未自系爭房屋遷出，是原告依系爭租約第4條、第14條 第2項約定及民法第233條第1項規定，請求被告給付所積欠 之租金10,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年1 月20 日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息，暨自101 年1月20日起至騰空、遷讓訴之聲明第一項房屋之日止，按 月給付違約金7,000元，亦屬有據，均應予准許。六、本件為民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴 之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣 告假執行。
七、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生 影響，爰不一一論列，亦併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第389 條第1 項第 3 款，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 29 日
新竹簡易庭 法 官 林宗穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 10 月 29 日
書 記 官 林欣宜