臺灣板橋地方法院民事判決 101年度簡上字第15號
上 訴 人 鄭瓊華
被 上訴人 曾麗明
訴訟代理人 鄒効唐
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國100 年11
月18日本院三重簡易庭100 年度重簡字第1129號第一審判決提起
上訴，經本院於101 年9 月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠被上訴人於民國95年間委託上訴人代為仲介出售其所有坐落 臺北市○○區○○段48之6 地號土地之所有權應有部分2 分 之1 （以下簡稱系爭土地），原約定被上訴人應負擔2 ％之 仲介服務費，嗣上訴人為被上訴人尋得訴外人莊文欽承買， 並協助安排被上訴人之子鄒効恂、鄒効唐二人與買方莊文欽 直接會面洽談買賣事宜，並協助被上訴人向買方莊文欽爭取 提高買賣價格每坪新臺幣（下同）36萬元，又因被上訴人認 其應負擔之土地增值稅過高，上訴人為促成買賣遂同意將原 約定2 ％之服務費，減為1 ％以補貼被上訴人土地增值稅之 負擔，復為被上訴人爭取土地增值稅改由買方莊文欽負擔， 被上訴人遂與莊文欽於96年7 月20日簽定買賣契約，以每坪 36 萬 元、總價31,759,200元之價格出售系爭土地予莊文欽 。被上訴人既已因上訴人報告及媒介而與莊文欽簽立買賣契 約，上訴人自得依約定向被上訴人請求給付317,592 元之報 酬。
㈡又被上訴人於96年7 月20日與莊文欽簽定買賣契約，且莊文 欽亦已給付第一、二期款共28,000,000元後，雖因同筆土地 另名共有人即訴外人林士瑋於同年12月2 日發函主張優先承 買，而與莊文欽解除上開買賣契約；惟被上訴人於上開買賣 契約因媒介而成立時，依法即得請求報酬，其後被上訴人解 除買賣契約，於上訴人其所得報酬並無影響。況被上訴人與 莊文欽解約後，亦以同一條件將系爭土地出賣林士瑋，且被 上訴人與林士瑋簽定買賣契約後，亦已給付上訴人50,000元 之仲介費，則被上訴人尚欠上訴人之報酬為267,592 元，爰 依民法第568 條規定請求被上訴人給付報酬，並為聲明：⒈ 被上訴人應給付上訴人267,592 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被上訴人於原審則抗辯主張：上訴人自行至被上訴人家中表 示有買主要買系爭土地，且價格已談妥，被上訴人方為表示 可帶買主來簽約。當時雖約定如與莊文欽買賣完成，即以價 金之1 ％給付上訴人為佣金，惟上訴人卻誤導被上訴人土地 共有人無優先購買權，致被上訴人與莊文欽簽訂買賣契約後 ，因土地共有人林士瑋行使優先購買權，而將系爭土地出售 予林士瑋，是以被上訴人與莊文欽的土地買賣並沒有完成， 甚且因此需賠償莊文欽100 萬元，上訴人自無服務費可為請 求。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴 ，上訴聲明：1.原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人 267,592 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。除援用於原審所為主張、陳述及證 據，併為下列陳述：
㈠兩造就上訴人報酬部分原約定為2 ％，後改成1 ％。且原約 定報酬於簽約時一次全部支付，然被上訴人與莊文欽簽約時 表示還要再付尾款，故而改成在交付第二次印鑑證明的時候 再交付報酬。被上訴人主張兩造係約定要等和莊文欽交易完 成才付報酬云云，並非屬實。
㈡被上訴人委託我之後，林士瑋曾經打電話給我問我這塊土地 賣多少錢，我跟他說賣36萬元，他並沒有說他要買，我有把 林士瑋問土地單價的事情告訴被上訴人，並於簽約前曾談及 共有人林士瑋是否有購買系爭土地之可能，當時被上訴人之 子表示林士瑋不可能有錢購買，上訴人因被上訴人與林士瑋 為親戚關係，自應對於林士瑋之情形相當熟悉，被上訴人既 然如此表示，則被上訴人應與林士瑋間已達成協議。 ㈢訴外人林士瑋主張行使優先承買權後，原承買之莊文欽於96 年8 、9 月即已向被上訴人表示要解除合約，然被上訴人唯 恐土地出售乙事兩落空，其子鄒効唐乃欲拖延解除合約期限 ，而與莊文欽簽訂補充約定書及協議書，約定嗣後若林士瑋 確定以相同交易條件向被上訴人購買系爭土地應有部分，且 被上訴人亦與林士瑋簽訂契約並收取第一期價金後，始與莊 文欽解除原買賣契約，並由上訴人賠付100 萬元予莊文欽， 顯見被上訴人之所以賠償莊文欽100 萬元，並非上訴人違反 對於被上訴人之義務，而為利於被上訴人之相對人莊文欽之 行為，或因上訴人違反誠實及信用方法，而使莊文欽受有利 益，被上訴人實無理由拒絕給付報酬。況被上訴人與莊文欽 簽訂補充約定書當時，上訴人當時已經告知莊文欽土地共有 人行使優先承買權之問題，並建議雙方最好解除買賣契約， 以免日後衍生爭議，但被上訴人仍執意促莊文欽與其繼續履
行契約。
㈣被上訴人未曾向上訴人表示林士瑋無優先承買權，當時僅知 系爭土地有共有人，惟不清楚土地法有關於共有人優先承買 權利之規範。且被上訴人於與莊文欽締結契約前已知悉林士 瑋欲行使優先承買權，然自信林士瑋不會行使或無力購買， 而與莊文欽締結土地買賣契約書，故上訴人實無違反任何對 於被上訴人之義務可言。
四、被上訴人於上訴人提起上訴後，補稱：
㈠被上訴人未委託上訴人尋找買主，亦無與之為任何口頭約定 ，上訴人卻在共有人行使優先購買權後，始要求被上訴人與 其簽訂委託書。經被上訴人拒絕後，上訴人竟然不斷騷擾， 被上訴人在不堪其擾下始給付50,000元。 ㈡被上訴人與莊文欽簽約前，完全不知有優先承買權一事，但 上訴人卻在簽約時告知莊文欽有關優先承買權乙事業已解決 ，致使被上訴人需賠償莊文欽100 萬元。上訴人又於簽約後 辦理過戶登記時，對林繼成代書聲稱共有人也要賣土地，致 使代書認為無優先承買權問題，而在未告知被上訴人情形下 ，自行於土地登記申請書上蓋用被上訴人之印切結記載「優 先購買權人放棄優先承買」之事項。
㈢上訴人未告知土地法34之1 條有關共有人優先承買權之規定 ，此實屬涉及訂約之重要事項，被上訴人因而未通知共有人 是否願以同一價格優先承買，即與莊文欽簽訂買賣契約，致 被上訴人受有賠償莊文欽100 萬元之損害，依民法第571 條 之規定，上訴人之報酬請求權以生喪失之效果，被上訴人得 拒絕給付報酬。
㈣上訴人並未告知有關林士瑋要買土地之事，且林士瑋主張優 先承買權後，上訴人猶稱林士瑋無此權利，故被上訴人一直 跟莊文欽協議，也才有上訴人所附的電子郵件的往來。直至 被上訴人詢問律師之後，方知林士瑋確有優先承買權。 ㈤被上訴人與莊文欽簽訂買賣契約時，與上訴人約定本件交易 完成之後，再給付上訴人1 ％佣金，所謂的交易完成係指包 括我們取得全部價金，並過戶給莊文欽，始交付報酬，並不 是簽約就要付錢。惟其後與莊文欽之交易未完成，被上訴人 自無須給付報酬予上訴人。
五、經兩造同意作為本件辯論及判決基礎之爭點（參本院卷第 100 頁正面及背面）：
㈠下列事實為兩造所不爭執，並據原告提出土地登記第二類謄 本、土地買賣契約書、存摺影本、新莊郵局96年8 月25日第 5262號存證信函、補充約定書、支票影本、新店郵局96年12 月2 日第2881號存證信函、協議書為證（以上參100 年度司
重簡調字第557 號卷，下稱為調解卷，第14頁至第18頁；及 本院卷第15頁至第21頁），足堪認為真正： ⒈被上訴人於95年間經由上訴人仲介，於96年7 月20日與莊 文欽簽訂土地買賣契約，由被上訴人出售其所有位於臺北 市○○區○○段48之6 地號土地（權利範圍2 分之1 ）予 莊文欽，買賣總價為31,759,200元，上訴人與被上訴人約 定仲介報酬為買賣價金之1 ％。嗣莊文欽並依約給付被上 訴人第一、二期款共28,000,000元。 ⒉其後因系爭土地共有人林士瑋主張優先承買權，被上訴人 於96年9 月27日與莊文欽簽訂補充契約書，約定被上訴人 退還已收之第2 期款1,800 萬元，就餘款1,000 萬元及違 約金上限金額為莊文欽設定抵押設定擔保，被上訴人並應 於2 年內解決共有人優先承買權之爭執。嗣因林士瑋已於 96年12月2 日回覆被上訴人之詢問確認行使優先承買權， 被上訴人與莊文欽即於同年月5 日簽訂協議書，約定如被 上訴人確於90日內與林士瑋訂立買賣契約，則雙方同意解 除原買賣契約，被上訴人應返還已收款項，並補償莊文欽 100 萬元；如被上訴人於上開期限內未與林士瑋簽訂買賣 契約並已解決優先承買權問題，則仍依原契約辦理系爭土 地買賣事宜。其後被上訴人即與莊文欽解約，而以同一條 件將系爭土地出賣予林士瑋，並支付莊文欽100 萬元。 ⒊被上訴人與林士瑋簽約後，被上訴人曾於96年12月28日給 付50,000元予上訴人，上訴人則簽具授權書乙份，然被上 訴人未簽名。
⒋上訴人於簽約前，知悉系爭土地另有共有人林士瑋。 ⒌上訴人於簽約前，未告知被上訴人有關共有人得優先承買 之規定。
㈡下列事項經兩造確認為本件爭點：
⒈依兩造約定，上訴人仲介報酬係於買賣契約簽訂時即得請 求，抑或於買賣交易完成且被上訴人取得全部買賣價金時 方得為請求？
⒉上訴人未告知被上訴人有關共有人得優先承買之規定，而 使被上訴人與莊文欽簽訂買賣契約，是否合於民法第571 條不得請求報酬之規定。
六、本院之判斷：
㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬，民法第568 條第1 項定有明文。次按居間人於契約因其 媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所 得報酬並無影響，最高法院亦著有49年台上第1646號判例可 循。是以苟當事人間無特別約定者，居間人於契約因其媒介
而成立時即得請求報酬，不受其後契約因故解除之影響。再 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段規定甚明。且主張法律關係存在之 當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉 證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證 明，最高法院48年台上第887 號判例亦足資參照。本件上訴 人已媒介被上訴人與莊文欽簽訂買賣契約並成立，業如前述 ，依民法第568 條第1 項之規定，上訴人即得請求被上訴人 給付報酬。雖被上訴人主張依兩造約定，上訴人仲介報酬係 於買賣交易完成且被上訴人取得全部買賣價金時，方得請求 云云，然上訴人既否認兩造間有此項約定之事實，被上訴人 就此有利自己之主張即負舉證之責任。惟被上訴人就此並未 提出任何事證以實其說，依前開之法律規定及判例意旨，自 難認其此項主張為真正，而不足採信。則兩造間居間契約有 關於上訴人得請求被上訴人給付報酬之時點，仍應依民法第 568 條第1 項之規定，於被上訴人與莊文欽簽訂買賣契約之 後即得請求。
㈡次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相 對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者 ，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明 文。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人 之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條亦規定甚明，此為居間人據實報告及妥為媒介義務。復按 以居間房地買賣為業之業務，涉及房地買賣之專業知識，而 居間業者既針對其所為居間行為向委託人收取高額之佣金， 應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，並據實 將訂約事項報告於委託人，倘違反此義務，致委託人因此受 有損害，即構成債務不履行，如因此項對委託人所負義務之 違反而為有利相對人之行為，依民法第571 條規定，不得請 求報酬及償還費用。經查：
⒈本件被上訴人與莊文欽簽訂買賣契約後，因土地共有人林 士瑋行使土地法第34條之1 所定優先承買權而解除契約， 並依協議除退還已收價款外，另支付莊文欽100 萬元，嗣 被上訴人再以同條件將系爭土地出售予林士瑋等情，業如 前述，是以被上訴人確因此受有損害之事實，堪可認定。 ⒉又上訴人於簽約前，知悉系爭土地另有共有人林士瑋，且 未告知被上訴人有關共有人得優先承買之規定，亦為兩造 不爭執之事實如前。按共有土地之共有人出賣其應有部分
時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法 第34條之1 定有明文。次按共有土地之處分，如未依土地 法第34條第2 項之規定事先以書面通知他共有人，雖對於 處分共有土地之效力尚無影響，然出售應有部分之共有人 對於其他共有人則負有損害賠償之責（最高法院68年台上 字第2857號判例意旨參照）。是以土地共有人出售土地予 第三人時，如其他共有人行使土地法第34條之1 所定優先 承買權請求以同一價格優先承購，即有承受無法順利出售 第三人而負債務不履行之損害賠償責任，或需對他共有人 負賠償責任等損害之高度風險。本件上訴人自承從事土地 仲介買賣業務（參原審卷第13頁背面、本院卷第64頁背面 ），既以此為業，於其仲介業務執行過程中，對於上開共 有人出售應有部分時可能承受之危險自負有善盡預見危險 及調查之義務，並據實報告於委託人。然上訴人未告知被 上訴人此涉及訂約之重要事項，致被上訴人在未以書面通 知系爭土地共有人是否願以同一價格行使優先承購權之情 形下，即先與莊文欽簽訂土地買賣契約，上訴人自有違反 其對於委託人即被上訴人之義務。又被上訴人與莊文欽所 訂土地買賣契約書第8 條約定：「乙方（按即被上訴人） 保證本契約載明之標的物確係乙方所有，並保證於產權轉 予甲方（按即莊文欽）時，絕無任何債務糾葛、他項權利 或限制登記，如有發生前述之情事致甲方權益受損時，乙 方應負完全賠償責任。」，同契約書第10條第2 項並有被 上訴人違約時應支付違約金之約定（參本院卷第15頁正面 及背面），則被上訴人因共有人行使優先承買權而未按約 履行時，依上開約定即應負賠償與支付違約金之責任。苟 被上訴人於與莊文欽簽約前知悉共有人林士瑋於當時仍得 行使優先承買權及相關責任規定，衡諸事理其為避免承擔 無謂之賠償責任，當不致於在尚未確定其已完成法定通知 義務及林士瑋已放棄優先承買權之情形下，遽與莊文欽簽 訂買賣契約，或至少於所簽訂之買賣契約書中約明排除因 共有人行使優先承買權所承擔之責任；而如此對於莊文欽 而言，即生無法順利購得系爭土地或向被上訴人請求賠償 之不利益。是以上訴人未履行其有關共有人優先承買權之 危險預知、調查與報告義務，致被上訴人未以書面通知共 有人是否願以同一價格行使優先承購權之情形下，即與莊 文欽簽訂買賣契約，復未於買賣契約中為相關責任排除之 保留約定，而使莊文欽順利訂約並得對被上訴人請求賠償 ，此自屬有利其委託人之相對人即莊文欽之行為。 ⒊上訴人雖猶主張其於當時從事仲介業務僅第二年，並不知
土地法有關共有人優先承買權之規定；且伊僅負責媒介雙 方簽訂買賣契約，共有人優先承買權之問題應由買賣雙方 自己釐清，且被上訴人於與莊文欽締結契約前已知悉林士 瑋欲行使優先承買權，然自信林士瑋不會行使或無力購買 ，而與莊文欽締結土地買賣契約書，並非上訴人違反任何 對於被上訴人之義務；又被上訴人係因欲保留與莊文欽交 易之機會，而於林士瑋主張行使優先承買權後與莊文欽簽 訂補充約定書及協議書，並因而於解除買賣契約後依協議 書之約定賠付100 萬元予莊文欽，其賠償損失實與伊無關 云云。惟查：
⑴上訴人係以仲介土地買賣為其業務，已如前述，則既以 此為業而擴大行為影響範圍，並藉以獲利，其依民法第 567 條所負居間人據實報告及妥為媒介之義務，自應較 一般偶然受託居間之受託人更為確實細密，而不僅止於 締約機會之報告與媒介，對於委託人可能承受之危險自 尤有善盡預見危險及調查之義務，並據實報告於委託人 ，俾維護社會交易安全，此項義務之承擔自不因居間受 託人對於所媒介契約交易相關法律規範是否了解而有所 異。是以上訴人辯陳於本件居間時對於土地法有關共有 人優先承買權之規定並不知悉云云，縱認屬實，然依前 開之說明，仍不因此解免其本於受託人地位而對於委託 人即被上訴人應盡之據實報告優先承買權相關事宜並妥 為媒介之義務。再者出售土地應有部分之共有人應事先 以書面通知他共有人，此為土地法第34條之1 第2 項所 明定，則上訴人基於對被上訴人所負之據實報告及妥為 媒介義務，自應就此事先通知義務及法定通知方式等訂 約相關事項告知上訴人，然上訴人並未為任何相關事項 之告知，自有違反其對於委託人即被上訴人之義務。雖 被上訴人所委託代理處理本件買賣之鄒効唐，曾於96年 8 月25日寄發存證信函予林士瑋，表示被上訴人經上訴 人之仲介與第三人冾談買賣期間，已多次告知林士瑋， 因林士瑋未表達主張權益，故被上訴人已會同上訴人與 買方進行買賣等語，此有上訴人所提出之新莊郵局96年 8 月25日第5262號存證信函在卷可據，固可認被上訴人 於與莊文欽簽訂買賣契約前，即有將出售系爭土地之事 先通知共有人林士瑋，然其通知並非依土地法第34條之 1 所規定之以書面方式為之，於法自仍有未合而不能排 除共有人林士瑋主張優先承買權。則上訴人未依其應負 之據實報告及妥為媒介之義務，告知被上訴人應以書面 方式通知共有人，致被上訴人誤認已因通知而合法排除
其他共有人之優先承買權，逕與莊文欽簽訂買賣契約， 且未於所簽訂之買賣契約書中約明排除因共有人行使優 先承買權所承擔之責任，核仍屬上訴人違反其對於被上 訴人之義務，並因此造成被上訴人損害。是以被上訴人 執此為辯，容非有理而不足採。
⑵次查被上訴人與莊文欽所訂土地買賣契約書第8 條、第 10條第2 項原即有違約之損害賠償與違約金支付等相關 約定，已如前述，則被上訴人於簽訂買賣契約當時，即 已承受因其他共有人行使優先承買權致不能依約履行時 所應負責任之風險。是以被上訴人於共有人林士瑋行使 優先承買權後，再與莊文欽簽訂補充約定書及協議書， 並因而於解除買賣契約後依協議書之約定賠付100 萬元 予莊文欽，實亦僅係就原己承擔之責任而為協議，並非 因此產生原所未負之責任。且依上開土地買賣契約書第 10條之約定，被上訴人於違約時應支付之違約金金額為 3,175,920 元（參本院卷第15頁背面），較諸其嗣後與 莊文欽所約定之補償金額100 萬元為高，是以被上訴人 於林士瑋行使優先承買權後與莊文欽簽訂補充約定書及 協議書，應係其面臨可能肇致違約狀況所為減少損害之 處理，並未新增或擴大原己承擔之責任。是以上訴人辯 稱此係被上訴人自招損失而與伊無關云云，亦非有理。 ⒋綜上所述，被上訴人雖因上訴人之媒介而與訴外人莊文欽 簽訂買賣契約成立，然上訴人違反其對於委託人即被上訴 人之義務，而未告知被上訴人有關共有人優先承買權之涉 及訂約重要事項，致被上訴人在未以書面通知系爭土地共 有人是否願以同一價格行使優先承購權之情形下，即先與 莊文欽簽訂土地買賣契約，上訴人上項義務之違反有利於 委託人之相對人即莊文欽，且被上訴人亦因此受有賠償莊 文欽100 萬元之損害等事實，洵堪認定。則依民法第571 條之規定，上訴人不得向被上訴人請求給付報酬，被上訴 人自得拒絕給付之。從而上訴人本於居間契約之法律關係 ，請求被告給付報酬267,592 元及法定遲延利息，為無理 由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 之。原審判決駁回上訴人之請求，核無不合，上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴 。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 許炎灶
法 官 楊博欽
以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 101 年 10 月 23 日
書記官 林瓐姍