最高法院民事判決 九十年度台上字第一八二一號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 吳玉豐律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 呂傳勝律師
右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十年五月二十九日台灣
高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈤字第二一號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊及已故許輝煌、許輝巽於民國六十七年十二月間，與上訴人及已故翁智聰訂立協議書（下稱系爭協議書），同意終止坐落桃園縣桃園市○○段（舊地號為同市○○段埔子小段，下同）第一九五四號多筆耕地之租約，約定由伊及許輝煌等三人取得承租土地之三分之一，餘由上訴人及翁智聰收回，伊取得者，係上訴人及翁智聰共有之同段一九九六、一九九七、二○八八號土地（下稱系爭土地）之全部及一九七一號土地之三分之一，上訴人及翁智聰應於終止租約生效後即移轉登記與伊及許輝煌所有，詎上訴人及翁智聰拒不辦理租約之終止登記，以不正當之方法阻礙協議條件之成就，應認該協議約定移轉系爭土地所有權條件已成就等情，爰求為命上訴人將系爭土地所有權應有部分各二分之一移轉登記與伊之判決（被上訴人請求上訴人移轉一九七一號土地所有權應有部分，已受敗訴判決確定）。上訴人則以：系爭協議書並非真正，就令為真，亦未經全體出租人同意，難認有效成立。何況被上訴人並無放棄耕作之正當理由，其純為取得系爭土地而終止租約，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條之規定，應屬無效。縱屬有效，兩造未依平均地權條例第七十八條規定之程序，辦理租約之終止，仍應受耕地三七五減租條例拘束。再兩造之租佃契約於六十八年期滿，被上訴人曾申請續訂租約，七十四年租期再度屆滿時，復行續約，亦足認有消滅前開協議之意，被上訴人據已消滅之協議書請求為移轉登記，難認為有理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為駁回被上訴人請求移轉系爭土地應有部分各二分之一之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：上訴人既自認系爭協議書上之上訴人印鑑為真正，復不能證明印鑑遭盜用；證人邵有田即書寫系爭協議書代書，亦證明上訴人同意終止租約；上訴人且與翁智聰以存證信函通知被上訴人向土地代書催辦終止手續，翁智聰已領取系爭協議書第七條約定之土地價款支票票款，上訴人與翁智聰並收回約定之三分之二耕地；而上訴人將第一六四○號應有部分三分之一移轉登記與許輝巽之子許德發，可證明許輝巽確參與本件協議書之簽訂。則被上訴人主張：耕地承租人乙○○、許輝煌、許輝巽於六十七年十二月間與出租人即上訴人及翁智聰簽訂終止耕地租約之系爭協議書云云，堪信屬實。平均地權條例第七十六條規定：出租耕地經依法編定為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作建築用時得終止租約。第七十七條第一項規定，耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約時當期之公告土地現值，預計土地
增值稅，並按該公告之土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。第七十八條第一項規定，依第七十六條規定終止租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立時應准終止耕地租約，其經審核尚未與承租人協議者，應即邀集雙方協調，承租人拒不接受協調或對補償金有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取者或依法提存者，准予終止租約。是依平均地權條例第七十六條規定收回耕地本不受耕地三七五減租條例第十七條規定拘束。訂定系爭協議書當時，土地地目雖有部分仍屬「田」，惟依六十四年十月二日發布實施之南坎新市鎮都市計劃，該等土地均在都市計劃區○○住○○道路用地，另一六四○、一六四○之一、一六四○之三、一六四○之四號等四筆土地，早已規劃為建地，是系爭協議書所列之土地，均在地主依平均地權條例第七十六條規定得終止租約收回建築之範圍內。依證人邵有田、陳逸良即代書就簽立系爭協議書始末之證詞，足見地主欲收回出租耕地建築房屋之情；觀系爭協議書第五條、第九條約定佃農分得土地須辦理租約終止登記始得辦理所有權移轉登記，倘租約終止登記因政府限制不准，地主所收款項應全部退還佃農，此與平均地權條例第七十八條規定須向縣（市）政府申請終止租約規定相符；其第一條約定地主與佃農分配土地之比例（三分之一），亦與前揭平均地權條例第七十七條第一項規定補償佃農三分之一之旨趣無殊；證人陳逸良證稱：地主應書立承諾書保證一年內建築房屋，否則政府照價收買云云，亦與平均地權條例第七十六條第二項規定吻合。被上訴人主張：地主因欲建築房屋依平均地權條例第七十六條規定收回耕地而簽立協議書云云，堪信為真。按依平均地權條例第七十六條規定終止租約時應由土地所有權人以書面向縣（市）政府提出申請，此為同條例第七十八條第一項所明定。而兩造協議書第五條亦約定，乙方（佃農）取得部分自開始辦理終止租約手續時，甲方（地主）應將土地權利書狀、印鑑證明書、戶籍謄本、產權過戶登記證件蓋章備齊暫交予（代書人）保管。第四條亦約定：在辦理終止租約所需要乙方各種證件及蓋章應即時付用之，絕不得藉故刁難，至辦理完畢為止。顯見兩造當事人亦約定地主有辦理終止租約申請手續之義務，而佃農有配合的義務。乃地主依平均地權條例第七十六條、第七十八條第一項規定雖得向縣（市）政府申請終止耕地租約，惟縣（市）政府是否准許終止租約與地主是否得收回耕地建築房屋所關至切，就地主而言，原屬未確定之事實，自得以是否經政府准許終止租約為契約（協議）之條件。何況系爭協議書第九條約明：本協議各條如受政府限制不得終止租約時，自政府通知日起甲方向乙方所收款項十五天內無息全部還予乙方收入。本協議書同時作廢。對照協議書第十條：本協議書無法成立時，甲方已出售一六四○之一、一六四○之三地號，乙方無條件同意出售並放棄使用權，一六四○號甲方同時應移轉予乙方所有，可知一六四○之一、一六四○之三、一六四○號三筆土地別無附條件（土地地目為建），其餘土地則以得政府准許終止租約為協議生效之條件。一六四○之一、一六四○之三號土地已由地主收回輾轉出售並移轉登記於訴外人鄭朝慶、鄭文雄、鄭政雄，一六四○號土地亦已由地主移轉登記於佃農所指定之人。上訴人既有辦理終止租約申請手續之義務，而被上訴人已配合提出證件蓋章，係地主不願書立承諾書，而拒絕蓋章申請，亦據證人陳逸良即辦理終止租約手續之代書證述明確，被上訴人已依約繳納土地增值稅及辦妥免納增值稅之證明手續，於七十年間並以存證信函催請上訴人其依協議書第五條約定辦理租
約終止登記手續；上訴人回函則以請向代書催辦，及田寮地之買賣價款之尾款未付搪塞，拒不辦理申請終止租約手續，然田寮地係訴外人呂萬發向上訴人買受，且地主與佃農有協調好，才割地出售，亦據證人呂萬發證述明確，證人邵有田亦證稱：並沒有談到田寮地之買賣價款云云，是上訴人係故意以不正當行為使協議書所附條件不成就，堪以認定。而上訴人依協議書約定，有如條件成就即應負移轉土地所有權登記之不利益，則被上訴人主張：上訴人故意以不正當行為阻其條件之成就，依民法第一百零一條第一項視為條件已成就云云，亦屬可採。查翁智聰不惟提領四十萬元之支票票款，上訴人亦自承存證信函印章為伊所有，但存證信函大概是翁智聰寫的等情，足見翁智聰確實參與系爭協議書之簽訂無訛。耕地出租人原先雖為九人，但早已於六十四年辦理名義變更，出租人（建地目）為翁智聰、甲○○、翁明宗、翁明遠、翁明芳、翁武雄、翁賜恭等七人，（田地目）則為翁智聰、甲○○二人，依系爭協議書上載上訴人、翁智聰為「共有人全權代表人」以及系爭土地地主收回出賣或移轉於佃農指定之人之情形，其他共有人已依約履行，顯事先已授權上訴人、翁智聰代表簽訂系爭協議書。另依平均地權條例第七十六條規定，出租耕地中有部分耕地經編定為建築用地，而出租人欲自行建築或出售作為建築使用時，即得就已編定建築用地之租地終止租約，而非謂全部耕地連同非建築用地均須終止租約。兩造未將耕地列入系爭協議書作為地主收回之土地之範圍，於法自無不合。系爭協議書既以編定為建築用地之面積三分之一分由佃農取得，非惟有平均地權條例第七十七條第一項補償契約之性質，亦不失為同條例第七十八條第一項之協議之預立，未編定為建築用地者，無論依同條例第七十八條第一項或第七十七條第一項規定旨趣，均無列入系爭協議書之必要。兩造簽訂系爭協議書後，上訴人迄未依協議書辦理終止租賃契約登記，被上訴人亦曾以存證信函催請履行而未獲置理，則被上訴人為保障其租賃權利，於七十四年租期屆滿時申請續約，本為其依法應有權利，何能謂有消滅系爭協議書之默示意思﹖上訴人辯稱：系爭協議書已失效云云，亦無可取，兩造約定移轉系爭土地所有權條件已成就，被上訴人得請求辦理系爭土地之所有權移轉登記等詞，為其判斷之基礎。惟查，依平均地權條例第七十六條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約，同條例第七十八條第一項前段定有明文。則依該條例第七十六條第一項規定，為耕地租約之終止者，縱已與承租人成立協議，依同條例第七十八條第一項規定之意旨，仍應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經核准後，始生效力。又按耕地三七五減租條例第十七條於四十年六月七日公布施行時，僅規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有一、承租人死亡，而無繼承人；二、承租人因遷徙或轉業，放棄其耕作權；三、地租積欠達兩年之總額，情形之一時，不得終止。嗣於七十二年十二月二十三日修正將之列為第一項，第二款放棄耕作權，則刪除其原因限制。則依修正前耕地三七五減租條例規定，耕地租約，在租佃期限未屆滿前，非有該條例第十七條所定各款情形，不得終止，如承租人自動放棄耕作權時，依同條第二款規定，亦須確有因遷徙或轉業之正當理由，司法院大法官會議著有釋字第七八號解釋可資參照。查兩造於六十七年十二月間訂立協議書同意終止系爭耕地租約，上訴人未依平均地權條例第七十八條規定向主管機關申請並核准之程序辦理，為原審確定之事實。若此，可否謂上訴人已合於依平均地權條例第七十六條規定收回耕地之要件﹖不無疑
義；倘否，原審自應就被上訴人與上訴人訂定終止耕地租約之協議，放棄耕作權，有無因遷徙或轉業之正當理由，詳予調查審認，以為論斷之張本，本院前次發回意旨己予指明。原審僅以協議所定條件成就與否，而為不利上訴人之論斷，就協議本身是否符合法定之要件，仍恝置不論，殊屬可議。本件事實既仍未明，應認有發回之原因。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 葉 勝 利
法官 高 孟 焄
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 十一 月 九 日